【正文】 58 拆遷風(fēng)險 ....................................................................................................................................59 市場風(fēng)險 ....................................................................................................................................59 經(jīng)營風(fēng)險 ....................................................................................................................................59 管理風(fēng)險 ....................................................................................................................................59 融資風(fēng)險 ....................................................................................................................................60第十五章 結(jié)論與建議 ........................................................................................................................60信陽某家居用品物流園可行性研究報告2 2附件：建設(shè)單位營業(yè)執(zhí)照副本復(fù)印件工程咨詢單位資格證書復(fù)印件附表：建設(shè)投資估算表收入稅金表總成本費用估算表還本付息表項目現(xiàn)金流量表（所得稅前）自有資金現(xiàn)金流量表（所得稅前）損益表附圖：區(qū)域位置圖總平面布置圖信陽某家居用品物流園可行性研究報告3 3第一章 總 論河南省糧食工程設(shè)計院在對信陽市建材\家居市場進行調(diào)研分析；并對本項目的可行性展開了研究，通過對該項目所在地區(qū)的環(huán)境、交通、電力、給排水等條件的調(diào)查，收集有關(guān)基礎(chǔ)資料，在此基礎(chǔ)上編制了《**家居用品物流園可行性研究報告》 。 編制依據(jù) 《中華人民共和國國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十一個五年規(guī)劃綱要》 ； 《關(guān)于加快我國流通領(lǐng)域現(xiàn)代物流發(fā)展的指導(dǎo)意見》 （商改發(fā)〔2022〕53 號） 《物流業(yè)調(diào)整和振興規(guī)劃》 （國發(fā)[2022]8 號 ） 《河南省第十一個五年規(guī)劃綱要》 ； 《信陽市第十一個五年規(guī)劃綱要》 ； 《河南省信陽市現(xiàn)代物流業(yè)發(fā)展規(guī)劃（2022—2022 年） 》 《信陽**物流產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)總體發(fā)展規(guī)劃》 《建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)（第三版） 》專業(yè)技術(shù)人員調(diào)查的有關(guān)資料和數(shù)據(jù)；承辦單位關(guān)于編制可行性研究報告委托書；1項目承辦單位提供的編制可行性研究的其它基礎(chǔ)資料。（4）河南省及信陽市目前國民經(jīng)濟水平，現(xiàn)代商貿(mào)服務(wù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀及前景為依據(jù)，借鑒國外行業(yè)發(fā)展經(jīng)驗，明確項目建成以后的管理模式、運營模式。（8）其它規(guī)定及客戶要求。建設(shè)期二年。 