成都市各區(qū)域開盤模式選擇分析報(bào)告房市分析-預(yù)覽頁(yè)
【正文】 都市 18 月新開盤項(xiàng)目分析 據(jù)星彥地產(chǎn)研究中心對(duì)今年 18 月開盤的 159 個(gè)項(xiàng)目 233 批次，其中主城區(qū)項(xiàng)目給占 65%，郊縣項(xiàng)目約占 35%；主城區(qū)中，市中心項(xiàng)目為總量的 6%，城東約 13%，城 南約 12%，城西和城北分別約 17 和 13%。如藝錦灣、東山國(guó)際新城、萬科雙水岸、雙河鷺島、萬科朗潤(rùn)園、香瑞湖等項(xiàng)目以排號(hào)方式開盤；仁和春天大道、珠江國(guó)際花園等項(xiàng)目以搖號(hào)的方式開盤。項(xiàng)目推出房源 550 套，認(rèn)籌客戶則達(dá)到了約 1000 號(hào)，而該樓盤采用的是排號(hào)方式，從當(dāng)天 8 點(diǎn)半一直持續(xù)到晚 9點(diǎn)半，大大的耗費(fèi)了時(shí)間和人力。這兩個(gè)項(xiàng)目的客戶量均為推出量的 2 倍以上，翠微清波排號(hào) 900 余號(hào)，推出房源 360 余套，三千里更是搶手，推出房源 300 余套，排號(hào)卻達(dá)到了 2000 余號(hào)。 搖號(hào)的模式是近幾年流行起來的新型開盤模式，多用 于認(rèn)籌客戶較多而推盤量較少的樓盤，如龍湖三千里、珠江國(guó)際花園、南城都匯等；直接開盤的模式較少，如水韻天府 2 期，新里派克公館一期采用排號(hào)方式開盤 ,其寬景洋房三批次因推貨數(shù)量較少 ,采用直接開盤方式等。同時(shí)，有部分個(gè)盤將開盤時(shí)間分為 2－ 3 天，以有效控制選房進(jìn)程，如觀南上域、萬達(dá)錦華城以及萬科金域藍(lán)灣。通過研究中心的數(shù)據(jù)來看，約有 95％的樓盤各期開盤模式相同，特別是分期分批次頻率較高的項(xiàng)目，如富麗花城、凱麗豪景等。我們將這兩類均歸為普通住宅，另有部分別墅。 隨著時(shí)代發(fā)展，會(huì)所漸漸細(xì)化。因而，會(huì)員制在某種程度上已成為房地產(chǎn)立體推介網(wǎng)絡(luò)中的重要一環(huán)，并衍生為一個(gè)市場(chǎng)平臺(tái)，處于不同環(huán)節(jié)的商家均 可通過該平臺(tái)迅速找到合適買家。會(huì)員制在某種程度上已成為房地產(chǎn)立體推介網(wǎng)絡(luò)中的重要一環(huán)，并衍生為一個(gè)市場(chǎng)平臺(tái)，處于不同環(huán)節(jié)的商家均可通過該平臺(tái)迅速找到合適買家。辦理此會(huì)員卡為免費(fèi)，且屬于非盈利性質(zhì)的。而所有會(huì)員享受 “ 房地產(chǎn)信息告知權(quán)、優(yōu)先 /優(yōu)惠購(gòu)買房地產(chǎn)物業(yè)權(quán)，享受聯(lián)盟商家消費(fèi)折扣權(quán) ” 等服務(wù)。 ” 成都目前一些品牌開發(fā)商已建立自己較為完善的客戶體系 ,主要的一些客戶會(huì)如下 : 單一樓盤的會(huì)員制，完成銷售是目的 與品牌企業(yè)不同，雖然一些單一樓盤也會(huì)選擇會(huì)員制，但通常只是為了吸引購(gòu)房者，促進(jìn)樓盤的銷售。因?yàn)橐恍┥形慈〉娩N售許可證的樓盤，通過 “ 會(huì)員制 ” 的建立，不僅摸清了樓盤的市場(chǎng)反應(yīng)，而且實(shí)現(xiàn)了變相炒作售房，更有甚者 ，有樓盤宣稱 “ 只有會(huì)員才可購(gòu)房 ” ，但卻沒有設(shè)置入會(huì)門檻，會(huì)員制也就形同虛設(shè)，成為銷售的 “ 噱頭 ” 。 （二）、與銀行聯(lián)合的會(huì)員制 合作多盈 與銀行 聯(lián)合的會(huì)員制是指房地產(chǎn)開發(fā)商與銀行合作，聯(lián)動(dòng)雙方客戶資源的一種合作方式。除了能夠享受到開發(fā)商提供的各種附加服務(wù)，更可享受到普通信用卡的金融服務(wù)。聯(lián)名卡才算申請(qǐng)成功。可以在成都購(gòu)買和記黃埔地產(chǎn)時(shí)獲得房?jī)r(jià)上的優(yōu)惠，如果是按揭購(gòu)房還可獲得 15%的貸款利率下浮。 此外，廣州星河灣與 “ 寶墨園 ” 、 “ 新荔枝灣酒家 ” 、 “ 星海音樂廳 ” 等 100 多家遍布全市的高檔娛樂、購(gòu)物、飲食企 業(yè)商家結(jié)盟，為業(yè)主的衣食住行提供多種服務(wù)與優(yōu)惠。 VIP 卡之所以在樓市中如此盛行，原因在于其鎖定目標(biāo)客戶群的優(yōu)勢(shì)。從這一點(diǎn)上來看，開發(fā)商也正好抓住了消費(fèi)者永遠(yuǎn)講求實(shí)惠的心理， 并通過這種方法來檢驗(yàn)客戶對(duì)項(xiàng)目的忠實(shí)程度，以便鎖定目標(biāo)客房群體。買房是人生的一件大事，誰都希望開開心心地選到合適的房子，不利于客戶的最大程度儲(chǔ)備，特別是排號(hào)靠后的客戶，選到適合自己房源的機(jī)率幾乎是零。當(dāng)蓄客到一定程度，如： 300 套房源已排號(hào)至 350 號(hào)，由于客戶的心理疑慮，從而較難導(dǎo)致其產(chǎn)生排號(hào)沖動(dòng)， 不利于最大程度積累項(xiàng)目客戶量。 ② 、劣勢(shì)： 開盤占用時(shí)間較長(zhǎng)，容易導(dǎo)致前期誠(chéng)意客戶在搖號(hào)時(shí)未搖中號(hào)碼放棄本項(xiàng)目，導(dǎo)致客戶的流失； 不便于銷售員開盤前對(duì)客戶進(jìn)行意向疏導(dǎo) 搖號(hào)開盤方式需要保證搖號(hào)的公證性，若受到客戶質(zhì)疑，可能引起現(xiàn)場(chǎng)的混亂； 需要開發(fā)商及其營(yíng)銷團(tuán)隊(duì)有十分強(qiáng)大的現(xiàn)場(chǎng)控制力，不然將會(huì)引起現(xiàn)場(chǎng)失控。 (二 )、排號(hào)模式 適合項(xiàng)目：在客戶積累情況很好供不應(yīng)求的情況下，通常采用排號(hào)方式，排在前面的客戶有優(yōu)先選房權(quán)。
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