【正文】 信陽日照充足，年均 19002100 小時；年平均氣溫℃，無霜期長，平均 220230 天；降雨豐沛，年均降雨量9001400 毫米，空氣濕潤，相對濕度年均 77%。北緯 31176。信陽某家居用品物流園可行性研究報告35 35根據(jù)市場調(diào)查和市場預(yù)測，以及對**物流產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)的實地考察，結(jié)合信陽市和**山管理區(qū)的發(fā)展規(guī)劃，擬建的信陽**家居用品物流園計劃在**物流產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)南部再征地 100 畝，其中 70 畝，用于家居用品物流園建設(shè)；30 畝用于拆遷安置住宅房的建設(shè)。渠道上可和裝飾公司合作、和房地產(chǎn)公司合作；促銷手段：幫助縣鄉(xiāng)客戶免費設(shè)計住房，對商戶進(jìn)行培訓(xùn)等。 職能戰(zhàn)略增設(shè)為不同類型客戶服務(wù)的部門，如客戶服務(wù)部等為客戶及客戶的客戶提供增值服務(wù)。 （WEAKNESS）：起步晚。 機(jī)遇（OPPOTUNITY）中長期看，信陽房地產(chǎn)市場將長期以上漲為主旅游、地產(chǎn)業(yè)將持續(xù)升溫，將激發(fā)信陽的房地產(chǎn)市場持續(xù)繁榮。**物流園項目概算投資8億元。三是缺乏配套性、兼容性、系統(tǒng)性、綜合性的物流中心，物流基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)發(fā)展緩慢等。顯示信陽市作為河南省五大區(qū)域物流中心的迅猛發(fā)展勢頭。信陽市的旅游人數(shù)也在持續(xù)增長，2022年以來，年增長率每年都不低于35%，旅游收入增幅也很快。2022年上半年新設(shè)立企業(yè)47家。雖然2022年全年的房地產(chǎn)開發(fā)投資低于上年，但是銷售成績不俗。需要注意的是，信陽市的外出務(wù)工收入增速下降明顯，勞動力回鄉(xiāng)創(chuàng)業(yè)和置業(yè)的壓力和需求增加，本項目應(yīng)當(dāng)是迎合了這種需求。 信陽市自然生態(tài)環(huán)境良好，氣候宜人，雨量豐沛，植被茂密，山青水秀，是國家級生態(tài)示范區(qū)建設(shè)試點市，素有“北國江南，江南北國”之美稱。目前，信陽旅游業(yè)已形成了三大“特色”、七大“資源”。其中浉河區(qū)、平橋區(qū)總?cè)丝?38萬人，城市人口不足50萬，到2022年，規(guī)劃城市人口60萬 。主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)為倉儲物流業(yè)和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)。根據(jù)《河南省信陽市現(xiàn)代物流業(yè)發(fā)展規(guī)劃》，信陽市對建材物流行業(yè)的定位是：積極發(fā)揮信陽市建材市場巨大、集散能力強(qiáng)的優(yōu)勢，引導(dǎo)傳統(tǒng)建材批發(fā)市場向現(xiàn)代化多功能建材物流中心轉(zhuǎn)型，重點建設(shè)區(qū)域性建材專業(yè)物流中心，吸引浙江、廣東陶瓷，山東、河北板材，青島、大連型材等裝飾裝修材料企業(yè)在信陽市設(shè)立流通加工中心和倉儲分銷機(jī)構(gòu)，實現(xiàn)建材在全市區(qū)域的統(tǒng)一配送。信陽既具有交通優(yōu)勢，也是旅游名城。近年來，信陽市先行先試，大膽創(chuàng)新，在農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)、農(nóng)村資金投入、農(nóng)民專業(yè)合作組織、農(nóng)村社會保障、農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化等方面信陽某家居用品物流園可行性研究報告16 16探索出了許多成功經(jīng)驗。 這意味著農(nóng)村經(jīng)濟(jì)將由單輪驅(qū)動變成雙輪驅(qū)動（新農(nóng)村建設(shè)與城鎮(zhèn)化），形成大中小城市和小城鎮(zhèn)協(xié)調(diào)發(fā)展、城鎮(zhèn)化與新農(nóng)村建設(shè)良性互動的局面，將促進(jìn)三線城市家居市場的興旺。發(fā)展趨勢之七：二三級市場成為家居建材企業(yè)取勝的關(guān)鍵。