項目組織方式為了使項目能夠順利實施，建設(shè)單位成立項目領(lǐng)導(dǎo)小組，對項目進行組織管理，具體內(nèi)容如下：每周定期召開一次會議，檢查項目進度和執(zhí)行情況。 結(jié)論與建議**家居用品物流園項目建設(shè)，符合國家和省市有關(guān)促進現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的商貿(mào)\物流業(yè)發(fā)展的政策；符合產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向和要求；項目建設(shè)用地符合信陽市及** 山管理區(qū)把該區(qū)域作為家居、水產(chǎn)品等專業(yè)市場和信陽市及河南省物流業(yè)對該宗地配套需求。家居用品物流園將形成一批家居用品品牌商入駐；吸引第三方家居用品經(jīng)營企業(yè)。園區(qū)功能布置上做了周到安排；重視消防、安全、衛(wèi)生等環(huán)節(jié)的設(shè)置，特別是項目公司來自于地方公用事業(yè)運營商，對項目的市場運作和供地的整理具有優(yōu)越的背景。信陽**家居用品有限公司營業(yè)范圍：家俱、裝飾材料、家電、燈具銷售、房屋租賃。年利稅千萬元以上。北京鴻博集團是一家大型的民營企業(yè)，該集團下屬六個子公司：北京鴻博房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、北京鴻博嘉源咨詢服務(wù)有限公司、北京鴻博先鋒影視文化有限公司、北京金頂玫瑰美食娛樂城、北京宏興裝飾公司、北京春興閣咨詢服務(wù)公司。截止2022年，全國有以經(jīng)營建筑材料及裝飾材料為主的交易市場1084個，其中批發(fā)經(jīng)營為主和以零售經(jīng)營為主的各有542家。 建材產(chǎn)品的熱銷，使建材銷售市場蓬勃發(fā)展。 國內(nèi)家居行業(yè)的發(fā)展趨勢預(yù)測中國家居行業(yè)未來發(fā)展趨勢，對家居物流市場的發(fā)展影響信陽某家居用品物流園可行性研究報告11 11較大。一切的購買過程、交易過程都能通過網(wǎng)絡(luò)來完成。中國已經(jīng)過了享受人口紅利的黃金時刻，中國目前已進入老齡化社會。衛(wèi)浴企業(yè)要研究馬桶旁邊能裝扶手，能讓輪椅轉(zhuǎn)圈的衛(wèi)生間等。這種情況會存在一定時間，但洗牌的時間早晚要到來，行業(yè)內(nèi)只剩下幾個大品牌、大集團，占據(jù)絕大部分的市場份額。中國的家電行業(yè)現(xiàn)在是“美蘇（國美、蘇寧）爭霸”，國美、蘇寧兩大渠道巨頭，壟斷整個家電流通行業(yè)，其他的渠道基本沒有話語權(quán)。一些專注于細(xì)分市場和細(xì)分品類的專業(yè)公司將憑借自己的差異化產(chǎn)品、專業(yè)化服務(wù)、個性化品牌等得到細(xì)分市場消費者的信賴和忠誠，能與大企業(yè)集團同臺競技，立于不敗之地。信陽某家居用品物流園可行性研究報告13 13這些問題雖說是市場的培育、發(fā)展過程中不可避免的問題，但它影響著市場效率的提高，阻礙市場的發(fā)展，隨著市場的逐步成熟規(guī)范，市場管理者和經(jīng)營戶都將提高效率，降低營銷成本，擴展?fàn)I銷業(yè)務(wù)，在這個內(nèi)在動力作用下，必將促使市場各種功能合理有效地進行分離。建材超市主要經(jīng)營中檔偏高檔的商品。通過競爭，一批經(jīng)營有方的經(jīng)營戶將不斷擴大，形成大經(jīng)營戶群，而經(jīng)營乏術(shù)的小商小戶將逐漸被淘汰。而有特色的專業(yè)市場將越來越受到消費者的歡迎而得到發(fā)展。同時配送中心的發(fā)展，也呼喚高效率，低成本的物流信陽某家居用品物流園可行性研究報告14 14產(chǎn)業(yè)。發(fā)展趨勢之六：廠家和經(jīng)銷商緊密合作，實現(xiàn)一體化運作。發(fā)展趨勢之七：二三級市場成為家居建材企業(yè)取勝的關(guān)鍵。 政策信陽家居市場爆發(fā)式成長的催化劑一號文件拉開中國城鎮(zhèn)化大幕，三線城市家居市場興旺2022年1月31日，備受矚目的2022年一號文件終于公之于眾。 這意味著農(nóng)村經(jīng)濟將由單輪驅(qū)動變成雙輪驅(qū)動（新農(nóng)村建設(shè)與城鎮(zhèn)化），形成大中小城市和小城鎮(zhèn)協(xié)調(diào)發(fā)展、城鎮(zhèn)化與新農(nóng)村建設(shè)良性互動的局面，將促進三線城市家居市場的興旺。