【正文】 8．02畝，總建筑面積261．010平方米，大篷面積118900平方米，容積率為0．7，建筑密度為28．5％。本項目總投資77000萬元，其中建設(shè)投資76835萬元(包括建筑工程費21145萬元，設(shè)備及工器具購置費27800萬元，安裝工程費1390萬元，工程建設(shè)其他費用20329萬元，基本預(yù)備費3533萬元，建設(shè)期利息2638萬元)，鋪底流動資金165萬元。本項目建設(shè)期2年，建成后，年可實現(xiàn)營業(yè)收入21050萬元，利稅12800余萬元。本項目建成后，將服務(wù)于**工商企業(yè)，新增就業(yè)崗位3000個，間接帶動就業(yè)崗位約30000個，極大的促進**物流業(yè)的發(fā)展和物流市場的規(guī)范，并通過以項目為龍頭，促進**現(xiàn)代物流的發(fā)展，使**物流總成本的比重在一定程度上得到下降，預(yù)計項目建成投入使用后五年內(nèi)使**物流總成本占國內(nèi)生產(chǎn)毛額的比重下降三至五個百分點。項目建成后將成為我國物流網(wǎng)絡(luò)中連接山東省物流線路物流結(jié)節(jié)點。本項目的建設(shè)，投資計劃合理，具有較好的經(jīng)濟效益和社會效益，可行性強，具有較好的前景。項目的建設(shè)是必要的、可行的。公司注冊資金3000萬元，經(jīng)營范圍為：停車場經(jīng)營、商品用房開發(fā)銷售、物流信息咨詢服務(wù)站。公司占地2．73萬平方米，建筑面積8．68萬平方米，擁有固定資產(chǎn)2700萬元。**市順和工貿(mào)有限公司下設(shè)華東自行車市場、電動車(童車)市場、農(nóng)貿(mào)市場、**貨運配載市場以及李莊工業(yè)園貨運市場等企業(yè)，從而形成了以市場為主體，工、商、運、建、服務(wù)為一體的綜合企業(yè)。**貨運市場集物流、運輸、倉儲于一體，是新型物流信息集散地，**物流憑借現(xiàn)代的動作模式，形成一個全國性的運輸網(wǎng)絡(luò)，承攬全國各地鐵路、公路、航空、信遞運輸業(yè)務(wù)、零擔(dān)整車運輸。幾年來，國家交通部、省交通廳、市、區(qū)領(lǐng)導(dǎo)對**貨運市場給予了巨大的關(guān)注和厚愛，先后到市場進行視察并給予了高度的評價和認可。2．2項目提出的背景在現(xiàn)代社會，物流和金融一樣，對整個國民經(jīng)濟的運行發(fā)揮著不可替代的基礎(chǔ)性支持作用，物流行業(yè)在中國經(jīng)濟發(fā)展中的作用也越來越引人注目。無論是海運、空運、本地流通，還是貨物出口裝運整合和包裝等輔助服務(wù)，都能在中國獲得極大的發(fā)展機會。面對新的全球化競爭，中國迫切需要改變現(xiàn)行的流通體制，特別是物流體系，加快物流社會化和信息化進程。它將運輸、倉儲、裝卸、加工、包裝、整理、配送和信息等有機結(jié)合，形成完整的供應(yīng)鏈，為用戶提供多功能、全方位、一體化綜合性服務(wù)。再加上周邊地市涌現(xiàn)出的功能相似、規(guī)模不等的各類專業(yè)批發(fā)市場，對**形成競爭之勢，批發(fā)市場面臨著市場輻射半徑縮小、流通渠道被悄然截流的嚴峻形勢，物流優(yōu)勢地位受到了威脅。為此，近年來，**市堅持科學(xué)發(fā)展觀，積極規(guī)劃調(diào)整，加快改造提升各類專業(yè)批發(fā)市場。立晨物流、蘭田物流、榮慶物流、香江物流園、澳龍國際物流城等一大批現(xiàn)代物流項目紛紛落戶，在**市相繼建起了澳龍國際物流城、蘭田物流城、香江物流城、魯信鋼鐵物流園區(qū)等一批現(xiàn)代商貿(mào)物流平臺。資料顯示，“十五”以來，**市物流相關(guān)行業(yè)保持了較快的增長速度(按現(xiàn)行的統(tǒng)計口徑計算，物流相關(guān)行業(yè)主要包括交通運輸、郵政、電信、倉儲、包裝、批發(fā)和零售等行業(yè))。