【正文】 6次衛(wèi)353535儲藏室34大陽臺61058小陽臺575757廚房6106856保姆間34建議樓盤底層配備一個小型超市，以便于客戶的市場生活，由于經(jīng)過市場分析，本項目地層如果做商業(yè)，商業(yè)的支撐點會比較薄弱，做商業(yè)會有些難度?？梢愿淖龀芍苓叺男蓍e娛樂場所。具有現(xiàn)代格調(diào)氣息的休閑會所。五 項目開發(fā)主題根據(jù)周邊的市場環(huán)境，建議將項目開發(fā)定位為：商住兩用的公寓樓。（一）塑性：——概念定位本項目無論從環(huán)境設(shè)計上，還是建筑、戶型設(shè)計、社區(qū)配備上都應(yīng)獨具匠心。同時，對于理性的購房者來說，考慮的方面越來越多，單個的概念已經(jīng)不足以吸引購買。而本項目在產(chǎn)品上的獨特點――地段價值，是其它樓盤無法比擬的，另外，本項目獨特的地塊布局，也是其他項目更優(yōu)越的，本項目優(yōu)劣兼半。因此，在產(chǎn)品概念上導(dǎo)入：摩登公寓，即超現(xiàn)代SOHO 社區(qū)。SOHO是“ＳｍａｌｌＯｆｆｉｃｅ ＨｏｍｅＯｆｆｉｃｅ”的縮寫，意為小型的辦公室。它起源于上世紀８０年代的紐約，因為藝術(shù)家云集而出名。進入信息時代，伴隨著辦公自動化和國際互聯(lián)網(wǎng)絡(luò)的普及，通過電腦、因特網(wǎng)、無線移動通訊及各類高新技術(shù)設(shè)備，使ＳＯＨＯ成為可能和現(xiàn)實。ＳＯＨＯ的熱銷帶動商住樓成為一個時髦的概念。ＳＯＨＯ商住樓之所以能在西安房地產(chǎn)市場上一度“獨領(lǐng)風(fēng)騷”，最大誘惑還是在于價格。（二）基調(diào)——產(chǎn)品定位以商住兩用房為基礎(chǔ)，適當強調(diào)建筑與規(guī)劃品質(zhì)，做成綜合用途樓盤當中的亮點工程。以價格優(yōu)勢、產(chǎn)品素質(zhì)突破競爭重圍。營造二環(huán)商務(wù)地產(chǎn)“藍籌股”！從市場的基本情況和項目的基本情況來看，目前市場上需求的就是本項目的小戶型精裝公寓樓。消費者的分類及分布，消費者的特點和消費者的購買行為和心理，本項目的開發(fā)目的就是為了滿足這些，補充市場上需求點。因此將本項目的主題定位在公寓上，通過核心戶型的競爭力贏得市場。六 目標客戶群定位本案目標客戶群分為三類商務(wù)類客戶（1）目標消費者：v 中小型企業(yè)（本外埠全包含，側(cè)重私營性質(zhì)）。v 創(chuàng)業(yè)期企業(yè)（本外埠全包含，側(cè)重私營性質(zhì)）。v 自由職業(yè)、個人工作室、個體經(jīng)營者。（2）目標消費者的行業(yè)概括：從事裝飾裝修、設(shè)計、IT、電子、營銷、法律、廣告、文化、經(jīng)紀、咨詢、代理、商貿(mào)等的智慧行業(yè)。 （3）目標消費業(yè)主的經(jīng)濟狀況描述：公司自有可用資金50萬元以上，公司財務(wù)收支狀況為正值。 （4）目標消費業(yè)主的置業(yè)目的 v 不愿躋身于混雜的住宅樓中辦公；v 難逾越寫字樓的價格門檻；v 能夠接受可商可住的公寓辦公樓；v 相對追求自身企業(yè)形象。 （5）目標消費群認同本案的動機分析 v 認同本案規(guī)劃功能及附加價值優(yōu)于附近其它個案； v 與競爭個案比較后，認同本案價值；v 區(qū)域性客戶想在此長期創(chuàng)業(yè)；v 認為本區(qū)域具有商務(wù)發(fā)展遠景、地段發(fā)展有升值潛力；居家置業(yè)類客戶l 文化程度：大專以上學(xué)歷l 年齡層次：25周歲以上和以下兩個部分人群，以30歲左右為主力人群。