【正文】 說明：預(yù)留戶型的功能彈性。讓客戶有更多的想象空間，根據(jù)自己需要決定功能的分配。 餐廳改次臥或書房 花園改餐廳 可將入戶花園隔成一個開敞的書房或和室（注：甚至有 6米高的入戶花園，可隨意隔成兩層） 內(nèi)庭院可改成一書房 價格定位 序號 樓盤名稱 片區(qū) 開發(fā)商 入市時間 均價 銷售率 1 金石雅苑 福永 振昌實業(yè) 3400 100% 2 萬福人家 2期 （十里紅妝） 福永 天兆基 4200 100% 3 時代景苑 3期 福永 興益工業(yè) 4000 100% 4 金域豪庭 （福僑花園 2期） 福永 永泰輝印刷 4300 100% 5 金域豪庭 （福僑花園 3期） 5600 100% 6 桃源盛景 （桃源居 16區(qū)） 西鄉(xiāng) 深圳航空城（東部）實業(yè) 9800 30% 7 航城國際 機場 樂安居實業(yè) 7800 未售 ?片區(qū)價格近年翻倍增長態(tài)勢，目前樓盤均價在 7800－ 9800元 /㎡ 水平； ?預(yù)計未來市場價格將穩(wěn)中稍降。 周邊市場歷年價格 比較因素： 區(qū)位前景 、 交通 、 商服配套 、 教育配套 、 周邊環(huán)境 、 小區(qū)環(huán) 境 、 規(guī)模 、 裝修檔次 、 戶型結(jié)構(gòu) 、 開發(fā)商公信力 、 成熟度 、 宣傳包裝等 權(quán)重設(shè)置： 比較對象：航城國際、桃源居、金域豪庭、時代景苑、萬福人家 價格對比權(quán)重設(shè)置 區(qū)位前景8% 交通11%商服配套9%教育配套6%周邊環(huán)境7%小區(qū)環(huán)境12%規(guī)模7%裝修檔次6%戶型結(jié)構(gòu)11%公信力4%成熟度9%宣傳包裝10% 本項目 桃源居 （盛景三期） 金達花園 （二手） 航城國際 時代景苑 （二手） 參考權(quán)重 25% 50% 20% 15% 代表符號 Px Pa Pb Pc Pd 按揭均價 9800 6800 7800 6500 區(qū)位前景 8 8 7 8 6 6 位置交通 11 9 9 9 9 8 商服配套 9 6 9 5 6 6 教育配套 6 6 10 5 5 5 周邊環(huán)境 7 5 6 5 6 5 小區(qū)環(huán)境 12 9 10 7 6 7 規(guī)模 7 5 7 5 5 6 裝修檔次 6 6 6 5 6 5 戶型結(jié)構(gòu) 11 10 9 6 7 7 發(fā)展商公信力 4 3 5 3 3 3 項目成熟度 9 8 9 7 7 7 宣傳包裝 10 9 10 6 7 6 合計 84 97 71 73 72 價格對比權(quán)重打分 ? 中原市場研究中心預(yù)測： 片區(qū)房地產(chǎn)價格今年將升跌幅度不大； ? 待開發(fā)入市時機確定，中原將根據(jù)屆時的市場實際情況制訂價格。 價格修正 商業(yè)要如何規(guī)劃呢 ? 全街鋪式？ 商場＋街鋪式？ QUESTION 3: 周邊商業(yè)配套嚴(yán)重不足 項目周邊 800米的半徑范圍內(nèi)只有三個小舊的農(nóng)貿(mào)市場 此地居民買東西都必須去近2公里外的小超市購買。 “ 平時買東西都要開車去，老人家不會開車要自己走很遠(yuǎn)路去買，生活不是很方便！ ” —— 金達花園業(yè)主 項目周邊商業(yè)分布27%21%15%18%19% 物流小百貨建材餐飲其他項目對面的金達花園臨街商鋪的情況： 租金在一鋪面 4000元 /月左右； 出租率不到 50％ ； 現(xiàn)有商鋪形式為物流公司、 小士多店、藥店、地產(chǎn)中介店 周邊的商鋪分析 項目周邊的商業(yè)形態(tài)成熟度不高，深受周邊產(chǎn)業(yè)形態(tài)的影響。 商業(yè)分布臨散 ,為初級生活配套 ,百貨超市為主體 以機場產(chǎn)業(yè)為主 ,帶動經(jīng)濟發(fā)展 ,對中級商業(yè)配套需求激增 屬新城區(qū)商業(yè)發(fā)展起步階段 片區(qū)商業(yè)規(guī)劃原則 ? 商業(yè)布局與住宅環(huán)境的融合； ? 商業(yè)價值的最大化； ? 商業(yè)回收利潤最大化； 在項目周邊商業(yè)配套不足、商業(yè)氛圍也不夠的情況下 我們建議采取 “ 超市社區(qū)店＋生活配套店＋物流商鋪 ” 的形式 優(yōu)勢 ： 受街鋪影響較少，居住氛圍好； 以集中商場提升價值。 劣勢 ： ?須考慮商場后期經(jīng)營和返租壓力； ?大型商業(yè)招商難度較大； 一層裙樓小超市 約 2022㎡ 街鋪總長約 250米 進深約 1314米 街鋪 +商場 商業(yè)招商具體建議 物流鋪街 會所 食街店 社區(qū)型小超市 物流街鋪 商業(yè)街業(yè)態(tài)模塊規(guī)劃概念 思維導(dǎo)圖 Chapter 1 市場背景 Chapter 2 Chapter 3 客戶分析 Chapter 4 產(chǎn)品定位 Chapter 5 營銷策略 Chapter 6 中原資源 項目分析 整體營銷策略分解 —— 人脈營銷 航空城客戶群體具象價值取向回顧： 人脈營銷 置業(yè)原因關(guān)鍵詞： 自用 改善居住條件 解決自住需要 從眾 投資置業(yè) 思維導(dǎo)圖 Chapter 1 市場背景 Chapter 2 項目分析 Chapter 3 客戶分析 Chapter 4 產(chǎn)品定位 Chapter 5 營銷策略 Chapter 6 中原資源 中原強大客戶資源 中原客戶啟動 中原會資源 二級市場客戶 三級市場客戶 中原員工 中原會資源 約 30萬中原會會員 目標(biāo)： 策略： 大眾傳播 針對全體會員每周 2次短信發(fā)送； 小眾傳播 組織投資講座和研討會研討會，同時宣傳項目； 組織專題看樓活動； 一對一傳播 部分投資客戶由中原一對一電話 call客； 二級市場客戶 約 10萬中原在售項目成交及誠意客 目標(biāo)： 策略： 大眾傳播 針對全體客戶每周 1次短信發(fā)送； 一對一傳播 部分投資客戶由中原一對一電話 call客； 中原全體銷售人員全員轉(zhuǎn)介； 中原目前二級市場占有率達到 40％ 三級市場客戶 約 20萬中原成交級到訪客戶 目標(biāo)： 策略： 大眾傳播 針對全體客戶每周 1次短信發(fā)送； 小眾傳播 組織投資講座和研討會研討會，同時宣傳項目； 組織專題看樓活動； 一對一傳播 部分投資客戶由中原一對一電話 call客； 中原全體三級市場人員全員轉(zhuǎn)介； 誠祝合作愉快！ THANK！