【正文】 年。信陽市的旅游人數(shù)也在持續(xù)增長，2022年以來，年增長率每年都不低于35%，旅游收入增幅也很快。這對信陽的房地產(chǎn)業(yè)、商業(yè)將起到巨大的促進作用。20222022 年信陽旅游業(yè)對比情況表表 36國際旅行社和國內(nèi)旅行社（家）星級賓館(三星級以上)（家）接待國外及港澳臺旅游者（人次）增長率（%）國內(nèi)旅游者（萬人次）增長率（%）國內(nèi)旅游收入（億元）2022 年 19 9 家 2022 年 25 12 家 2952 2022 年 28 12 家 2950 2022 年 32 15 家 5015 2022 年 37 25 家 6819 平均 4434 信陽市房地產(chǎn)業(yè)特點和趨勢總結(jié)信陽市是個適宜居住、旅游的生態(tài)型城市。信陽市房地產(chǎn)市場發(fā)展速度依靠3方面的力量：（1） 對外輸出型勞務(wù)經(jīng)濟結(jié)構(gòu)、非共有制經(jīng)濟結(jié)構(gòu)、私營企業(yè)經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的從業(yè)人群構(gòu)成信陽房地產(chǎn)市場快速發(fā)展的重要命脈；（2）信陽市區(qū)各大國有單位、政府行政機構(gòu)領(lǐng)導(dǎo)amp。公務(wù)員、企業(yè)老板、中高層管理人員以及超過4萬人的產(chǎn)業(yè)工人是重要補充。（3）武漢、安徽、廣州等地歸鄉(xiāng)客戶或當(dāng)?shù)乜蛻羰侵匾笤恍抨柺蟹康禺a(chǎn)市場對產(chǎn)品品質(zhì)、產(chǎn)品細節(jié)、小區(qū)配套、居住舒適度信陽某家居用品物流園可行性研究報告27 27要求較高。（4）周邊縣域客戶已然形成信陽市購房消費的輔助人群，其中息縣、固始人群較多，故項目在市場開發(fā)階段應(yīng)予以考慮適當(dāng)開發(fā)周邊縣域的潛在人群。. 信陽市交通運輸業(yè)發(fā)展情況從下表可以看出,信陽市的貨運/客運量沒有受到經(jīng)濟危機的影響,下表中的各項指標(biāo)持續(xù)上升，其中公路、水路運輸完成貨物周轉(zhuǎn)量增長率平均數(shù)、全年貨運量增長率平均數(shù)、客運量增長率平均數(shù)%、%、%。顯示信陽市作為河南省五大區(qū)域物流中心的迅猛發(fā)展勢頭。信陽市 20222022 年貨運\客運情況表 37公路、水路運輸完成貨物周轉(zhuǎn)量（億噸公里） 增長率(%)全年貨運量(萬噸)增長率(%)客運量(萬人次)增長率(%)2022 年 2022 年 4409 6964 2022 年 5389 8339 2022 年 6509 10441 2022 年 6389 8494 平均 5674 資料來源：信陽統(tǒng)計局 信陽市家居市場現(xiàn)狀分析根據(jù)信陽市發(fā)改委披露的招商信息顯示，在信陽市的家居建材物流項目較多。目前正在招商或在建的有：平橋區(qū)明港鎮(zhèn)建材批發(fā)大市場項目、豫南建材大世界工程、淮河建材大世界、光山陽光燈飾城建設(shè)項目，潢川現(xiàn)代物流園項目，信陽市平橋區(qū)凱恩國際家居物流園。據(jù)調(diào)查，信陽建材市場較多，比較分散，市場的規(guī)模不大。但已經(jīng)形成了一定的特色，比如：信陽某家居用品物流園可行性研究報告28 28南京路國際建材港 (鎖具\石材\電器\廚衛(wèi)用品\裝修建材\品牌店最多最全的地方)；工區(qū)路金達裝飾材料大市場(燈飾、地板磚\石材\園林造景\衛(wèi)浴等) ；貿(mào)易廣場 (裝修材料細木板扣板免漆板\鎖具五金等也比較全面)；文化中心大圓盤一側(cè)白云裝飾材料市場(主要是漆和裝修材料也有其它)；工區(qū)路軍供站建材市場和金達差不多,規(guī)模小點；申城大道一條街(太陽能\防盜門\瓷器\木地板等等)；北京路和建設(shè)路建材一條街(主要是低端市場,五金電料,電機筏門電線衛(wèi)浴)；規(guī)模較大的家俱市場是浙江家具廣場。燈具沒有象鄭州和武漢那樣專業(yè)的燈具市場，而是散布于各建材市場中的門面中。信陽家居建材市場有的成立很早，有的是近幾年成立的。