月石家莊房地產市場調研總結報告-資料下載頁
2025-01-21 19:20本頁面
【正文】 ； ? 全市加權均價為 4157元 /平米，與官方統(tǒng)計的今年 19月市區(qū)新建商品住房均價 4133元 /平米基本吻合； ? 橋東區(qū)是價格最高的區(qū)域，其次為裕華區(qū)。 需求特點 資料來源： 石家莊市房地產業(yè)協會 2022年 4月發(fā)布的 《 城市房地產需求藍皮書 》 住宅部分市場結論 ? 年輕人的婚房及城市居民改善性需求是省會住宅市場需求的主體， 而未來三年的需求總量最高可以達到 1005萬平方米、 ，平均每年335萬平方米、 。 ? 城中村改造所產生的供應量，將是未來三年省會住宅供應的重要組成部分。未來三年住宅市場呈現供求基本平衡態(tài)勢。 購房目的 職業(yè)構成 需求特點 ? 改善型需求所占比例超過被訪者半數 ? 購房主體為收入水平不高的一般工薪階層 意向面積 意向價格 ? 需求面積以中小戶型為主，舒適性需求尚未成為主流 ? 消費者對價格承受度不高，與供應市場主力價位存在較大落差 需求特點 意向區(qū)域 配套關注度 ? 裕華區(qū)最受購房者青睞，一枝獨秀 ? 教育配套獲得的關注度最高，遙遙領先 需求特點 企業(yè)分析 本地開發(fā)商 ? 卓達 ： 1993年創(chuàng)立，目前以房地產業(yè)為龍頭，涵蓋旅游、教育、高科技等多個領域，遍及全國多個地區(qū)，推廣造城理念；目前在石家莊的在售項目有太陽城、盛世春天、假日公館等。 ? 天山 ：從石家莊高新區(qū)建筑施工隊起步的民營企業(yè)， 1998年進入房地產開發(fā)領域，開發(fā)過的項目涵蓋多種物業(yè)類型，遍及京津冀地區(qū)；目前石家莊在售項目有水榭花都（峰尚）、新公爵（ 2022年單價“地王”）、新伯爵等。 ? 眾美 ：從廣告?zhèn)髅綐I(yè)起步， 2022年進入房地產開發(fā)領域，目前開發(fā)的項目為鳳凰城，是2022年總價“地王”；近期計劃將集團總部遷往北京，開始全國擴張。 ? 西美 ：以商貿起步，業(yè)務領域涵蓋酒店、寫字樓、餐飲、百貨等；第五大道、西美花城是其僅有的兩個住宅項目，充分借鑒了其自身開發(fā)經營公建類物業(yè)的成功經驗，在定位、設計、營銷和物業(yè)管理等方面都比較到位。 本地開發(fā)商 ? 開元 ： 1994年成立，從開發(fā)區(qū)做汽貿起家，業(yè)務領域綜合，房地產只是其中一部分；開發(fā)過開元科技公寓、先天下購物廣場，目前在開發(fā)的項目有劍橋春雨和開元環(huán)球中心。 ? 安聯 ：成立于 2022年，發(fā)軔于教育地產，逐漸專注于住宅地產發(fā)展，在全國范圍開發(fā)水晶、洋房、藍海、印象四大系列產品，關注中產階級成長，以現代主義風格的簡約作品，強調舒適、均好；目前除石家莊外已進入唐山、鄭州；石家莊在售項目有星朗、大城小院。 ? 帝華 ：業(yè)務領域為鋼鐵和房地產兩大部分，房地產項目分布在石家莊鹿泉以及河南省若干城市；石家莊在售項目有帝華南苑、西部峰景。 上述企業(yè)中，天山和安聯是以房地產為主業(yè)、產品系列比較清晰、開發(fā)水平較高、市場反應較好的兩家，可作為典型標桿企業(yè)進行研究。其它企業(yè)則屬于在我司操作具體項目時可能會與其項目形成競爭關系。 企業(yè)分析 外來開發(fā)商 ? 國瑞 ：國瑞城（ 75萬平米）、談固國瑞城（ 157萬平米）；曾在北京崇文門國瑞城項目取得巨大成功。 ? 萬達 ：萬達廣場（ 150萬平米，全國各個萬達廣場中規(guī)模最大者）；豐富的城市綜合體開發(fā)經驗。 ? 榮盛 ：阿爾卡迪亞（ 86萬平米， 2022年“地王”）；石家莊是其全國擴張戰(zhàn)略的重要一步。 ? 路勁 ：藍郡（ 12萬平米， 2022年“地王”），接手順馳進入石家莊市場。 ? 北京城建 ：和平時光（ 23萬平米）；施工水平、資金實力和開發(fā)經驗是其長處。 ? 恒大： 2022年“地王”；作為南方出身開發(fā)商，如何融入本地是其關鍵點。 目前石家莊市場上外來開發(fā)商不多，但品牌實力雄厚，多數是全國性的企業(yè)或上市公司。我司與其競爭主要不應以規(guī)模應對，而應以做精做細，樹立品牌形象為第一要務。 企業(yè)分析 結論與建議 SWOT分析 優(yōu)勢（ S） 劣勢（ W） ? “ 走出去”戰(zhàn)略發(fā)展目標明確 ? 在京津周邊地區(qū)具有良好的開發(fā)業(yè)績和一定的品牌知名度 ? 依托產業(yè)園區(qū)建設進行快速擴張 ? 對于城市地產積累了豐富經驗 ? 上市后獲得了更大的發(fā)展平臺 ? 品牌知名度局限于廊坊本地，在其它地區(qū)缺乏更大影響力 ? 尚未最終形成有特色的產品系列 ? 技術和人才儲備不足以支持大規(guī)模的外地擴張 結論與建議 SWOT分析 機會（ O） 威脅（ T） ? 經濟形勢向好，現有政策寬松，房地產市場整體回暖 ? 石家莊作為河北省省會地位無可動搖，人口規(guī)模大，影響力強，市場基礎廣闊 ? 大規(guī)模的城市改造方興未艾，基礎設施條件改善，有充足的土地資源供應 ? 因拆遷改造帶來的項目供應短期內大量涌入，整體有供大于求的可能 ? 居民整體消費能力不強，可接受價格水平偏低，開發(fā)盈利預期不高 ? 本地開發(fā)商整體實力不高，外地大牌開發(fā)商陸續(xù)進入，抬高競爭門檻 結論與建議 ? 石家莊市場存在較大機會，但風險不可忽視，應持相對審慎策略 ? 首個項目短平快操作，以樹立品牌形象為主要目標，穩(wěn)固長遠發(fā)展的基礎 ? 首選城區(qū)二環(huán)三環(huán)間較有潛力、規(guī)模適中的住宅類土地 ? 若選址于一環(huán)二環(huán)間將更有利于做出高端產品、打出品牌形象，但由于土地資源相對稀缺，價格可能較高，可密切關注，尋找合適機會，及時做出研判 ? 從長遠規(guī)劃來看，滹太新區(qū)和西部山前區(qū)將是未來住宅市場發(fā)展的大方向，可作為中低密度產品（九園系列）選址的重點考慮范圍 總體建議 區(qū)域建議 歡迎討論
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