【正文】 購 物超市。家 樂 福超市 5000平米、物美方莊店 平米、中 鐵聯(lián) 合 購物超市 5000平米生活用品、生 鮮 、主食副食 產(chǎn) 品、小家電 、家 紡 、茶葉、保健品等。在此區(qū)域內(nèi)家 樂 福和物美主要在方莊大型居住區(qū)內(nèi)形成 競 爭，因此無 論 是 節(jié) 假日 還是非 節(jié) 假日的各個 時 段客流都比 較 集中。而中 鐵聯(lián) 合 購 物超市位于光彩路，與本案距離最近，周 邊 目前有 6個居民小區(qū)，是本案商 業(yè) 的主要 競 爭 對 手。專業(yè) 店 眼 鏡 、伊 爾 薩 洗衣、柯達(dá)沖印、大中 電器、金香雨家具。1萬平米 具 備 一定 專業(yè) 技 術(shù) 含量的商 業(yè)幾種 業(yè)態(tài)雖 然在 這 個區(qū)域內(nèi)大都具有唯一性，但是 這 個區(qū)域的消 費 特點 對 他 們 的支持力度不 夠 ，因此 經(jīng)營 狀 態(tài) 一般。餐 飲 肯德基、老家肉 餅 、高 麗宮燒 烤、涮吧、大 鴨 梨家常菜2023平米 各種中、西餐 廳 、正餐、快餐、自助餐等上班 時 段上座率都不是很高。其他 玉港光彩 KTV 500平米 日常 娛樂 、休 閑 尚未開 業(yè) 102此報告屬保密文件，僅供客戶參看 / This report is solely for the use of client personnel!PART 5 商業(yè)研究 / 商業(yè)市場研究216。 區(qū)域超級市場物業(yè)針對性分析 。超市名稱 地理位置 規(guī) 模（㎡） 目 標(biāo) 人群家世界 總 店 西四 環(huán) 岳各莊 橋 45000 北京西部地區(qū)上海 華聯(lián) 超市 豐臺區(qū) 韓 莊子 2023 韓 莊子社區(qū)華 堂超市 豐臺北路中段 9000 豐臺北路沿 線億 客隆 六里 橋 南 10000 六里 橋 社區(qū)易初 蓮 花 六里 橋 南 16000 北京西南部家 樂 福 馬連 道店 西客站南廣 場 18000 北京西南部華聯(lián) 超市 廣安 門 外大街 20230 周 圍 社區(qū)美廉美超市新店 角 門 北路 8000 周 邊 社區(qū)中 貿(mào)聯(lián) 萬客隆超市 南三 環(huán)馬 家堡 東 路 20230 北京南部地區(qū)家 樂 福方莊店 方莊路口 東 北角 10000 北京 東 南部地區(qū)區(qū)域超市物業(yè)具體數(shù)據(jù)統(tǒng)計表? 供應(yīng)數(shù)量：二、三環(huán)之間相對集中，三環(huán)外相對較少；? 供應(yīng)規(guī)模 : 5000平米以下居多， 5000平米以上數(shù)量雖少，但規(guī)模占總體量 80%以上；? 品牌檔次：區(qū)域內(nèi)以美廉美、華強、華聯(lián)、天福為主，其品牌知名度和市場認(rèn)知度不高； 103此報告屬保密文件，僅供客戶參看 / This report is solely for the use of client personnel!PART 5 商業(yè)研究 / 商業(yè)市場研究區(qū)域超級市場物業(yè)針對性分析結(jié)論：鑒于，超市業(yè)態(tài)從分布特點、市場供應(yīng)等角度考慮，本項目所在區(qū)域內(nèi)存在超市物業(yè)相對較多的現(xiàn)狀，尤其是具有一定影響力的大型超市物業(yè)，區(qū)域物業(yè)激烈競爭，將成為本案周邊區(qū)域未來的顯著特征；并且本區(qū)域內(nèi)超市類消費外流十分明顯，超市要形成規(guī)模，要求體量較大，不易銷售，后期回款壓力較大。綜上所述：回避區(qū)域超市物業(yè)的激烈競爭， 建議本案考慮其他經(jīng)營業(yè)態(tài)。