目前存在以下一些問題：一是缺乏合理規(guī)劃和市場調(diào)控；二是缺乏客觀、準(zhǔn)確的投資信息和科學(xué)論證，在未能充分了解當(dāng)?shù)赝顿Y環(huán)境、實際需求和項目發(fā)展前景的情況下，盲目地興建市場。三是缺乏配套性、兼容性、系統(tǒng)性、綜合性的物流中心，物流基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)發(fā)展緩慢等。 信陽市家居市場需求小結(jié)根據(jù)表31和表32的對比，信陽20222022年年度房地產(chǎn)開發(fā)投%，%，信陽房地產(chǎn)的吸引力遠高于全國的平均值.信陽市2022統(tǒng)計公報顯示:信陽某家居用品物流園可行性研究報告29 29，比上%，扣除價格因素，%。分城鄉(xiāng)看，城市消，%，；，%，增幅與上年持平；縣以，%。分行業(yè)看，%；住宿和餐，%；，增長%。從以上報告可以看出,縣級及縣級以下消費品市場增幅與城市基本持平,特別是, 限額以上批零貿(mào)易企業(yè)25 個銷售大類中, 家具類增%，%，顯示了家居業(yè)強勁的市場需求. 本項目的 SWOT 分析 優(yōu)勢（STRENGTH）：項目建設(shè)單位大股東從事公用事業(yè)業(yè)務(wù)，現(xiàn)金流穩(wěn)定，有利于本項目的建設(shè)和正常運營，與物流園項目形成互補之勢。 能夠全方位享受各類優(yōu)惠政策。 本項目位于物流集聚區(qū)，2022年以來，我省先后下發(fā)了若干有關(guān)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)的各類優(yōu)惠政策：2022年8月7日，河南省政府發(fā)布《關(guān)于加快產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)科學(xué)發(fā)展若干政策(試行)的通知 》（豫政 〔2022〕62號 ）2022年3月10日河南省政府下發(fā)《關(guān)于進一步促進產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)發(fā)展的指導(dǎo)意見》（豫政[2022]34號）2022年12月17日，河南省工業(yè)和信息化廳下發(fā)《河南省創(chuàng)建新信陽某家居用品物流園可行性研究報告30 30型工業(yè)化產(chǎn)業(yè)示范基地實施意見的通知》本項目符合以上各類文件中的條件，以及未來河南省和信陽市關(guān)于產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)的各類優(yōu)惠政策。能夠有效地降低商戶的物流成本**物流園是河南省重點建設(shè)的五個物流樞紐中心之一，也是信陽市重點建設(shè)的十大項目之一。**物流園項目概算投資8億元。根據(jù)信陽市的發(fā)展規(guī)劃，**物流中心的定位是：承擔(dān)信陽市重要交通樞紐與物流中心，工貿(mào)綜合發(fā)展副中心的職能。在**規(guī)劃建設(shè)以農(nóng)副產(chǎn)品、水產(chǎn)品、日用消費品、家用電器和建材物流為主，集倉儲、中轉(zhuǎn)、分揀、加工、配送、信息服務(wù)為一體，為中心城區(qū)商品貿(mào)易的集散和輻射周邊地區(qū)提供高效物流服務(wù)的綜合物流中心。 因此，園內(nèi)物流設(shè)施完備，本項目可以坐享物流集聚區(qū)的各種物流類便利條件：如信息公共平臺，快捷高效的運輸服務(wù)。目前已經(jīng)入駐的多家物流中心將對本項目形成支撐。此外，本項目家居項目涵蓋品種較全，方便客戶一站式采買。向各縣及周邊地區(qū)配送方便信陽**家居用品物流園位于信陽市區(qū)西北部，東臨京廣、寧西鐵路，西靠107國道，北臨312國道，距北邊的滬陜高速公路和東邊的京珠高速公路都只有10公里，向各縣及周邊地區(qū)配送方便。距離信陽市羊山新區(qū)很近，方便為該區(qū)的建設(shè)項目配送；位于市區(qū)的邊緣地帶，而向信陽市其他區(qū)域配送繞城即可。 機遇（OPPOTUNITY）中長期看，信陽房地產(chǎn)市場將長期以上漲為主旅游、地產(chǎn)業(yè)將持續(xù)升溫，將激發(fā)信陽的房地產(chǎn)市場持續(xù)繁榮。