這標(biāo)志著，物流業(yè)正逐步發(fā)展成為**市重要的支柱產(chǎn)業(yè)。“現(xiàn)代物流協(xié)會的成立，適應(yīng)了經(jīng)濟的發(fā)展需要，順應(yīng)了廣大物流企業(yè)的呼聲。物流協(xié)會成立后，通過廣泛有效的工作，參與發(fā)展規(guī)劃的調(diào)研與制定，展開多方面的咨詢和協(xié)調(diào)服務(wù)，引導(dǎo)企業(yè)改變傳統(tǒng)物流管理方式，樹立現(xiàn)代物流新理念，建立現(xiàn)代物流新業(yè)態(tài)，優(yōu)化企業(yè)供應(yīng)鏈，整合社會物流資源，降低物流成本，規(guī)范物流行業(yè)的行為，在加速**市現(xiàn)代物流產(chǎn)業(yè)的發(fā)展中發(fā)揮著越來越重要的作用。根據(jù)《**市現(xiàn)代物流業(yè)發(fā)展“十一五規(guī)劃綱要》，**將堅持“總體規(guī)劃、協(xié)調(diào)發(fā)展、信息化帶動、物流國際化”的原則，充分發(fā)揮在區(qū)位、交通和商貿(mào)流通等方面的比較優(yōu)勢，全面整合社會物流資源，構(gòu)建起現(xiàn)代化的物流基礎(chǔ)設(shè)施和物流公共信息平臺。 “十一五期間，**將在市區(qū)基本建成東部和西部兩大綜合物流園區(qū)、三個物流平臺和一批特色專業(yè)物流中心，基本建成莒南臨港物流園區(qū)，其他各縣初步形成功能較為健全、特色鮮明的物流中心，初步形成布局合理、功能較為健全的現(xiàn)代物流發(fā)展格局，作為山東省物流業(yè)重點區(qū)域，與濟南、青島兩市一起成為山東省流通信息交換樞紐和電子商務(wù)中心，并且輻射周邊城市，形成立足魯南蘇北、面向全國的區(qū)域性物流中心。二是市區(qū)東部物流園區(qū)，即以鐵路貨運場站、國道省道干線、**機場和經(jīng)濟開發(fā)區(qū)為依托，以立晨、魯信等大型現(xiàn)代物流企業(yè)和臨工機械等大型出口加工企業(yè)為龍頭，重點發(fā)展為工業(yè)企業(yè)服務(wù)的生產(chǎn)物流、采購物流和營銷物流業(yè)務(wù)，建設(shè)陸空聯(lián)運、陸海聯(lián)運、集裝箱增值服務(wù)等具備外向型經(jīng)濟特色的加工集散型綜合物流園區(qū)。為與三大物流園區(qū)發(fā)展相匹配，**積極構(gòu)建三大物流平臺：一是依托**市公鐵運輸網(wǎng)絡(luò)密度大、貨運場站、貨運線路和“聯(lián)托運較為發(fā)達的優(yōu)勢，加快**客運總站和國家公路主樞紐城市建設(shè)，增加鐵路專用線數(shù)量，加大整合力度，提高配套能力和綜合服務(wù)水平，優(yōu)化公鐵、陸海聯(lián)運、多式聯(lián)運，進一步增加航班航線，加快發(fā)展航空運輸，構(gòu)建綜合交通網(wǎng)絡(luò)平臺。三是緊緊圍繞打造“中國現(xiàn)代商貿(mào)城的目標(biāo)，依托現(xiàn)有商貿(mào)流通資源優(yōu)勢，按照在規(guī)范中發(fā)展、在發(fā)展中提高的思路，有規(guī)劃、有重點、分步驟地整合提升現(xiàn)有商貿(mào)資源，積極推進電子商務(wù)、物流配送、連鎖經(jīng)營、分銷代理等現(xiàn)代流通方式的運用，構(gòu)建現(xiàn)代物流發(fā)展的流通網(wǎng)絡(luò)平臺。2001年3月1日國家經(jīng)貿(mào)委、鐵道部、交通部、信息產(chǎn)業(yè)部、外經(jīng)貿(mào)部、民航總局等六部委專門發(fā)文《關(guān)于加快我國物流發(fā)展的若干意見》，針對我國物流業(yè)的發(fā)展提出了若干政策性意見和扶持政策措施。