【正文】 付小額誠(chéng)意認(rèn)購(gòu)金（可退）而獲得優(yōu)先選房或額外優(yōu)惠的權(quán)利，以便于蓄客造成開盤熱銷。 由于客戶選擇樓盤的部分緣由是因?yàn)殚_發(fā)商的知名度，品牌開發(fā)商會(huì)吸引大量的客戶購(gòu)買其產(chǎn)品，因此認(rèn)籌客戶較多，采取的方式也就會(huì)多種多樣。如，某些項(xiàng)目某個(gè)批次推盤量極少，就會(huì)采取直接開盤的方式，如新里派克公館、第一園 2 期等；中海國(guó)際社區(qū)一期由于吸引了大量 “ 中海會(huì) ” 客戶，采用搖號(hào)方式，后面都采用排號(hào)方式；雕塑一批次采用搖號(hào)方式開盤，但效果極差，后續(xù)批次改為排號(hào)方式。 （一）、單純會(huì)員制 單純會(huì)員制是最早的客戶資源管理模式之一。 ” 根據(jù)有關(guān)規(guī)定，開發(fā)商在未取得《商品房預(yù)售許可證》時(shí)不得以任何方式收取誠(chéng)意金、訂金或提前發(fā)售，而一些開發(fā)商正是通過(guò) “ 會(huì)員制 ” 既實(shí)現(xiàn)了資金周轉(zhuǎn)，也摸清了市場(chǎng)的方向，同時(shí)更對(duì)外營(yíng)造了一種火爆的局面，為房?jī)r(jià)的上漲不斷造勢(shì)。凡是持這張卡的市民，在和記黃埔的 “ 南城都匯 ” 購(gòu)房，可享有一定幅度的房?jī)r(jià)優(yōu)惠。 排號(hào)開盤的流程 排號(hào)開盤的優(yōu)劣勢(shì) ① 、優(yōu)勢(shì) 此開盤模式針對(duì)客戶熱力追捧的項(xiàng)目，相對(duì)較為公平； 在開盤前排號(hào)，利于將開盤期的組織壓力提前，利于形成項(xiàng)目未售即搶購(gòu)局面，同時(shí)可較大程度把控客戶情況，解決開發(fā)商對(duì)房產(chǎn)銷售、價(jià)格制訂及營(yíng)銷推廣等方面的疑慮，同時(shí)便于開盤時(shí)現(xiàn)場(chǎng)操控； 在開盤時(shí)，現(xiàn)場(chǎng)銷售組織較為方便，開發(fā)商按時(shí)間段分批次通知客戶，可人性化處理客戶等待選房的 急燥情緒（開發(fā)商也可視客戶排號(hào)積累情況，集中一次性通知客戶到場(chǎng)，以聚集人氣）； 按照已確定的選房順序號(hào)選房，有利于開發(fā)商根據(jù)排號(hào)客戶意向選房情況進(jìn)行銷售引導(dǎo)，可較大程度避免 “ 多客選一房 ” 現(xiàn)象，也最大程度瞬息萬(wàn)變開盤時(shí)間內(nèi)減少浪費(fèi)客戶資源的機(jī)率。 (三 )、搖號(hào)模式 適合項(xiàng)目：品牌開發(fā)商及開發(fā)熱點(diǎn)片區(qū)的項(xiàng)目 推盤量與客戶量比：誠(chéng)意登記客戶量需達(dá)到至少是推盤量的 2 倍 開發(fā)商組織能力：開發(fā)商需對(duì)整個(gè)搖號(hào)流程有良好的把控能力，保證現(xiàn)場(chǎng)搖號(hào)的公正性 適用：搖號(hào)適用于品牌開發(fā)商的項(xiàng)目，但需確保其公正性；搖號(hào)對(duì)于項(xiàng)目前期咨詢客戶的量要求相對(duì)是比較高的，其咨詢誠(chéng)意客戶登記量至少不低于推盤量的 2 倍；該模式需要開發(fā)商對(duì)其各個(gè)環(huán)節(jié)做到精準(zhǔn)，其要求人力支援相對(duì) 前 2 種方式低一些。 直接開盤的流程 直接開盤的優(yōu)劣勢(shì) ① 、優(yōu)勢(shì) 此開盤模式針對(duì)客戶購(gòu)房來(lái)說(shuō)程序較為簡(jiǎn)單； 開發(fā)商集中一次性通知客戶到場(chǎng)，以聚集人氣； 便于在客戶第一次到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)就進(jìn)行逼定 ② 、劣勢(shì) 此開盤模式將壓力轉(zhuǎn)移到客戶自行排隊(duì)上，容易造成現(xiàn)場(chǎng)的混亂，一旦失控，開發(fā)商將很難把控住現(xiàn)場(chǎng)； 直接開盤不利于解決開發(fā)商對(duì)房產(chǎn)銷售、價(jià)格制訂及營(yíng)銷推廣等方面的疑慮，同時(shí)容易造成開盤當(dāng)日客戶的流失； 由于客戶自行排隊(duì)，容 易出現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)混亂，過(guò)程中容易損失一部分誠(chéng)意客戶；在選房后期，排隊(duì)靠后的客戶，會(huì)存在 “ 是否還能買得到 ” 的心理疑慮，銷售不能形成一對(duì)一的銷售模式，部分客戶也將會(huì)流失。辦理此會(huì)員卡為非免費(fèi)，屬于盈利性質(zhì)。一旦購(gòu)房者簽訂購(gòu)房合同，會(huì)員制也就完成其使命、自動(dòng)解體，不再有任何 “ 功效 ” 。由南方開發(fā)商從國(guó)外引進(jìn)的這種方式幾年前便已被北京諸多項(xiàng)目使用，如今已有大量樓盤通過(guò)吸引會(huì)員加入擴(kuò)大公司影響力，并有力促進(jìn)項(xiàng)目銷售。 各期或批次 推盤量分析 通過(guò)對(duì)項(xiàng)目各期各批次的推盤量來(lái)看，以各批次 100499 套為主要推盤量，占有整體的 ％；各期在 500 套以上的占有 17％，多為規(guī)模較大的項(xiàng)目，且是在第一期開盤時(shí)推盤量最大；推盤量在 800 套以上的項(xiàng)目為龍湖三千里、淺水半島等，而東山國(guó)際新城在今年五月一次性推出有 1080 套房源。如首創(chuàng)的愛這城、龍湖的三千里、萬(wàn)科金域藍(lán)灣、南城都匯等均以搖號(hào)的方式開盤。 05 年之后，隨著房地產(chǎn)供應(yīng)量的大大幅增加，但需求增幅不大，整個(gè)市場(chǎng)呈現(xiàn)出供大于求的狀況，市場(chǎng)逐漸過(guò)渡到買方市場(chǎng)。如龍湖三千里、中海蘭庭、南城都匯、珠江國(guó)際花園等等。 06 年以來(lái)直接開盤的項(xiàng)目不斷減少，一般應(yīng)用在推出量或認(rèn)籌客戶極少的情況下才采用。人們?cè)谏除埳?