25周歲以下，實際上稱為“亞時尚一族”。人生經(jīng)歷上的短暫，決定了他們追求的是浮華的、表象上的時尚現(xiàn)象，對于真正的、我們所要宣揚的時尚、小戶型的生活方式并沒有深刻的理解和感悟。同時對他們來說，他們尚未開始真正的創(chuàng)業(yè)，因此，他們這部分人群并不是本案的主要訴求目標對象和購買人群。 25周歲以上，是本案真正鎖定的目標客戶對象，是真正意義上的“時尚一族”。他們大都經(jīng)歷了真實而又艱辛的個人創(chuàng)業(yè)歷程，對所謂“時尚”“兩房”“小戶型”生活方式的理解有自己獨到的見解，并時刻關(guān)注著世界最新鮮的“時尚”動態(tài)。l 主要職業(yè)：國有、私營企業(yè)中層人員、個體工商戶、私營業(yè)主、都市白領(lǐng)、部分機關(guān)單位公務(wù)員、教師等l 經(jīng)濟狀況：年收入在4萬元以上，有一定積蓄，具備本項目購買能力l 購房動機：自用，多為首次置業(yè)者。l 家庭結(jié)構(gòu)：2人或1人以2人為主，1人為輔。2人，為2人世界。組成家庭時間不太長，注重溫馨浪漫。1人，為單身貴族，不想和父母同住，或想結(jié)束租房生活。l 人群特征這是一群前衛(wèi)、時尚的社會中堅力量，有明顯的經(jīng)濟頭腦，接受新鮮事物能力強，追求生活品味，提升居住格調(diào)，擁有不錯的事業(yè)，喜歡購買舒適、現(xiàn)代、自由、浪漫的房子，同時，眼光看得較遠一些，看好升值潛力，要求小區(qū)要安全、潔凈、配套齊全、綠化率高、適合修心養(yǎng)性、同時要有很深的文化底蘊，對朝向要求很高，另外可以考慮用于投資。針對以上群體，突出現(xiàn)代社區(qū)的時尚、個性、舒適、生態(tài)化，引起他們的向往，促成購買行動。投資類本案具有較強的投資價值，因此本案會擁有部分投資客戶群體，他們主要為看重本案的投資價值，其特征包含較為廣闊，不做敘述。七 價格建議 經(jīng)過前面市場分析，建議價格均價定為3800元/平方米4100元/平方米。（詳細內(nèi)容暫略）八 案名分析 本項目無論是作為居住或者辦公，最主要的劣勢是體量小，無法塑造更好辦公或居住環(huán)境，但是作為開發(fā)項目，最終需要實現(xiàn)高品質(zhì)銷售和入住，就需要整體對項目進行策劃、包裝。作為項目名稱是給人的第一印象，名稱和項目具有互相影響，互相認同、互相同化的作用，尤其是作為一種文化來拓展他的外延、挖掘它的內(nèi)涵隊本項目的銷售會起到絕對的推動作用。本項目體量小，根據(jù)地段和區(qū)域限制作為商住功能是本項目的基本定位，案名的創(chuàng)意原則： 有動感； 大氣； 上口； 適合功能定位； 適合項目風(fēng)格定位；建議案名： 備選案名：九 市場調(diào)研技術(shù)報告主要結(jié)論摘要本次市調(diào)真實性非常高。本次市場調(diào)查共發(fā)放問卷500份,成功回收400份（當場淘汰試卷不在此統(tǒng)計之列），成功樣本量為383份,%。我們有五級監(jiān)督來保證問卷調(diào)查的可信度。我們評價問卷的真實性標準有三。其一現(xiàn)場監(jiān)督，調(diào)研員需在我們視線范圍之內(nèi)訪談；其二電話審核。這次問卷核查,光電話核查,其真實率就達85%以上。其三，地址真實性。在這三重保險下，%的真實率是絲毫沒有問題的。一、研究內(nèi)容與目的本項目開展市場定位研究的主要目的是確定項目做不做的問題，以及解決做什么的問題，甚至部分為如何做的問題。