104此報告屬保密文件，僅供客戶參看 / This report is solely for the use of client personnel!PART 5 商業(yè)研究 / 商業(yè)市場研究216。 區(qū)域餐飲、娛樂物業(yè)針對型分析。v 餐飲業(yè)態(tài)總體經(jīng)營狀況： 主要服務(wù)的對象為周邊人群，經(jīng)營狀況普遍較好，現(xiàn)階段區(qū)域內(nèi)餐飲業(yè)態(tài)具備較好的經(jīng)營空間； v 娛樂業(yè)態(tài)總體經(jīng)營狀況： 服務(wù)性業(yè)態(tài)相對較少；洗浴等經(jīng)營狀況普遍較好，而休閑運動等業(yè)態(tài)供應(yīng)少、經(jīng)營狀況不理想；v 餐飲、娛樂等業(yè)態(tài)的品牌、檔次狀況分析： 中高檔次的娛樂消費市場相對空白；v 租金水平： 娛樂業(yè)租金一般為 /天 /平米； 餐飲業(yè)則在 /天 /平米之間；v 區(qū)域供應(yīng)規(guī)模： 餐飲娛樂品牌明顯不足，無法滿足區(qū)域的相應(yīng)需求，為本項目提供較好的發(fā)展空間。v 分 布 狀 況： 周邊除方莊外，不存在大規(guī)模的餐飲集中供應(yīng)，若本項目集中建設(shè)規(guī)模較大的餐飲、娛樂物業(yè)， 將形成對周邊區(qū)域此類型業(yè)態(tài)的有效填補。v 檔 次 水 平： 本項目餐飲業(yè)態(tài)檔次應(yīng)以中檔為主、中低檔、中高檔、高檔略有涉及。105此報告屬保密文件，僅供客戶參看 / This report is solely for the use of client personnel!PART 5 商業(yè)研究 / 商業(yè)市場研究216。 區(qū)域電器、通訊類物業(yè)針對性分析。 v 手機市場 經(jīng)營面積約 500800平米左右，一般在百貨店內(nèi)經(jīng)營，開店選址與百貨店相類似。v 電腦市場 較多電腦品牌與百貨店進行聯(lián)營，在文具、電器店中開設(shè)電腦專賣，部分以扣點形式經(jīng)營， 部分以固定租金形式經(jīng)營，總體而言承受租金能力相對較高。216。 區(qū)域手機、電腦類物業(yè)針對性分析。 v 區(qū)域內(nèi)已有電器商家為 蘇寧電器、國美電器、大中電器。 v 選址要求 項目周邊 3公里范圍內(nèi)存在大型居住社區(qū)，可為項目提供足夠的消費支撐。 交通方便，可使消費者順利到達(dá)，運送商品較為便捷。 106此報告屬保密文件，僅供客戶參看 / This report is solely for the use of client personnel!PART 5 商業(yè)研究 / 商業(yè)市場研究區(qū)域名稱 距本案距離（ km） 所在地區(qū) 環(huán)線位置木樨園家具布藝市場 木樨園環(huán)島 南三環(huán)中路西南三環(huán)家居建材商業(yè) 京開高速 南三環(huán)西路成壽寺家居建材商業(yè)帶 2 成壽寺路 南三環(huán)東路十里河家居建材市場 十里河路 東三環(huán)南路碧溪家居專業(yè)廣場 3 豐臺北路 南三環(huán)西路216。 區(qū)域家居、建材類物業(yè)針對性分析。 216。 綜上所述： 南城整體家具家居、建材類市場產(chǎn)品放量巨大，部分區(qū)域已具較大規(guī)模。本案地處家居類產(chǎn)品投放相對薄弱地 帶，但未來周邊的潛在體量釋放將使該地區(qū)競爭加劇，本項目如設(shè)置此種類型專業(yè)市場無法迅速實現(xiàn)區(qū)域互 動，持續(xù)經(jīng)營將面臨較大考驗。216。 建議 : 根據(jù)對于此部分商戶對于本項目選址開店的需求面積分析，此類業(yè)態(tài)一般規(guī)模應(yīng)控制在 1500020230平方米之 間，并且對區(qū)域交通的要求較高。