成都市各區(qū)域開盤模式選擇分析報告房市分析(存儲版)
【正文】 號開盤方式出現最早，使用頻率高，風險小，是開發(fā)商使用最常規(guī)的做法，但在人性化上不夠周全。 （三）、 VIP 卡制 有利于推動房價 VIP 會員制是房地產開發(fā)商的另一種吸納有效會員的模式。 如兩家世界 500 強企業(yè) ——— 建設銀行與 和記黃埔聯手，推出西南地區(qū)第一張地產概念的銀行聯名卡 ,名稱叫 “ 和記尊貴會龍卡 ” 。房地產聯名卡多是會員信用卡。 不可否認，許多樓盤通過 “ 會員制 ” 也實現了違規(guī)售房。這些企業(yè)的 “ 會員制 ” 通常是在某一項目開發(fā)之初籌備建立，一方面通過有條件入會積累項目的目標客戶，另一方面則在項目交付使用后，不斷擴大會員人數，甚至讓所有業(yè)主自動成為會員。而且越是實力雄厚的品牌開發(fā)商，對會員制越是青睞。人們在沙龍上談論國家大事、藝術，交流騎馬、射箭的心得，形成了固定的會員制俱樂部，并擁有了固定的聚會場所，這便是 “ 會所 ” 。 規(guī)模較大的項目通 常會分期分批次來推出房源，同時會根據市場熱度來確定開盤模式。 06 年以來直接開盤的項目不斷減少，一般應用在推出量或認籌客戶極少的情況下才采用。當然，也有例外，如建設路片區(qū)的高地項目。如龍湖三千里、中海蘭庭、南城都匯、珠江國際花園等等。 開盤方式的演變 根據成都市商品房供銷比的走勢，我們可以找出一個市場演變的時間軸線，同時這個時間軸線與房地產項目的開盤模式有重大的關聯。 05 年之后，隨著房地產供應量的大大幅增加，但需求增幅不大，整個市場呈現出供大于求的狀況，市場逐漸過渡到買方市場。 這種方法既能通過誠意客戶的購買情況試探市場反應、適當加大的優(yōu)惠幅度鎖定眾多，又能增加公正性及客戶的尊貴感。如首創(chuàng)的愛這城、龍湖的三千里、萬科金域藍灣、南城都匯等均以搖號的方式開盤。由于市場處于供銷兩 旺 的態(tài)勢 ,一些項目由于客戶積累遠超過推盤體量 ,在這種情況下采用搖號開盤的方式，這類比例約 14％。 各期或批次 推盤量分析 通過對項目各期各批次的推盤量來看，以各批次 100499 套為主要推盤量，占有整體的 ％；各期在 500 套以上的占有 17％，多為規(guī)模較大的項目，且是在第一期開盤時推盤量最大；推盤量在 800 套以上的項目為龍湖三千里、淺水半島等，而東山國際新城在今年五月一次性推出有 1080 套房源。 蓄客方式與各開盤模式分析 一、蓄客 方式 會員制可以追溯到 17 世紀的歐洲，那時候貴族沙龍形式的聚會風靡整個上流社會。由南方開發(fā)商從國外引進的這種方式幾年前便已被北京諸多項目使用，如今已有大量樓盤通過吸引會員加入擴大公司影響力，并有力促進項目銷售。 企業(yè)的會員制，重在建立品牌忠誠度 在目前的樓市中，建立時間較長、相對比較活躍的 “ 會員制 ” 主要存在于有較高知名度與美譽度的大型房地產企業(yè)中，這些企業(yè)的共同特點是：開發(fā)樓盤體量較大、持續(xù)開發(fā)能力 較強、有一定的土地儲備。一旦購房者簽訂購房合同，會員制也就完成其使命、自動解體，不再有任何 “ 功效 ” 。開發(fā)商與銀行機構合作，一般以聯名發(fā)卡的形式來運作。辦理此會員卡為非免費，屬于盈利性質。 此種會員制目的很明確，主要是看重合作方擁有的高品質客戶資源，以求達到開發(fā)商、發(fā)卡銀行及消費者三贏的利器。 直接開盤的流程 直接開盤的優(yōu)劣勢 ① 、優(yōu)勢 此開盤模式針對客戶購房來說程序較為簡單； 開發(fā)商集中一次性通知客戶到場，以聚集人氣； 便于在客戶第一次到達現場就進行逼定 ② 、劣勢 此開盤模式將壓力轉移到客戶自行排隊上，容易造成現場的混亂，一旦失控，開發(fā)商將很難把控住現場； 直接開盤不利于解決開發(fā)商對房產銷售、價格制訂及營銷推廣等方面的疑慮，同時容易造成開盤當日客戶的流失； 由于客戶自行排隊，容 易出現現場混亂，過程中容易損失一部分誠意客戶；在選房后期，排隊靠后的客戶，會存在 “ 是否還能買得到 ” 的心理疑慮，銷售不能形成一對一的銷售模式，部分客戶也將會流失。 搖號開盤的優(yōu)劣勢 ① 、優(yōu)勢： 能最大程度的蓄集客戶； 公開搖號，并請公證員進行現場公證，保障搖號的過程和登記過程全都公開透明。 (三 )、搖號模
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