為開發(fā)商如何進行目標人群及項目的定位，了解消費者對旅游不同需求，以及旅游地產(chǎn)投資市場研究，從而為貴司管理決策部門制定有關(guān)的戰(zhàn)略和策略提供基礎(chǔ)性的數(shù)據(jù)和資料，確保項目減少投資風(fēng)險，開發(fā)成功并取得矚目成績。二、研究方法（一）調(diào)查方法本項目的調(diào)查方法分為三種：深度訪談、消費者攔截訪問、競爭項目訪問調(diào)查。深度訪問A、訪問對象本次研究在西安市和高新開發(fā)區(qū)選擇了不同的樣本進行消費者深度訪談，以了解消費者的消費需求、消費習(xí)慣；根據(jù)開發(fā)商提供的相關(guān)資料選擇了有代表性的樣本進行投資者深度訪談；選擇了西安市內(nèi)具有代表性的媒體，并對媒體專業(yè)人員進行訪問；我們盡量使所訪樣本在年齡、職業(yè)、經(jīng)濟實力等方面均勻散布。每份問卷訪問時間大約為5060分鐘，訪問由訪問員采用讀錄法進行，訪問結(jié)束贈送小禮品。B、成功樣本訪問成功樣本為30個。 消費者攔截訪問A、訪問對象樣本同時滿足以下條件：?城區(qū)家庭的常住居民；?年齡在22—55歲之間；消費者經(jīng)常到商業(yè)區(qū)消費。B、調(diào)查區(qū)域本次調(diào)查主要集中于西安市。主要分布于項目周邊及開發(fā)區(qū)。C、抽樣方法攔截訪問使用系統(tǒng)抽樣方法進行隨機抽取，抽樣依定時間隔原則進行，抽取經(jīng)過指定訪問點最靠近抽樣員的一位消費者作為訪問對象。D、訪問方式問卷通過面訪的方式進行，每份問卷大約需要20分鐘，由訪問員采用讀錄法進行，訪問結(jié)束贈送小禮品。E、成功樣本消費者訪問計劃樣本量為500個，樣本回收400個, 成功樣本量為383個。主要集中在休息日進行，以確保截取樣本的多樣性和代表性。（二）復(fù)核方法由流動督導(dǎo)現(xiàn)場復(fù)核，當問卷回收之后，再由專職的復(fù)核人員抽取20%問卷進行電話復(fù)核。本公司確保全部問卷具有可復(fù)核性。三、數(shù)據(jù)處理與分析本次問卷使用PCEDIT軟件進行數(shù)據(jù)錄入，，本次分析采用了頻數(shù)分析、交叉分析、多重應(yīng)答、均值分析等基本分析方法，同時使用了因素重要性推導(dǎo)模型對消費者對本項目的評價的高低進行了深入的分析。四、實地執(zhí)行質(zhì)量控制1．訪問要求d 訪員必須中立，不引導(dǎo)受訪者，做到客觀公正；d 采用讀錄法（訪問員讀出問題，調(diào)查對象回答，訪問員記錄），盡量不使受訪對象看問卷；訪問員對于過濾的樣本量要進行詳細記錄。2．訪問員與復(fù)核員d 訪問員：本次訪問實地執(zhí)行的問卷部分由尚策地產(chǎn)和安柯地產(chǎn)聘請學(xué)員、訪問員進行。所使用的訪問員均是素質(zhì)較高的大學(xué)學(xué)生，并且經(jīng)過嚴格的執(zhí)行訓(xùn)練。d 復(fù)核員：復(fù)核由尚策房地產(chǎn)機構(gòu)專職的流動督導(dǎo)和專職的復(fù)核員進行，復(fù)核問卷數(shù)量保證抽取了每一個訪問員。3．訪問時間2007年7月24日—7月31日結(jié)束語首先感謝貴司給予我司參與《E動空間》（暫定名）全程營銷合作的機會，我司深感榮幸。通過貴司所提供的資料和與貴司的溝通、交流，使我們對項目及貴司的基本情況和開發(fā)思路有了一定的了解，針對本項目， 召開專題會議成立專案小組，小組成員包括高級策劃師、營銷專家、商業(yè)規(guī)劃師、注冊會計師并經(jīng)我司各類專業(yè)人員的初步調(diào)研、論證，最終形成本建議書。由于時間匆忙，提案中仍有許多內(nèi)容需充實和調(diào)整；有不足之處詳盡方案中補充，望諒解！順祝工作順利2007年8月1日