【正文】 8萬平方米，高層 金澤芳庭 興盛大廈 金竹園 華泰國際 國強(qiáng)尊邸 東湖國際 時(shí)尚俊園 淺水灣 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 2 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ?在片區(qū)供應(yīng)量飽和的情況下，將會拉長項(xiàng)目的銷售周期，增加財(cái)務(wù)成本 ?構(gòu)建項(xiàng)目的品牌優(yōu)勢難度加大，無法打破價(jià)格箱體瓶頸 VS 思考 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 29 基本路線思考 —— 基于市場和目標(biāo)，建議本項(xiàng)目應(yīng)走高端豪宅路線進(jìn)行突破，跳出同質(zhì)化競爭。 28 市場現(xiàn)推出樓盤的開發(fā)商均為本地開發(fā)商和外地小型開發(fā)商，整體開發(fā)水平低 2 產(chǎn)品－客戶無細(xì)分，高品質(zhì)項(xiàng)目認(rèn)知水平低 多層、小高層、高層產(chǎn)品定價(jià)混亂，無規(guī)范定價(jià)標(biāo)準(zhǔn) 產(chǎn)品的無細(xì)分導(dǎo)致高、中、低端客戶沒有分化 現(xiàn)階段項(xiàng)目開發(fā)主要依靠區(qū)位，沒有通過產(chǎn)品升級或配套等手段來形成區(qū)位的替代性 3 營銷方式簡單甚至較多樓盤無營銷概念 營銷方式的多寡代表改區(qū)域房地產(chǎn)市場的成熟度。 27 ?2022年 11月 30日國家出臺了 《 經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法 》 ，明確將單位集資房將納其管理范圍，單位集資房開發(fā)要求的提高，促使單位集資房形式逐步淡出市場 ?自建房由于施工單位普遍較低，相關(guān)手續(xù)不齊全，其品質(zhì)很難保證，國家以下達(dá)了 《 城市私有房屋管理?xiàng)l例 》 ，嚴(yán)格控制了自建房的建設(shè)規(guī)模 自建房 集資房 商品房 自建房 商品房 城市人口 行業(yè)機(jī)會： ——集資房和自建房逐步淡出市場，釋放了市場容量，未來市場空間巨大 。 ?營銷方式還處于一個(gè)只為賣房而賣房的時(shí)代，甚至多數(shù)樓盤無營銷可言 我有個(gè)親戚前兩天才在前面（恒宇地產(chǎn)建的期房）定了一套房子，價(jià)格才 2022多丌到3000元錢。 26 行業(yè)機(jī)會： ——市場整體開發(fā)水平有限，風(fēng)格雷同，品質(zhì)感丌強(qiáng)，同質(zhì)化競爭嚴(yán)重，僅以區(qū)位和價(jià)格取勝，進(jìn)入門檻較低。 24 盤縣固定資產(chǎn)投資變化0501001502002502022年 2022年 2022年 2022年 2022年總額（萬元）城市機(jī)會： ——盤縣屬于快速發(fā)展中的城市，全縣固定資產(chǎn)和全縣生產(chǎn)總值每年在逐步提升 盤縣年G D P 總量（萬元）0501001502002503002022年 2022年 2022年 2022年 2022年G D P 總量（萬元）全縣的固定資產(chǎn)投資從 08年的 60萬到 11年的 225萬，短短三年時(shí)間，固定資產(chǎn)投資翻了三倍，固定資產(chǎn)投資的增加釋放出來的熱錢就會增加 隨著城市化的推迚，一些列招商引資的巟作開展，全縣的生產(chǎn)總值也在逐年增長 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。境內(nèi)已探明的礦產(chǎn)資源有煤、鐵、銅、黃金、鉛、鋅等 20多種，其中煤炭資源以儲量大、品種全、質(zhì)量優(yōu)（特別是松河井田的煤炭資源是長江以南最好的主焦煤）等特點(diǎn)著稱，現(xiàn)已探明儲量 105億噸，進(jìn)景儲量 380億噸，為全省儲量的 15％，占全市儲量的 60％巠右，是全省乃至全國重點(diǎn)產(chǎn)煤縣之一。 22 審時(shí)度勢，謹(jǐn)慎應(yīng)因 …… 我們面對是一個(gè)混沌的戰(zhàn)場，處在市場盤整的前夜 諸多丌利的市場因素增加了我們實(shí)現(xiàn)目標(biāo)的難度！ 那么，本項(xiàng)目成功突圍的機(jī)會在哪里？ 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。隨著調(diào)控力度的持續(xù)收緊，政策的傳導(dǎo)效應(yīng)將會波及四、五線城市?！斑^冬策略”：現(xiàn)金為王、積極賣樓、謹(jǐn)慎拿地、精細(xì)管理、鍛煉身體。 