【正文】 16 16探索出了許多成功經(jīng)驗(yàn)。2022年4月22日，河南省委、省政府正式確定信陽市為河南省農(nóng)村改革發(fā)展綜合試驗(yàn)區(qū)。 農(nóng)村改革發(fā)展綜合試驗(yàn)區(qū)的建設(shè)將進(jìn)一步促進(jìn)住宅業(yè)的興旺，從而帶動家居市場的繁榮。同鑫科技未來的發(fā)展目標(biāo)是：堅(jiān)信信陽市未來發(fā)展的美好前景，做強(qiáng)做好信陽市的汽車加氣業(yè)務(wù)，依托信陽市區(qū)位優(yōu)勢、資源優(yōu)勢，大力發(fā)展物流業(yè)及其他相關(guān)的產(chǎn)業(yè)，在三至五年內(nèi)發(fā)展成為一個(gè)多元化的大型企業(yè)集團(tuán)。信陽既具有交通優(yōu)勢，也是旅游名城。 符合《河南省信陽市現(xiàn)代物流業(yè)發(fā)展規(guī)劃》區(qū)域規(guī)劃根據(jù)《河南省信陽市現(xiàn)代物流業(yè)發(fā)展規(guī)劃》，信陽現(xiàn)代物流業(yè)的總體布局是：以寧西鐵路和滬陜高速形成的信陽物流主通道鏈接西、東兩個(gè)物流區(qū)，構(gòu)建以信陽中心城區(qū)物流樞紐為中心，潢川物流樞紐為次中心，信陽羊山、潢川綜合物流園區(qū)和一批物流中心(配信陽某家居用品物流園可行性研究報(bào)告17 17送中心)為支撐，相互聯(lián)系、互為補(bǔ)充、協(xié)調(diào)發(fā)展的三級物流結(jié)點(diǎn)網(wǎng)絡(luò)，形成網(wǎng)絡(luò)體系完善、物流通道順暢的一體化物流區(qū)域。西物流區(qū)由信陽中心城區(qū)(浉河、平橋、羊山、工業(yè)城、南灣、雞公山、上天梯)、羅山組成，東物流區(qū)由潢川、息縣、光山、新縣、淮濱、商城、固始組成。信陽中心城區(qū)將發(fā)展成為豫鄂皖三省結(jié)合部具有較高聚集和輻射帶動作用的地區(qū)性中心城市。根據(jù)《河南省信陽市現(xiàn)代物流業(yè)發(fā)展規(guī)劃》，信陽市對建材物流行業(yè)的定位是：積極發(fā)揮信陽市建材市場巨大、集散能力強(qiáng)的優(yōu)勢，引導(dǎo)傳統(tǒng)建材批發(fā)市場向現(xiàn)代化多功能建材物流中心轉(zhuǎn)型，重點(diǎn)建設(shè)區(qū)域性建材專業(yè)物流中心，吸引浙江、廣東陶瓷，山東、河北板材，青島、大連型材等裝飾裝修材料企業(yè)在信陽市設(shè)立流通加工中心和倉儲分銷機(jī)構(gòu)，實(shí)現(xiàn)建材在全市區(qū)域的統(tǒng)一配送。發(fā)揮上天梯管理區(qū)非金屬礦資源優(yōu)勢和新型建材業(yè)的后發(fā)優(yōu)勢，大力發(fā)展節(jié)能、環(huán)保型裝飾裝修材料物流。符合信陽市“建材物流”的定位。2022年12月24日，河南省土地利用和產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)規(guī)劃工作會議上正式確立信陽**物流產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)為河南省首批175個(gè)產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)之一；2022年8月29日，《信陽**物流產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)總體發(fā)展規(guī)劃》一致通過省專家組評審。主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)為倉儲物流業(yè)和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)。