同時配送中心的發(fā)展，也呼喚高效率，低成本的物流信陽某家居用品物流園可行性研究報告14 14產(chǎn)業(yè)。通過競爭，一批經(jīng)營有方的經(jīng)營戶將不斷擴(kuò)大，形成大經(jīng)營戶群，而經(jīng)營乏術(shù)的小商小戶將逐漸被淘汰。信陽某家居用品物流園可行性研究報告13 13這些問題雖說是市場的培育、發(fā)展過程中不可避免的問題，但它影響著市場效率的提高，阻礙市場的發(fā)展，隨著市場的逐步成熟規(guī)范，市場管理者和經(jīng)營戶都將提高效率，降低營銷成本，擴(kuò)展?fàn)I銷業(yè)務(wù)，在這個內(nèi)在動力作用下，必將促使市場各種功能合理有效地進(jìn)行分離。中國的家電行業(yè)現(xiàn)在是“美蘇（國美、蘇寧）爭霸”，國美、蘇寧兩大渠道巨頭，壟斷整個家電流通行業(yè)，其他的渠道基本沒有話語權(quán)。衛(wèi)浴企業(yè)要研究馬桶旁邊能裝扶手，能讓輪椅轉(zhuǎn)圈的衛(wèi)生間等。一切的購買過程、交易過程都能通過網(wǎng)絡(luò)來完成。 建材產(chǎn)品的熱銷，使建材銷售市場蓬勃發(fā)展。北京鴻博集團(tuán)是一家大型的民營企業(yè)，該集團(tuán)下屬六個子公司：北京鴻博房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、北京鴻博嘉源咨詢服務(wù)有限公司、北京鴻博先鋒影視文化有限公司、北京金頂玫瑰美食娛樂城、北京宏興裝飾公司、北京春興閣咨詢服務(wù)公司。信陽**家居用品有限公司營業(yè)范圍：家俱、裝飾材料、家電、燈具銷售、房屋租賃。家居用品物流園將形成一批家居用品品牌商入駐；吸引第三方家居用品經(jīng)營企業(yè)。 項目組織方式為了使項目能夠順利實施，建設(shè)單位成立項目領(lǐng)導(dǎo)小組，對項目進(jìn)行組織管理，具體內(nèi)容如下：每周定期召開一次會議，檢查項目進(jìn)度和執(zhí)行情況。（8）其它規(guī)定及客戶要求。 編制依據(jù) 《中華人民共和國國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十一個五年規(guī)劃綱要》 ； 《關(guān)于加快我國流通領(lǐng)域現(xiàn)代物流發(fā)展的指導(dǎo)意見》 （商改發(fā)〔2022〕53 號） 《物流業(yè)調(diào)整和振興規(guī)劃》 （國發(fā)[2022]8 號 ） 《河南省第十一個五年規(guī)劃綱要》 ； 《信陽市第十一個五年規(guī)劃綱要》 ； 《河南省信陽市現(xiàn)代物流業(yè)發(fā)展規(guī)劃（2022—2022 年） 》 《信陽**物流產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)總體發(fā)展規(guī)劃》 《建設(shè)項目經(jīng)濟(jì)評價方法與參數(shù)（第三版） 》專業(yè)技術(shù)人員調(diào)查的有關(guān)資料和數(shù)據(jù)；承辦單位關(guān)于編制可行性研究報告委托書；1項目承辦單位提供的編制可行性研究的其它基礎(chǔ)資料。 編制范圍與內(nèi)容根據(jù)國家對可行性研究報告編制范圍和深度的有關(guān)規(guī)定，本可研主要內(nèi)容包括：（1）項目建設(shè)的背景和必要性（2）項目投資主體的情況（3）行業(yè)分析及市場預(yù)測（4）項目選址及建設(shè)條件（5）項目布局及及各部分功能定位信陽某家居用品物流園可行性研究報告5 5（6）項目組織及管理系統(tǒng)（7）項目效益評價及不確定性分析（8）項目結(jié)論與建議 編制原則（1）按照國家經(jīng)貿(mào)委等六部委《關(guān)于加快我國現(xiàn)代物流發(fā)展的若干意見》的通知要求，明確項目發(fā)展總體目標(biāo)。 項目概況 擬建地點項目擬建在信陽市**物流園區(qū)內(nèi)。建設(shè)單位根據(jù)實際情況，落實項目有關(guān)任務(wù)，做到人員落實、任務(wù)落實、經(jīng)費落實，核查進(jìn)度有依據(jù)。加強(qiáng)信陽與鄭州、武漢、合肥等中心城市家居用品行業(yè)的物流、信息流、資金流的流動；加強(qiáng)信陽對下屬縣、鄉(xiāng)的新農(nóng)村建設(shè)和小城鎮(zhèn)建設(shè)對家居用品的輻射力。同鑫科技成立于 2022 年 5 月，專業(yè)從事汽車天然氣加氣業(yè)務(wù) 。