【正文】 停 車室 。 → 深圳地產(chǎn)現(xiàn)狀 → 整體規(guī)劃建議 → 社區(qū)園林建議 → 建筑產(chǎn)品建議 PART IV 城市布魯斯產(chǎn)品建議 產(chǎn)品建議 社區(qū)園林建議 街鋪 全地下車庫(kù)地面采光 中心景觀 主景觀軸 市場(chǎng)廣場(chǎng) 過(guò)渡帶 架空層花園 樓梯間 花園 架空層花園 通過(guò)一層架空層 ， 除設(shè)置泛會(huì)所外 ， 設(shè)置適當(dāng)?shù)闹脖?， 形成無(wú)陰隔的園林綠化空間 。 增加綠地面積 。 天頂綠色會(huì)所 生態(tài)地下車庫(kù) 在每個(gè)組團(tuán)綠化區(qū)域設(shè)置地面采光窗或設(shè)置下沉式廣場(chǎng) ， 直通地下車庫(kù) 生態(tài)地下車庫(kù) 產(chǎn)品建議 社區(qū)園林建議 雕塑小品建議 在雕塑園林上建議以人物小品為主要設(shè)計(jì)方向 ， 雕塑人員選擇具有親和力的兒童形象 ， 如“ 少年柯南 ” ， 等 ， 雕塑的數(shù)量和規(guī)模方面建議：小品 、 局部布置為主 ， 數(shù)量不宜過(guò)多 ， 擺放密度為一般雕塑公園密度 （ 1個(gè) /380㎡ ） 的 1/30， 即在總占地面積 ㎡布置 812個(gè)雕塑小品 ， 擺放分布為社區(qū)內(nèi)干道兩側(cè)為組團(tuán)式雕塑小品 ， 園區(qū)內(nèi)散點(diǎn)狀小品分布 。 產(chǎn)品建議 社區(qū)園林建議 → 深圳地產(chǎn)現(xiàn)狀 → 整體規(guī)劃建議 → 社區(qū)園林建議 → 建筑產(chǎn)品建議 PART IV 城市布魯斯產(chǎn)品建議 盡管惠陽(yáng)－大亞灣區(qū)域內(nèi)的房?jī)r(jià)只有深圳均價(jià)的三分之一，但是，深圳的客戶會(huì)以深圳的地產(chǎn)水平來(lái)審視本區(qū)域內(nèi)的地產(chǎn)產(chǎn)品，同時(shí)本地客戶，經(jīng)常來(lái)往深圳，對(duì)深圳的產(chǎn)品具有較強(qiáng)的認(rèn)同感，他們也希望能在家里住上與深圳同類的物業(yè)。 因而，惠陽(yáng)－大亞灣區(qū)域的地產(chǎn)產(chǎn)品不應(yīng)落后于深圳太多，未來(lái)將處在同一水平線上，深圳的設(shè)計(jì)因素，值得我們?nèi)ソ梃b，去研究。 產(chǎn)品建議 建筑產(chǎn)品建議 外立面建議：時(shí)尚、簡(jiǎn)約而不失大氣，甚至可以張揚(yáng)。 產(chǎn)品建議 建筑產(chǎn)品建議 戶型建議：方正實(shí)用、南北通透、功能齊備是基本，創(chuàng)新戶型提供附加價(jià)值是靈魂，是競(jìng)爭(zhēng)力所在。 要點(diǎn)一：南北通透，南向 要點(diǎn)二：方正實(shí)用，盡可能減少浪費(fèi)空間 要點(diǎn)三：時(shí)尚元素，如落地窗、轉(zhuǎn)角陽(yáng)臺(tái)等的綜合運(yùn)用 要點(diǎn)四：過(guò)用多種贈(zèng)面積的手法，提高項(xiàng)目實(shí)用率。 產(chǎn)品建議 建筑產(chǎn)品建議 實(shí)惠舒適借鑒一：戶型平面設(shè)計(jì) 陽(yáng)光觀景房 入戶花園 凸式衣櫥 客廳陽(yáng)臺(tái) 入戶花園 空中花園 凸式衣櫥 2房 2廳 1衛(wèi) 戶型增值元素 ?創(chuàng)新元素：露臺(tái)可改房、隱藏式衣柜、可拆卸凸窗。 ?明廚、明衛(wèi)，自然通風(fēng)采光， 提高居住的舒適度。 ?贈(zèng)送入戶花園、露臺(tái)、 提高產(chǎn)品的附加值。 產(chǎn)品建議 建筑產(chǎn)品建議 實(shí)惠舒適借鑒二：戶型平面設(shè)計(jì) 入戶花園 贈(zèng)送露臺(tái) 贈(zèng)送兩臺(tái)挑空露臺(tái) 凸窗設(shè)計(jì) 采用兩層挑空露臺(tái)，在交房驗(yàn)收后，開(kāi)發(fā)商再行隔斷，等于贈(zèng)送了一間陽(yáng)光室。 大面積入戶花園，可改為餐廳使用，落地凸窗大大增加了室內(nèi)空間。 產(chǎn)品建議 建筑產(chǎn)品建議 實(shí)惠舒適借鑒三：戶型平面設(shè)計(jì) 利用中部大面積挑空層設(shè)計(jì)，在施工驗(yàn)收后，將挑空部分加頂，形成一間獨(dú)立的房間，可做書(shū)房、臥室或其它功能房。 