本項(xiàng)目緊鄰中南家俱城，建成后將和本項(xiàng)目連成一體，成為信陽市規(guī)模最大，設(shè)施最新、物流功能最全的家居市場。主要表現(xiàn)在：全市物流業(yè)缺乏統(tǒng)一規(guī)劃和規(guī)范管理，條塊分割嚴(yán)重，政策法規(guī)體系和行業(yè)誠信體系不健全，市場秩序比較混亂；物流產(chǎn)業(yè)化、社會化、專業(yè)化和信息化程度低；物流基礎(chǔ)設(shè)施和網(wǎng)絡(luò)體系不完善，物流資源缺乏整合，社會物流成本高、效率低；信陽某家居用品物流園可行性研究報(bào)告19 19傳統(tǒng)物流比重大，物流企業(yè)小弱散、功能單一、人才缺乏。第三章 項(xiàng)目市場分析與預(yù)測信陽市位于河南省南部，東與安徽為鄰，南同湖北接壤，介于鄂豫皖三省的結(jié)合部，處于大別山北麓與淮河上游之間。其中浉河區(qū)、平橋區(qū)總?cè)丝?38萬人，城市人口不足50萬，到2022年，規(guī)劃城市人口60萬 。豐富的資源和區(qū)位優(yōu)勢使得信陽的城市人口和客流量大幅增加,長期以來將使信陽的房地產(chǎn)業(yè)和家居建材市場處于繁榮之中。京廣、京九及即將修建的京廣高速鐵路和10107國道以及京珠高速公路信陽某家居用品物流園可行性研究報(bào)告20 20縱貫?zāi)媳?，寧西鐵路、上武高速公路、312國道橫穿東西，另有若干省道通過，在境內(nèi)形成四個(gè)雙十字和兩個(gè)區(qū)域交通樞紐——信陽市和潢川縣，使信陽成為“立中原而通八方，居腹地而達(dá)九州”的交通要城。信陽南距武漢200公里，北距鄭州300公里，東距合肥346公里，西距西安534公里，處在幾個(gè)城市中間的位置，是全國44個(gè)交通樞紐城市之一。目前，信陽旅游業(yè)已形成了三大“特色”、七大“資源”。 河南省紅色旅游的重點(diǎn)。 信陽市作為大別山紅色旅游區(qū)的主要組成部分，紅色資源主要有以下幾個(gè)特點(diǎn)：一是跨度長、信陽某家居用品物流園可行性研究報(bào)告21 21分布廣。二是品位高、影響大。 信陽市自然生態(tài)環(huán)境良好，氣候宜人，雨量豐沛，植被茂密，山青水秀，是國家級生態(tài)示范區(qū)建設(shè)試點(diǎn)市，素有“北國江南，江南北國”之美稱。生態(tài)之優(yōu)、環(huán)境之佳，在國內(nèi)外久負(fù)盛名。 勞動力資源大省信陽全市781萬人，勞動力資源豐富，是勞務(wù)輸出大市，2022年勞務(wù)輸出量達(dá)167萬人次，年勞務(wù)收入達(dá)64億元。勞務(wù)經(jīng)濟(jì)已成為信陽農(nóng)村的支柱經(jīng)濟(jì)。需要注意的是，信陽市的外出務(wù)工收入增速下降明顯，勞動力回鄉(xiāng)創(chuàng)業(yè)和置業(yè)的壓力和需求增加，本項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)是迎合了這種需求。在分析家居市場之前。 中國房地產(chǎn)開發(fā)景氣分析2022年全國房地產(chǎn)市場運(yùn)行情況。其中，12月份，全國70個(gè)%，國房景氣指數(shù)比11月份提高。雖然2022年全年的房地產(chǎn)開發(fā)投資低于上年，但是銷售成績不俗。基于慣性，國家如果不出臺過于嚴(yán)厲的調(diào)控政策，則2022年全國房地產(chǎn)開發(fā)的景氣度仍然較高。在房地產(chǎn)開發(fā)投資增長率上升時(shí)，建筑及裝潢材料類零售額增長率更高，一旦房地產(chǎn)開發(fā)投資增長率下降，建筑及裝潢材料類增長率成為負(fù)數(shù)，意味著建筑及裝潢材料零售總額絕對值比上年下降。