君誼大廈項(xiàng)目市場(chǎng)定位報(bào)告(140ppt)-資料下載頁
2025-01-21 14:33本頁面
【正文】 業(yè)擁有一定實(shí)力，希望改善現(xiàn)有辦公環(huán)境，比較看重寫字樓的品牌、高檔軟硬件配置。 ? 外企進(jìn)駐： ? 新進(jìn)駐天津市進(jìn)行投資的外來企業(yè)，具備一定實(shí)力，看中項(xiàng)目所在區(qū)域整體商務(wù)環(huán)境、項(xiàng)目自身品質(zhì)以及未來發(fā)展?jié)摿Α? ? 投資型： ? 受項(xiàng)目的投資價(jià)值吸引，認(rèn)同項(xiàng)目未來發(fā)展?jié)摿Α? ? 酒店式公寓客戶： ? 投資型： 受項(xiàng)目的投資價(jià)值吸引，認(rèn)同項(xiàng)目未來發(fā)展?jié)摿Α? ? 自用型： 在天津市長期居住的外籍客戶 ? 純居住型：對(duì)居住生活品質(zhì)要求較高的主流客戶群 ? 區(qū)域情節(jié)：長期居住并且生活辦公圈在本區(qū)域，需改善居住環(huán)境且對(duì)居住環(huán)境檔次要求較高。 ? 個(gè)性需求型： 以滿足個(gè)性私密空間為主需求 五、項(xiàng)目 SWOT分析 優(yōu)勢(shì)： ? ① 交通便捷：地處迎賓大道友誼路，平江道、規(guī)劃路和黑牛城道快速路環(huán)抱周圍，緊鄰地鐵五號(hào)線。 ? ② 地段升值潛力：政府大力度投入友誼路金融街的建設(shè)，友誼路將被規(guī)劃為天津的 “ 華爾街 ” 。日后升值潛力巨大。 ? ③ 周邊配套完善 五、 項(xiàng)目 SWOT分析 ? ④ 北面緊鄰銀河廣場(chǎng)，視野開闊。 ? ⑤ 車位相對(duì)充足。 ? ⑥ 較大的體量和較高的建筑高度將成為區(qū)域地標(biāo)性建筑。 ? ⑦ 高檔的配套設(shè)施。 ? ⑧ 交通動(dòng)線設(shè)計(jì)合理 劣勢(shì)： ? ① 所屬區(qū)域商務(wù)氛圍有待加強(qiáng)。 ? ② 地上車位數(shù)量不足。 機(jī)會(huì)： ? ① 天津經(jīng)濟(jì)從內(nèi)向型向外向型發(fā)展。 ? ② 整體經(jīng)濟(jì)及第三產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展。 ? ③ 政府大力度建設(shè)友誼路金融街。 ? ④ 周邊區(qū)域高檔寫字樓市場(chǎng)空白。 ? ⑤ 存在發(fā)展服務(wù)型酒店式公寓的市場(chǎng)機(jī)會(huì)。 威脅： ? ① 周邊區(qū)域已有或在建住宅項(xiàng)目較多，使得本案公寓部分銷售難度較大。 ? ② 由于成功案例較少，客戶對(duì)于酒店類產(chǎn)品的接受程度值得關(guān)注。 六、項(xiàng)目定位 ? 寫字樓：引領(lǐng)未來高端主流市場(chǎng)需求的新一代高舒適度標(biāo)準(zhǔn)型寫字樓 ? 公寓：具有國際化標(biāo)準(zhǔn)的酒店式居住型高級(jí)商務(wù)公寓 ? 整體定位：適應(yīng)多元需求的高級(jí)綜合商務(wù)體 七、價(jià)值敏感度分析 酒店式公寓部分價(jià)值敏感度分析 ? 高檔涉外公寓市場(chǎng)售賣情況的敏感度分析 ? 在既有外籍業(yè)主中以韓、日客戶為主。 七、 價(jià)值敏感度分析 ? 這些客戶中有中小企業(yè)的董事長、總經(jīng)理，理事、部長、科長等， 他們一般從事電子、海運(yùn)、木材、貿(mào)易等行業(yè)。在海逸買房的這類客戶大部分聚集在西青、津南、東麗開發(fā)區(qū)，一般居住在梅江一帶世紀(jì)城、藍(lán)水假期、半島藍(lán)灣等小區(qū)。他們租的房子租金一般在 400010000元，面積在 130180平米不等。 ? 韓、日籍客戶很注重房地產(chǎn)項(xiàng)目本身的升值空間，因?yàn)樗麄冞^幾年回國時(shí)還是得把房子賣掉 ,投資型客戶也占到了很大比例。因此他們很關(guān)注項(xiàng)目在國內(nèi)市場(chǎng)中的知名度。 ? 韓、日籍客戶十分注重生活的便利，比如交通狀況，購物的方便性，娛樂設(shè)施的齊全等。 高檔涉外公寓市場(chǎng)租賃情況的敏感度分析（以紫金花園、紫桂苑、世紀(jì)城等涉外公寓為例） 0510152025? ⑴ 主力區(qū)間為 /平米 /天 ? 依次為參照 ， 按照投資回報(bào)年限 15年（ 回報(bào)率 %） 推算單價(jià)區(qū)間為 7665—— 9308元 /平米 ? ⑵主力敏感度為 /平米 /天 ? 