【正文】 總價(jià)范圍在 30萬(wàn)以內(nèi) ?偏向選擇工作所在區(qū)域或熟悉的區(qū)域周邊的平面戶型 ?一般擁物業(yè)，多數(shù)屬于二次臵業(yè) ?3545歲的中年群體 ,一般為三口之家 ?能承受的總價(jià)范圍在 50萬(wàn)以內(nèi) ?偏向選擇規(guī)模較大、環(huán)境好的社區(qū) ?一般擁有兩套或者以上的住宅物業(yè) ?3555歲的中年群體 ,一般家庭成員超過(guò) 3個(gè) ?總價(jià)承受范圍較廣，能承受 5060萬(wàn)的價(jià)格 ?偏向選擇規(guī)模大、資源好的社區(qū) 淺水灣的業(yè)主 自建房、集資房的代表客戶 目標(biāo)客戶分類 核心客戶 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 88 本項(xiàng)目客戶以盤縣高端享受型需求為主，其來(lái)源群主要為礦老板、私企業(yè)主，其區(qū)域輻射全縣及周邊鎮(zhèn)區(qū) 潛在客戶 重要客戶 核心客戶 偶得客戶 城市富豪階層 —— 1020% 臵業(yè)群體： 城市最頂級(jí)客戶，主要 為本地及周邊縣市生意人、礦老 板、企業(yè)老板、高管及政府高官； 客戶特征： 這類客戶目前基本都居 住在城區(qū)早期的中端社區(qū)內(nèi)， 社區(qū)居住品質(zhì)下降、功能及改善居住需求、彰顯身份是其換房的主要原因。 城市富裕階層 —— 4050% 臵業(yè)群體： 個(gè)體單位，政府公務(wù)員，生意人企事業(yè)單位中高級(jí)員工，大型企業(yè)中高級(jí)管理人員等； 客戶特征： 追求舒適的生活， 在全縣范圍選好房子，開(kāi)始 嘗試突破地域限制 ， 追求好環(huán) 境好社區(qū)和標(biāo)簽意義。 周邊鎮(zhèn)區(qū)富豪階層 —— 20－ 30% 臵業(yè)群體： 周邊縣市高收入客戶， 客戶特征： 這些客戶基本都具 備較為 i雄厚的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，他們 可能出于生意需求或孩子教育的 需求在盤縣臵業(yè)，還有出于投資 保值或?yàn)楦改傅燃胰伺Z業(yè)等目 的而臵業(yè)。 其他客戶 —— 5% 臵業(yè)群體： 在外打工回家返鄉(xiāng)轉(zhuǎn)業(yè)的客戶； 客戶特征： 考慮到用于養(yǎng) 老、給父母買房或投資。 目標(biāo)客戶定位 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 89 精神層面：他們注重物業(yè)所帶來(lái)的面子感、尊貴感和身份感，彰顯自身的品位與地位 ?以淺水灣為代表的 高端的樓盤， 盤縣 很多有錢有身份的人都 買 在里面， 目前 成為 盤縣 市民公認(rèn)的 “ 身份 ” 社區(qū)。 氣派的大門，會(huì)所裝修、物業(yè)管理服務(wù)、建筑形式及外立面都是他們進(jìn)行選擇的主要因素。 他們更傾向于在此居住所帶來(lái)的身份尊貴感和面子感，渴望受到別人的仰慕。 目標(biāo)客戶訴求 淺水灣 淺水灣 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 90 產(chǎn)品層面：要求居住的舒適度和實(shí)用度，對(duì)使用功能、產(chǎn)品品質(zhì)及采光等方面較為重視 盤縣高端客戶更注重產(chǎn)品的獨(dú)門獨(dú)戶性，居住的私密性，并且大多數(shù)客戶對(duì)高層產(chǎn)品要求具備景觀陽(yáng)臺(tái)和朝向的設(shè)計(jì)，來(lái)滿足他們的需求。 —— 淺水灣，銷售代表 ?經(jīng)過(guò)多年發(fā)展，盤縣市場(chǎng)的產(chǎn)品設(shè)計(jì)有了很大提升，特別是淺水灣項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，帶來(lái)了先進(jìn)的戶型設(shè)計(jì)理念，提升了盤縣整體的產(chǎn)品設(shè)計(jì)水平。 ?但在舒適度、贈(zèng)送創(chuàng)新還有進(jìn)一步提升空間 龍鳳嘉園 東田金灣 淺水灣 淺水灣 目標(biāo)客戶訴求 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 91 環(huán)境層面：園林的打造水平將直接影響到他們對(duì)于項(xiàng)目?jī)r(jià)值的認(rèn)識(shí) ?目前市場(chǎng)上定位為中高端的項(xiàng)目基本都 開(kāi)始 比較重視社區(qū)園林的打造， 尤其以淺水灣的園林別具一格，通過(guò)現(xiàn)場(chǎng)實(shí)景園林展示，打動(dòng)高端客戶。 