【正文】 ..................56 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo) ............................................................................................................................56 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)論 ............................................................................................................................56第十三章 不確定性分析 ....................................................................................................................57第十四章 風(fēng)險(xiǎn)分析與對(duì)策 ................................................................................................................58 房地產(chǎn)政策變動(dòng)風(fēng)險(xiǎn) ................................................................................................................58 拆遷風(fēng)險(xiǎn) ....................................................................................................................................59 市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn) ....................................................................................................................................59 經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn) ....................................................................................................................................59 管理風(fēng)險(xiǎn) ....................................................................................................................................59 融資風(fēng)險(xiǎn) ....................................................................................................................................60第十五章 結(jié)論與建議 ........................................................................................................................60信陽某家居用品物流園可行性研究報(bào)告2 2附件：建設(shè)單位營業(yè)執(zhí)照副本復(fù)印件工程咨詢單位資格證書復(fù)印件附表：建設(shè)投資估算表收入稅金表總成本費(fèi)用估算表還本付息表項(xiàng)目現(xiàn)金流量表（所得稅前）自有資金現(xiàn)金流量表（所得稅前）損益表附圖：區(qū)域位置圖總平面布置圖信陽某家居用品物流園可行性研究報(bào)告3 3第一章 總 論河南省糧食工程設(shè)計(jì)院在對(duì)信陽市建材\家居市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)研分析；并對(duì)本項(xiàng)目的可行性展開了研究，通過對(duì)該項(xiàng)目所在地區(qū)的環(huán)境、交通、電力、給排水等條件的調(diào)查，收集有關(guān)基礎(chǔ)資料，在此基礎(chǔ)上編制了《**家居用品物流園可行性研究報(bào)告》 。 