月石家莊房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研總結(jié)報(bào)告-資料下載頁(yè)
2025-01-21 19:20本頁(yè)面
【正文】 ； ? 全市加權(quán)均價(jià)為 4157元 /平米，與官方統(tǒng)計(jì)的今年 19月市區(qū)新建商品住房均價(jià) 4133元 /平米基本吻合； ? 橋東區(qū)是價(jià)格最高的區(qū)域，其次為裕華區(qū)。 需求特點(diǎn) 資料來(lái)源： 石家莊市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì) 2022年 4月發(fā)布的 《 城市房地產(chǎn)需求藍(lán)皮書 》 住宅部分市場(chǎng)結(jié)論 ? 年輕人的婚房及城市居民改善性需求是省會(huì)住宅市場(chǎng)需求的主體， 而未來(lái)三年的需求總量最高可以達(dá)到 1005萬(wàn)平方米、 ，平均每年335萬(wàn)平方米、 。 ? 城中村改造所產(chǎn)生的供應(yīng)量，將是未來(lái)三年省會(huì)住宅供應(yīng)的重要組成部分。未來(lái)三年住宅市場(chǎng)呈現(xiàn)供求基本平衡態(tài)勢(shì)。 購(gòu)房目的 職業(yè)構(gòu)成 需求特點(diǎn) ? 改善型需求所占比例超過(guò)被訪者半數(shù) ? 購(gòu)房主體為收入水平不高的一般工薪階層 意向面積 意向價(jià)格 ? 需求面積以中小戶型為主，舒適性需求尚未成為主流 ? 消費(fèi)者對(duì)價(jià)格承受度不高，與供應(yīng)市場(chǎng)主力價(jià)位存在較大落差 需求特點(diǎn) 意向區(qū)域 配套關(guān)注度 ? 裕華區(qū)最受購(gòu)房者青睞，一枝獨(dú)秀 ? 教育配套獲得的關(guān)注度最高，遙遙領(lǐng)先 需求特點(diǎn) 企業(yè)分析 本地開發(fā)商 ? 卓達(dá) ： 1993年創(chuàng)立，目前以房地產(chǎn)業(yè)為龍頭，涵蓋旅游、教育、高科技等多個(gè)領(lǐng)域，遍及全國(guó)多個(gè)地區(qū)，推廣造城理念；目前在石家莊的在售項(xiàng)目有太陽(yáng)城、盛世春天、假日公館等。 ? 天山 ：從石家莊高新區(qū)建筑施工隊(duì)起步的民營(yíng)企業(yè)， 1998年進(jìn)入房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域，開發(fā)過(guò)的項(xiàng)目涵蓋多種物業(yè)類型，遍及京津冀地區(qū)；目前石家莊在售項(xiàng)目有水榭花都（峰尚）、新公爵（ 2022年單價(jià)“地王”）、新伯爵等。 ? 眾美 ：從廣告?zhèn)髅綐I(yè)起步， 2022年進(jìn)入房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域，目前開發(fā)的項(xiàng)目為鳳凰城，是2022年總價(jià)“地王”；近期計(jì)劃將集團(tuán)總部遷往北京，開始全國(guó)擴(kuò)張。 ? 西美 ：以商貿(mào)起步，業(yè)務(wù)領(lǐng)域涵蓋酒店、寫字樓、餐飲、百貨等；第五大道、西美花城是其僅有的兩個(gè)住宅項(xiàng)目，充分借鑒了其自身開發(fā)經(jīng)營(yíng)公建類物業(yè)的成功經(jīng)驗(yàn)，在定位、設(shè)計(jì)、營(yíng)銷和物業(yè)管理等方面都比較到位。 本地開發(fā)商 ? 開元 ： 1994年成立，從開發(fā)區(qū)做汽貿(mào)起家，業(yè)務(wù)領(lǐng)域綜合，房地產(chǎn)只是其中一部分；開發(fā)過(guò)開元科技公寓、先天下購(gòu)物廣場(chǎng)，目前在開發(fā)的項(xiàng)目有劍橋春雨和開元環(huán)球中心。 ? 安聯(lián) ：成立于 2022年，發(fā)軔于教育地產(chǎn)，逐漸專注于住宅地產(chǎn)發(fā)展，在全國(guó)范圍開發(fā)水晶、洋房、藍(lán)海、印象四大系列產(chǎn)品，關(guān)注中產(chǎn)階級(jí)成長(zhǎng)，以現(xiàn)代主義風(fēng)格的簡(jiǎn)約作品，強(qiáng)調(diào)舒適、均好；目前除石家莊外已進(jìn)入唐山、鄭州；石家莊在售項(xiàng)目有星朗、大城小院。 ? 帝華 ：業(yè)務(wù)領(lǐng)域?yàn)殇撹F和房地產(chǎn)兩大部分，房地產(chǎn)項(xiàng)目分布在石家莊鹿泉以及河南省若干城市；石家莊在售項(xiàng)目有帝華南苑、西部峰景。 上述企業(yè)中，天山和安聯(lián)是以房地產(chǎn)為主業(yè)、產(chǎn)品系列比較清晰、開發(fā)水平較高、市場(chǎng)反應(yīng)較好的兩家，可作為典型標(biāo)桿企業(yè)進(jìn)行研究。