【正文】 6次衛(wèi)353535儲藏室34大陽臺61058小陽臺575757廚房6106856保姆間34建議樓盤底層配備一個(gè)小型超市，以便于客戶的市場生活，由于經(jīng)過市場分析，本項(xiàng)目地層如果做商業(yè)，商業(yè)的支撐點(diǎn)會比較薄弱，做商業(yè)會有些難度?？梢愿淖龀芍苓叺男蓍e娛樂場所。具有現(xiàn)代格調(diào)氣息的休閑會所。五 項(xiàng)目開發(fā)主題根據(jù)周邊的市場環(huán)境，建議將項(xiàng)目開發(fā)定位為：商住兩用的公寓樓。（一）塑性：——概念定位本項(xiàng)目無論從環(huán)境設(shè)計(jì)上，還是建筑、戶型設(shè)計(jì)、社區(qū)配備上都應(yīng)獨(dú)具匠心。同時(shí)，對于理性的購房者來說，考慮的方面越來越多，單個(gè)的概念已經(jīng)不足以吸引購買。而本項(xiàng)目在產(chǎn)品上的獨(dú)特點(diǎn)――地段價(jià)值，是其它樓盤無法比擬的，另外，本項(xiàng)目獨(dú)特的地塊布局，也是其他項(xiàng)目更優(yōu)越的，本項(xiàng)目優(yōu)劣兼半。因此，在產(chǎn)品概念上導(dǎo)入：摩登公寓，即超現(xiàn)代SOHO 社區(qū)。SOHO是“ＳｍａｌｌＯｆｆｉｃｅ ＨｏｍｅＯｆｆｉｃｅ”的縮寫，意為小型的辦公室。它起源于上世紀(jì)８０年代的紐約，因?yàn)樗囆g(shù)家云集而出名。進(jìn)入信息時(shí)代，伴隨著辦公自動(dòng)化和國際互聯(lián)網(wǎng)絡(luò)的普及，通過電腦、因特網(wǎng)、無線移動(dòng)通訊及各類高新技術(shù)設(shè)備，使ＳＯＨＯ成為可能和現(xiàn)實(shí)。ＳＯＨＯ的熱銷帶動(dòng)商住樓成為一個(gè)時(shí)髦的概念。ＳＯＨＯ商住樓之所以能在西安房地產(chǎn)市場上一度“獨(dú)領(lǐng)風(fēng)騷”，最大誘惑還是在于價(jià)格。（二）基調(diào)——產(chǎn)品定位以商住兩用房為基礎(chǔ)，適當(dāng)強(qiáng)調(diào)建筑與規(guī)劃品質(zhì)，做成綜合用途樓盤當(dāng)中的亮點(diǎn)工程。以價(jià)格優(yōu)勢、產(chǎn)品素質(zhì)突破競爭重圍。營造二環(huán)商務(wù)地產(chǎn)“藍(lán)籌股”！從市場的基本情況和項(xiàng)目的基本情況來看，目前市場上需求的就是本項(xiàng)目的小戶型精裝公寓樓。消費(fèi)者的分類及分布，消費(fèi)者的特點(diǎn)和消費(fèi)者的購買行為和心理，本項(xiàng)目的開發(fā)目的就是為了滿足這些，補(bǔ)充市場上需求點(diǎn)。因此將本項(xiàng)目的主題定位在公寓上，通過核心戶型的競爭力贏得市場。六 目標(biāo)客戶群定位本案目標(biāo)客戶群分為三類商務(wù)類客戶（1）目標(biāo)消費(fèi)者：v 中小型企業(yè)（本外埠全包含，側(cè)重私營性質(zhì)）。v 創(chuàng)業(yè)期企業(yè)（本外埠全包含，側(cè)重私營性質(zhì)）。v 自由職業(yè)、個(gè)人工作室、個(gè)體經(jīng)營者。