項(xiàng)目編制背景 項(xiàng)目名稱：信陽**家居用品物流園 項(xiàng)目建設(shè)單位項(xiàng)目建設(shè)單位：信陽**家居用品有限公司法定代表人：** 編制單位編制單位：河南省糧食工程設(shè)計(jì)院資質(zhì)等級(jí)：乙級(jí)證書編號(hào)：工咨乙 12020220041資質(zhì)范圍：建筑、輕工、農(nóng)業(yè)服務(wù)范圍：規(guī)劃咨詢、編制項(xiàng)目建議書、可行性研究報(bào)告、項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告、資金申請(qǐng)報(bào)告 編制程序河南省糧食工程設(shè)計(jì)院受信陽**家居用品有限公司關(guān)于編制《**家居用品物流園可行性研究報(bào)告》的委托后，立即組織有關(guān)專家及技術(shù)人員對(duì)項(xiàng)目擬建場(chǎng)址進(jìn)行實(shí)地考察，了解和收集第一手資料。 編制依據(jù) 《中華人民共和國國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十一個(gè)五年規(guī)劃綱要》 ； 《關(guān)于加快我國流通領(lǐng)域現(xiàn)代物流發(fā)展的指導(dǎo)意見》 （商改發(fā)〔2022〕53 號(hào)） 《物流業(yè)調(diào)整和振興規(guī)劃》 （國發(fā)[2022]8 號(hào) ） 《河南省第十一個(gè)五年規(guī)劃綱要》 ； 《信陽市第十一個(gè)五年規(guī)劃綱要》 ； 《河南省信陽市現(xiàn)代物流業(yè)發(fā)展規(guī)劃（2022—2022 年） 》 《信陽**物流產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)總體發(fā)展規(guī)劃》 《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)（第三版） 》專業(yè)技術(shù)人員調(diào)查的有關(guān)資料和數(shù)據(jù)；承辦單位關(guān)于編制可行性研究報(bào)告委托書；1項(xiàng)目承辦單位提供的編制可行性研究的其它基礎(chǔ)資料。（2）根據(jù)河南省和信陽市“十一五”計(jì)劃，融入?yún)^(qū)域經(jīng)濟(jì)、合理安排進(jìn)度。（4）河南省及信陽市目前國民經(jīng)濟(jì)水平，現(xiàn)代商貿(mào)服務(wù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀及前景為依據(jù)，借鑒國外行業(yè)發(fā)展經(jīng)驗(yàn)，明確項(xiàng)目建成以后的管理模式、運(yùn)營模式。（6）項(xiàng)目建設(shè)積極采用先進(jìn)技術(shù)和設(shè)備，采購工作實(shí)行招標(biāo)采購及比質(zhì)比價(jià)采購。（8）其它規(guī)定及客戶要求。 建設(shè)規(guī)模與目標(biāo)項(xiàng)目規(guī)劃占地約 100 畝（66667 平方米） ，總投資 萬元人民幣。建設(shè)期二年。第二年總投資 萬元，形成建筑面積 41720 平方米的投資，分別建成廚具衛(wèi)具商場(chǎng)、床上用品家飾商場(chǎng)、拆遷安置住宅、燈具燈飾家電商城。 項(xiàng)目組織方式為了使項(xiàng)目能夠順利實(shí)施，建設(shè)單位成立項(xiàng)目領(lǐng)導(dǎo)小組，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行組織管理，具體內(nèi)容如下：每周定期召開一次會(huì)議，檢查項(xiàng)目進(jìn)度和執(zhí)行情況。 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表 11 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)序號(hào) 項(xiàng)目名稱 單位 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo) 備注一 建筑數(shù)據(jù)指標(biāo)1 項(xiàng)目占地面積 畝 1002 總建筑面積 平方米 57720信陽某家居用品物流園可行性研究報(bào)告7 73 容積率 4 綠化 平方米 70005 道路廣場(chǎng) 平方米 202206 建設(shè)工期 年 2二 經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)7 項(xiàng)目總投資 萬元 8 自籌資金 萬元 9 銀行貸款 萬元 250010建設(shè)期利息 萬元 150 年利率 6%11年平均利潤總額 萬元 所得稅前，平均值12財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 18% 所得稅前13財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 萬元 所得稅前，I=10%14靜態(tài)回收期 年 所得稅前（含建設(shè)期）15投資利潤率 所得稅前 總投資及資金籌措項(xiàng)目總投資 萬元。 