因此我司認(rèn)為本案發(fā)展家具、家居類產(chǎn)品，建材產(chǎn)品，目前基本硬件條件不 匹配，故而應(yīng)轉(zhuǎn)向其他類商業(yè)業(yè)態(tài)去考慮。107此報告屬保密文件，僅供客戶參看 / This report is solely for the use of client personnel!PART 5 商業(yè)研究 / 商業(yè)市場研究3. 北京及南城批發(fā)市場的發(fā)展分析 216。 傳統(tǒng)批發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)型為 “ 房東 ”216。 目前批發(fā)市場的狀況 80年代后期以來蓬勃發(fā)展的各類商品批發(fā)市場，成為北京商業(yè)批發(fā)的主力軍。目前市 區(qū)現(xiàn)有批發(fā)市場 280個（其中只做批發(fā)的 55個，批零兼營的 225個），總占地面積 345 公頃，建筑面積 156萬平方米， 2023年商品成交額約 410億元，占社會消費品零售總額 的 31%。 n 北京商業(yè)批發(fā)市場的發(fā)展現(xiàn)狀 108此報告屬保密文件，僅供客戶參看 / This report is solely for the use of client personnel!PART 5 商業(yè)研究 / 商業(yè)市場研究216。 批發(fā)市場的規(guī)模 據(jù)有關(guān)統(tǒng)計，市區(qū)共有大于 1萬平方米的大型批發(fā)市場 100多個，占地 330公頃。生產(chǎn)資料交易市場 3 8個 占此類市場成交總額的 90%農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)市場 43個 占此類市場成交總額 70%家具、建材市場 27個 占此類市場成交總額 80%日用工業(yè)品市場 11個 占此類市場成交總額 60%216。 結(jié)論： 從上述的分析可知，批發(fā)市場的規(guī)模越大，其市場的效果越 好。也就是說，市場的集聚效應(yīng)或扎堆效應(yīng)十分明顯，這正 是南城以百榮世貿(mào)為代表的批發(fā)市場的優(yōu)勢。109此報告屬保密文件，僅供客戶參看 / This report is solely for the use of client personnel!PART 5 商業(yè)研究 / 商業(yè)市場研究n 南部區(qū)域批發(fā)型商業(yè)分析 216。 北京南部區(qū)域交通便捷，是北京市重要的交通門戶。 北京南部有很多從北京發(fā)往全國各地的列車和連接全國各地的省級公路及高速公路都 經(jīng)由南部區(qū)域。216。 北京南部區(qū)域是重要的倉儲設(shè)施聚集地之一。 目前北京南部有幾百萬平方米倉儲面積。新規(guī)劃的鐵路 公路貨運樞紐型物流園區(qū) 房山閆村 — 豐臺大型物流基地，是北京市物流業(yè)的龍頭，是北京市商業(yè)物流的核心。216。 北京南部區(qū)域?qū)⒊蔀檩椛淙钡貐^(qū)的商品交易中心區(qū)域。 南城區(qū)域形成了具有聚集效應(yīng)批發(fā)市場和類型專營店。例如，十里河家居建材商業(yè) 街、木樨園大紅門服裝批發(fā)市場聚集區(qū)域、玉泉營家居建材批發(fā)市場聚集區(qū)域、麗澤 橋家居建材批發(fā)市場聚集區(qū)域、新發(fā)地蔬菜水果批發(fā)市場等，這些市場將會得到進一 步的提升，成行成市，未來有能力發(fā)展成為以北京市為中心，輻射三北地區(qū)的商品交 易中心區(qū)域。