2022—2022年全年房地產(chǎn)開發(fā)投資、全年社會消費(fèi)品零售總額、建筑及裝潢材料類增長年度環(huán)比平均值分別為%、%、%。2022年上半年新設(shè)立企業(yè)47家。信陽房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)總數(shù)逐年遞增。此后，信陽房地產(chǎn)投資節(jié)節(jié)高漲。2022年信陽市購房顧客年齡分析表34年齡段30 歲以下30——40 歲40——50 歲50 歲以上占比14% 50% 22% 4%2022年信陽市購房顧客職業(yè)分析表35高級白領(lǐng) 企業(yè)老板 自由職業(yè) 公司員工 行政事業(yè)人員 離退休人員 私營業(yè)主% % % % % % %在各職業(yè)中，私營業(yè)主、公司員工、行政事業(yè)人員高居前三位，信陽某家居用品物流園可行性研究報(bào)告26 26%、%、%，他們是市場的主力軍；自由%；其他職業(yè)人員所占比例均在5%以下，他們所占比例較低，但購買力很強(qiáng)，而且他們具有特定的出行工具，其潛在消費(fèi)能力很大。信陽市的旅游人數(shù)也在持續(xù)增長，2022年以來，年增長率每年都不低于35%，旅游收入增幅也很快。20222022 年信陽旅游業(yè)對比情況表表 36國際旅行社和國內(nèi)旅行社（家）星級賓館(三星級以上)（家）接待國外及港澳臺旅游者（人次）增長率（%）國內(nèi)旅游者（萬人次）增長率（%）國內(nèi)旅游收入（億元）2022 年 19 9 家 2022 年 25 12 家 2952 2022 年 28 12 家 2950 2022 年 32 15 家 5015 2022 年 37 25 家 6819 平均 4434 信陽市房地產(chǎn)業(yè)特點(diǎn)和趨勢總結(jié)信陽市是個(gè)適宜居住、旅游的生態(tài)型城市。公務(wù)員、企業(yè)老板、中高層管理人員以及超過4萬人的產(chǎn)業(yè)工人是重要補(bǔ)充。（4）周邊縣域客戶已然形成信陽市購房消費(fèi)的輔助人群，其中息縣、固始人群較多，故項(xiàng)目在市場開發(fā)階段應(yīng)予以考慮適當(dāng)開發(fā)周邊縣域的潛在人群。顯示信陽市作為河南省五大區(qū)域物流中心的迅猛發(fā)展勢頭。目前正在招商或在建的有：平橋區(qū)明港鎮(zhèn)建材批發(fā)大市場項(xiàng)目、豫南建材大世界工程、淮河建材大世界、光山陽光燈飾城建設(shè)項(xiàng)目，潢川現(xiàn)代物流園項(xiàng)目，信陽市平橋區(qū)凱恩國際家居物流園。但已經(jīng)形成了一定的特色，比如：信陽某家居用品物流園可行性研究報(bào)告28 28南京路國際建材港 (鎖具\(yùn)石材\電器\廚衛(wèi)用品\裝修建材\品牌店最多最全的地方)；工區(qū)路金達(dá)裝飾材料大市場(燈飾、地板磚\石材\園林造景\衛(wèi)浴等) ；貿(mào)易廣場 (裝修材料細(xì)木板扣板免漆板\鎖具五金等也比較全面)；文化中心大圓盤一側(cè)白云裝飾材料市場(主要是漆和裝修材料也有其它)；工區(qū)路軍供站建材市場和金達(dá)差不多,規(guī)模小點(diǎn)；申城大道一條街(太陽能\防盜門\瓷器\木地板等等)；北京路和建設(shè)路建材一條街(主要是低端市場,五金電料,電機(jī)筏門電線衛(wèi)浴)；規(guī)模較大的家俱市場是浙江家具廣場。信陽家居建材市場有的成立很早，有的是近幾年成立的。三是缺乏配套性、兼容性、系統(tǒng)性、綜合性的物流中心，物流基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)發(fā)展緩慢等。分城鄉(xiāng)看，城市消，%，；，%，增幅與上年持平；縣以，%。