結(jié)論與建議**家居用品物流園項(xiàng)目建設(shè)，符合國家和省市有關(guān)促進(jìn)現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的商貿(mào)\物流業(yè)發(fā)展的政策；符合產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向和要求；項(xiàng)目建設(shè)用地符合信陽市及** 山管理區(qū)把該區(qū)域作為家居、水產(chǎn)品等專業(yè)市場(chǎng)和信陽市及河南省物流業(yè)對(duì)該宗地配套需求。信陽市地處長江經(jīng)濟(jì)帶與黃淮海經(jīng)濟(jì)區(qū)結(jié)合部，交通便利，境內(nèi)公路、鐵路縱橫交錯(cuò)，形成多重“十”字交叉的陸路交通網(wǎng)絡(luò)，是南北經(jīng)濟(jì)交流、東西產(chǎn)業(yè)合作的承接地帶。家居用品物流園將形成一批家居用品品牌商入駐；吸引第三方家居用品經(jīng)營企業(yè)。 降低家居用品在信陽的運(yùn)營成本；有效實(shí)現(xiàn)地方經(jīng)濟(jì)宏觀物流產(chǎn)值，增加地方財(cái)稅。園區(qū)功能布置上做了周到安排；重視消防、安全、衛(wèi)生等環(huán)節(jié)的設(shè)置，特別是項(xiàng)目公司來自于地方公用事業(yè)運(yùn)營商，對(duì)項(xiàng)目的市場(chǎng)運(yùn)作和供地的整理具有優(yōu)越的背景。建議項(xiàng)目早日開工建設(shè)。信陽**家居用品有限公司營業(yè)范圍：家俱、裝飾材料、家電、燈具銷售、房屋租賃。目前，營運(yùn)的加氣站三座；在建大規(guī)模（八臺(tái)雙槍加氣機(jī)）加氣站一座，該站相當(dāng)于現(xiàn)有三座加氣站之和。年利稅千萬元以上。中南家俱城中有 7000 多平方米為同鑫科技全資子公司—信陽市中南家俱有限公司投資建設(shè)，目前攤位已全部出租完畢。北京鴻博集團(tuán)是一家大型的民營企業(yè)，該集團(tuán)下屬六個(gè)子公司：北京鴻博房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、北京鴻博嘉源咨詢服務(wù)有限公司、北京鴻博先鋒影視文化有限公司、北京金頂玫瑰美食娛樂城、北京宏興裝飾公司、北京春興閣咨詢服務(wù)公司。經(jīng)濟(jì)實(shí)力雄厚，管理水平較高。截止2022年，全國有以經(jīng)營建筑材料及裝飾材料為主的交易市場(chǎng)1084個(gè)，其中批發(fā)經(jīng)營為主和以零售經(jīng)營為主的各有542家。浙江南當(dāng)建材市場(chǎng)是全國最大的建筑裝飾材料市場(chǎng)，億元；位居第二的山東淄川區(qū)建材城，成交額達(dá)41億元；第三是南通市永興商城，成交額為25億元。 建材產(chǎn)品的熱銷，使建材銷售市場(chǎng)蓬勃發(fā)展。與此同時(shí)，室內(nèi)裝飾已成為新的消費(fèi)熱點(diǎn)和新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)。 國內(nèi)家居行業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)預(yù)測(cè)中國家居行業(yè)未來發(fā)展趨勢(shì)，對(duì)家居物流市場(chǎng)的發(fā)展影響信陽某家居用品物流園可行性研究報(bào)告11 11較大。隨著互聯(lián)網(wǎng)及科技的發(fā)展，家居建材企業(yè)更多地開辟網(wǎng)上銷售渠道，越來越多的企業(yè)開展BTOC業(yè)務(wù)，進(jìn)行無實(shí)體店鋪的網(wǎng)上直銷。一切的購買過程、交易過程都能通過網(wǎng)絡(luò)來完成。 趨勢(shì)二、中國會(huì)出現(xiàn)巨大的“銀絲”市場(chǎng)。中國已經(jīng)過了享受人口紅利的黃金時(shí)刻，中國目前已進(jìn)入老齡化社會(huì)。企業(yè)如果能及早把握這個(gè)趨勢(shì)做好相應(yīng)的準(zhǔn)備，開發(fā)適合老年人的產(chǎn)品，也能抓住銀絲市場(chǎng)的寶貴機(jī)會(huì)。衛(wèi)浴企業(yè)要研究馬桶旁邊能裝扶手，能讓輪椅轉(zhuǎn)圈的衛(wèi)生間等。趨勢(shì)三、家居建材行業(yè)內(nèi)品牌集中度高 ，像成熟的IT行業(yè)和家電行業(yè)一樣，只剩下一些大眾耳熟能詳、家喻戶曉的品牌存在，并且一些國際品牌大鱷全方位的進(jìn)入和滲透到中國市場(chǎng)。這種情況會(huì)存在一定時(shí)間，但洗牌的時(shí)間早晚要到來，行業(yè)內(nèi)只剩下幾個(gè)大品牌、大集團(tuán)，占據(jù)絕大部分的市場(chǎng)份額。這種情況會(huì)隨著中國家居建材市場(chǎng)的信陽某家居用品物流園可行性研究報(bào)告12 12規(guī)范，行業(yè)集中度的提升，國外的品牌大鱷會(huì)擇機(jī)全面切入中國家居建材市場(chǎng)，與中國企業(yè)一起切分市場(chǎng)蛋糕。