11年項(xiàng)目賣的不好，市場比較冷，我們的價(jià)格又要高點(diǎn)，客戶觀望比較多。 ?地方政府的土地財(cái)政還將持續(xù)，周期性調(diào)控政策的不確定性，傳聞中的物業(yè)稅政策未能落地，面對調(diào)控也許并不是想象中那樣悲觀，而是可以有所作為。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 2022/2/14 18 準(zhǔn)備金率于 2月 24日第二次下調(diào)，金融市場釋放一定資金；貨幣政策已轉(zhuǎn)向，但大幅度放松預(yù)期難以實(shí)現(xiàn)。 15 匯報(bào)思路 項(xiàng)目屬性界定 項(xiàng)目機(jī)會挖掘 目標(biāo)解析及核心問題 項(xiàng)目整體戰(zhàn)略及定位 總體規(guī)劃實(shí)施 案例借鑒 2022/2/14 16 面臨的市場背景。 ?前景向好的地段資源，適合居住的片區(qū) ? 猴子山片區(qū) ：盤縣城市未來發(fā)展的新增長極，潛力巨大； ? 緊鄰高速公路，通達(dá)全國 ，微距出行 ? 前后均有山地資源 ?項(xiàng)目面臨盤縣 月亮 山板塊與城區(qū)板塊之戰(zhàn)，板塊內(nèi)的區(qū)域尚未得到認(rèn)同； ?客戶對項(xiàng)目目前區(qū)位不認(rèn)可，如何牽引 。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 我們面臨的矛盾？（ S） + 基于市場與客戶，挖掘機(jī)會，項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)的障礙？我們對目標(biāo)的解讀： 在解決項(xiàng)目生存的基礎(chǔ)上，建立安全、穩(wěn)健的盈利模式，實(shí)現(xiàn)品牌價(jià)值 資金的 安全 標(biāo)桿樹立 ? 在面臨亟待盤整的市場，控制資金風(fēng)險(xiǎn)是第一位的 。 13 對目標(biāo)的理解，通過金字塔結(jié)構(gòu)來分析和界定核心問題 目標(biāo)解析 ?要“利” —— 在市場轉(zhuǎn)型盤整期，控制市場風(fēng)險(xiǎn)的前提下，實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定且不貶損項(xiàng)目價(jià)值的現(xiàn)金流 ； ?要“名” —— 實(shí)現(xiàn)在恒福在房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域的專業(yè)經(jīng)驗(yàn)，奠定項(xiàng)目在盤縣房地產(chǎn)市場的影響力 。 ” —— 恒福地產(chǎn) 黃總 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 10 匯報(bào)思路 項(xiàng)目屬性界定 項(xiàng)目機(jī)會挖掘 目標(biāo)解析及核心問題 項(xiàng)目整體戰(zhàn)略及定位 總體規(guī)劃實(shí)施 案例借鑒 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。境內(nèi)已探明的礦產(chǎn)資源有煤、鐵、銅、黃金、鉛、鋅等 20多種，全縣原煤產(chǎn)量達(dá) ， 滇黔咽喉 盤縣位于貴州省西部，六盤水市西南部，是貴州的西大門，地處貴州通往云南的交通要道，東進(jìn)貴陽，西出昆明，北上川渝，南下兩廣的便捷交通要道 大規(guī)模 ,高容積率 住宅容積率 。 ——某負(fù)責(zé)人 紅果房產(chǎn)局 １ １ 2 １ 3 3 2 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ? 建筑面積：約 30萬平 ? 容積率：住宅 ? 其他：限高 98米 ? 樓面地價(jià) =460元 /平米 １ 2 3 2 １ 2 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 —— 楊先生 本地人 私營建材業(yè)主 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 覺得那里有很大的升值空間，覺像體育館周邊的項(xiàng)目幾乎沒什么升值空間了。其他指標(biāo)完成情況較好：社會消貺品零售總額完成 億元，增 %；農(nóng)民人均純收入達(dá) 3510元，增長%；城鎮(zhèn)化率達(dá)到%；招商引資巟作叏得新迚展，共引迚項(xiàng)目 20個(gè)，實(shí)際到位資金 億元，增長 % 區(qū)域?qū)傩? 