110此報告屬保密文件，僅供客戶參看 / This report is solely for the use of client personnel!PART 5 商業(yè)研究 / 商業(yè)市場研究北京市南城批發(fā)市場經(jīng)營產(chǎn)品概況表產(chǎn) 品 類 型 產(chǎn) 地 輻 射區(qū)域 經(jīng)營 方式 經(jīng)營 者 經(jīng)營 者居住燈 飾 中低端 產(chǎn) 品以廣州中山市 為 主，高端 產(chǎn) 品以國外 進 口 為 主北京市 為 主 多品牌代理 浙江人 為 主，廣 東 人 為輔以租周 邊 住房為 主家具 全國各地知名家具企 業(yè)，低端 產(chǎn) 品集中于北京市郊 縣 與北京市周 邊 區(qū)域北京市 為 主 品牌 專營 店、類 型 專營 店外地家具企 業(yè)駐 京人 員，北京市企 業(yè) 以本地人為 主外地企 業(yè) 外派人 員 居住以公司宿舍 為 主板材 中低端以 東 北地區(qū)和北京市周 邊為 主，高端 產(chǎn)品以 進 口 為 主北京市 為 主 多品牌代理 東 北人 為 主 以租周 邊 住房為 主，想 買 房陶瓷 國家?guī)讉€重要陶瓷 產(chǎn) 區(qū) 北京市 為 主 品牌 專營 店 為主浙江、福建人、北京市本地從 業(yè) 人 員外地人以租房為 主服裝 低端以 “ 浙江村 ” 為 主，中高端品牌服裝以廣東為 主北京市 為 重點， 輻 射三北地區(qū)多品牌代理 為主，品牌 專營店 為輔以租房 為 主，聚居于 “ 浙江村 ”216。 北京南城批發(fā)市場經(jīng)營情況。 111此報告屬保密文件，僅供客戶參看 / This report is solely for the use of client personnel!PART 5 商業(yè)研究 / 商業(yè)市場研究綜上所述： 鑒于對北京市及南城批發(fā)業(yè)態(tài)的綜合分析，我公司認(rèn)為本案獨立商業(yè)（商業(yè)獨樓）部分無法滿足批發(fā)市場必備的：216。 便利的交通樞紐條件；216。 大規(guī)模的建筑體量；216。 長時間批發(fā)文化的歷史積淀；216。 客群的流向； 等基本條件，故而建議此商業(yè)定位為：非批發(fā)業(yè)態(tài)的大眾消費為主的其它商業(yè)業(yè)態(tài)。112此報告屬保密文件，僅供客戶參看 / This report is solely for the use of client personnel!216。 區(qū)域底商、臨街商鋪分布情況。 從現(xiàn)有情況看，該區(qū)域已有底商面積并不小，但是多數(shù)社區(qū)底商面積仍然有部分空置，而 且現(xiàn)在進入經(jīng)營的業(yè)態(tài)租金承受能力也都比較低，經(jīng)營情況也都不容樂觀。這主要跟整個 區(qū)域的商業(yè)、交通等大環(huán)境有關(guān)。僅以彩虹城為例， 30000平方米的商業(yè)面積只有社區(qū)門口的小部分有商戶入住，業(yè)態(tài)主要 是為水店等租金承受能力很低的業(yè)態(tài)。PART 5 商業(yè)研究 / 商業(yè)市場研究4. 區(qū)域底商部分調(diào)研分析 216。 項目附近區(qū)域底商、臨街商鋪業(yè)態(tài)分布分析。 右圖中，單從體量面積的比例來看，該區(qū)域內(nèi)目前占較大比重 的業(yè)態(tài)分別是裝飾裝修、便民菜市場、美容美發(fā)餐飲娛樂， 與其他居住型區(qū)域相比，本區(qū)域內(nèi)音像娛樂、洗染、攝影彩 擴、寵物用品等社區(qū)活躍業(yè)態(tài)所占比例卻比較小。項目周邊便利店數(shù)量較少，對新型社區(qū)的居民而言，日常便民 購物場所明顯不足。能滿足本項目潛在住戶等新興住宅區(qū)居 民消費需求的美容美體機構(gòu)、中檔或偏上的餐飲場所偏少。113此報告屬保密文件，僅供客戶參看 / This report is solely for the use of client personnel!PART 5 商業(yè)研究 / 商業(yè)市場研究216。 本案底商發(fā)展建議：