中國的家電行業(yè)現(xiàn)在是“美蘇（國美、蘇寧）爭(zhēng)霸”，國美、蘇寧兩大渠道巨頭，壟斷整個(gè)家電流通行業(yè)，其他的渠道基本沒有話語權(quán)。趨勢(shì)五、家居建材行業(yè)里會(huì)出現(xiàn)巨無霸的泛家居集團(tuán)與專業(yè)化的品牌公司同臺(tái)競(jìng)技的場(chǎng)面。一些專注于細(xì)分市場(chǎng)和細(xì)分品類的專業(yè)公司將憑借自己的差異化產(chǎn)品、專業(yè)化服務(wù)、個(gè)性化品牌等得到細(xì)分市場(chǎng)消費(fèi)者的信賴和忠誠，能與大企業(yè)集團(tuán)同臺(tái)競(jìng)技，立于不敗之地。定位在不尷不尬的“中端”的企業(yè)和品牌會(huì)活得比較累，甚至有可能關(guān)門倒閉。信陽某家居用品物流園可行性研究報(bào)告13 13這些問題雖說是市場(chǎng)的培育、發(fā)展過程中不可避免的問題，但它影響著市場(chǎng)效率的提高，阻礙市場(chǎng)的發(fā)展，隨著市場(chǎng)的逐步成熟規(guī)范，市場(chǎng)管理者和經(jīng)營戶都將提高效率，降低營銷成本，擴(kuò)展?fàn)I銷業(yè)務(wù)，在這個(gè)內(nèi)在動(dòng)力作用下，必將促使市場(chǎng)各種功能合理有效地進(jìn)行分離。大城市中的零售市場(chǎng)將向錯(cuò)位經(jīng)營發(fā)展。建材超市主要經(jīng)營中檔偏高檔的商品。一些著名品牌產(chǎn)品將開設(shè)專賣、專營店，在居民集中社區(qū)開設(shè)便民店，從而形成不同檔次，不同營銷方式，互為補(bǔ)充的新商區(qū)。通過競(jìng)爭(zhēng)，一批經(jīng)營有方的經(jīng)營戶將不斷擴(kuò)大，形成大經(jīng)營戶群，而經(jīng)營乏術(shù)的小商小戶將逐漸被淘汰。市場(chǎng)更加規(guī)范有序，交易環(huán)境、市容場(chǎng)貌得到根本的改善。而有特色的專業(yè)市場(chǎng)將越來越受到消費(fèi)者的歡迎而得到發(fā)展。建材產(chǎn)品、裝飾材料的一個(gè)重要特點(diǎn)是量大、自身重、價(jià)值低、物流費(fèi)用在商品成本中占很大比重。同時(shí)配送中心的發(fā)展，也呼喚高效率，低成本的物流信陽某家居用品物流園可行性研究報(bào)告14 14產(chǎn)業(yè)。發(fā)展趨勢(shì)之五：建材超市將得到較快的發(fā)展。發(fā)展趨勢(shì)之六：廠家和經(jīng)銷商緊密合作，實(shí)現(xiàn)一體化運(yùn)作。在這樣的情形下，以往的銷售、服務(wù)相分離的渠道運(yùn)營模式已經(jīng)不適應(yīng)消費(fèi)者一體化的服務(wù)需求，消費(fèi)者希望銷售渠道能提供統(tǒng)一的銷售和維修服務(wù)。發(fā)展趨勢(shì)之七：二三級(jí)市場(chǎng)成為家居建材企業(yè)取勝的關(guān)鍵。雖然單個(gè)二三線城市的銷量遠(yuǎn)遠(yuǎn)不及北京、上海等大城市，但聚沙成塔，許多二三級(jí)市場(chǎng)加在一起，在絕對(duì)數(shù)量上的優(yōu)勢(shì)將使廠商對(duì)其垂涎不已。 政策信陽家居市場(chǎng)爆發(fā)式成長的催化劑一號(hào)文件拉開中國城鎮(zhèn)化大幕，三線城市家居市場(chǎng)興旺2022年1月31日，備受矚目的2022年一號(hào)文件終于公之于眾。 但其中最大的亮點(diǎn)莫過于如何放寬戶籍制度限制，推進(jìn)城鎮(zhèn)化改革。 這意味著農(nóng)村經(jīng)濟(jì)將由單輪驅(qū)動(dòng)變成雙輪驅(qū)動(dòng)（新農(nóng)村建設(shè)與城鎮(zhèn)化），形成大中小城市和小城鎮(zhèn)協(xié)調(diào)發(fā)展、城鎮(zhèn)化與新農(nóng)村建設(shè)良性互動(dòng)的局面，將促進(jìn)三線城市家居市場(chǎng)的興旺。建材下鄉(xiāng)政策，成為繼家電下鄉(xiāng)和汽車下鄉(xiāng)之后，又一項(xiàng)拉動(dòng)消費(fèi)的惠農(nóng)政策。河南省村莊布局規(guī)劃將引發(fā)農(nóng)村村鎮(zhèn)建設(shè)高潮自2022年11月以來，我省啟動(dòng)了村莊布局規(guī)劃項(xiàng)目，止于2022年3月23日，全省除不需要編制村莊布局規(guī)劃的11個(gè)縣（市、區(qū)）外，其余147個(gè)縣（市、區(qū)）目前已經(jīng)全部編制完成村莊布局規(guī)劃。并確保在年底前完成鄉(xiāng)鎮(zhèn)和中心村（社區(qū)）規(guī)劃任務(wù)。近年來，信陽市先行先試，大膽創(chuàng)新，在農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)、農(nóng)村資金投入、農(nóng)民專業(yè)合作組織、農(nóng)村社會(huì)保障、農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化等方面信陽某家居用品物流園可行性研究報(bào)告