（2）目標(biāo)消費(fèi)者的行業(yè)概括：從事裝飾裝修、設(shè)計(jì)、IT、電子、營銷、法律、廣告、文化、經(jīng)紀(jì)、咨詢、代理、商貿(mào)等的智慧行業(yè)。 （3）目標(biāo)消費(fèi)業(yè)主的經(jīng)濟(jì)狀況描述：公司自有可用資金50萬元以上，公司財(cái)務(wù)收支狀況為正值。 （4）目標(biāo)消費(fèi)業(yè)主的置業(yè)目的 v 不愿躋身于混雜的住宅樓中辦公；v 難逾越寫字樓的價(jià)格門檻；v 能夠接受可商可住的公寓辦公樓；v 相對追求自身企業(yè)形象。 （5）目標(biāo)消費(fèi)群認(rèn)同本案的動(dòng)機(jī)分析 v 認(rèn)同本案規(guī)劃功能及附加價(jià)值優(yōu)于附近其它個(gè)案； v 與競爭個(gè)案比較后，認(rèn)同本案價(jià)值；v 區(qū)域性客戶想在此長期創(chuàng)業(yè)；v 認(rèn)為本區(qū)域具有商務(wù)發(fā)展遠(yuǎn)景、地段發(fā)展有升值潛力；居家置業(yè)類客戶l 文化程度：大專以上學(xué)歷l 年齡層次：25周歲以上和以下兩個(gè)部分人群，以30歲左右為主力人群。25周歲以下，實(shí)際上稱為“亞時(shí)尚一族”。人生經(jīng)歷上的短暫，決定了他們追求的是浮華的、表象上的時(shí)尚現(xiàn)象，對于真正的、我們所要宣揚(yáng)的時(shí)尚、小戶型的生活方式并沒有深刻的理解和感悟。同時(shí)對他們來說，他們尚未開始真正的創(chuàng)業(yè)，因此，他們這部分人群并不是本案的主要訴求目標(biāo)對象和購買人群。 25周歲以上，是本案真正鎖定的目標(biāo)客戶對象，是真正意義上的“時(shí)尚一族”。他們大都經(jīng)歷了真實(shí)而又艱辛的個(gè)人創(chuàng)業(yè)歷程，對所謂“時(shí)尚”“兩房”“小戶型”生活方式的理解有自己獨(dú)到的見解，并時(shí)刻關(guān)注著世界最新鮮的“時(shí)尚”動(dòng)態(tài)。l 主要職業(yè)：國有、私營企業(yè)中層人員、個(gè)體工商戶、私營業(yè)主、都市白領(lǐng)、部分機(jī)關(guān)單位公務(wù)員、教師等l 經(jīng)濟(jì)狀況：年收入在4萬元以上，有一定積蓄，具備本項(xiàng)目購買能力l 購房動(dòng)機(jī)：自用，多為首次置業(yè)者。l 家庭結(jié)構(gòu)：2人或1人以2人為主，1人為輔。2人，為2人世界。組成家庭時(shí)間不太長，注重溫馨浪漫。1人，為單身貴族，不想和父母同住，或想結(jié)束租房生活。l 人群特征這是一群前衛(wèi)、時(shí)尚的社會中堅(jiān)力量，有明顯的經(jīng)濟(jì)頭腦，接受新鮮事物能力強(qiáng)，追求生活品味，提升居住格調(diào)，擁有不錯(cuò)的事業(yè)，喜歡購買舒適、現(xiàn)代、自由、浪漫的房子，同時(shí)，眼光看得較遠(yuǎn)一些，看好升值潛力，要求小區(qū)要安全、潔凈、配套齊全、綠化率高、適合修心養(yǎng)性、同時(shí)要有很深的文化底蘊(yùn)，對朝向要求很高，另外可以考慮用于投資。針對以上群體，突出現(xiàn)代社區(qū)的時(shí)尚、個(gè)性、舒適、生態(tài)化，引起他們的向往，促成購買行動(dòng)。