成都市各區(qū)域開(kāi)盤(pán)模式選擇分析報(bào)告房市分析-文庫(kù)吧
2025-04-28 19:29 本頁(yè)面
【正文】 模式分析 通過(guò)研究，品牌開(kāi)發(fā)商會(huì)根據(jù)樓盤(pán)的不同選擇不同的開(kāi)盤(pán)方式，普通開(kāi)發(fā)商幾乎選擇的是排號(hào)的開(kāi)盤(pán)模式。 由于客戶選擇樓盤(pán)的部分緣由是因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商的知名度，品牌開(kāi)發(fā)商會(huì)吸引大量的客戶購(gòu)買(mǎi)其產(chǎn)品，因此認(rèn)籌客戶較多，采取的方式也就會(huì)多種多樣。如，龍湖地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的翠微清波及三千里。這兩個(gè)項(xiàng)目的客戶量均為推出量的 2 倍以上，翠微清波排號(hào) 900 余號(hào)，推出房源 360 余套，三千里更是搶手，推出房源 300 余套，排號(hào)卻達(dá)到了 2000 余號(hào)。 開(kāi)盤(pán)模式占比分析 2020 年 18 月份新開(kāi)樓盤(pán)中 ,新開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目多以傳統(tǒng)的排號(hào)形式為主，占有 81％的比例。由于市場(chǎng)處于供銷兩 旺 的態(tài)勢(shì) ,一些項(xiàng)目由于客戶積累遠(yuǎn)超過(guò)推盤(pán)體量 ,在這種情況下采用搖號(hào)開(kāi)盤(pán)的方式，這類比例約 14％。 06 年以來(lái)直接開(kāi)盤(pán)的項(xiàng)目不斷減少，一般應(yīng)用在推出量或認(rèn)籌客戶極少的情況下才采用。 搖號(hào)的模式是近幾年流行起來(lái)的新型開(kāi)盤(pán)模式，多用 于認(rèn)籌客戶較多而推盤(pán)量較少的樓盤(pán)，如龍湖三千里、珠江國(guó)際花園、南城都匯等；直接開(kāi)盤(pán)的模式較少，如水韻天府 2 期，新里派克公館一期采用排號(hào)方式開(kāi)盤(pán) ,其寬景洋房三批次因推貨數(shù)量較少 ,采用直接開(kāi)盤(pán)方式等。 開(kāi)盤(pán)時(shí)間選擇 從上圖可以看出，項(xiàng)目的開(kāi)盤(pán)模式選擇在周六的占有 73％，選擇周日的則有 ％。周六、周日一般 為項(xiàng)目的日常開(kāi)盤(pán)日，特別是周六，時(shí)間從早上 8 點(diǎn)半開(kāi)始為客戶簽到，這樣一來(lái)時(shí)間相對(duì)較為寬松，二來(lái)也是消費(fèi)者的休息日。也有個(gè)別的項(xiàng)目將開(kāi)盤(pán)時(shí)間放在周六周日的晚上，這種多在夏季，可以避免炎熱的天氣，如 78 號(hào)觀邸選擇在周六晚 17點(diǎn)開(kāi)始。同時(shí)，有部分個(gè)盤(pán)將開(kāi)盤(pán)時(shí)間分為 2－ 3 天，以有效控制選房進(jìn)程，如觀南上域、萬(wàn)達(dá)錦華城以及萬(wàn)科金域藍(lán)灣。選擇在周一開(kāi)盤(pán)的有 3 例，為上層建筑、興元綠洲及都江堰的天源 .佐岸；宏達(dá)國(guó)際廣場(chǎng)及棠湖帝景則選擇了在周三開(kāi)盤(pán)；周四開(kāi)盤(pán)的也占有％，為世紀(jì)光華、銀泰花園、高地等項(xiàng)目。 