【正文】 付小額誠意認(rèn)購金（可退）而獲得優(yōu)先選房或額外優(yōu)惠的權(quán)利，以便于蓄客造成開盤熱銷。 由于客戶選擇樓盤的部分緣由是因為開發(fā)商的知名度，品牌開發(fā)商會吸引大量的客戶購買其產(chǎn)品，因此認(rèn)籌客戶較多，采取的方式也就會多種多樣。如，某些項目某個批次推盤量極少，就會采取直接開盤的方式，如新里派克公館、第一園 2 期等；中海國際社區(qū)一期由于吸引了大量 “ 中海會 ” 客戶，采用搖號方式，后面都采用排號方式；雕塑一批次采用搖號方式開盤，但效果極差，后續(xù)批次改為排號方式。 （一）、單純會員制 單純會員制是最早的客戶資源管理模式之一。 ” 根據(jù)有關(guān)規(guī)定，開發(fā)商在未取得《商品房預(yù)售許可證》時不得以任何方式收取誠意金、訂金或提前發(fā)售，而一些開發(fā)商正是通過 “ 會員制 ” 既實現(xiàn)了資金周轉(zhuǎn)，也摸清了市場的方向，同時更對外營造了一種火爆的局面，為房價的上漲不斷造勢。凡是持這張卡的市民，在和記黃埔的 “ 南城都匯 ” 購房，可享有一定幅度的房價優(yōu)惠。 排號開盤的流程 排號開盤的優(yōu)劣勢 ① 、優(yōu)勢 此開盤模式針對客戶熱力追捧的項目，相對較為公平； 在開盤前排號，利于將開盤期的組織壓力提前，利于形成項目未售即搶購局面，同時可較大程度把控客戶情況，解決開發(fā)商對房產(chǎn)銷售、價格制訂及營銷推廣等方面的疑慮，同時便于開盤時現(xiàn)場操控； 在開盤時，現(xiàn)場銷售組織較為方便，開發(fā)商按時間段分批次通知客戶，可人性化處理客戶等待選房的 急燥情緒（開發(fā)商也可視客戶排號積累情況，集中一次性通知客戶到場，以聚集人氣）； 按照已確定的選房順序號選房，有利于開發(fā)商根據(jù)排號客戶意向選房情況進行銷售引導(dǎo)，可較大程度避免 “ 多客選一房 ” 現(xiàn)象，也最大程度瞬息萬變開盤時間內(nèi)減少浪費客戶資源的機率。 (三 )、搖號模式 適合項目：品牌開發(fā)商及開發(fā)熱點片區(qū)的項目 推盤量與客戶量比：誠意登記客戶量需達到至少是推盤量的 2 倍 開發(fā)商組織能力：開發(fā)商需對整個搖號流程有良好的把控能力，保證現(xiàn)場搖號的公正性 適用：搖號適用于品牌開發(fā)商的項目，但需確保其公正性；搖號對于項目前期咨詢客戶的量要求相對是比較高的，其咨詢誠意客戶登記量至少不低于推盤量的 2 倍；該模式需要開發(fā)商對其各個環(huán)節(jié)做到精準(zhǔn)，其要求人力支援相對 前 2 種方式低一些。 直接開盤的流程 直接開盤的優(yōu)劣勢 ① 、優(yōu)勢 此開盤模式針對客戶購房來說程序較為簡單； 開發(fā)商集中一次性通知客戶到場，以聚集人氣； 便于在客戶第一次到達現(xiàn)場就進行逼定 ② 、劣勢 此開盤模式將壓力轉(zhuǎn)移到客戶自行排隊上，容易造成現(xiàn)場的混亂，一旦失控，開發(fā)商將很難把控住現(xiàn)場； 直接開盤不利于解決開發(fā)商對房產(chǎn)銷售、價格制訂及營銷推廣等方面的疑慮，同時容易造成開盤當(dāng)日客戶的流失； 由于客戶自行排隊，容 易出現(xiàn)現(xiàn)場混亂，過程中容易損失一部分誠意客戶；在選房后期，排隊靠后的客戶，會存在 “ 是否還能買得到 ” 的心理疑慮，銷售不能形成一對一的銷售模式，部分客戶也將會流失。辦理此會員卡為非免費，屬于盈利性質(zhì)。一旦購房者簽訂購房合同，會員制也就完成其使命、自動解體，不再有任何 “ 功效 ” 。由南方開發(fā)商從國外引進的這種方式幾年前便已被北京諸多項目使用，如今已有大量樓盤通過吸引會員加入擴大公司影響力，并有力促進項目銷售。 各期或批次 推盤量分析 通過對項目各期各批次的推盤量來看，以各批次 100499 套為主要推盤量，占有整體的 ％；各期在 500 套以上的占有 17％，多為規(guī)模較大的項目，且是在第一期開盤時推盤量最大；推盤量在 800 套以上的項目為龍湖三千里、淺水半島等，而東山國際新城在今年五月一次性推出有 1080 套房源。如首創(chuàng)的愛這城、龍湖的三千里、萬科金域藍灣、南城都匯等均以搖號的方式開盤。 05 年之后，隨著房地產(chǎn)供應(yīng)量的大大幅增加，但需求增幅不大，整個市場呈現(xiàn)出供大于求的狀況，市場逐漸過渡到買方市場。如龍湖三千里、中海蘭庭、南城都匯、珠江國際花園等等。 06 年以來直接開盤的項目不斷減少，一般應(yīng)用在推出量或認(rèn)籌客戶極少的情況下才采用。人們在沙龍上