中國二線以上城市土地和房產(chǎn)價格飆升，而類似信陽這樣的三線城信陽某家居用品物流園可行性研究報告31 31市房價漲幅較小，泡沫不大。隨著私人轎車保有量的增加，自駕出游將蔚然成風(fēng)，則在風(fēng)景區(qū)購買房地產(chǎn)的意愿增強，而人流量的增加，將刺激商業(yè)城產(chǎn)的發(fā)展。 根據(jù)信陽房產(chǎn)家居網(wǎng)的調(diào)查，信陽外出務(wù)工、經(jīng)商人員中超過80%有回鄉(xiāng)定居創(chuàng)業(yè)的想法；信陽下轄各縣外出務(wù)工、經(jīng)商人員中有超過65%有到信陽市區(qū)安家的愿望，就信陽地區(qū)外出務(wù)工歷史及務(wù)工人員年齡測算，2022年以后信陽將會迎來返鄉(xiāng)高潮 。受上述因素的直接影響，現(xiàn)階段信陽房地產(chǎn)市場供不應(yīng)求的剛性需求局面仍將繼續(xù)維持1020年，甚至更長。大力發(fā)展物流園和產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)的機遇。信陽為河南省五個地區(qū)級物流樞紐中心之一，而本項目所在的**物流園列入河南省、信陽市的發(fā)展規(guī)劃，作為河南省首批省級產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)之一，未來的發(fā)展具有較強的持續(xù)性。中國城鎮(zhèn)化進程的加快必然會促進家居建材業(yè)的發(fā)展，中國正在經(jīng)歷前所未有的移民工程，這樣就必然會帶來巨大的市場需求，而企業(yè)就是要立足于服務(wù)大眾，同時又要滿足特殊群體的需求。 （WEAKNESS）：起步晚。信陽市大大小小的建材市場有40多個，其中白云市場等歷史悠久，商戶營銷能力和客戶資源雄厚；新建和擬建的相似項目規(guī)劃合理，面積較大，設(shè)施較為齊全，對本項目構(gòu)成較大的競爭壓力。 （THREAT）：家居市場與房地產(chǎn)市場息息相關(guān)，而近期房地產(chǎn)市場在全國呈現(xiàn)明顯過熱狀態(tài)，存在政策控制房地產(chǎn)市場的風(fēng)險，從而對本項目信陽某家居用品物流園可行性研究報告32 32產(chǎn)生不利影響。 本項目的發(fā)展戰(zhàn)略充分利用地處**物流園的各種優(yōu)惠政策，降低成本，為客戶提供有價值的服務(wù)。應(yīng)主要吸引鄭州、武漢和合肥等地大型建材市場的重點客戶在我市場增設(shè)分支機構(gòu)。在主要服務(wù)于信陽高端房地產(chǎn)市場的同時，應(yīng)同時注重縣級市場和新農(nóng)村建設(shè)對家居產(chǎn)品的需求，對遍布全縣的物流結(jié)點進行協(xié)調(diào)，使項目成為眾多家居品牌生產(chǎn)廠家最可信賴的合作伙伴。其三年發(fā)展目標(biāo)是：成為豫南、皖北、鄂東交易最大、最強、最有活力的家居市場。 人力資源戰(zhàn)略在項目的運營上，聘請物流行業(yè)或家居建材行業(yè)的專家，也可進行業(yè)務(wù)外包。 職能戰(zhàn)略增設(shè)為不同類型客戶服務(wù)的部門，如客戶服務(wù)部等為客戶及客戶的客戶提供增值服務(wù)。研究客戶的需求，為其提供增值服務(wù)，如為新農(nóng)村包括縣級市場、農(nóng)村市場等的設(shè)計業(yè)務(wù)。 物流戰(zhàn)略應(yīng)用現(xiàn)代信息技術(shù)發(fā)展電子商務(wù)，優(yōu)化商品的供應(yīng)和銷售流程，建立商流、物流、信息流相結(jié)合的物流模式，實現(xiàn)一體化的供應(yīng)鏈物流配送服務(wù)。利用電子數(shù)據(jù)交換技術(shù)，加強批發(fā)與廠商和零售商之間的雙向物流合作，加快商品周轉(zhuǎn)。 要建立配送中心，服務(wù)商戶,提。 信陽某家居用品物流園可行性研究報告33 33 營銷策略產(chǎn)品：本項目建成后，將與中南家俱大世界銜接起來，成為提供裝修、裝飾、家俱等全部產(chǎn)品的綜合家居市場，滿足一站式采購、配送服務(wù)需求。在硬件建設(shè)上，增加噴泉等娛樂設(shè)施，增加各類特色小吃和汽車電影，增加市場的有效客流量。在定價上，開始時,租金價格與其他市場持平，從節(jié)省物流費用等多方面增加客戶的價值。