經(jīng)濟(jì) 項(xiàng)目屬性 區(qū)位 盤縣年G D P 總量（萬元）0501001502002503002022年 2022年 2022年 2022年 2022年G D P 總量（萬元）本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 區(qū)域?qū)傩? 交通 項(xiàng)目屬性 區(qū)位 貴昆鐵路 南昆鐵路 水紅鐵路 320國道 212省道 鎮(zhèn)勝高速 水盤高速 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ?盤縣區(qū)位優(yōu)勢突出，交通便利。 ——出租車司機(jī) 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的?？h人民政府駐地紅果經(jīng)濟(jì)開収區(qū)。 3 盤縣地處滇、黔、桂三省結(jié)合部，素有 “ 滇黔咽喉 ” 之稱，礦產(chǎn)資源豐富，縣域經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá) 區(qū)域?qū)傩? 城市 項(xiàng)目屬性 區(qū)位 ?盤縣位亍貴州西部、六盤水市西南部，地處滇、黔、桂三省結(jié)合部，素有 “滇黔咽喉” 之稱，周邊不水城縣、普安縣、興義市和于南省富源縣、宣威市接壤。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的 2022/2/14 1 ——讓盤縣走向世界！ [恒福 盤縣住宅項(xiàng)目前期定位報(bào)告 ] 【 呈 :恒福地產(chǎn) 】 20223 匯報(bào)思路 項(xiàng)目屬性界定 項(xiàng)目機(jī)會挖掘 目標(biāo)解析及核心問題 項(xiàng)目整體戰(zhàn)略及定位 總體規(guī)劃實(shí)施 案例借鑒 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ?全境南北長 107公里，東西寬 66公里，總面積 4056平方公里。 縣域礦產(chǎn)資源拉動經(jīng)濟(jì)增長 盤縣礦產(chǎn)主要集中在縣城周邊，煤礦老板都是比較有錢的，聽說現(xiàn)在政府在整頓煤礦產(chǎn)業(yè)。 4 盤縣交通便利，是貴州西部乃至西南地區(qū)的重要陸路交通樞紐，被譽(yù)為 “ 金三角下的一顆明珠 ” 。 ?盤縣地處貴陽和昆明、南寧和成都（重慶）的幾何結(jié)點(diǎn)上，境內(nèi) 320國道鎮(zhèn)勝高速公路橫貫東西， 212省道和在建的水盤高速公路縱貫?zāi)媳保? ?貴昆鐵路盤西支線、南昆鐵路、水紅鐵路在紅果交匯，為盤縣東迚貴陽，西出昆明，北上川渝，南下兩廣提供了便捷的交通條件，是貴州西部乃至西南地區(qū)的重要陸路交通樞紐，被譽(yù)為“ 金三角下的一顆明珠”。 5 中國西部百強(qiáng)縣第 21位、貴州經(jīng)濟(jì)強(qiáng)縣第 2位，躋身全國中小城市最具投資潛力的百強(qiáng)縣 ?全縣生產(chǎn)總值突破 200億元，增長 %；固定資產(chǎn)投資突破 100億元，完成 118億元，增 %；財(cái)政總收入突破 40億元，完成 ，增長%，其中地方財(cái)政一般預(yù)算收入完成 元，增長 %。 6 月亮山為城市擴(kuò)容的增長極，目前生活配套極不完善，暫缺乏內(nèi)生型產(chǎn)業(yè)支撐；但前景向好 區(qū)域?qū)傩? 城市 項(xiàng)目屬性 區(qū)位 距市中心約 10－15分鐘車程 進(jìn)入大規(guī)模開發(fā)時(shí)期 項(xiàng)目地塊 縣政府 客戶語錄： 月亮山廣場前面，聽說以后要建商業(yè)風(fēng)情街，旁邊又是山，環(huán)境比較好，古色古香。里面將會修條路直通 …. （具體不太清楚）。 7 中等規(guī)模、高容積，地塊原狀為山體 , 與地面高底落差較大，無明顯強(qiáng)勢自然資源 區(qū)域?qū)傩? 經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 項(xiàng)目屬性 項(xiàng)目四至 規(guī)劃指標(biāo)： ? 占地面積： 51000平方米（約 148畝）； 其中商業(yè) 12022平；住宅24 萬平米、酒店 37000平米。 8 緊鄰 320國道，通達(dá)性強(qiáng)，昭示性好，但周邊生活配套極為缺失，客戶抗性較大 區(qū)域?qū)傩? 經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 項(xiàng)目屬性 項(xiàng)目四至 月亮山廣場對面（項(xiàng)目下面）那一塊地，政府規(guī)劃上將建成為商業(yè)步行街，購物廣場，配套也有有高層住宅建設(shè)。 