同時(shí)采用大面積奇偶層大陽(yáng)臺(tái)＋大露臺(tái)組合設(shè)計(jì)，具有更大的室外活動(dòng)空間 產(chǎn)品建議 建筑產(chǎn)品建議 實(shí)惠舒適借鑒四：戶型平面設(shè)計(jì) 一房可變兩房 產(chǎn)品建議 建筑產(chǎn)品建議 實(shí)惠舒適借鑒五：戶型平面設(shè)計(jì) 1＋ 1＝ 1 兩個(gè)一房一廳可拼為二房二廳 產(chǎn)品建議 建筑產(chǎn)品建議 戶型借鑒元素：凸窗設(shè)計(jì) 產(chǎn)品建議 建筑產(chǎn)品建議 戶型借鑒元素：墻面處理 產(chǎn)品建議 建筑產(chǎn)品建議 PART V 城市布魯斯開(kāi)發(fā)策略 → 聯(lián)合開(kāi)發(fā)市政 → 先期小批入市 → 先住宅后商業(yè) → 開(kāi)發(fā)節(jié)奏建議 對(duì)于本項(xiàng)目，特別是商業(yè)部分，市政廣場(chǎng)是最大的價(jià)值促動(dòng)因素，聯(lián)合開(kāi)發(fā)有利于提出物業(yè)價(jià)值。 開(kāi)發(fā)策略 聯(lián)合開(kāi)發(fā)市政 惠州當(dāng)?shù)卣?guī)劃執(zhí)行力不足，如何讓規(guī)劃優(yōu)勢(shì)變成現(xiàn)實(shí)優(yōu)勢(shì)帶動(dòng)本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)發(fā)展？ 開(kāi)發(fā)商可以聯(lián)合周邊相關(guān)利益的開(kāi)發(fā)商，如中聯(lián)地產(chǎn)，共同修建市政公園，所發(fā)生費(fèi)用在樓盤報(bào)建或其它規(guī)費(fèi)中扣除。 → 聯(lián)合開(kāi)發(fā)市政 → 先期小批入市 → 先住宅后商業(yè) → 開(kāi)發(fā)節(jié)奏建議 PART V 城市布魯斯開(kāi)發(fā)策略 為減少項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)，在提高項(xiàng)目利潤(rùn)的同時(shí)，先期小批入市，先入為主，樹(shù)立片區(qū)主導(dǎo)地產(chǎn)形象。 開(kāi)發(fā)策略 先期小批入市 作為新興的新區(qū)中心地帶，周邊有著大量的土地存量，目前，據(jù)我 司了解，中聯(lián)項(xiàng)目、南海項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)商的潛在供應(yīng)量就近 80萬(wàn)方，預(yù)計(jì)在 08年入市。 建議本項(xiàng)目先期小批入市，在 07年年底前入市，一方面，形成無(wú)競(jìng) 爭(zhēng)的市場(chǎng)，樹(shù)立先鋒的形象，另一方面，先期引入深圳的優(yōu)勢(shì)創(chuàng)新產(chǎn)品 ，成為惠陽(yáng)、大亞灣的戶型創(chuàng)新先鋒，迅速打開(kāi)局面，引領(lǐng)市場(chǎng)，形成 品牌效應(yīng)。 小批入市 無(wú)競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng) 樹(shù)立形象 促動(dòng)后期 → 聯(lián)合開(kāi)發(fā)市政 → 先期小批入市 → 先住宅后商業(yè) → 開(kāi)發(fā)節(jié)奏建議 PART V 城市布魯斯開(kāi)發(fā)策略 住宅的價(jià)值在于居住（包括由此而衍生的投資價(jià)值），商業(yè)及公寓的價(jià)值卻在于看得見(jiàn)的市場(chǎng)。 開(kāi)發(fā)策略 先住宅后商業(yè) 先住宅、等待時(shí)商，開(kāi)發(fā)商業(yè) 大亞灣行政中心區(qū)，目前人氣十分之差，商業(yè)氛圍尚不能形 成，而且當(dāng)?shù)卣囊?guī)劃執(zhí)行力較差，因而，在未來(lái) 2－ 3年內(nèi)， 片區(qū)商業(yè)形象很難得到較大的改觀，我司認(rèn)為，僅通過(guò)房地產(chǎn)商 的開(kāi)發(fā)帶動(dòng)，是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，因而在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)時(shí)，應(yīng)先開(kāi)發(fā)對(duì)人 氣影響較小的住宅部分，再開(kāi)發(fā)公寓及商業(yè)部分。