隨著市場(chǎng)產(chǎn)品設(shè)計(jì)的不斷成熟，各項(xiàng)目之間的產(chǎn)品設(shè)計(jì)差距越來(lái)越小，而市場(chǎng)開(kāi)始進(jìn)入到園林景觀競(jìng)爭(zhēng)階段，高端客戶在經(jīng)過(guò)對(duì)產(chǎn)品的關(guān)注對(duì)比后，開(kāi)始更重視社區(qū)園林的打造。 目標(biāo)客戶訴求 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 92 需求層面：品質(zhì)引領(lǐng)需求，他們更講究對(duì)品位的追求，愿意為頂級(jí)品質(zhì)的物業(yè)買單 ?盤縣其實(shí)有錢人還是比較多的，一般都是比較有實(shí)力的，但是盤縣的物業(yè)品質(zhì)水平還很低，想買高品質(zhì)物業(yè)卻買不到，好多有錢人都跑到外面去臵業(yè)去了。我覺(jué)得你們那項(xiàng)目只要把產(chǎn)品品質(zhì)作出差異化，作出特色，相信還是會(huì)有很多人愿意買單的。 —— 紅果房產(chǎn)局 市場(chǎng)高端客戶更愿意為高品質(zhì)，占據(jù)稀缺景觀資源的創(chuàng)新型產(chǎn)品買單，說(shuō)明盤縣高端客戶層面存在明顯的品質(zhì)引領(lǐng)需求的特征。 目標(biāo)客戶訴求 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 93 匯報(bào)思路 項(xiàng)目屬性界定 項(xiàng)目機(jī)會(huì)挖掘 目標(biāo)解析及核心問(wèn)題 項(xiàng)目整體戰(zhàn)略及定位 總體規(guī)劃實(shí)施 案例借鑒 ? 客戶定位 ? 產(chǎn)品定位 ? 形象定位 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 94 從市場(chǎng)主流的戶型面積來(lái)看，主要是 以改善需求的三房為主 ，占 60%左右 項(xiàng)目名稱 主力戶型 主力戶型套數(shù)比例 翰林院小區(qū) 120—140平米三房、四房 60% 盤龍花園 104110平的三房 79% 金澤芳庭 113129平米三房 65% 興盛大廈 120—150平米三房、四房 65% 金竹園 120130平米三房 57% 華泰國(guó)際 110140平米三房 58% 國(guó)強(qiáng)尊邸 120150平米三房、四房 52% 東湖國(guó)際 100－ 140平米三房 58% 時(shí)尚俊園 100－ 130平米三房 50% 淺水灣 100－ 130平米三房 51% 產(chǎn)品定位 ?市場(chǎng)主流面積趨同，以 110130的三房為主，也使得產(chǎn)品同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)激烈，在保證客戶舒適需求的基礎(chǔ)上，適當(dāng)?shù)目刂泼娣e，把握總價(jià)是產(chǎn)品定位的前提考慮。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 95 戶型配比 從使用價(jià)值與市場(chǎng)客戶需求兩個(gè)方面，確定本項(xiàng)目可售物業(yè)戶型配比及面積區(qū)間 [多層 ] ?主力戶型集中在 110120平米的實(shí)用，所占比例約為 8%； [高層 ] ?主力戶型集中在 120130平米的三房，所占比例約為 32%； 說(shuō)明： ?戶型排布應(yīng)符合景觀價(jià)值均衡原則，大戶型產(chǎn)品需有較優(yōu)景觀面； ?僅作為總體控制目標(biāo)，最終視規(guī)劃設(shè)計(jì)的實(shí)際進(jìn)程作適當(dāng)調(diào)整。 物業(yè)類型 戶型 /面積區(qū)間 （ m2） 總面積 (㎡ ) 整體面積比 多層 兩房 舒適兩房 8090 4500 2% 三房 實(shí)用型三房 110120 18000 8% 舒適型三房 120140 12022 5% 小計(jì) 34500 15% 高層 兩房 舒適兩房 8090 32022 14% 三房 實(shí)用型三房 110120 50000 21% 舒適型三房 120130 75000 32% 豪華型三房 130140 30000 13% 四房 舒適四房 160180 10000 4% 頂層復(fù)式 180200 3000 1% 小計(jì) 202200 85% 小計(jì) 234500 100% 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 