成都市各區(qū)域開盤模式選擇分析報(bào)告房市分析(已修改)
2025-06-12 19:29 本頁面
【正文】 成都各區(qū)域開盤模式選擇分析 開盤模式演變 供銷比走勢(shì) 開盤是一場房地產(chǎn)市場營銷的盛宴，是寄生在樓市上的一朵鮮花，因此，要尋找開盤模式的演變密碼，首先得尋找市場發(fā)展的軌跡。我們從下述圖表中，可以看出一些規(guī)律。 注：數(shù)據(jù)來自成都市房管局 從成都市房管局每年公布的五城區(qū)（含高新區(qū)）商品房供銷比走勢(shì)，可以看出在 05年以前，整個(gè)房地產(chǎn)市場處于供不應(yīng)求的狀況，需求較為旺盛，為賣方市場。 05 年之后，隨著房地產(chǎn)供應(yīng)量的大大幅增加，但需求增幅不大，整個(gè)市場呈現(xiàn)出供大于求的狀況，市場逐漸過渡到買方市場。 開盤方式的演變 根據(jù)成都市商品房供銷比的走勢(shì)，我們可以找出一個(gè)市場演變的時(shí)間軸線，同時(shí)這個(gè)時(shí)間軸線與房地產(chǎn)項(xiàng)目的開盤模式有重大的關(guān)聯(lián)。如下： （ 1）、 賣 方市場以直接開盤為主 2020 年以前的成都房地產(chǎn)市場，整體開發(fā)規(guī)模不大，但由于市場需求十分旺盛，市場處于供小于求的狀態(tài)。此階段，市場不成熟，開發(fā)商的營銷手段相對(duì)單一，同時(shí)也較少地借鑒沿海地區(qū)的先進(jìn)理念，大多數(shù)項(xiàng)目均采用直接開盤的方式開盤。 （ 2）、 買 方市場以排號(hào)開盤為主 04 年以來，大量外地開發(fā)商進(jìn)駐成都，拉動(dòng)了成都房地產(chǎn)的高速發(fā)展，也帶來了異地先進(jìn)的操盤模式，成都房地產(chǎn)大多借鑒一線開發(fā)區(qū)域的排號(hào)開盤經(jīng)驗(yàn)，大量沿襲及參考深港派、京派營銷手法，樓花在具備正式發(fā)售條件后，通常會(huì)在開 盤前進(jìn)行 “ 優(yōu)先誠意認(rèn)購的排號(hào)方式 ” ，即客戶通過支付小額誠意認(rèn)購金（可退）而獲得優(yōu)先選房或額外優(yōu)惠的權(quán)利，以便于蓄客造成開盤熱銷。 這種方法既能通過誠意客戶的購買情況試探市場反應(yīng)、精確制導(dǎo)營銷策略，又能通過適當(dāng)加大的優(yōu)惠幅度鎖定眾多早期關(guān)注項(xiàng)目的客戶，還能在開盤日贏得爆棚的人氣，便于營造旺銷的場面，因而被開發(fā)商無一例外地采用，如：花郡、花好園等。 （ 3）、搖號(hào)開盤方式出現(xiàn) 2020 年后，隨著房價(jià)的不斷上漲，成都房地產(chǎn)逐步過渡到賣方時(shí)代。在近期開盤的大多品牌開發(fā)商的項(xiàng)目，更多的開始采用搖號(hào)的手段，樓花在具備正式 發(fā)售條件后，通常會(huì)在開盤前進(jìn)行 “ 誠意登記 ” ，即客戶通過支付小額誠意認(rèn)購金（可退）而獲得參加搖號(hào)的序列號(hào)或額外優(yōu)惠的權(quán)利，開盤再在酒店或其他場所搖號(hào)的形式進(jìn)行選房。 這種方法既能通過誠意客戶的購買情況試探市場反應(yīng)、適當(dāng)加大的優(yōu)惠幅度鎖定眾多，又能增加公正性及客戶的尊貴感。如龍湖三千里、中海蘭庭、南城都匯、珠江國際花園等等。 成都市 18 月新開盤項(xiàng)目分析 據(jù)星彥地產(chǎn)研究中心對(duì)今年 18 月開盤的 159 個(gè)項(xiàng)目 233 批次，其中主城區(qū)項(xiàng)目給占 65%，郊縣項(xiàng)目約占 35%；主城區(qū)中，市中心項(xiàng)目為總量的 6%，城東約 13%，城 南約 12%，城西和城北分別約 17 和 13%。星彥對(duì)這些項(xiàng)目進(jìn)行了跟蹤并對(duì)這些項(xiàng)目的開盤模式進(jìn)行了分析。 各區(qū)域開盤模式選擇分析 由上圖可以看出，郊縣的項(xiàng)目以直接開盤的模式為主，其次是排號(hào)方式，搖號(hào)的模式較少；城東、南、西、北的開盤模式則較為均衡； 今年城東開發(fā)的熱點(diǎn)區(qū)域之一，城東的樓盤一開盤就會(huì)掀起一股搶購 熱潮，特別以建設(shè)路片區(qū)為主；城南及城西向來是樓市火爆的區(qū)域，客戶量較大，因此排號(hào)及搖號(hào)是主要的開盤方式，在 2020 年城西鷺島國際社區(qū)開盤時(shí)，其幾天幾夜的排號(hào)陣勢(shì)尤以讓人記憶猶新。而今年以來，城南、城西的樓盤繼續(xù)放量，特別是品牌開發(fā)商開發(fā)的項(xiàng)目以及一些大盤，更是引起消費(fèi)者的追捧；郊縣的樓盤以直接開盤的項(xiàng)目較多，同時(shí)隨著一些品牌開發(fā)商的進(jìn)入，采用排號(hào)和搖號(hào)方式的項(xiàng)目逐漸增多。如藝錦灣、東山國際新城、萬科雙水岸、雙河鷺島、萬科朗潤園、香瑞湖等項(xiàng)目以排號(hào)方式開盤；仁和春天大道、珠江國際花園等項(xiàng)目以搖號(hào)的方式開盤。 通過分析發(fā)現(xiàn)，當(dāng)客戶的認(rèn)籌量與推出的房源數(shù)量之比超過 2： 1 時(shí)，開發(fā)商通常采用搖號(hào)方式開盤。如首創(chuàng)的愛這城、龍湖的三千里、萬科金域藍(lán)灣、南城都匯等均以搖號(hào)的方式開盤。當(dāng)然，也有例外，如建設(shè)路片區(qū)的高地項(xiàng)目。項(xiàng)目推出房源 550 套，認(rèn)籌客戶則達(dá)到了約 1000 號(hào)，而該樓盤采用的是排號(hào)方式，從當(dāng)天 8 點(diǎn)半一直持續(xù)到晚 9點(diǎn)半，大大的耗費(fèi)了時(shí)間和人力。 不同類型開發(fā)商選擇開盤
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