隨著時(shí)間的推 移，片區(qū)商業(yè)機(jī)會(huì)漸多，公建開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小。 → 聯(lián)合開(kāi)發(fā)市政 → 先期小批入市 → 先住宅后商業(yè) → 開(kāi)發(fā)節(jié)奏建議 PART V 城市布魯斯開(kāi)發(fā)策略 先期入市，小量多批，緊湊開(kāi)盤，在市場(chǎng)形成旺銷之勢(shì)，最終達(dá)到利潤(rùn)與品牌的又重豐收。 開(kāi)發(fā)策略 開(kāi)發(fā)節(jié)奏建議 共分兩期進(jìn)行開(kāi)發(fā)： 一期：開(kāi)發(fā)占地 20220方 二期：開(kāi)發(fā)占地 40000方 同期分批，每?jī)蓷澖M團(tuán)推售。 一期一批入市時(shí)機(jī)， 2022年底或 2022年初。 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期， PART VI 城市布魯斯推廣策略 → 項(xiàng)目推廣要點(diǎn) → 項(xiàng)目推廣建議 推廣策略 項(xiàng)目推廣要點(diǎn) 要點(diǎn)一：低成本營(yíng)銷 +中原二三級(jí)市場(chǎng)聯(lián)動(dòng) 由市場(chǎng)調(diào)查可知，項(xiàng)目的主力客戶群并不在大亞灣本地，而是深圳及其他外地投資客，而這點(diǎn)正是中原的優(yōu)勢(shì)所在，中原深圳 150多家地鋪龐大的市場(chǎng)網(wǎng)絡(luò)及數(shù)十年的客戶積累相信能為本項(xiàng)目的帶來(lái)大量客戶。 策略解析 要點(diǎn)二：針對(duì)性營(yíng)銷，跟隨大盤做市場(chǎng) 進(jìn)入 2022年后，惠陽(yáng)及大亞灣區(qū)部分大盤將有所動(dòng)作，其必定會(huì)耗費(fèi)巨大的宣傳費(fèi)用用于項(xiàng)目推廣，我們只需扼住高速咽喉，在區(qū)內(nèi)加以引導(dǎo)，甚至于可以選擇在大盤的營(yíng)銷中心附近顯現(xiàn)的地方做本項(xiàng)目的廣告，以達(dá)到客戶共享之目的。 策略解析 推廣策略 項(xiàng)目推廣要點(diǎn) → 項(xiàng)目推廣原則 PART VI 城市布魯斯推廣策略 → 推廣策略組合 推廣策略 推廣策劃組合 ? 中原二三級(jí)市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)策略 （本地市場(chǎng)＋深圳市場(chǎng)） ? 現(xiàn)場(chǎng)包裝 ? 事件營(yíng)銷活動(dòng) ? 產(chǎn)品亮點(diǎn)營(yíng)造 ? 情感營(yíng)銷策略 ? 少量推廣，分批上市 低成本、實(shí)效性媒體組合 深圳區(qū)：深圳看樓團(tuán)活動(dòng)組織（階段性短期廣告投放） 報(bào)紙媒體：結(jié)合活動(dòng)，特報(bào)、晶報(bào)、商報(bào)、南都、惠州日?qǐng)?bào)階段性投放 網(wǎng)絡(luò)廣告：搜房網(wǎng) /深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng)廣告投放、項(xiàng)目網(wǎng)站建設(shè) 惠陽(yáng)區(qū)：（除巨幅、立柱廣告外，其他結(jié)合活動(dòng)間歇性投放） 戶外廣告：主干道戶外廣告投放 活動(dòng)營(yíng)銷：根據(jù)推廣節(jié)點(diǎn)，進(jìn)行活動(dòng)營(yíng)銷 推廣策略 推廣策劃組合 深圳中原二、三級(jí)市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)方案 ? 