行業(yè)涉及房地產(chǎn)開發(fā)，餐飲娛信陽某家居用品物流園可行性研究報告10 10樂，裝飾裝修、咨詢服務(wù)，影視文化等。全國建材裝飾材料攤位數(shù)量為15萬個，已出租攤位11萬個，其中，建筑及裝璜材料%；木材及制品類、金屬材料及制品類、家具類和化工材料類及制品類也分別占有一定的比重。無店鋪銷售成為實體店的有力補(bǔ)充，并在未來占據(jù)一定市場份額。 這意味著房地產(chǎn)開發(fā)商對家居建材有更多的發(fā)言權(quán)和支配權(quán)。目前瘋狂擴(kuò)張的紅星美凱龍和相對穩(wěn)健的居然之家，家居建材流通行業(yè)霸主的地位已經(jīng)初露端倪，商業(yè)資本戰(zhàn)勝工業(yè)資本已幾無懸念，只待時日。其發(fā)展趨勢大致是：發(fā)展趨勢之一，批零分工將逐步清楚。市場中的各大經(jīng)營戶與零售商、大戶之間，逐步建立起相對穩(wěn)定的營銷網(wǎng)絡(luò)，各自做大經(jīng)營不同品牌商品。因此，物流從市場中的附屬地位，將形成一個獨立的專業(yè)化的、現(xiàn)代化、社會化的一個產(chǎn)業(yè)。隨著國內(nèi)經(jīng)濟(jì)和建材市場的發(fā)展，國內(nèi)一線大城市市場主戰(zhàn)場的競爭日益激烈，而幅員廣闊并且增長迅速的二三級市場，成為各大建材廠商瞄準(zhǔn)的下一塊“肥肉”。建材下鄉(xiāng)直接拉動縣鄉(xiāng)家居市場的繁榮2022年1月31日，中發(fā)〔2022〕1號文件正式發(fā)布，提出：抓住當(dāng)前農(nóng)村建房快速增長和建筑材料供給充裕的時機(jī)，把支持農(nóng)民建房作為擴(kuò)大內(nèi)需的重大舉措，采取有效措施推動‘建材下鄉(xiāng)’，鼓勵農(nóng)民依法依規(guī)建設(shè)自用住房。如新縣的土地流轉(zhuǎn)、商城的農(nóng)民專業(yè)合作組織、光山的土地信用合作社、浉河區(qū)的“林業(yè)銀行”、平橋區(qū)的新型農(nóng)村合作醫(yī)療改革等都走在河南省農(nóng)村改革的前列。適逢信陽房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)步發(fā)展階段，發(fā)展家居物流項目，市場前景好，回報率高。鼓勵信陽市鋼材、水泥、沙石等大型生產(chǎn)企業(yè)，以資本為紐帶，組建大型第三方建材物流企業(yè)，為區(qū)域內(nèi)建材生產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)提供高效率的物流服務(wù)。目前已入駐項目包括：維維糧油、九州通醫(yī)藥配送中心、中南家俱城、豫南水產(chǎn)交易市場等項目相繼入駐，**物流產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)必將成為浉河區(qū)未來經(jīng)濟(jì)發(fā)展新的亮點。根據(jù)河南省政府《關(guān)于加快城鎮(zhèn)化進(jìn)程的決定》要求，信陽市到2020年，發(fā)展成為100萬人的大城市。三大“特色”是以雞公山、南灣湖、湯泉池為依托的生態(tài)旅游，以新縣“紅色景區(qū)”為依托的紅色旅游，以靈山寺、賢隱寺、凈居寺為依托的宗教旅游；七大“資源”是“山、水、林、泉、寺、茶、紅”。全市水資源總量占河南省總量的22%；森林覆蓋率%，%、%的平均水平；擁有雞公山、南灣湖等一大批國家、省級風(fēng)景名勝區(qū)和自然保護(hù)區(qū)。 信陽外出務(wù)工人員情況表表31信陽某家居用品物流園可行性研究報告22 22全年（萬人） 半年以上（萬人）勞務(wù)總收入(億） 收入比上年增長05 年 212 183 12306 年 %07 年 %08 年 %09 年 %平均 信陽家居市場的需求分析建材市場受房地產(chǎn)市場的波動影響最大。進(jìn)入2022年，開發(fā)投資和銷售情況雙雙火爆。截止目前，全市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)展到363家（其中，一級1家、二級8家、三級47家、四級以下307家）、。這對信陽的房地產(chǎn)業(yè)、商業(yè)將起到巨大的促進(jìn)作用。信陽市 20222022 年貨運\客運情況表 37公路、水路運輸完成貨物周轉(zhuǎn)量（億噸公里） 增長率(%)全年貨運量(萬噸)增長率(%)客運量(萬人次)增長率(%)2022 年 2022 年 4409 6964 2022 年 5389 8339 2022 年 6509 10441 2022 年 6389 8494 平均 5674 資料來源：信陽統(tǒng)計局 信陽市家居市場現(xiàn)狀分析根據(jù)信陽市發(fā)改委披露的招商信息顯示，在信陽市的家居建材物流項目較多。 