成都市各區(qū)域開盤模式選擇分析報告房市分析-資料下載頁
2025-05-23 19:29本頁面
【導(dǎo)讀】盤模式的演變密碼，首先得尋找市場發(fā)展的軌跡。我們從下述圖表中，可以看出一些規(guī)。年以前，整個房地產(chǎn)市場處于供不應(yīng)求的狀況，需求較為旺盛，為賣方市場。隨著房地產(chǎn)供應(yīng)量的大大幅增加，但需求增幅不大，整個市場呈現(xiàn)出供大于求的狀況，市場逐漸過渡到買方市場。場處于供小于求的狀態(tài)。少地借鑒沿海地區(qū)的先進理念，大多數(shù)項目均采用直接開盤的方式開盤。優(yōu)惠的權(quán)利，以便于蓄客造成開盤熱銷。過適當(dāng)加大的優(yōu)惠幅度鎖定眾多早期關(guān)注項目的客戶，還能在開盤日贏得爆棚的人氣，2020年后，隨著房價的不斷上漲，成都房地產(chǎn)逐步過渡到賣方時代。搖號的序列號或額外優(yōu)惠的權(quán)利，開盤再在酒店或其他場所搖號的形式進行選房。占65%，郊縣項目約占35%；主城區(qū)中，市中心項目為總量的6%，城東約13%，城南約12%，城西和城北分別約17和13%。這兩個項目的客戶量均為推出量的2倍以上，翠微清波排號900余
【正文】 排號開盤的流程 排號開盤的優(yōu)劣勢 ① 、優(yōu)勢 此開盤模式針對客戶熱力追捧的項目，相對較為公平； 在開盤前排號，利于將開盤期的組織壓力提前，利于形成項目未售即搶購局面，同時可較大程度把控客戶情況，解決開發(fā)商對房產(chǎn)銷售、價格制訂及營銷推廣等方面的疑慮，同時便于開盤時現(xiàn)場操控； 在開盤時，現(xiàn)場銷售組織較為方便，開發(fā)商按時間段分批次通知客戶，可人性化處理客戶等待選房的 急燥情緒（開發(fā)商也可視客戶排號積累情況，集中一次性通知客戶到場，以聚集人氣）； 按照已確定的選房順序號選房，有利于開發(fā)商根據(jù)排號客戶意向選房情況進行銷售引導(dǎo)，可較大程度避免 “ 多客選一房 ” 現(xiàn)象，也最大程度瞬息萬變開盤時間內(nèi)減少浪費客戶資源的機率。 ② 、劣勢 排號組織易于使客戶在排隊過程中產(chǎn)生激動情緒，從而造成場面失控； 由于客戶有 “ 排號靠后較難買到中意的房子 ” 的心理、容易損失一部分比較有誠意的客戶。當(dāng)蓄客到一定程度，如： 300 套房源已排號至 350 號，由于客戶的心理疑慮，從而較難導(dǎo)致其產(chǎn)生排號沖動， 不利于最大程度積累項目客戶量。 （三）、搖號模式 搖號開盤的流程 電腦搖號是市場理性發(fā)展必然產(chǎn)物和要求，目前電腦搖號的方式已經(jīng)被一些開發(fā)商采用。 搖號開盤的優(yōu)劣勢 ① 、優(yōu)勢： 能最大程度的蓄集客戶； 公開搖號，并請公證員進行現(xiàn)場公證，保障搖號的過程和登記過程全都公開透明。給購房者樹立開發(fā)商以 公開、公證的的社會形象； 可以避免幾天幾夜的排隊情況，相對說來較為人性化； 給客戶造成一種購買機會難得的尊榮感，從而促使客戶快速下單。 ② 、劣勢： 開盤占用時間較長，容易導(dǎo)致前期誠意客戶在搖號時未搖中號碼放棄本項目，導(dǎo)致客戶的流失； 不便于銷售員開盤前對客戶進行意向疏導(dǎo) 搖號開盤方式需要保證搖號的公證性，若受到客戶質(zhì)疑，可能引起現(xiàn)場的混亂； 需要開發(fā)商及其營銷團隊有十分強大的現(xiàn)場控制力，不然將會引起現(xiàn)場失控。 三、不同開盤模式的適用 所謂的開盤方式主要還是客戶的選房規(guī)則。這里運用什么 樣的方式取決于前期客戶的積累情況和項目的規(guī)模。 面對市場多樣的開盤模式，如何根據(jù)項目自身的特色及資源、以何種方式開盤，已成為銷售最重要的一個環(huán)節(jié)，同時也成為開發(fā)商關(guān)注的重點問題，在此星彥就以下幾種開盤模式所具備條件進行詳細的講解： (一 )、直接開盤模式 適合項目：買方市場主導(dǎo)的時代或部分遠郊且非開發(fā)熱點區(qū)域項目 開發(fā)商組織能力：開發(fā)商需有充足的人力對現(xiàn)場持續(xù)進行維持，同時對選房區(qū)內(nèi)各區(qū)域規(guī)劃及把控的能力 運用：在如今的賣方時代該開盤模式已逐漸減少，但該模式適用于非開發(fā)熱點片區(qū)的郊區(qū)項目，郊區(qū)項目 交通及生活配套是阻礙客戶購房的重要因素，該模式有助于客戶第一次看房，就利用現(xiàn)場的氛圍及項目景觀打動客戶，進行成交，減少客戶在反復(fù)看房過程中的猶豫而導(dǎo)致放棄購買本項目。 (二 )、排號模式 適合項目：在客戶積累情況很好供不應(yīng)求的情況下，通常采用排號方式，排在前面的客戶有優(yōu)先選房權(quán)。 開發(fā)商組織能力：開發(fā)商需對整個選房組織流程有良好的把控能力及人力支援 運用：該方式適用于大多項目，但對于開發(fā)商整個選房流程的組織及人力支援提出了更高的要求，這更多的是一場人力戰(zhàn)，需要對選房的各個流程及細節(jié)進行反復(fù)的演習(xí)， 同時預(yù)見將面臨的問題；特別是對排號較后的客戶做到有效的引導(dǎo)，以防現(xiàn)場客戶混亂或客戶流失的問題出現(xiàn)。 (三 )、搖號模式 適合項目：品牌開發(fā)商及開發(fā)熱點片區(qū)的項目 推盤量與客戶量比：誠意登記客戶量需達到至少是推盤量的 2 倍 開發(fā)商組織能力：開發(fā)商需對整個搖號流程有良好的把控能力，保證現(xiàn)場搖號的公正性 適用：搖號適用于品牌開發(fā)商的項目，但需確保其公正性；搖號對于項目前期咨詢客戶的量要求相對是比較高的，其咨詢誠意客戶登記量至少不低于推盤量的 2 倍；該模式需要開發(fā)商對其各個環(huán)節(jié)做到精準(zhǔn)，其要求人力支援相對 前 2 種方式低一些。搖號在賣方市場將會被更多的開發(fā)商所采用。
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