資源 二級(jí)市場(chǎng)：近 100個(gè)在售樓盤、 800名銷售精英； 三級(jí)市場(chǎng)： 150個(gè)地鋪， 1500多名 Sales ?? ? 聯(lián)動(dòng)通路 分展場(chǎng)設(shè)立； 內(nèi)外部網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)；內(nèi)部郵箱、手機(jī)短信； 地盤推介；三級(jí)市場(chǎng)地鋪巡展推介；邀請(qǐng)現(xiàn)場(chǎng)體驗(yàn) …… ? 制度激勵(lì) 客戶轉(zhuǎn)介量列入公司個(gè)人 KPI考核指標(biāo)之后，促使全員轉(zhuǎn)介 ? 分傭激勵(lì) 轉(zhuǎn)介成功的額外獎(jiǎng)勵(lì) + 個(gè)人傭金分成 推廣策略 推廣策劃組合 PART VII 城市布魯斯經(jīng)濟(jì)分析 → 經(jīng)濟(jì)技述指標(biāo)假擬 → 投資回報(bào)測(cè)算 本項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)建議。 經(jīng)濟(jì)分析 經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)假擬 本項(xiàng)目占地： 60000平米 容積率： － 用地性質(zhì)：商住用地 容積率： 建議 根據(jù)我司對(duì)區(qū)域市場(chǎng)的理解， 17+1是主流產(chǎn)品，風(fēng)險(xiǎn)最低，容積率因 取低值。 我司建議各物業(yè)配比如下： 住宅： 10萬(wàn)平米 公寓： 4萬(wàn)平米 商業(yè)： 4400平米 PART VII 城市布魯斯經(jīng)濟(jì)分析 → 經(jīng)濟(jì)技述指標(biāo)假擬 → 投資回報(bào)測(cè)算 項(xiàng)目定價(jià)方式選擇及目標(biāo)價(jià)格確定 分析定位 投資回報(bào)測(cè)算 樓盤名稱 位置 主力產(chǎn)品 均價(jià) 麗江花園 惠陽(yáng)區(qū)政府對(duì)面 小高層洋房 3300 錦江國(guó)際 金惠大道與東華大 道交匯處 小高層洋房 3300 菩堤園 大亞灣西二路 高層住宅 3200 廣場(chǎng)明珠 惠陽(yáng)區(qū)廣場(chǎng)東路 高層 3300 棕櫚島 惠陽(yáng)區(qū)高爾夫路 一號(hào) 別墅、洋房 半島一號(hào) 東華路東頭 多層洋房、 別墅 3200（洋房） 尚城世家 惠陽(yáng)區(qū)政府后 小高層洋房 3300 熊貓國(guó)際 大亞灣西區(qū)新澳大 道旁 多層、小高 層洋房 3500 本物業(yè)功能定位主要是根據(jù)項(xiàng)目周邊可比項(xiàng)目及相關(guān)檔次樓盤價(jià)格并結(jié)合本項(xiàng)目的具體情況，運(yùn)用 “市場(chǎng)比較法 ” 來(lái)作出價(jià)格定位。同時(shí)根據(jù)我們對(duì)目標(biāo)客戶的判斷，通過(guò)使用 “目標(biāo)需求定價(jià)法 ” 來(lái)進(jìn)行反推，由此得出對(duì)本項(xiàng)目的價(jià)格定位判斷。 住宅核心均價(jià)： 3900元 /㎡ 公寓核心均價(jià)： 4200元 /㎡ 商業(yè)均價(jià)： 8000元 /平方米。（整個(gè)項(xiàng)目的均價(jià)而非一批開(kāi)盤價(jià)格） （注：詳細(xì)的價(jià)格推導(dǎo)過(guò)程在本次報(bào)告中暫不進(jìn)行闡述。） 初略估算本項(xiàng)目投資回報(bào)率 分析定位 投資回報(bào)測(cè)算 由于地價(jià)未明，我司在此擬 600元 /平米計(jì)，根據(jù)我司在惠陽(yáng)的操盤經(jīng)驗(yàn)，建安成本 1500元 /平米，土地成本 250元 /平米，其它約占房?jī)r(jià)的 15%,即成本為2275元 /平米。 銷售收入＝ 100000*3900+40000*4200+4400*8000=593202200元 成本＝ 144000*2275=327600000元 稅前毛利率＝ 265600000元 稅前毛收益率＝ % （更詳細(xì)之測(cè)算將在項(xiàng)目后階段提供） 匯報(bào)完畢 Thanks!