河南省村莊布局規(guī)劃將引發(fā)農(nóng)村村鎮(zhèn)建設(shè)高潮自2022年11月以來，我省啟動了村莊布局規(guī)劃項目，止于2022年3月23日，全省除不需要編制村莊布局規(guī)劃的11個縣（市、區(qū)）外，其余147個縣（市、區(qū)）目前已經(jīng)全部編制完成村莊布局規(guī)劃。近年來，信陽市先行先試，大膽創(chuàng)新，在農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)、農(nóng)村資金投入、農(nóng)民專業(yè)合作組織、農(nóng)村社會保障、農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化等方面信陽某家居用品物流園可行性研究報告16 16探索出了許多成功經(jīng)驗。 農(nóng)村改革發(fā)展綜合試驗區(qū)的建設(shè)將進一步促進住宅業(yè)的興旺，從而帶動家居市場的繁榮。信陽既具有交通優(yōu)勢，也是旅游名城。西物流區(qū)由信陽中心城區(qū)(浉河、平橋、羊山、工業(yè)城、南灣、雞公山、上天梯)、羅山組成，東物流區(qū)由潢川、息縣、光山、新縣、淮濱、商城、固始組成。根據(jù)《河南省信陽市現(xiàn)代物流業(yè)發(fā)展規(guī)劃》，信陽市對建材物流行業(yè)的定位是：積極發(fā)揮信陽市建材市場巨大、集散能力強的優(yōu)勢，引導(dǎo)傳統(tǒng)建材批發(fā)市場向現(xiàn)代化多功能建材物流中心轉(zhuǎn)型，重點建設(shè)區(qū)域性建材專業(yè)物流中心，吸引浙江、廣東陶瓷，山東、河北板材，青島、大連型材等裝飾裝修材料企業(yè)在信陽市設(shè)立流通加工中心和倉儲分銷機構(gòu)，實現(xiàn)建材在全市區(qū)域的統(tǒng)一配送。符合信陽市“建材物流”的定位。主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)為倉儲物流業(yè)和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)。主要表現(xiàn)在：全市物流業(yè)缺乏統(tǒng)一規(guī)劃和規(guī)范管理，條塊分割嚴(yán)重，政策法規(guī)體系和行業(yè)誠信體系不健全，市場秩序比較混亂；物流產(chǎn)業(yè)化、社會化、專業(yè)化和信息化程度低；物流基礎(chǔ)設(shè)施和網(wǎng)絡(luò)體系不完善，物流資源缺乏整合，社會物流成本高、效率低；信陽某家居用品物流園可行性研究報告19 19傳統(tǒng)物流比重大，物流企業(yè)小弱散、功能單一、人才缺乏。其中浉河區(qū)、平橋區(qū)總?cè)丝?38萬人，城市人口不足50萬，到2022年，規(guī)劃城市人口60萬 。京廣、京九及即將修建的京廣高速鐵路和10107國道以及京珠高速公路信陽某家居用品物流園可行性研究報告20 20縱貫?zāi)媳?，寧西鐵路、上武高速公路、312國道橫穿東西，另有若干省道通過，在境內(nèi)形成四個雙十字和兩個區(qū)域交通樞紐——信陽市和潢川縣，使信陽成為“立中原而通八方，居腹地而達(dá)九州”的交通要城。目前，信陽旅游業(yè)已形成了三大“特色”、七大“資源”。 信陽市作為大別山紅色旅游區(qū)的主要組成部分，紅色資源主要有以下幾個特點：一是跨度長、信陽某家居用品物流園可行性研究報告21 21分布廣。 信陽市自然生態(tài)環(huán)境良好，氣候宜人，雨量豐沛，植被茂密，山青水秀，是國家級生態(tài)示范區(qū)建設(shè)試點市，素有“北國江南，江南北國”之美稱。 勞動力資源大省信陽全市781萬人，勞動力資源豐富，是勞務(wù)輸出大市，2022年勞務(wù)輸出量達(dá)167萬人次，年勞務(wù)收入達(dá)64億元。需要注意的是，信陽市的外出務(wù)工收入增速下降明顯，勞動力回鄉(xiāng)創(chuàng)業(yè)和置業(yè)的壓力和需求增加，本項目應(yīng)當(dāng)是迎合了這種需求。 中國房地產(chǎn)開發(fā)景氣分析2022年全國房地產(chǎn)市場運行情況。雖然2022年全年的房地產(chǎn)開發(fā)投資低于上年，但是銷售成績不俗。在房地產(chǎn)開發(fā)投資增長率上升時，建筑及裝潢材料類零售額增長率更高，一旦房地產(chǎn)開發(fā)投資增長率下降，建筑及裝潢材料類增長率成為負(fù)數(shù)，意味著建筑及裝潢材料零售總額絕對值比上年下降。