投資類本案具有較強(qiáng)的投資價(jià)值，因此本案會擁有部分投資客戶群體，他們主要為看重本案的投資價(jià)值，其特征包含較為廣闊，不做敘述。七 價(jià)格建議 經(jīng)過前面市場分析，建議價(jià)格均價(jià)定為3800元/平方米4100元/平方米。（詳細(xì)內(nèi)容暫略）八 案名分析 本項(xiàng)目無論是作為居住或者辦公，最主要的劣勢是體量小，無法塑造更好辦公或居住環(huán)境，但是作為開發(fā)項(xiàng)目，最終需要實(shí)現(xiàn)高品質(zhì)銷售和入住，就需要整體對項(xiàng)目進(jìn)行策劃、包裝。作為項(xiàng)目名稱是給人的第一印象，名稱和項(xiàng)目具有互相影響，互相認(rèn)同、互相同化的作用，尤其是作為一種文化來拓展他的外延、挖掘它的內(nèi)涵隊(duì)本項(xiàng)目的銷售會起到絕對的推動(dòng)作用。本項(xiàng)目體量小，根據(jù)地段和區(qū)域限制作為商住功能是本項(xiàng)目的基本定位，案名的創(chuàng)意原則： 有動(dòng)感； 大氣； 上口； 適合功能定位； 適合項(xiàng)目風(fēng)格定位；建議案名： 備選案名：九 市場調(diào)研技術(shù)報(bào)告主要結(jié)論摘要本次市調(diào)真實(shí)性非常高。本次市場調(diào)查共發(fā)放問卷500份,成功回收400份（當(dāng)場淘汰試卷不在此統(tǒng)計(jì)之列），成功樣本量為383份,%。我們有五級監(jiān)督來保證問卷調(diào)查的可信度。我們評價(jià)問卷的真實(shí)性標(biāo)準(zhǔn)有三。其一現(xiàn)場監(jiān)督，調(diào)研員需在我們視線范圍之內(nèi)訪談；其二電話審核。這次問卷核查,光電話核查,其真實(shí)率就達(dá)85%以上。其三，地址真實(shí)性。在這三重保險(xiǎn)下，%的真實(shí)率是絲毫沒有問題的。一、研究內(nèi)容與目的本項(xiàng)目開展市場定位研究的主要目的是確定項(xiàng)目做不做的問題，以及解決做什么的問題，甚至部分為如何做的問題。為開發(fā)商如何進(jìn)行目標(biāo)人群及項(xiàng)目的定位，了解消費(fèi)者對旅游不同需求，以及旅游地產(chǎn)投資市場研究，從而為貴司管理決策部門制定有關(guān)的戰(zhàn)略和策略提供基礎(chǔ)性的數(shù)據(jù)和資料，確保項(xiàng)目減少投資風(fēng)險(xiǎn)，開發(fā)成功并取得矚目成績。二、研究方法（一）調(diào)查方法本項(xiàng)目的調(diào)查方法分為三種：深度訪談、消費(fèi)者攔截訪問、競爭項(xiàng)目訪問調(diào)查。深度訪問A、訪問對象本次研究在西安市和高新開發(fā)區(qū)選擇了不同的樣本進(jìn)行消費(fèi)者深度訪談，以了解消費(fèi)者的消費(fèi)需求、消費(fèi)習(xí)慣；根據(jù)開發(fā)商提供的相關(guān)資料選擇了有代表性的樣本進(jìn)行投資者深度訪談；選擇了西安市內(nèi)具有代表性的媒體，并對媒體專業(yè)人員進(jìn)行訪問；我們盡量使所訪樣本在年齡、職業(yè)、經(jīng)濟(jì)實(shí)力等方面均勻散布。每份問卷訪問時(shí)間大約為5060分鐘，訪問由訪問員采用讀錄法進(jìn)行，訪問結(jié)束贈(zèng)送小禮品。