信陽市家居市場需求小結(jié)根據(jù)表31和表32的對比，信陽20222022年年度房地產(chǎn)開發(fā)投%，%，信陽房地產(chǎn)的吸引力遠(yuǎn)高于全國的平均值.信陽市2022統(tǒng)計公報顯示:信陽某家居用品物流園可行性研究報告29 29，比上%，扣除價格因素，%。根據(jù)信陽市的發(fā)展規(guī)劃，**物流中心的定位是：承擔(dān)信陽市重要交通樞紐與物流中心，工貿(mào)綜合發(fā)展副中心的職能。中國二線以上城市土地和房產(chǎn)價格飆升，而類似信陽這樣的三線城信陽某家居用品物流園可行性研究報告31 31市房價漲幅較小，泡沫不大。信陽市大大小小的建材市場有40多個，其中白云市場等歷史悠久，商戶營銷能力和客戶資源雄厚；新建和擬建的相似項目規(guī)劃合理，面積較大，設(shè)施較為齊全，對本項目構(gòu)成較大的競爭壓力。研究客戶的需求，為其提供增值服務(wù)，如為新農(nóng)村包括縣級市場、農(nóng)村市場等的設(shè)計業(yè)務(wù)。注重品牌建設(shè)。 （申報單位已有 50 畝土地——已建設(shè)了 7000 平方米的家具城、車用加氣站、辦公樓，和該項目將來成為一體。4639。水文地質(zhì)條件項目選址尚未進(jìn)行工程地質(zhì)鉆探。這種過渡氣候造成淮河南北自然景觀的差異：淮南山清水秀，水田盈野，稻香魚躍，猶如江南風(fēng)光；淮北平原舒展，一望無垠，盛產(chǎn)小麥、雜糧、棉花，北國情調(diào)濃厚。0639。信陽**家居用品物流園位于信陽市**管理區(qū)的物流產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)內(nèi)，**管理區(qū)內(nèi)另外還有工業(yè)園、文化園、西部工業(yè)帶、生態(tài)人居旅游開發(fā)帶。在定價上，開始時,租金價格與其他市場持平，從節(jié)省物流費用等多方面增加客戶的價值。 人力資源戰(zhàn)略在項目的運營上，聘請物流行業(yè)或家居建材行業(yè)的專家，也可進(jìn)行業(yè)務(wù)外包。中國城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加快必然會促進(jìn)家居建材業(yè)的發(fā)展，中國正在經(jīng)歷前所未有的移民工程，這樣就必然會帶來巨大的市場需求，而企業(yè)就是要立足于服務(wù)大眾，同時又要滿足特殊群體的需求。距離信陽市羊山新區(qū)很近，方便為該區(qū)的建設(shè)項目配送；位于市區(qū)的邊緣地帶，而向信陽市其他區(qū)域配送繞城即可。能夠有效地降低商戶的物流成本**物流園是河南省重點建設(shè)的五個物流樞紐中心之一，也是信陽市重點建設(shè)的十大項目之一。目前存在以下一些問題：一是缺乏合理規(guī)劃和市場調(diào)控；二是缺乏客觀、準(zhǔn)確的投資信息和科學(xué)論證，在未能充分了解當(dāng)?shù)赝顿Y環(huán)境、實際需求和項目發(fā)展前景的情況下，盲目地興建市場。. 信陽市交通運輸業(yè)發(fā)展情況從下表可以看出,信陽市的貨運/客運量沒有受到經(jīng)濟(jì)危機(jī)的影響,下表中的各項指標(biāo)持續(xù)上升，其中公路、水路運輸完成貨物周轉(zhuǎn)量增長率平均數(shù)、全年貨運量增長率平均數(shù)、客運量增長率平均數(shù)%、%、%。信陽旅游業(yè)現(xiàn)狀從下表可以看出，信陽的旅行社和星級賓館數(shù)量在不斷增加，尤其是2022022年。2022—2022 年全國房產(chǎn)開發(fā)及零售對比分析圖 表 32 全年房地產(chǎn)開發(fā)投資（億元）比上年增長全年社會消費品零售總額（億元）比上年增長建筑及裝潢材料類增長信陽某家居用品物流園可行性研究報告24 242022 15759 % 67177 % %2022 19382 % 76410 % %2022 25280 % 89210 % %2022 30580 % 108488 % %2022 36232 % 125343 % %平均 % % %資料來源：中國國家統(tǒng)計局統(tǒng)計公報增 長 率 對 比 圖%%%%%%%%2022 2022 2022 2022 2022年 度 房 產(chǎn) 開 發(fā) 投 資 環(huán) 比年 度 社 會 消 費