9 [屬性界定 ]五線資源型城市 , 無強(qiáng)勢自然資源 ,生活配套極為缺失的高容積率、中等規(guī)模項(xiàng)目 五線資源型城市 全境南北長 107公里，東西寬 66公里，總面積4056平方公里，礦產(chǎn)資源豐富，煤電產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速。項(xiàng)目占地 5萬㎡ ,總建筑面積 30萬㎡ ,在盤縣屬于大規(guī)模項(xiàng)目 無強(qiáng)勢自然資源 地塊為坡地，加大施工難度和成本，東面遠(yuǎn)處有山體資源 生活配套極為缺失 項(xiàng)目周邊生活配套極為缺失，生活氛圍極不成熟，客戶存在較大抗性 ?區(qū)域?qū)傩裕? ?項(xiàng)目屬性： 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 11 開發(fā)商提出的項(xiàng)目開發(fā)目標(biāo) 開發(fā)商目標(biāo) 01 開發(fā)目標(biāo) 名：樹立恒福地產(chǎn)在盤縣的影響力與知名度 利：盈利作為項(xiàng)目的首要目標(biāo) 02 企業(yè)困惑 首次開發(fā)地產(chǎn)如何打響知名度？ 住宅部分各種物業(yè)形態(tài)的體量及定位？ 如何保證快速回款維持現(xiàn)金流？ “ 這個(gè)項(xiàng)目一定要打響品牌，實(shí)現(xiàn)盈利。 12 本案的操作不能只從項(xiàng)目角度出發(fā)，應(yīng)站在更高的角度多元化的分析我們項(xiàng)目 ?代言盤縣城市新名片和新高度； ?顛覆盤縣現(xiàn)有人居模式，提升盤縣整體居住品質(zhì)； ?建立恒福與政府良好的合作關(guān)系，為恒福的戰(zhàn)略發(fā)展做好鋪墊 ?通過本案的操作奠定恒福在房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域的專業(yè)經(jīng)驗(yàn)，為企業(yè)后續(xù)開發(fā)樹立品牌影響力； ?打造企業(yè)標(biāo)桿，展示恒福開發(fā)實(shí)力，穩(wěn)坐盤縣第一； ?啟動階段規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)較穩(wěn)定現(xiàn)金流，后續(xù)開發(fā)實(shí)現(xiàn)利潤最大化 ?樹立項(xiàng)目專屬的市場影響力；實(shí)現(xiàn)名利雙收 城市發(fā)展層面 企業(yè)層面 項(xiàng)目層面 本項(xiàng)目到底承擔(dān)什么樣的職責(zé)？ ?項(xiàng)目如何從城市發(fā)展角度占位？ ?項(xiàng)目選擇什么樣的盈利模式組合？ ?如何規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，保證啟動期的資金投入和安全回收？ 承載使命 —— 恒福發(fā)全面蛻變， 從區(qū)域運(yùn)營、企業(yè)開發(fā)、盈利模式、項(xiàng)目打造等層面做全線蛻變！ 我們對目標(biāo)理解 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 我們想要什么？（ R2） ?企業(yè)層面： 初次開發(fā)經(jīng)驗(yàn)不足與品牌影響力在盤縣相對有限； ?項(xiàng)目層面： 高容積、陌生區(qū)域、配套不完善VS項(xiàng)目的生存與盈利能力； ?市場層面： 市場供應(yīng)逐漸增多、競爭激烈 VS新增需求有限。 ? 作為貴司進(jìn)入盤縣首個(gè)開發(fā)樓盤，從公司戰(zhàn)略發(fā)展角度，需考慮一定的品牌實(shí)現(xiàn)。 14 核心問題界定 ?從公司長遠(yuǎn)發(fā)展與項(xiàng)目的利潤實(shí)現(xiàn)來看，項(xiàng)目需要品質(zhì)化啟動，贏得客戶感召力與市場影響力。 天生麗質(zhì) 競爭突圍、客戶牽引 ?項(xiàng)目如何占位？高層住宅部分選擇怎樣的盈利模式保證啟動期資金安全和利潤最大化？ ?住宅需要建立怎樣的核心價(jià)值體系牽引外圍客戶？ 項(xiàng)目如何占位？ 住宅部分盈利模式的選擇？項(xiàng)目核心價(jià)值的構(gòu)建及如何牽引外圍客戶？ 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 1 2022/2/14 17 宏觀大勢 據(jù) GDP和 CPI數(shù)據(jù)顯示，中國經(jīng)濟(jì)繼續(xù)在向“低增長，高通脹”的區(qū)間滑行，仍沒有