96 戶型設(shè)計(jì)的原則 —— 將贈(zèng)送面積作為可實(shí)用的空間，賦予明確的功能，滿足客戶的真實(shí)需求 小三房： 110120 豪華三房： 130140 復(fù)式： 180200 四房： 140150 二房： 8090 90平米以內(nèi)產(chǎn)品 項(xiàng)目的主力戶型產(chǎn)品，面積在100140之間 以此產(chǎn)品作為項(xiàng)目的標(biāo)桿 項(xiàng)目各戶型設(shè)定面積 各戶型產(chǎn)品歸類 各產(chǎn)品設(shè)計(jì)原則 在面積經(jīng)濟(jì)性之上保證功能舒適性 以贈(zèng)送面積達(dá)到設(shè)定面積，提升產(chǎn)品檔次 注重舒適性，作為標(biāo)桿產(chǎn)品體現(xiàn)項(xiàng)目檔次 戶型設(shè)計(jì)價(jià)值要點(diǎn) 功能舒適性 性價(jià)比提升 生活尺度擴(kuò)容 小戶型 主力戶型 大戶型 戶型設(shè)計(jì)價(jià)值要點(diǎn) —— 本項(xiàng)目戶型匹配與市場(chǎng)需求吻合的前提下，對(duì)各產(chǎn)品戶型設(shè)計(jì)進(jìn)行創(chuàng)新，突破市場(chǎng)原有體系，來(lái)提升產(chǎn)品價(jià)值和體現(xiàn)項(xiàng)目檔次。 舒適三房： 120130 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 97 小戶型將以起居室為核心的動(dòng)區(qū)空間功能適度強(qiáng)化，讓空間更靈動(dòng)，讓居家生活更有情趣，給予更多的贈(zèng)送面積 戶型點(diǎn)評(píng)： ?交通動(dòng)線組織合理，合理分區(qū)保證以起居室為核心的動(dòng)區(qū)空間獨(dú)立； ?動(dòng)區(qū)視野好，通過(guò)設(shè)置陽(yáng)臺(tái)、飄窗等方式增加采光面； ?依托起居室安排其它情趣活動(dòng)空間，符合市場(chǎng)發(fā)展 戶型建議 ?運(yùn)用倒凸窗設(shè)計(jì)，強(qiáng)化主臥空間的設(shè)計(jì)，使主人的生活更加舒適； ?通過(guò)客廳與觀景陽(yáng)臺(tái)連接，增加客廳生活空間與采光度。 87平 2+1房 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 80平：產(chǎn)品附加值高，贈(zèng)送空間多，可變?yōu)?2+1房 90平：產(chǎn)品附加值高，得房率高，可做四房 80㎡ 贈(zèng)送一半 贈(zèng)送一半 ?80平戶型亮點(diǎn)： ?戶型方正 ， 各部分功能空間尺寸較為合理； ?產(chǎn)品附加值高 ， 贈(zèng)送主要為陽(yáng)臺(tái)部分 ， 可改房 ， 總體贈(zèng)送約 11㎡ ； ?廚房設(shè)生活陽(yáng)臺(tái) ， 較為方便 。 96㎡ 贈(zèng)送一半 贈(zèng)送一半 贈(zèng)送一半 ?96平戶型亮點(diǎn)： ?多贈(zèng)送空間 ， 可發(fā) 2+2房 ， 另有入戶花園贈(zèng)送 ， 實(shí)用贈(zèng)送約 14㎡ ； ?臥室 、 客廳尺度較為闊綽 ， 客廳 4米開(kāi)間 ， 主臥套間設(shè)計(jì)； ?廚房設(shè)生活陽(yáng)臺(tái) ， 較為方便 。 戶型建議 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 99 120平米三房?jī)蓮d兩衛(wèi)設(shè)計(jì)要點(diǎn) 建筑面積 客廳 餐廳 廚房 衛(wèi)生間 臥室 主臥室 主衛(wèi) 120 *6 *3 *3 *2 * * * *2 三房?jī)蓮d兩衛(wèi) （舒適三房） 設(shè)計(jì)要點(diǎn)： ?保證 重要空間（客廳、主臥室） 的使用面積； ?保證該戶型有 較大面積的觀景陽(yáng)臺(tái) ，提升該戶型的舒適性； ?贈(zèng)送面積：可以通過(guò)戶內(nèi)花園、入戶花園改造，將此 三房改造成四房 兩廳兩衛(wèi)； 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ?戶型點(diǎn)評(píng)： 1） *，生活方式有多種可能； 2） *6M客廳，闊綽通透； 3）餐廳可看園景，奢享生活； 4）雙陽(yáng)臺(tái)， ，廚房帶生活陽(yáng)臺(tái)； 戶型借鑒 —— 120平米三房?jī)蓮d兩衛(wèi) 戶型建議 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 101 140平米三房設(shè)計(jì)要點(diǎn) 建筑面積 客廳 餐廳 廚房 衛(wèi)生間 臥室 主臥室 衣帽間 主衛(wèi) 陽(yáng)臺(tái) 140 * * * * * * * * * * 三房?jī)蓮d兩衛(wèi) 設(shè)計(jì)要點(diǎn)： ?可以保證客廳和主臥室 大氣，舒適度高 ； ?需同時(shí)保證 三個(gè)房間 均有較好朝向； ?保證該戶型有 雙陽(yáng)臺(tái) ； ?主臥室需設(shè)置 衣帽間 ； 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 14 164平：贈(zèng)送多，得房率高，可做 6房，戶型居住舒適度高 146㎡ 贈(zèng)送一半 贈(zèng)送一半 贈(zèng)送一半 ?146平戶型亮點(diǎn) ?高贈(zèng)送 3+1（ 巟人房 ） +2房 ， 實(shí)用贈(zèng)送入戶花園 、 陽(yáng)光房不戶內(nèi)花園 ， 總體贈(zèng)送約 18㎡ ?戶型方正 ， 各功能空間尺度舒適 164㎡ 贈(zèng)送一半 贈(zèng)送一半 贈(zèng)送一半 ?164平戶型亮點(diǎn) ?高贈(zèng)送 3+1（ 巟人房 ） +2房 ， 實(shí)用贈(zèng)送入戶花園 、 陽(yáng)光房不戶內(nèi)花園 ， 整體贈(zèng)送約 22㎡ ?戶型設(shè)計(jì)合理 ， 各功能空間設(shè)計(jì)尺寸闊綽 ， 客廳 間 ， 主臥 ， 凸顯大氣 ， 幵設(shè)有巟人房套間 ， 不主人生活區(qū)有效分割開(kāi) 。 戶型建議 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 103 匯報(bào)思路 項(xiàng)目屬性界定 項(xiàng)目機(jī)會(huì)挖掘 目標(biāo)解析及核心問(wèn)題 項(xiàng)目整體戰(zhàn)略及定位 總體規(guī)劃實(shí)施 案例借鑒 ? 客戶定位 ? 產(chǎn)品定位 ? 形象定位 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 104 我們客戶他們居住在 自建房、福利房等中低端住宅社區(qū) 那里，環(huán)境嘈雜，沒(méi)有小區(qū)可言 …… 空氣不清新 …… 商住混淆 …… 物業(yè)管理不完善 …… 缺乏安全性 …… 城市上層客戶，卻居住在沒(méi)有私有領(lǐng)地的喧囂城市中、無(wú)法實(shí)現(xiàn)對(duì)居住價(jià)值的渴望和表達(dá)！ 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 105 我們的客戶他們渴望： 高居住品質(zhì)的生活 …… 精致化的園林環(huán)境 …… 高水準(zhǔn)的物業(yè)服務(wù) …… 頂級(jí)完善的配套設(shè)施 他們更渴望享受居住在此所帶來(lái)的面子感、尊貴感和身份感 彰顯他們的身份和地位 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 106 30萬(wàn)首席國(guó)際高端社區(qū) ?改變居住方式，讓生活更加從容； ?具備一定景觀資源和兼具城市生活的第一居所； ?以頂級(jí)的產(chǎn)品和尊貴的生活方式打造代言盤縣居住未來(lái)。 基于項(xiàng)目核心價(jià)值的形象定位 盤縣，以為我驕傲！ 國(guó)際的、頂級(jí)品質(zhì)、大規(guī)模、第一居所 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 頂級(jí)品質(zhì)的。 國(guó)際的。 第一居所。 本項(xiàng)目形象表現(xiàn)關(guān)鍵詞 30萬(wàn)首席國(guó)際高端社區(qū) 通過(guò)“國(guó)際”、“頂級(jí)品質(zhì)”、“第一居所”價(jià)值的包裝和嫁接，以實(shí)現(xiàn)本項(xiàng)目賣點(diǎn)輸出，并營(yíng)造市場(chǎng)上特有的項(xiàng)目形象，以區(qū)隔競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手 僅次于紐約、甚至超過(guò)意大利總部規(guī)模、 990平方米的杰尼亞展廳 VERTU：全球第一個(gè)手機(jī)奢侈品品牌 卡地亞中國(guó)旗艦店 新盤縣的品質(zhì)生活觀 1—— 奢侈品般的身份標(biāo)榜 處于事業(yè)成熟期的他們，需要彰顯身份的標(biāo)簽，來(lái)證明自身的價(jià)