2001年9月4日，山東省經(jīng)貿(mào)委、交通廳、信息產(chǎn)業(yè)廳等6部門聯(lián)合轉(zhuǎn)發(fā)了國家經(jīng)貿(mào)委等部委的《關(guān)于加快我國現(xiàn)代物流發(fā)展若干意見》，要求全省有關(guān)部門認真貫徹上述文件精神，以加快推動山東現(xiàn)代物流業(yè)的發(fā)展步伐。**市政府也十分重視現(xiàn)代物流業(yè)的發(fā)展，提出了發(fā)展**市物流業(yè)的規(guī)劃方案和發(fā)展重點，**市將出臺《**市現(xiàn)代物流業(yè)發(fā)展“十一五規(guī)劃綱要》，總的指導(dǎo)思想是：緊緊圍繞建設(shè)“現(xiàn)代商貿(mào)城”和“國際物流港的目標(biāo)要求，充分發(fā)揮區(qū)位、交通、商貿(mào)等方面的比較優(yōu)勢。到2010年，第三方物流增加值占全市物流業(yè)增加值的比重由 “十五末的15％提高到25％，物流成本占全市GDP的比重由“十五末的20％下降到15％，物流產(chǎn)業(yè)增加值達到500億元，年均增長幅度高于全市生產(chǎn)總值2個百分點。按照設(shè)想，到2020年，第三方物流增加值占全市物流業(yè)增加值的比重持續(xù)上升，力爭達到40％以上：企業(yè)物流運作效率穩(wěn)步提高，物流成本占GDP的比重持續(xù)下降，力爭達到發(fā)達國家目前10％左右的水平。二、項目的建設(shè)，是**市物流業(yè)發(fā)展的客觀需要目前，**市共有大型貨運站(場)13家，從事貨運及相關(guān)業(yè)務(wù)的經(jīng)營業(yè)戶約1200戶，年繳利稅過千萬元。經(jīng)調(diào)查**物流市場存在以下問題：大多數(shù)貨運市場在**市區(qū)，而且有相當(dāng)數(shù)量的貨場地處市內(nèi)繁華路段，部分區(qū)域市場設(shè)置密度過大，加重了局部交通壓力，致使這些區(qū)域的大型配貨車輛猛增，經(jīng)常造成嚴重的交通堵塞。 在外隨便經(jīng)營的空車配貨經(jīng)營者不僅占用人行道和非機動車道裝卸貨物，且還把車輛開進居民大院裝卸貨物，一些非法業(yè)主不分白天、黑夜裝卸貨物，給居民區(qū)帶來了諸多隱患和不安全因素。大多數(shù)貨運市場規(guī)模小、功能單一，大部分貨運市場幾乎沒有倉庫，存在運力投放過濫，運力結(jié)構(gòu)不合理、配載運力利用率低，無法提供一條龍的物流服務(wù)現(xiàn)象，資源浪費嚴重。許多貨運經(jīng)營戶是典型的”三合一∥檔口——集生活、工作、倉庫三者于一體，衛(wèi)生、環(huán)保、安全條件級差，嚴重存在消防隱患。大部分貨運市場配套服務(wù)不完善，無法提供物流信息、物流金融、培訓(xùn)、通信、綜合辦證、公寓、休閑、娛樂等配套服務(wù)項目。根據(jù)以上情況，**急需興建一個現(xiàn)代化的綜合性物流園區(qū)，來解決目前出現(xiàn)的問題，使**市的物流產(chǎn)業(yè)走人健康發(fā)展的道路。根據(jù)規(guī)劃要求，需要進行整體搬遷重建。該片土地面積較大，交通便利，位于規(guī)劃的327國道旁邊，緊靠**市外環(huán)路和京滬高速公路、紅埠寺火車站，是**從事物流的最佳地點之一。第三章 市場分析3．1物流的概念一、物流的概念物流是為滿足消費者需要而進行從起點到終點間的原材料、中間過程庫存，最后產(chǎn)品和相關(guān)信息有效流動和儲存的計劃、實施和控制管理過程。對物流運作功能的理解物流是將企業(yè)的原材料采購，半成品及產(chǎn)成品庫存、銷售相關(guān)的運輸、倉儲、配送、包裝等進行一體化管理的生產(chǎn)活動。對物流信息功能的理解物流是為企業(yè)經(jīng)營計劃制定、存量管理、產(chǎn)品跟蹤、市場需求分析及產(chǎn)品流通運作等經(jīng)營環(huán)節(jié)具有決策支持功能的信息服務(wù)活動。實現(xiàn)零庫存、優(yōu)化資金流等途徑，實現(xiàn)企業(yè)經(jīng)營成本節(jié)約的創(chuàng)造增值價值的活動。