中原地產(chǎn)成都市別墅市場分析報(bào)告(已修改)
2025-01-30 22:31 本頁面
【正文】 中原地產(chǎn)成都市別墅市場分析報(bào)告—— 別墅供應(yīng)篇第一部分 概況說明一、成都市場別墅含義獨(dú)立別墅：即singlehouse，是在結(jié)構(gòu)上完全獨(dú)立的建筑。作為頂級住宅類型，其業(yè)態(tài)特征體現(xiàn)為對稀缺的自然、人文資源的獨(dú)占性。聯(lián)排別墅：即townhouse，是在結(jié)構(gòu)上有一面或二面墻是與他人共用的不完全獨(dú)立的建筑，多位于市郊區(qū)域，對地理位置及周邊環(huán)境的要求比較寬松。而在歐洲原始意義上真正的townhouse是指在城區(qū)聯(lián)排而建的市民城區(qū)住宅。二、 別墅類型分類別墅市場自發(fā)展以來，類型不一，分類方法繁多，以下主要從別墅戶型結(jié)構(gòu)、別墅訴求點(diǎn)、別墅品質(zhì)等方面進(jìn)行分類。表1－別墅分類表按照別墅戶型建造情況分類別墅類型簡單定義主力面積（㎡）基本配套獨(dú)立別墅獨(dú)立的別墅居屋四面有窗300左右獨(dú)立花園車位，且雙車位聯(lián)體別墅雙拼兩戶連在一起，三面有窗200—220獨(dú)立花園、單車位多聯(lián)四至六戶連在一起180左右公共花園、有車位聯(lián)排別墅多戶連在一起兩面有窗170—180公共或獨(dú)立花園、有車位按照別墅的景觀設(shè)施分類類型特征人文景觀別墅人工建造的娛樂設(shè)施、別墅區(qū)內(nèi)人造的水系、山系等，自然景觀別墅周邊的山、海、湖等形成了別墅的景觀，按照別墅的品質(zhì)及價(jià)格分類豪宅型別墅設(shè)計(jì)、施工、環(huán)境、管理等品質(zhì)較高，經(jīng)濟(jì)型別墅價(jià)格適中、功能實(shí)用，適合一般工薪階層消費(fèi)水平的，排屋式別墅低層聯(lián)排住宅，或低層聯(lián)排城市公寓（如Townhouse），注：本次研究分類主要從獨(dú)立別墅和聯(lián)排別墅兩大類入手，各種聯(lián)體別墅都?xì)w入聯(lián)排別墅內(nèi)三、成都市別墅市場研究范圍界定目前成都市在售的別墅項(xiàng)目主要分布于主城區(qū)、近郊區(qū)（地理位置與主城區(qū)接壤包含龍泉、雙流、華陽、高新西區(qū)、溫江等）及遠(yuǎn)郊區(qū)（地理位置與主城區(qū)不接壤如青城山、大邑、新津等）。在主城區(qū)中，我們又按成都市民日常的生活習(xí)慣引入了城東、城西、城南、城北及市中區(qū)的概念，各板塊基本情況及其對比詳見我司撰寫的《成都市房地產(chǎn)住宅市場概況》，以下所用數(shù)據(jù)來源于中原市場調(diào)查。四、研究對象界定成都市的在售別墅項(xiàng)目，調(diào)查時(shí)間截止到2004年8月31日，共計(jì)24個(gè)別墅樣本。五、成都市別墅市場研究數(shù)據(jù)來源說明本報(bào)告基本資料來源于成都統(tǒng)計(jì)年鑒以及政府網(wǎng)站等，別墅基本數(shù)據(jù)來源于中原市場調(diào)查，數(shù)據(jù)與實(shí)際可能有一定出入，請讀者自甄。第二部分 成都市別墅投資及開發(fā)狀況別墅歷年投資情況分析圖21 別墅歷年投資情況圖（單位：萬元）表21 歷年成都別墅投資走勢表（單位：萬元）1996年1997年1998年1999年2000年2001年2002年2003年別墅1358427882501875740980888184365214278202179住宅372952349139455224554029867561122804514888341108659總額6843797301477996759396651291611170755420331041438497數(shù)據(jù)來源：成都市統(tǒng)計(jì)年鑒216。從1996年至2002年，成都市別墅的開發(fā)投資呈持續(xù)上升勢頭，2003年投資勢頭有所回落216。19962002年，成都市別墅市場的發(fā)展基本保持與整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展同步，歷年來均呈不斷上升的勢頭。216。2003年，成都房地產(chǎn)市場投資整體水平下降的趨勢，別墅投資出現(xiàn)小幅下跌，但跌幅非常有限，大大低于住宅和整體投資下跌幅度。歷年別墅投資增長情況分析圖22 歷年別墅投資增長情況圖（單位：萬元） 數(shù)據(jù)來源：成都市統(tǒng)計(jì)年鑒成都別墅市場的開發(fā)投資起伏大，波峰、波谷明顯；216。早期的1992到1997年是成都市別墅市場發(fā)展的初期，由第一個(gè)帶別墅項(xiàng)目的錦繡花園到五大花園盲目跟風(fēng)修建的別墅，市場經(jīng)歷了從無到有的過程，但五大花園修建的別墅因?yàn)楫a(chǎn)品設(shè)計(jì)落后、大環(huán)境無法改善等問題而倍受冷落；216。19971999年是市場的回落期，直到20002001年，成都別墅市場開發(fā)邁向了新臺(tái)階，通過特色化、差異化的市場定位和產(chǎn)品設(shè)計(jì)，成都別墅呈現(xiàn)出百花齊放的景象：占盡稀缺資源（自然景觀或人文景觀）的豪華獨(dú)立別墅（如草堂之春等）；“頂天立地”的中產(chǎn)階層別墅Townhomes（如浣花溪山莊等）；風(fēng)景區(qū)的度假型別墅（如青城高爾夫山莊等）；郊區(qū)居家、度假兩用型的別墅（如陽光假日等）等。216。20012003年市場又進(jìn)入下一個(gè)回落期，成都別墅投資漸入低谷，但依靠上一高峰期的鋪墊，在這期間，成都市別墅也大量涌現(xiàn)出不少具有代表性的項(xiàng)目，如錦繡森林、維也納森林別墅以及高檔的金林半島等優(yōu)秀之作，成都市別墅供應(yīng)市場還是相當(dāng)活躍。別墅各經(jīng)濟(jì)成份投資情況圖23 別墅各經(jīng)濟(jì)成份投資情況圖（單位：萬元）160
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