成都市各區(qū)域開(kāi)盤(pán)模式選擇分析報(bào)告房市分析(已修改)
2025-06-12 19:29 本頁(yè)面
【正文】 成都各區(qū)域開(kāi)盤(pán)模式選擇分析 開(kāi)盤(pán)模式演變 供銷(xiāo)比走勢(shì) 開(kāi)盤(pán)是一場(chǎng)房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)的盛宴，是寄生在樓市上的一朵鮮花，因此，要尋找開(kāi)盤(pán)模式的演變密碼，首先得尋找市場(chǎng)發(fā)展的軌跡。我們從下述圖表中，可以看出一些規(guī)律。 注：數(shù)據(jù)來(lái)自成都市房管局 從成都市房管局每年公布的五城區(qū)（含高新區(qū)）商品房供銷(xiāo)比走勢(shì)，可以看出在 05年以前，整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)處于供不應(yīng)求的狀況，需求較為旺盛，為賣(mài)方市場(chǎng)。 05 年之后，隨著房地產(chǎn)供應(yīng)量的大大幅增加，但需求增幅不大，整個(gè)市場(chǎng)呈現(xiàn)出供大于求的狀況，市場(chǎng)逐漸過(guò)渡到買(mǎi)方市場(chǎng)。 開(kāi)盤(pán)方式的演變 根據(jù)成都市商品房供銷(xiāo)比的走勢(shì)，我們可以找出一個(gè)市場(chǎng)演變的時(shí)間軸線(xiàn)，同時(shí)這個(gè)時(shí)間軸線(xiàn)與房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)盤(pán)模式有重大的關(guān)聯(lián)。如下： （ 1）、 賣(mài) 方市場(chǎng)以直接開(kāi)盤(pán)為主 2020 年以前的成都房地產(chǎn)市場(chǎng)，整體開(kāi)發(fā)規(guī)模不大，但由于市場(chǎng)需求十分旺盛，市場(chǎng)處于供小于求的狀態(tài)。此階段，市場(chǎng)不成熟，開(kāi)發(fā)商的營(yíng)銷(xiāo)手段相對(duì)單一，同時(shí)也較少地借鑒沿海地區(qū)的先進(jìn)理念，大多數(shù)項(xiàng)目均采用直接開(kāi)盤(pán)的方式開(kāi)盤(pán)。 （ 2）、 買(mǎi) 方市場(chǎng)以排號(hào)開(kāi)盤(pán)為主 04 年以來(lái)，大量外地開(kāi)發(fā)商進(jìn)駐成都，拉動(dòng)了成都房地產(chǎn)的高速發(fā)展，也帶來(lái)了異地先進(jìn)的操盤(pán)模式，成都房地產(chǎn)大多借鑒一線(xiàn)開(kāi)發(fā)區(qū)域的排號(hào)開(kāi)盤(pán)經(jīng)驗(yàn)，大量沿襲及參考深港派、京派營(yíng)銷(xiāo)手法，樓花在具備正式發(fā)售條件后，通常會(huì)在開(kāi) 盤(pán)前進(jìn)行 “ 優(yōu)先誠(chéng)意認(rèn)購(gòu)的排號(hào)方式 ” ，即客戶(hù)通過(guò)支付小額誠(chéng)意認(rèn)購(gòu)金（可退）而獲得優(yōu)先選房或額外優(yōu)惠的權(quán)利，以便于蓄客造成開(kāi)盤(pán)熱銷(xiāo)。 這種方法既能通過(guò)誠(chéng)意客戶(hù)的購(gòu)買(mǎi)情況試探市場(chǎng)反應(yīng)、精確制導(dǎo)營(yíng)銷(xiāo)策略，又能通過(guò)適當(dāng)加大的優(yōu)惠幅度鎖定眾多早期關(guān)注項(xiàng)目的客戶(hù)，還能在開(kāi)盤(pán)日贏得爆棚的人氣，便于營(yíng)造旺銷(xiāo)的場(chǎng)面，因而被開(kāi)發(fā)商無(wú)一例外地采用，如：花郡、花好園等。 （ 3）、搖號(hào)開(kāi)盤(pán)方式出現(xiàn) 2020 年后，隨著房?jī)r(jià)的不斷上漲，成都房地產(chǎn)逐步過(guò)渡到賣(mài)方時(shí)代。