戰(zhàn)后發(fā)達國家經(jīng)濟的逐步繁榮，出現(xiàn)了國內(nèi)外市場上大批量工業(yè)制成品的銷售需要，并要求盡可能地把運輸同庫存、倉儲、包裝和銷售等相關(guān)作業(yè)協(xié)調(diào)進行，以便加速物資流通和降低運銷成本。這些國家物流成本占國內(nèi)生產(chǎn)毛額的百分比而言，美國為10％，日本為14％，英國為10．6％，法國為11．1％，意大利和荷蘭均為11．3％，德國為13％，西班牙為11．5％，均居世界領(lǐng)先地位。(1)物流服務(wù)的內(nèi)涵將繼續(xù)拓展(2)物流服務(wù)過程在繼續(xù)延伸(3)專業(yè)化物流服務(wù)在不斷壯大現(xiàn)代物流的核心——供應(yīng)鏈一體化物流管理的作用是將分散的功能要素集合成一個有機的系統(tǒng)并以此構(gòu)成物流的基本要義所在，因此物流理論形成開始便被注入了系統(tǒng)的思想。供應(yīng)鏈?zhǔn)乾F(xiàn)代物流管理的重要特征，也是現(xiàn)代物流的核心理論和技術(shù)所在。自1998年以來，發(fā)展現(xiàn)代物流的積極性和熱情在全國被喚醒，各類物流基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)也呈現(xiàn)出良好勢頭，物流園區(qū)正是在此種背景下出現(xiàn)并開始大力發(fā)展的。二、國內(nèi)物流園區(qū)的發(fā)展情況由于物流園區(qū)在經(jīng)濟規(guī)模、地理分布、建設(shè)運作方式和政府發(fā)揮作用等方面具有明顯的發(fā)展物流的開發(fā)效應(yīng)和宣傳效應(yīng)，中國政府及企業(yè)在近2～3年中不約而同地將其作為推動地區(qū)、區(qū)域和城市物流發(fā)展的重點工程，給予大力的支持。(1)深圳將建立八大物流園區(qū)深圳市政府規(guī)劃明確了物流發(fā)展重點及物流基礎(chǔ)設(shè)施發(fā)展方向，為適應(yīng)未來的深圳將由北向西、中、東部三個方向發(fā)展，形成輻射狀的城市基本骨架的城市發(fā)展格局，深圳市己確定把物流業(yè)作為未來經(jīng)濟發(fā)展的三大支柱產(chǎn)業(yè)之一。占地二十五公頃，包括航空物流、貨物代理及配送；西部港區(qū)物流園區(qū)。占地二十公頃，主要為消費性物流節(jié)點和配送服務(wù)中心；平湖物流園區(qū)。占地四十公頃，主要功能為陸路口岸貨運中轉(zhuǎn)及集裝箱接駁；筍崗——清水河物流園區(qū)。占地十公頃，主要為消費性物流節(jié)點和配送服務(wù)中心；鹽田港區(qū)物流園區(qū)。(2)東莞常平物流園區(qū)東莞是珠江三角洲對外經(jīng)濟最為活躍的城市，外貿(mào)進出口額在中國城市中名列前茅。常平物流園區(qū)首期占地二十萬畝，位于東莞常平東站貨場東端，規(guī)劃為八大功能，包括糧油飼料批發(fā)，農(nóng)副產(chǎn)品。長江三角洲地區(qū)在經(jīng)濟發(fā)展的推動下，上海市區(qū)面積近20年得到大幅度擴展，從80年代初的450平方公里左右到90年代的700平方公里，預(yù)計到2020年將達到1 500平方公里，中心區(qū)將達到600平方公里。華東地區(qū)是中國經(jīng)濟發(fā)展水平較高的三大經(jīng)濟區(qū)域之一，也是重要的物流發(fā)生與運作組織樞紐。(1)西南物流園區(qū)規(guī)劃中的西南物流園區(qū)將位于閔行區(qū)，以上海市與南方各省市物流為主要服務(wù)對象，以滬杭高速公路、鐵路和公路國道為依托，以上海市浦西地區(qū)西南方向物流主要服務(wù)對象，建設(shè)現(xiàn)代化物流系統(tǒng)。(3)徐州香山現(xiàn)代物流園區(qū)徐州香山現(xiàn)代物流園區(qū)是徐州市政府重點工程項目之一，位于市東郊下淀地區(qū)，交通便利、位置優(yōu)越，緊靠臺灣大中鋼鐵廠、金山橋高新技術(shù)開發(fā)區(qū)等生產(chǎn)區(qū)。