其它企業(yè)則屬于在我司操作具體項(xiàng)目時(shí)可能會(huì)與其項(xiàng)目形成競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系。 企業(yè)分析 外來(lái)開發(fā)商 ? 國(guó)瑞 ：國(guó)瑞城（ 75萬(wàn)平米）、談固國(guó)瑞城（ 157萬(wàn)平米）；曾在北京崇文門國(guó)瑞城項(xiàng)目取得巨大成功。 ? 萬(wàn)達(dá) ：萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)（ 150萬(wàn)平米，全國(guó)各個(gè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)中規(guī)模最大者）；豐富的城市綜合體開發(fā)經(jīng)驗(yàn)。 ? 榮盛 ：阿爾卡迪亞（ 86萬(wàn)平米， 2022年“地王”）；石家莊是其全國(guó)擴(kuò)張戰(zhàn)略的重要一步。 ? 路勁 ：藍(lán)郡（ 12萬(wàn)平米， 2022年“地王”），接手順馳進(jìn)入石家莊市場(chǎng)。 ? 北京城建 ：和平時(shí)光（ 23萬(wàn)平米）；施工水平、資金實(shí)力和開發(fā)經(jīng)驗(yàn)是其長(zhǎng)處。 ? 恒大： 2022年“地王”；作為南方出身開發(fā)商，如何融入本地是其關(guān)鍵點(diǎn)。 目前石家莊市場(chǎng)上外來(lái)開發(fā)商不多，但品牌實(shí)力雄厚，多數(shù)是全國(guó)性的企業(yè)或上市公司。我司與其競(jìng)爭(zhēng)主要不應(yīng)以規(guī)模應(yīng)對(duì)，而應(yīng)以做精做細(xì)，樹立品牌形象為第一要?jiǎng)?wù)。 企業(yè)分析 結(jié)論與建議 SWOT分析 優(yōu)勢(shì)（ S） 劣勢(shì)（ W） ? “ 走出去”戰(zhàn)略發(fā)展目標(biāo)明確 ? 在京津周邊地區(qū)具有良好的開發(fā)業(yè)績(jī)和一定的品牌知名度 ? 依托產(chǎn)業(yè)園區(qū)建設(shè)進(jìn)行快速擴(kuò)張 ? 對(duì)于城市地產(chǎn)積累了豐富經(jīng)驗(yàn) ? 上市后獲得了更大的發(fā)展平臺(tái) ? 品牌知名度局限于廊坊本地，在其它地區(qū)缺乏更大影響力 ? 尚未最終形成有特色的產(chǎn)品系列 ? 技術(shù)和人才儲(chǔ)備不足以支持大規(guī)模的外地?cái)U(kuò)張 結(jié)論與建議 SWOT分析 機(jī)會(huì)（ O） 威脅（ T） ? 經(jīng)濟(jì)形勢(shì)向好，現(xiàn)有政策寬松，房地產(chǎn)市場(chǎng)整體回暖 ? 石家莊作為河北省省會(huì)地位無(wú)可動(dòng)搖，人口規(guī)模大，影響力強(qiáng)，市場(chǎng)基礎(chǔ)廣闊 ? 大規(guī)模的城市改造方興未艾，基礎(chǔ)設(shè)施條件改善，有充足的土地資源供應(yīng) ? 因拆遷改造帶來(lái)的項(xiàng)目供應(yīng)短期內(nèi)大量涌入，整體有供大于求的可能 ? 居民整體消費(fèi)能力不強(qiáng)，可接受價(jià)格水平偏低，開發(fā)盈利預(yù)期不高 ? 本地開發(fā)商整體實(shí)力不高，外地大牌開發(fā)商陸續(xù)進(jìn)入，抬高競(jìng)爭(zhēng)門檻 結(jié)論與建議 ? 石家莊市場(chǎng)存在較大機(jī)會(huì)，但風(fēng)險(xiǎn)不可忽視，應(yīng)持相對(duì)審慎策略 ? 首個(gè)項(xiàng)目短平快操作，以樹立品牌形象為主要目標(biāo)，穩(wěn)固長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的基礎(chǔ) ? 首選城區(qū)二環(huán)三環(huán)間較有潛力、規(guī)模適中的住宅類土地 ? 若選址于一環(huán)二環(huán)間將更有利于做出高端產(chǎn)品、打出品牌形象，但由于土地資源相對(duì)稀缺，價(jià)格可能較高，可密切關(guān)注，尋找合適機(jī)會(huì)，及時(shí)做出研判 ? 從長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃來(lái)看，滹太新區(qū)和西部山前區(qū)將是未來(lái)住宅市場(chǎng)發(fā)展的大方向，可作為中低密度產(chǎn)品（九園系列）選址的重點(diǎn)考慮范圍 總體建議 區(qū)域建議 歡迎討論
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