在近期開(kāi)盤(pán)的大多品牌開(kāi)發(fā)商的項(xiàng)目，更多的開(kāi)始采用搖號(hào)的手段，樓花在具備正式 發(fā)售條件后，通常會(huì)在開(kāi)盤(pán)前進(jìn)行 “ 誠(chéng)意登記 ” ，即客戶(hù)通過(guò)支付小額誠(chéng)意認(rèn)購(gòu)金（可退）而獲得參加搖號(hào)的序列號(hào)或額外優(yōu)惠的權(quán)利，開(kāi)盤(pán)再在酒店或其他場(chǎng)所搖號(hào)的形式進(jìn)行選房。 這種方法既能通過(guò)誠(chéng)意客戶(hù)的購(gòu)買(mǎi)情況試探市場(chǎng)反應(yīng)、適當(dāng)加大的優(yōu)惠幅度鎖定眾多，又能增加公正性及客戶(hù)的尊貴感。如龍湖三千里、中海蘭庭、南城都匯、珠江國(guó)際花園等等。 成都市 18 月新開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目分析 據(jù)星彥地產(chǎn)研究中心對(duì)今年 18 月開(kāi)盤(pán)的 159 個(gè)項(xiàng)目 233 批次，其中主城區(qū)項(xiàng)目給占 65%，郊縣項(xiàng)目約占 35%；主城區(qū)中，市中心項(xiàng)目為總量的 6%，城東約 13%，城 南約 12%，城西和城北分別約 17 和 13%。星彥對(duì)這些項(xiàng)目進(jìn)行了跟蹤并對(duì)這些項(xiàng)目的開(kāi)盤(pán)模式進(jìn)行了分析。 各區(qū)域開(kāi)盤(pán)模式選擇分析 由上圖可以看出，郊縣的項(xiàng)目以直接開(kāi)盤(pán)的模式為主，其次是排號(hào)方式，搖號(hào)的模式較少；城東、南、西、北的開(kāi)盤(pán)模式則較為均衡； 今年城東開(kāi)發(fā)的熱點(diǎn)區(qū)域之一，城東的樓盤(pán)一開(kāi)盤(pán)就會(huì)掀起一股搶購(gòu) 熱潮，特別以建設(shè)路片區(qū)為主；城南及城西向來(lái)是樓市火爆的區(qū)域，客戶(hù)量較大，因此排號(hào)及搖號(hào)是主要的開(kāi)盤(pán)方式，在 2020 年城西鷺島國(guó)際社區(qū)開(kāi)盤(pán)時(shí)，其幾天幾夜的排號(hào)陣勢(shì)尤以讓人記憶猶新。而今年以來(lái)，城南、城西的樓盤(pán)繼續(xù)放量，特別是品牌開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目以及一些大盤(pán)，更是引起消費(fèi)者的追捧；郊縣的樓盤(pán)以直接開(kāi)盤(pán)的項(xiàng)目較多，同時(shí)隨著一些品牌開(kāi)發(fā)商的進(jìn)入，采用排號(hào)和搖號(hào)方式的項(xiàng)目逐漸增多。如藝錦灣、東山國(guó)際新城、萬(wàn)科雙水岸、雙河鷺島、萬(wàn)科朗潤(rùn)園、香瑞湖等項(xiàng)目以排號(hào)方式開(kāi)盤(pán)；仁和春天大道、珠江國(guó)際花園等項(xiàng)目以搖號(hào)的方式開(kāi)盤(pán)。 通過(guò)分析發(fā)現(xiàn)，當(dāng)客戶(hù)的認(rèn)籌量與推出的房源數(shù)量之比超過(guò) 2： 1 時(shí)，開(kāi)發(fā)商通常采用搖號(hào)方式開(kāi)盤(pán)。如首創(chuàng)的愛(ài)這城、龍湖的三千里、萬(wàn)科金域藍(lán)灣、南城都匯等均以搖號(hào)的方式開(kāi)盤(pán)。當(dāng)然，也有例外，如建設(shè)路片區(qū)的高地項(xiàng)目。項(xiàng)目推出房源 550 套，認(rèn)籌客戶(hù)則達(dá)到了約 1000 號(hào)，而該樓盤(pán)采用的是排號(hào)方式，從當(dāng)天 8 點(diǎn)半一直持續(xù)到晚 9點(diǎn)半，大大的耗費(fèi)了時(shí)間和人力。 不同類(lèi)型開(kāi)發(fā)商選擇開(kāi)盤(pán)
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