成都市各區(qū)域開盤模式選擇分析報告房市分析(更新版)
【正文】 等多個行業(yè)數(shù) 10商家 “ 結(jié)盟 ” 等等。擁有聯(lián)名卡后才正式成為聯(lián)名會員。也是 “ 會員價值最大化 ” 的深化體現(xiàn)方式。這些樓盤通常選擇在開盤之前，建立會員制，通過 “ 交納 萬元，享受優(yōu)先購房權(quán) ” 的宣傳吸引猶豫不決的購房者。單純會員制也分為兩種：第一種為企業(yè)的會員制，第二種為單一樓盤的會員制。 開發(fā)商實施會員制在房地產(chǎn)界早已不是什么新鮮事。普通住宅的開盤模式較為多樣，但以排號模式為主，占有 75％；別墅由于其物業(yè)的特殊性以及客戶群的不同，開盤模式也有所不一樣，多以辦理 VIP 卡的直接選房方式為主，占有 71％，同時也兼有排號的模式，如紫檀山、銀泰花園等 。選擇在周一開盤的有 3 例，為上層建筑、興元綠洲及都江堰的天源 .佐岸；宏達國際廣場及棠湖帝景則選擇了在周三開盤；周四開盤的也占有％，為世紀光華、銀泰花園、高地等項目。 開盤模式占比分析 2020 年 18 月份新開樓盤中 ,新開盤項目多以傳統(tǒng)的排號形式為主，占有 81％的比例。 通過分析發(fā)現(xiàn)，當(dāng)客戶的認籌量與推出的房源數(shù)量之比超過 2： 1 時，開發(fā)商通常采用搖號方式開盤。在近期開盤的大多品牌開發(fā)商的項目，更多的開始采用搖號的手段，樓花在具備正式 發(fā)售條件后，通常會在開盤前進行 “ 誠意登記 ” ，即客戶通過支付小額誠意認購金（可退）而獲得參加搖號的序列號或額外優(yōu)惠的權(quán)利，開盤再在酒店或其他場所搖號的形式進行選房。 注：數(shù)據(jù)來自成都市房管局 從成都市房管局每年公布的五城區(qū)（含高新區(qū)）商品房供銷比走勢，可以看出在 05年以前，整個房地產(chǎn)市場處于供不應(yīng)求的狀況，需求較為旺盛，為賣方市場。如下： （ 1）、 賣 方市場以直接開盤為主 2020 年以前的成都房地產(chǎn)市場，整體開發(fā)規(guī)模不大，但由于市場需求十分旺盛，市場處于供小于求的狀態(tài)。 成都市 18 月新開盤項目分析 據(jù)星彥地產(chǎn)研究中心對今年 18 月開盤的 159 個項目 233 批次，其中主城區(qū)項目給占 65%，郊縣項目約占 35%；主城區(qū)中，市中心項目為總量的 6%，城東約 13%，城 南約 12%，城西和城北分別約 17 和 13%。項目推出房源 550 套，認籌客戶則達到了約 1000 號，而該樓盤采用的是排號方式，從當(dāng)天 8 點半一直持續(xù)到晚 9點半，大大的耗費了時間和人力。 搖號的模式是近幾年流行起來的新型開盤模式，多用 于認籌客戶較多而推盤量較少的樓盤，如龍湖三千里、珠江國際花園、南城都匯等；直接開盤的模式較少，如水韻天府 2 期，新里派克公館一期采用排號方式開盤 ,其寬景洋房三批次因推貨數(shù)量較少 ,采用直接開盤方式等。通過研究中心的數(shù)據(jù)來看，約有 95％的樓盤各期開盤模式相同，特別是分期分批次頻率較高的項目，如富麗花城、凱麗豪景等。 隨著時代發(fā)展，會所漸漸細化。會員制在某種程度上已成為房地產(chǎn)立體推介網(wǎng)絡(luò)中的重要一環(huán)，并衍生為一個市場平臺，處于不同環(huán)節(jié)的商家均可通過該平臺迅速找到合適買家。而所有會員享受 “ 房地產(chǎn)信息告知權(quán)、優(yōu)先 /優(yōu)惠購買房地產(chǎn)物業(yè)權(quán)，享受聯(lián)盟商家消費折扣權(quán) ” 等服務(wù)。因為一些尚未取得銷售許可證的樓盤，通過 “ 會員制 ” 的建立，不僅摸清了樓盤的市場反應(yīng)，而且實現(xiàn)了變相炒作售房，更有甚者 ，有樓盤宣稱 “ 只有會員才可購房 ” ，但卻沒有設(shè)置入會門檻，會員制也就形同虛設(shè)，成為銷售的 “ 噱頭 ” 。除了能夠享受到開發(fā)商提供的各種附加服務(wù)，更可享受到普通信用卡的金融服務(wù)?？梢栽诔啥假徺I和記黃埔地產(chǎn)時獲得房價上的優(yōu)惠，如果是按揭購房還可獲得 15%的貸款利率下浮。 VIP 卡之所以在樓市中如此盛行，原因在于其鎖定目標(biāo)客戶群的優(yōu)勢。買房是人生的一件大事，誰都希望開開心心地選到合適的房子，不利于客戶的最大程度儲備，特別是排號靠后的客戶，選到適合自己房源的機率幾乎是零。 ② 、劣勢： 開盤占用時間較長，容易導(dǎo)致前期誠意客戶在搖號時未搖中號碼放棄本項目，導(dǎo)致客戶的流失； 不便于銷售員開盤前對客戶進行意向疏導(dǎo) 搖號開盤方式需要保證搖號的公證性，若受到客戶質(zhì)疑，可能引起現(xiàn)場的混亂； 需要開發(fā)商及其營銷團隊有十分強大的現(xiàn)場控制力，不然將會引起現(xiàn)場失控。
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