各期或批次 推盤(pán)量分析 通過(guò)對(duì)項(xiàng)目各期各批次的推盤(pán)量來(lái)看，以各批次 100499 套為主要推盤(pán)量，占有整體的 ％；各期在 500 套以上的占有 17％，多為規(guī)模較大的項(xiàng)目，且是在第一期開(kāi)盤(pán)時(shí)推盤(pán)量最大；推盤(pán)量在 800 套以上的項(xiàng)目為龍湖三千里、淺水半島等，而東山國(guó)際新城在今年五月一次性推出有 1080 套房源。 規(guī)模較大的項(xiàng)目通 常會(huì)分期分批次來(lái)推出房源，同時(shí)會(huì)根據(jù)市場(chǎng)熱度來(lái)確定開(kāi)盤(pán)模式。通過(guò)研究中心的數(shù)據(jù)來(lái)看，約有 95％的樓盤(pán)各期開(kāi)盤(pán)模式相同，特別是分期分批次頻率較高的項(xiàng)目，如富麗花城、凱麗豪景等。另有 5％的項(xiàng)目各期開(kāi)盤(pán)模式不同，不同的原因在于推盤(pán)量的多少。如，某些項(xiàng)目某個(gè)批次推盤(pán)量極少，就會(huì)采取直接開(kāi)盤(pán)的方式，如新里派克公館、第一園 2 期等；中海國(guó)際社區(qū)一期由于吸引了大量 “ 中海會(huì) ” 客戶，采用搖號(hào)方式，后面都采用排號(hào)方式；雕塑一批次采用搖號(hào)方式開(kāi)盤(pán)，但效果極差，后續(xù)批次改為排號(hào)方式。 不同物業(yè)類型開(kāi)盤(pán)模式選擇分析 不同的物業(yè)類型其開(kāi)盤(pán)模式會(huì)不同。我們將這兩類均歸為普通住宅，另有部分別墅。普通住宅的開(kāi)盤(pán)模式較為多樣，但以排號(hào)模式為主，占有 75％；別墅由于其物業(yè)的特殊性以及客戶群的不同，開(kāi)盤(pán)模式也有所不一樣，多以辦理 VIP 卡的直接選房方式為主，占有 71％，同時(shí)也兼有排號(hào)的模式，如紫檀山、銀泰花園等 。 蓄客方式與各開(kāi)盤(pán)模式分析 一、蓄客 方式 會(huì)員制可以追溯到 17 世紀(jì)的歐洲，那時(shí)候貴族沙龍形式的聚會(huì)風(fēng)靡整個(gè)上流社會(huì)。人們?cè)谏除埳险務(wù)搰?guó)家大事、藝術(shù)，交流騎馬、射箭的心得，形成了固定的會(huì)員制俱樂(lè)部，并擁有了固定的聚會(huì)場(chǎng)所，這便是 “ 會(huì)所 ” 。 隨著時(shí)代發(fā)展，會(huì)所漸漸細(xì)化?，F(xiàn)代的會(huì)所，成為了人們商務(wù)往來(lái)、交流興趣愛(ài)好、健身娛樂(lè)的重要場(chǎng)所。而如今， “ 會(huì)所 +地產(chǎn) ” 的模式被越來(lái)越多的開(kāi)發(fā)商認(rèn)同。很多業(yè)主或準(zhǔn)業(yè)主自然而然地成為開(kāi)發(fā)商的會(huì)員制俱樂(lè)部中的一員。因而，會(huì)員制在某種程度上已成為房地產(chǎn)立體推介網(wǎng)絡(luò)中的重要一環(huán)，并衍生為一個(gè)市場(chǎng)平臺(tái)，處于不同環(huán)節(jié)的商家均 可通過(guò)該平臺(tái)迅速找到合適買(mǎi)家。 開(kāi)發(fā)商實(shí)施會(huì)員制在房地產(chǎn)界早已不是什么新鮮事。由南方開(kāi)發(fā)商從國(guó)外
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