B、成功樣本訪問成功樣本為30個(gè)。 消費(fèi)者攔截訪問A、訪問對象樣本同時(shí)滿足以下條件：?城區(qū)家庭的常住居民；?年齡在22—55歲之間；消費(fèi)者經(jīng)常到商業(yè)區(qū)消費(fèi)。B、調(diào)查區(qū)域本次調(diào)查主要集中于西安市。主要分布于項(xiàng)目周邊及開發(fā)區(qū)。C、抽樣方法攔截訪問使用系統(tǒng)抽樣方法進(jìn)行隨機(jī)抽取，抽樣依定時(shí)間隔原則進(jìn)行，抽取經(jīng)過指定訪問點(diǎn)最靠近抽樣員的一位消費(fèi)者作為訪問對象。D、訪問方式問卷通過面訪的方式進(jìn)行，每份問卷大約需要20分鐘，由訪問員采用讀錄法進(jìn)行，訪問結(jié)束贈(zèng)送小禮品。E、成功樣本消費(fèi)者訪問計(jì)劃樣本量為500個(gè)，樣本回收400個(gè), 成功樣本量為383個(gè)。主要集中在休息日進(jìn)行，以確保截取樣本的多樣性和代表性。（二）復(fù)核方法由流動(dòng)督導(dǎo)現(xiàn)場復(fù)核，當(dāng)問卷回收之后，再由專職的復(fù)核人員抽取20%問卷進(jìn)行電話復(fù)核。本公司確保全部問卷具有可復(fù)核性。三、數(shù)據(jù)處理與分析本次問卷使用PCEDIT軟件進(jìn)行數(shù)據(jù)錄入，，本次分析采用了頻數(shù)分析、交叉分析、多重應(yīng)答、均值分析等基本分析方法，同時(shí)使用了因素重要性推導(dǎo)模型對消費(fèi)者對本項(xiàng)目的評價(jià)的高低進(jìn)行了深入的分析。四、實(shí)地執(zhí)行質(zhì)量控制1．訪問要求d 訪員必須中立，不引導(dǎo)受訪者，做到客觀公正；d 采用讀錄法（訪問員讀出問題，調(diào)查對象回答，訪問員記錄），盡量不使受訪對象看問卷；訪問員對于過濾的樣本量要進(jìn)行詳細(xì)記錄。2．訪問員與復(fù)核員d 訪問員：本次訪問實(shí)地執(zhí)行的問卷部分由尚策地產(chǎn)和安柯地產(chǎn)聘請學(xué)員、訪問員進(jìn)行。所使用的訪問員均是素質(zhì)較高的大學(xué)學(xué)生，并且經(jīng)過嚴(yán)格的執(zhí)行訓(xùn)練。d 復(fù)核員：復(fù)核由尚策房地產(chǎn)機(jī)構(gòu)專職的流動(dòng)督導(dǎo)和專職的復(fù)核員進(jìn)行，復(fù)核問卷數(shù)量保證抽取了每一個(gè)訪問員。3．訪問時(shí)間2007年7月24日—7月31日結(jié)束語首先感謝貴司給予我司參與《E動(dòng)空間》（暫定名）全程營銷合作的機(jī)會，我司深感榮幸。通過貴司所提供的資料和與貴司的溝通、交流，使我們對項(xiàng)目及貴司的基本情況和開發(fā)思路有了一定的了解，針對本項(xiàng)目， 召開專題會議成立專案小組，小組成員包括高級策劃師、營銷專家、商業(yè)規(guī)劃師、注冊會計(jì)師并經(jīng)我司各類專業(yè)人員的初步調(diào)研、論證，最終形成本建議書。由于時(shí)間匆忙，提案中仍有許多內(nèi)容需充實(shí)和調(diào)整；有不足之處詳盡方案中補(bǔ)充，望諒解！順祝工作順利2007年8月1日