成都市各區(qū)域開盤模式選擇分析報告房市分析-全文預(yù)覽
【正文】 開盤容易造成現(xiàn)場的混亂，不利于開發(fā)商現(xiàn)場的把控。它已成為了樓市營銷不可或缺重要因素之一。元邦航空家園則在今年五月成立了 “ 元邦會 ” ，向會員提供樓盤特約商家的優(yōu)惠商品以及 “ 享有優(yōu)于非會員的優(yōu)先購房權(quán) ??” 城建集團(tuán)也一直 “ 誠邀與業(yè)主會員相關(guān)的行業(yè)商家加盟 ” ，以便于其業(yè)主可以享受諸商家超值優(yōu)惠產(chǎn)品與服務(wù)，目前城建集團(tuán)業(yè)與包括旅游、家電、商場、家具、建材裝飾、布藝、汽車、飲食與美容等多個行業(yè)數(shù) 10商家 “ 結(jié)盟 ” 等等。這張卡的主要優(yōu)惠措施都針對和記黃埔在成都地產(chǎn)的購買者。擁有聯(lián)名卡后才正式成為聯(lián)名會員。比如中國銀行發(fā)行的 “ 長城 — 萬科聯(lián)名卡 ” ，就在卡中嵌入了智能卡芯片，可將其作為萬科門禁系統(tǒng)的鑰匙；可以代收物業(yè)管理費、家政服務(wù)費等多種生活用費；將成為萬科業(yè)主的 VIP，在中行享有 “ 中銀理財 ” 優(yōu)惠服務(wù)，還可在中行與萬科指定的特約商戶享有消費打折優(yōu)惠。也是 “ 會員價值最大化 ” 的深化體現(xiàn)方式。而一些 “ 入會 ” 的購房者認(rèn)為 “ 反正購房也要付款，而且不買房也會退錢，先排個號也無妨。這些樓盤通常選擇在開盤之前，建立會員制，通過 “ 交納 萬元，享受優(yōu)先購房權(quán) ” 的宣傳吸引猶豫不決的購房者。 不僅如此，當(dāng)一些企業(yè)再次進(jìn)行樓盤開發(fā)時，所有 “ 會員 ” 不僅享受購房的優(yōu)先權(quán)、優(yōu)惠權(quán)，對于那些介紹新客戶的 “ 會員 ” ，企業(yè)甚至?xí)捎梅e分制的形式，對其購房給予更大的折扣。單純會員制也分為兩種：第一種為企業(yè)的會員制，第二種為單一樓盤的會員制。例如，萬科的 “ 萬客會 ” 、中海的 “ 海都會 ” 、金地的 “ 金地會 ” 、招商的 “ 招商會 ” 、華僑城的 “ 僑城會 ” 、合生創(chuàng)展的 “ 合生會 ” 、華潤置地 的 “ 置地會 ” 、復(fù)地的 “ 復(fù)地會 ” 、萬達(dá)的 “ 萬達(dá)會 ” 、花樣年的 “ 花樣會 ” 等等。 開發(fā)商實施會員制在房地產(chǎn)界早已不是什么新鮮事?，F(xiàn)代的會所，成為了人們商務(wù)往來、交流興趣愛好、健身娛樂的重要場所。普通住宅的開盤模式較為多樣，但以排號模式為主，占有 75％；別墅由于其物業(yè)的特殊性以及客戶群的不同，開盤模式也有所不一樣，多以辦理 VIP 卡的直接選房方式為主，占有 71％，同時也兼有排號的模式，如紫檀山、銀泰花園等 。另有 5％的項目各期開盤模式不同，不同的原因在于推盤量的多少。選擇在周一開盤的有 3 例，為上層建筑、興元綠洲及都江堰的天源 .佐岸；宏達(dá)國際廣場及棠湖帝景則選擇了在周三開盤；周四開盤的也占有％，為世紀(jì)光華、銀泰花園、高地等項目。 開盤時間選擇 從上圖可以看出，項目的開盤模式選擇在周六的占有 73％，選擇周日的則有 ％。 開盤模式占比分析 2020 年 18 月份新開樓盤中 ,新開盤項目多以傳統(tǒng)的排號形式為主，占有 81％的比例。 不同類型開發(fā)商選擇開盤模式分析 通過研究，品牌開發(fā)商會根據(jù)樓盤的不同選擇不同的開盤方式，普通開發(fā)商幾乎選擇的是排號的開盤模式。 通過分析發(fā)現(xiàn)，當(dāng)客戶的認(rèn)籌量與推出的房源數(shù)量之比超過 2： 1 時，開發(fā)商通常采用搖號方式開盤。星彥對這些項目進(jìn)行了跟蹤并對這些項目的開盤模式進(jìn)行了分析。在近期開盤的大多品牌開發(fā)商的項目，更多的開始采用搖號的手段，樓花在具備正式 發(fā)售條件后，通常會在開盤前進(jìn)行 “ 誠意登記 ” ，即客戶通過支付小額誠意認(rèn)購金（可退）而獲得參加搖號的序列號或額外優(yōu)惠的權(quán)利，開盤再在酒店或其他場所搖號的形式進(jìn)行選房。此階段，市場不成熟，開發(fā)商的營銷手段相對單一，同時也較少地借鑒沿海地區(qū)的先進(jìn)理念，大多數(shù)項目均采用直接開盤的方式開盤。 注：數(shù)據(jù)來自成都市房管局 從成都市房管局每年公布的五城區(qū)（含高新區(qū)）商品房供銷比走勢，可以看出在 05年以前，整個房地產(chǎn)市場處于供不應(yīng)求的狀況，需求較為旺盛，為賣方市場。我們從下述圖表中，可以看出一些規(guī)律。如下： （ 1）、 賣 方市場以直接開盤為主 2020 年以前的成都房地產(chǎn)市場，整體開發(fā)規(guī)模不大，但由于市場需求十分旺盛，市場處于供小于求的狀態(tài)。 （ 3）、搖號開盤方式出現(xiàn) 2020 年后，隨著房價的不斷上漲，成都房地產(chǎn)逐步過渡到賣方時代。 成
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