依次為參照，按照投資回報(bào)年限 15年（回報(bào)率 %）推算均價(jià)為 8760元 /平米 三級(jí)市場(chǎng)內(nèi)次新房市場(chǎng)售賣情況分析（以項(xiàng)目周邊 5年以內(nèi)此新房二手房成交情況為例） 02468101214161 0萬以下1020萬 2030萬 3040萬 4050萬 5060萬 6070萬 7080萬 8090萬 90100萬100110萬 110120萬 120130萬 130140萬 140150萬 150160萬? ⑴ 總款在 5060萬 ， 8090萬為普遍接受區(qū)間 ? ⑵ 敏感度區(qū)間最大值存在 3次峰值 ， 分別為 60萬 、 90萬和 150萬 ? ⑶在 50100萬為集結(jié)區(qū)間，但在 7080萬區(qū)間存在敏感度拐點(diǎn)，在 100150萬總款區(qū)間內(nèi)存在 110120萬拐點(diǎn)，此拐點(diǎn)應(yīng)為二級(jí)市場(chǎng)主力產(chǎn)品總款區(qū)間，此類產(chǎn)品與二級(jí)市場(chǎng)相比不具備優(yōu)勢(shì)。因此考慮二級(jí)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)因素，本項(xiàng)目可根據(jù)此設(shè)置產(chǎn)品類型差異 ? 根據(jù)三級(jí)市場(chǎng)房齡在 5年以下的成交統(tǒng)計(jì)分析對(duì)本項(xiàng)目公寓部分總款區(qū)間排布形成參照 ? ⑴ 主力總款區(qū)間為 5060萬 ， 8090萬 ? ⑵ 總款區(qū)間在 5060萬占 30%， 8090萬占30%， 6070萬占 20%， 90100萬占 10%，140150萬占 10% ? ⑶ 三類產(chǎn)品區(qū)間排布 5070萬 ， 80100萬 ，130150萬 ? ⑷總款區(qū)間設(shè)置為 50—— 160萬 30%20%30%10%10%5060萬 6070萬 8090萬 90100萬 140150八、項(xiàng)目發(fā)展建議 ? ㈠ 原規(guī)劃公寓部分設(shè)計(jì)為酒店式居住型公寓，入市時(shí)間為今年下半年 ? ㈡原規(guī)劃寫字樓部分增加配套標(biāo)準(zhǔn)，入市時(shí)間為產(chǎn)品呈現(xiàn)階段 ? ㈢以公寓部分回款進(jìn)行寫字樓部分建設(shè) ? ㈣面積區(qū)間及均價(jià) 八、 項(xiàng)目發(fā)展建議 ? 寫字樓： ? 面積以最小分割為原則 ， 產(chǎn)權(quán)可以多項(xiàng)組合為形式進(jìn)行售賣 。 ? 價(jià)格以市場(chǎng)預(yù)期價(jià)格為參照，根據(jù)同類型同檔次產(chǎn)品價(jià)格為標(biāo)準(zhǔn)。 ? 酒店式公寓： ? 總款區(qū)間 50160萬 ， 主力區(qū)間 5060萬 ，80100萬 ， 130150萬 ? 面積區(qū)間設(shè)置及配比 ? 面積區(qū)間： 60—— 180平米 ? 主力面積區(qū)間：一類產(chǎn)品 6080平米 ? 二類產(chǎn)品 90120平米 ? 三類產(chǎn)品 150180平米 ? 單價(jià)區(qū)間 7700—— 9300元 /平米，均價(jià) 8500元 /平米 ? ㈤ 產(chǎn)品設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn) ? 寫字樓（ 5A甲級(jí)寫字樓）的設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)參照 —— 超 5A智能化標(biāo)準(zhǔn)、高舒適、高品質(zhì)、節(jié)能降噪 ? 酒店式公寓 —— 高標(biāo)準(zhǔn)、高品質(zhì)、高舒適、酒店式服務(wù) 九、產(chǎn)品排布及面積配比 樓層 功能 層數(shù) 面積區(qū)間 單層套數(shù) 數(shù)量 占比 516層 公寓 12 6080 14 168 56% 17層 設(shè)備及避難層 1 1829層 公寓 12 90120 9 108 36% 30層 設(shè)備及避難層 1 3134 公寓 4 150180 6 24 8% 頂層 合計(jì) 300 100% 九、產(chǎn)品排布及面積配比 56%36%8%6 0 8 0 平米 9 0 1 2 0 平米 150180平 米十、營銷策略建議 ? ㈠ 項(xiàng)目差異性營銷要點(diǎn)： ? 抓大帶小 ， 鏈?zhǔn)椒磻?yīng) ? “ 大 ” 領(lǐng)袖人群 ， 影響中心 ， ? “ 小 ” 跟隨人群 ? 主動(dòng)出擊 ， 渠道為先 ? 以小搏大 ， 精確打擊 ? 客戶關(guān)聯(lián) ， 共享資源 ? 客戶組織 ， 形成圈子 ? 營銷體驗(yàn) ， 價(jià)值呈現(xiàn) ? 整合營銷 ， 高效協(xié)作 ? 量身定制，促進(jìn)成交 ㈡ 營銷組織模式： 整合營銷計(jì)劃模式 方案完畢 敬請(qǐng)?jiān)u述
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