三、國外物流園區(qū)的發(fā)展經(jīng)驗物流園區(qū)的區(qū)位選擇和空間布局物流園區(qū)的功能和服務(wù)特性決定了物流園區(qū)大都布局在城市邊緣、交通條件較好、用地充足的地方。設(shè)置考慮以下因素：一是至少可以實現(xiàn)兩種以上運輸方式連接；二是選擇交通樞紐中心地帶，使園區(qū)布局與運輸網(wǎng)絡(luò)相適應(yīng)；三是經(jīng)濟合理性，為園區(qū)企業(yè)獲得必要利益創(chuàng)造條件；四是符合環(huán)境保護與生態(tài)平衡的要求。(1)日本的經(jīng)驗在經(jīng)濟發(fā)達國家中，日本的物流園區(qū)建設(shè)歷史稍長，在建設(shè)中積累了一定的經(jīng)驗，其基本做法是：重視規(guī)劃；優(yōu)惠的土地使用和政府投資政策；良好的市政設(shè)施配套及投資環(huán)境(2)德國的經(jīng)驗德國一般采取聯(lián)邦政府統(tǒng)籌規(guī)劃，州政府、市政府扶持建設(shè)，公司化經(jīng)營管理，入駐企業(yè)自主經(jīng)營的發(fā)展模式，其基本做法是：聯(lián)邦政府統(tǒng)籌規(guī)劃；州政府、市政府扶持建設(shè)；企業(yè)化經(jīng)營管理；入駐園區(qū)企業(yè)自主經(jīng)營物流園區(qū)的發(fā)展前景物流園區(qū)出現(xiàn)以后，對使用園區(qū)的企業(yè)乃至鄰近城市都產(chǎn)生了巨大的經(jīng)濟和社會效益，主要表現(xiàn)在減輕了物流對城市交通的壓力，減小了物流對城市環(huán)境的不利影響，提高了物流經(jīng)營的規(guī)模效益，滿足了倉庫建設(shè)大型化發(fā)展趨勢和貨物聯(lián)運發(fā)展的需求。3．3我國現(xiàn)代物流業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀中國現(xiàn)代物流業(yè)，是適應(yīng)中國經(jīng)濟快速發(fā)展和對外開放、市場競爭日益加劇的形勢下發(fā)展起來的新興產(chǎn)業(yè)。一是物流總成本仍然偏高；二是專業(yè)化物流企業(yè)少、服務(wù)水平低；三是區(qū)域發(fā)展還很不平衡；四是物流基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)還不能適應(yīng)物流發(fā)展的需要。可以說，我國現(xiàn)代物流業(yè)已進入一個持續(xù)穩(wěn)定的發(fā)展區(qū)間，運行質(zhì)量逐步提高。據(jù)《2006年中國最具競爭力50強物流企業(yè)排序》統(tǒng)計結(jié)果顯示，營業(yè)收入超過100億元的有4家，超過50億元的有8家，超過10億元的有34家，排名第50位的為3．5億元，比2005年的第50位增加了1億元。隨著物流業(yè)發(fā)展，企業(yè)物流觀念逐步由“小而全，大而全向 “主輔分離、服務(wù)外包”轉(zhuǎn)變。但目前我國物流業(yè)發(fā)展仍然處于初級階段，粗放式經(jīng)營的格局尚未從根本上改變，社會化物流的有效需求不足和適應(yīng)企業(yè)需要的物流供應(yīng)服務(wù)能力不夠的問題同時存在；地區(qū)之間、行業(yè)之間、品種之間物流發(fā)展不平衡的問題還比較突出；已經(jīng)出臺的政策措施需要進一步落實，新的問題需要創(chuàng)造相應(yīng)的制度和政策環(huán)境來解決。將“現(xiàn)代物流業(yè)”和交通運輸、金融服務(wù)、信息服務(wù)、商務(wù)服務(wù)等作為“生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)，列入大力加快發(fā)展的重點領(lǐng)域，提出了