渠道上可和裝飾公司合作、和房地產(chǎn)公司合作；促銷手段：幫助縣鄉(xiāng)客戶免費設(shè)計住房，對商戶進行培訓(xùn)等。注重品牌建設(shè)。 重點針對年齡在3040歲的人群進行宣傳。樹立為客戶提供價值，讓客戶賺錢的宗旨。 信陽某家居用品物流園可行性研究報告34 34第四章 項目選址及建設(shè)條件 選址原則符合地區(qū)長遠規(guī)劃和生產(chǎn)力布局要求；符合注重節(jié)約用地、不占耕地的原則；有利于場區(qū)合理布局和安全高效運行；符合當(dāng)?shù)厣a(chǎn)基礎(chǔ)條件要求；有利于保護自然環(huán)境和生態(tài)平衡以及可持續(xù)發(fā)展；有利于降低生產(chǎn)成本以及流通和服務(wù)費用；符合當(dāng)?shù)亟?jīng)濟和社會發(fā)展要求；符合企業(yè)經(jīng)濟效益和企業(yè)指向性原則。 場址現(xiàn)狀信陽，地處豫南，東臨安徽，南接湖北，左扼兩淮，右控江漢，屏蔽中原，是黃淮、江淮、長江下游與關(guān)中地區(qū)的交通要沖，淮河航運直通長江，在 1000 公里半徑內(nèi)，輻射北京、上海、廣州、西安、鄭州、南京和武漢等重要城市，區(qū)位優(yōu)勢得天獨厚，交通樞紐地位突出，是全國 44 個交通樞紐城市之一，也是河南省物流業(yè)“十一五”規(guī)劃重點建設(shè)的五個物流樞紐中心之一。信陽**家居用品物流園位于信陽市區(qū)西北部，東臨京廣、寧西鐵路，西靠 107 國道，北臨 312 國道，距北邊的滬陜高速公路和東邊的京珠高速公路都只有 10 公里，交通優(yōu)勢明顯，為大宗家居用品物流提供便利。信陽**家居用品物流園位于信陽市**管理區(qū)的物流產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)內(nèi)，**管理區(qū)內(nèi)另外還有工業(yè)園、文化園、西部工業(yè)帶、生態(tài)人居旅游開發(fā)帶。信陽某家居用品物流園可行性研究報告35 35根據(jù)市場調(diào)查和市場預(yù)測，以及對**物流產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)的實地考察，結(jié)合信陽市和**山管理區(qū)的發(fā)展規(guī)劃，擬建的信陽**家居用品物流園計劃在**物流產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)南部再征地 100 畝，其中 70 畝，用于家居用品物流園建設(shè)；30 畝用于拆遷安置住宅房的建設(shè)。 （申報單位已有 50 畝土地——已建設(shè)了 7000 平方米的家具城、車用加氣站、辦公樓，和該項目將來成為一體。 ） 場地建設(shè)條件 自然條件信陽市位于河南省南部，桐柏山東麓。東與安徽省為鄰，南與湖北省接壤。東經(jīng) 114176。0139?！?14176。0639。，北緯 31176。4639?！?1176。5239。介于鄂豫皖三省的結(jié)合部，處于大別山北麓與淮河上游之間。地形地勢全市地勢西南高東北低，自西向東傾斜，皆在海拔 500 米以下，西南為淺山區(qū)，東北部丘崗環(huán)抱，最高點海技 326 米。氣候條件信陽地跨淮河，位于中國亞熱帶和暖溫帶的地理分界線（秦嶺——淮河）上，屬亞熱帶向暖溫帶過渡區(qū)。這種過渡氣候造成淮河南北自然景觀的差異：淮南山清水秀，水田盈野，稻香魚躍，猶如江南風(fēng)光；淮北平原舒展，一望無垠，盛產(chǎn)小麥、雜糧、棉花，北國情調(diào)濃厚。信陽日照充足，年均 19002100 小時；年平均氣溫℃，無霜期長，平均 220230 天；降雨豐沛，年均降雨量9001400 毫米，空氣濕潤，相對濕度年均 77%。水文地質(zhì)條件項目選址尚未進行工程地質(zhì)鉆探。據(jù)普查資料顯示，該區(qū)域土層主要是粘土層，層頂埋深度變化不大，第一層為耕土層，平均厚信陽某家居用品物流園可行性研究報告36 36度 米左右，第二層為粉質(zhì)粘土層，承載力和標(biāo)準(zhǔn)值 170Kpa—190Kpa，物理力學(xué)性能和工程地質(zhì)性能良好，可以作為天然地基。根據(jù)全國地震烈度區(qū)劃圖，信陽地區(qū)地震設(shè)防烈度為Ⅵ