2022年上半年新設(shè)立企業(yè)47家。此后，信陽房地產(chǎn)投資節(jié)節(jié)高漲。信陽市的旅游人數(shù)也在持續(xù)增長，2022年以來，年增長率每年都不低于35%，旅游收入增幅也很快。公務(wù)員、企業(yè)老板、中高層管理人員以及超過4萬人的產(chǎn)業(yè)工人是重要補充。顯示信陽市作為河南省五大區(qū)域物流中心的迅猛發(fā)展勢頭。但已經(jīng)形成了一定的特色，比如：信陽某家居用品物流園可行性研究報告28 28南京路國際建材港 (鎖具\石材\電器\廚衛(wèi)用品\裝修建材\品牌店最多最全的地方)；工區(qū)路金達(dá)裝飾材料大市場(燈飾、地板磚\石材\園林造景\衛(wèi)浴等) ；貿(mào)易廣場 (裝修材料細(xì)木板扣板免漆板\鎖具五金等也比較全面)；文化中心大圓盤一側(cè)白云裝飾材料市場(主要是漆和裝修材料也有其它)；工區(qū)路軍供站建材市場和金達(dá)差不多,規(guī)模小點；申城大道一條街(太陽能\防盜門\瓷器\木地板等等)；北京路和建設(shè)路建材一條街(主要是低端市場,五金電料,電機筏門電線衛(wèi)浴)；規(guī)模較大的家俱市場是浙江家具廣場。三是缺乏配套性、兼容性、系統(tǒng)性、綜合性的物流中心，物流基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)發(fā)展緩慢等。從以上報告可以看出,縣級及縣級以下消費品市場增幅與城市基本持平,特別是, 限額以上批零貿(mào)易企業(yè)25 個銷售大類中, 家具類增%，%，顯示了家居業(yè)強勁的市場需求. 本項目的 SWOT 分析 優(yōu)勢（STRENGTH）：項目建設(shè)單位大股東從事公用事業(yè)業(yè)務(wù)，現(xiàn)金流穩(wěn)定，有利于本項目的建設(shè)和正常運營，與物流園項目形成互補之勢。**物流園項目概算投資8億元。目前已經(jīng)入駐的多家物流中心將對本項目形成支撐。 機遇（OPPOTUNITY）中長期看，信陽房地產(chǎn)市場將長期以上漲為主旅游、地產(chǎn)業(yè)將持續(xù)升溫，將激發(fā)信陽的房地產(chǎn)市場持續(xù)繁榮。受上述因素的直接影響，現(xiàn)階段信陽房地產(chǎn)市場供不應(yīng)求的剛性需求局面仍將繼續(xù)維持1020年，甚至更長。 （WEAKNESS）：起步晚。應(yīng)主要吸引鄭州、武漢和合肥等地大型建材市場的重點客戶在我市場增設(shè)分支機構(gòu)。 職能戰(zhàn)略增設(shè)為不同類型客戶服務(wù)的部門，如客戶服務(wù)部等為客戶及客戶的客戶提供增值服務(wù)。 要建立配送中心，服務(wù)商戶,提。渠道上可和裝飾公司合作、和房地產(chǎn)公司合作；促銷手段：幫助縣鄉(xiāng)客戶免費設(shè)計住房，對商戶進行培訓(xùn)等。 信陽某家居用品物流園可行性研究報告34 34第四章 項目選址及建設(shè)條件 選址原則符合地區(qū)長遠(yuǎn)規(guī)劃和生產(chǎn)力布局要求；符合注重節(jié)約用地、不占耕地的原則；有利于場區(qū)合理布局和安全高效運行；符合當(dāng)?shù)厣a(chǎn)基礎(chǔ)條件要求；有利于保護自然環(huán)境和生態(tài)平衡以及可持續(xù)發(fā)展；有利于降低生產(chǎn)成本以及流通和服務(wù)費用；符合當(dāng)?shù)亟?jīng)濟和社會發(fā)展要求；符合企業(yè)經(jīng)濟效益和企業(yè)指向性原則。信陽某家居用品物流園可行性研究報告35 35根據(jù)市場調(diào)查和市場預(yù)測，以及對**物流產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)的實地考察，結(jié)合信陽市和**山管理區(qū)的發(fā)展規(guī)劃，擬建的信陽**家居用品物流園計劃在**物流產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)南部再征地 100 畝，其中 70 畝，用于家居用品物流園建設(shè)；30 畝用于拆遷安置住宅房的建設(shè)。東經(jīng) 114176。北緯 31176。介于鄂豫皖三省的結(jié)合部，處于大別山北麓與淮河上游之間。信陽日照充足，年均 19002100 小時；年平均氣溫℃，無霜期長，平均 220230 天；降雨豐沛，年均降雨量9001400 毫米，空氣濕潤，相對濕度年均 77