從以上報(bào)告可以看出,縣級及縣級以下消費(fèi)品市場增幅與城市基本持平,特別是, 限額以上批零貿(mào)易企業(yè)25 個(gè)銷售大類中, 家具類增%，%，顯示了家居業(yè)強(qiáng)勁的市場需求. 本項(xiàng)目的 SWOT 分析 優(yōu)勢（STRENGTH）：項(xiàng)目建設(shè)單位大股東從事公用事業(yè)業(yè)務(wù)，現(xiàn)金流穩(wěn)定，有利于本項(xiàng)目的建設(shè)和正常運(yùn)營，與物流園項(xiàng)目形成互補(bǔ)之勢。 本項(xiàng)目位于物流集聚區(qū)，2022年以來，我省先后下發(fā)了若干有關(guān)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)的各類優(yōu)惠政策：2022年8月7日，河南省政府發(fā)布《關(guān)于加快產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)科學(xué)發(fā)展若干政策(試行)的通知 》（豫政 〔2022〕62號 ）2022年3月10日河南省政府下發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)發(fā)展的指導(dǎo)意見》（豫政[2022]34號）2022年12月17日，河南省工業(yè)和信息化廳下發(fā)《河南省創(chuàng)建新信陽某家居用品物流園可行性研究報(bào)告30 30型工業(yè)化產(chǎn)業(yè)示范基地實(shí)施意見的通知》本項(xiàng)目符合以上各類文件中的條件，以及未來河南省和信陽市關(guān)于產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)的各類優(yōu)惠政策。**物流園項(xiàng)目概算投資8億元。在**規(guī)劃建設(shè)以農(nóng)副產(chǎn)品、水產(chǎn)品、日用消費(fèi)品、家用電器和建材物流為主，集倉儲、中轉(zhuǎn)、分揀、加工、配送、信息服務(wù)為一體，為中心城區(qū)商品貿(mào)易的集散和輻射周邊地區(qū)提供高效物流服務(wù)的綜合物流中心。目前已經(jīng)入駐的多家物流中心將對本項(xiàng)目形成支撐。向各縣及周邊地區(qū)配送方便信陽**家居用品物流園位于信陽市區(qū)西北部，東臨京廣、寧西鐵路，西靠107國道，北臨312國道，距北邊的滬陜高速公路和東邊的京珠高速公路都只有10公里，向各縣及周邊地區(qū)配送方便。 機(jī)遇（OPPOTUNITY）中長期看，信陽房地產(chǎn)市場將長期以上漲為主旅游、地產(chǎn)業(yè)將持續(xù)升溫，將激發(fā)信陽的房地產(chǎn)市場持續(xù)繁榮。隨著私人轎車保有量的增加，自駕出游將蔚然成風(fēng)，則在風(fēng)景區(qū)購買房地產(chǎn)的意愿增強(qiáng)，而人流量的增加，將刺激商業(yè)城產(chǎn)的發(fā)展。受上述因素的直接影響，現(xiàn)階段信陽房地產(chǎn)市場供不應(yīng)求的剛性需求局面仍將繼續(xù)維持1020年，甚至更長。信陽為河南省五個(gè)地區(qū)級物流樞紐中心之一，而本項(xiàng)目所在的**物流園列入河南省、信陽市的發(fā)展規(guī)劃，作為河南省首批省級產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)之一，未來的發(fā)展具有較強(qiáng)的持續(xù)性。 （WEAKNESS）：起步晚。 （THREAT）：家居市場與房地產(chǎn)市場息息相關(guān)，而近期房地產(chǎn)市場在全國呈現(xiàn)明顯過熱狀態(tài)，存在政策控制房地產(chǎn)市場的風(fēng)險(xiǎn)，從而對本項(xiàng)目信陽某家居用品物流園可行性研究報(bào)告32 32產(chǎn)生不利影響。應(yīng)主要吸引鄭州、武漢和合肥等地大型建材市場的重點(diǎn)客戶在我市場增設(shè)分支機(jī)構(gòu)。其三年發(fā)展目標(biāo)是：成為豫南、皖北、鄂東交易最大、最強(qiáng)、最有活力的家居市場。 職能戰(zhàn)略增設(shè)為不同類型客戶服務(wù)的部門，如客戶服務(wù)部等為客戶及客戶的客戶提供增值服務(wù)。 物流戰(zhàn)略應(yīng)用現(xiàn)代信息技術(shù)發(fā)展電子商務(wù)，優(yōu)化商品的供應(yīng)和銷售流程，建立商流、物流、信息流相結(jié)合的物流模式，實(shí)現(xiàn)一體化的供應(yīng)鏈物流配送服務(wù)。 要建立配送中心，服務(wù)商戶,提。在硬件建設(shè)上，增加噴泉等娛樂設(shè)施，增加各類特色小吃和汽車電影，增加市場的有效客流量。渠道上可和裝飾公司合作、和房地產(chǎn)公司合作；促銷手段：幫助縣鄉(xiāng)客戶免費(fèi)設(shè)計(jì)住房，對商戶進(jìn)行培訓(xùn)等。 重點(diǎn)針對年齡在3040歲的人群進(jìn)行宣傳。 信陽某家居用品物流園可行性研究報(bào)告34 34第四章 項(xiàng)目選址及建設(shè)條件 選址原則符合地區(qū)長遠(yuǎn)規(guī)劃和生產(chǎn)力布局要求；符合注重節(jié)約用地、不占耕地的原則；有利于場區(qū)合理布局和安全高效運(yùn)行；符合當(dāng)?shù)厣a(chǎn)基礎(chǔ)條件要求；有利于保護(hù)自然環(huán)境和生態(tài)平衡以及可持續(xù)發(fā)展；有利于降低生產(chǎn)成本以及流通和服務(wù)費(fèi)用；符合當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)和社會發(fā)展要求；符合企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益和企業(yè)指向性原則。信陽**家居用品物流園位于信陽市區(qū)西北部，東臨京廣、寧西鐵路，西靠 107 國道，北臨 312 國道，距北邊的滬陜高速公路和東邊的京珠高速公路都只有 10 公里，交通優(yōu)勢明顯，為大宗家居用品物流提供便利。信陽某家居用品物流園可行性研究報(bào)告35 35根據(jù)市場調(diào)查和市場預(yù)測，以及對**物流產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)的實(shí)地考察，結(jié)合信陽市和**山管理區(qū)的發(fā)展規(guī)劃，擬建的信陽**家居用品物流園計(jì)劃在**物流產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)南部再征地 100 畝，其中 70 畝，用于家居用品物流園建設(shè)；30 畝用于拆遷安置住宅房的建設(shè)。 ） 場地建設(shè)條件 自然條件信陽市位于河南省南部，桐柏山東麓。東經(jīng) 114176。—114176。北緯 31176?！?1176。介于鄂豫皖三省的結(jié)合部，處于大別山北麓與淮河上游之間。氣候條件信陽地跨淮河，位于中國亞熱帶和暖溫帶的地理分界線（秦嶺——淮河）上，屬亞熱帶向暖溫帶過渡區(qū)。信陽日照充足，年均 19002100 小時(shí)；年平均氣溫℃，無霜期長，平均 220230 天；降雨豐沛，年均降雨量9001400 毫米，空氣濕潤，相對濕度年均 77%。據(jù)普查資料顯示，該區(qū)域土層主要是粘土層，層頂埋深度變化不大，第一層為耕土層，平均厚信陽某家居用品物流園可行性研究報(bào)告36 36度 米左右，第二層為粉質(zhì)粘土層，承載力和標(biāo)準(zhǔn)值 170Kpa—190Kpa，物理力學(xué)性能和工程地質(zhì)性能良好，可以作為天然地