【導(dǎo)讀】南面緊鄰西府花園,北側(cè)緊鄰花牌坊街，東西兩側(cè)為部分舊宅.都羅馬國際金貿(mào)中心、太平洋百貨、鉑金城及百盛公司。項目所屬板塊規(guī)劃定位。、從發(fā)展階段上看，近期新項目「西錦國際」及「曦城」項目為代表，花牌坊物業(yè)的開發(fā)已經(jīng)邁入產(chǎn)品細(xì)分的階段。、從開發(fā)檔次上看，目前花牌坊板塊正在成都人印象中的富人區(qū)。、從產(chǎn)品上看，面對市場競爭，花牌坊板塊市場的細(xì)分已越來越明顯，2020年9月-2020年3月：設(shè)計、報建；2020年4月-2020年7月：基礎(chǔ)及地下部分建設(shè)，取得政府令；2020年8月-2020年5月：08年9月開始預(yù)售，09年5月主體封項；2020年2月：交房。萬元，銷售收入投入5000萬元。成都市面積12390平方公里，總?cè)丝谌f，其中市區(qū)人口萬。生活極大改善，成都市綜合實力顯著增強(qiáng)。全市城鎮(zhèn)單位在崗職工平均工資為22564元。國城市綜合實力十強(qiáng)”、“中國最佳旅游城市”、“國家森林城市”等稱號。業(yè)主沒辦法交代，企業(yè)品牌也會受到很大影響。與降價切實難行的矛盾中徘徊。

　　

【正文】 369 二 地下商場 銷售面積（平米） 8500 地下一層與地鐵連接，以零售為主 銷售均價 (元 /平米） 12000 銷售收入（萬元） 10200 三 倉儲 銷售面積（平米） 9860 銷售價格 (元 /平米） 3600 銷售收入（萬元） 3550 四 公寓 銷售面積（平米） 43520 銷售價格 (元 /平米） 3600 銷售收入（萬元） 15667 四 銷售收入合計 64785 預(yù)計損益表 單位：萬元 序號 項 目 金額 一 收入 45082 三 營業(yè)稅金及附加 2592 四 土地增值稅 6744 五 建設(shè)開發(fā)成本 六 利潤總額 七 所得稅 5193 八 稅后利潤 投資凈利潤率 =凈利潤 /總投資 =% 投資利潤率 =利潤總額 /總投資 =% 土地增值稅計算表 單位：萬元 序號 項 目 金 額 說 明 1 銷售收入 45082 2 扣除項目金額 20009 土地費用 5620 按 萬 /畝計算 開發(fā)成本 開發(fā)費 用 2267 （ +)*10% 營業(yè)稅金及附加 2592 其他扣除項目 4534 （ +)*20% 3 增值額 22480 4 增值率 % 第 3 項 /第 2 項 5 適用稅率 30% 小于 50%，適用稅率為 30% 6 土地增值稅 6744 9． 6 清償能力分析 項目利潤總額 17652 萬，投資利潤率 %，通過現(xiàn)金流量分析發(fā)現(xiàn)，由于項目土地（ 10990 萬元）為項目公司項目資產(chǎn)，已完成投資，沒有現(xiàn)金流出，因此項目從 2020 年 1 月開 始現(xiàn)金流量便開始為正，至 2020 年 11 月項目的凈現(xiàn)金流量累計達(dá)到 23428 萬元，因此項目具有較強(qiáng)的償債能力。 9． 7 盈虧平衡分析 如果銷售價格不變，項目銷售率達(dá)到 58%，即銷售面積達(dá)到 59160 ㎡時，項目即可實現(xiàn)盈虧平衡，如果銷售面積不變（ 85%），盈虧平衡的銷售均價分別為商業(yè)裙樓 8265 元 /㎡，地下商業(yè)為 6960 元 /㎡，公寓為 2080 元 /㎡。因此，項目具有較強(qiáng)的抗風(fēng)險能力。 9． 8 財務(wù)評價 通過財務(wù)分析發(fā)現(xiàn)：項目投資利潤率 %，投資凈利潤率 %，財務(wù)凈現(xiàn)值 NPV 為 5319 萬元，內(nèi)部收益 率 42%；項目凈現(xiàn)金流累計高達(dá) 23428 萬元；項目只需實現(xiàn) 58%的銷售便可實現(xiàn)盈虧平衡，因此本項目具有極強(qiáng)的盈利能力、償債能力和投風(fēng)險能力，財務(wù)評價可行。 第十章 風(fēng)險分析 市場風(fēng)險 2020 年全國房價瘋漲，據(jù)國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)，去年全年 70 個大中城市房屋銷售價格比上年上漲 %，漲幅比上年提高 個百分點。珠三角洲及北京、上海等個別城市房價的漲幅，甚至高達(dá) 40%以上，多個城市的商品房均價攀升至萬元以上。成都也不例外，據(jù)成都市房管局發(fā)布的報告稱，去年 17 月成都市五城區(qū)商品房成交均價同比上漲 %；其中 住宅成交均價同比上漲 %。 就在這全國一片瘋漲形勢下，中央緊急調(diào)控，頻繁推出一系列宏調(diào)政策，從緊縮銀根、遏制資金鏈到嚴(yán)控土地，針對囤地捂盤、炒房等現(xiàn)象出臺專項整治措施。 因此，項目在定位上應(yīng)充分考慮市場的變化。 財務(wù)風(fēng)險 項目建設(shè)周期 2 年多，總投入 2 個多億 元，除 土地以外，還需要投入 個多億，在項目建設(shè)中還存在近 8000 萬的資金缺口，如果財務(wù)管理不善，融資渠道不暢，項目將可能面臨資金鏈斷裂的風(fēng)險。 目前項目決策者對財務(wù)風(fēng)險已有充分的認(rèn)識，并安排專業(yè)人員進(jìn)行項目的財務(wù)分析，制訂周密的財務(wù)計劃和融資 計劃，并與銀行、投資機(jī)構(gòu)和信托公司進(jìn)行廣泛的接觸和探討。 第十一章 競爭項目概況 . 中鐵 曦城 案名 曦城 售樓處 金仙橋路 8 號 投資興建 中鐵錦華 工地位置 金仙橋路 8 號 電話 66666988 企劃銷售 正合地產(chǎn) 主力總價 3560 萬 建筑設(shè)計 西南設(shè)計院 可售總價 企劃用途 純住宅 規(guī)劃戶數(shù) 1310 戶 基地位置圖 基地面積 30 畝 可售戶數(shù) 1310 戶 銷售面積 13 萬平方米 售出戶數(shù) 建筑樓層 3334F 銷售率 規(guī)劃面積 39131 ㎡ 銀行貸款 民生銀 行 主力面積 49， 80 ㎡ 農(nóng)業(yè)銀行 平均單價 8100 元 /㎡ 車位個數(shù) 624 個 公司貸款 單價范圍 81008800 元 /㎡ 公開日期 ， 綜 合 分 析 環(huán)境分析：本項目位于成都市金仙橋 8 號，位于西一環(huán)內(nèi)，地段繁華，交通線路發(fā)達(dá)。 戶型面積： 40120，可供選擇面大，周圍配套齊備。交通便利，區(qū)域位置好。地處一環(huán)路以內(nèi)（地段優(yōu)勢），緊臨西大街、八寶街。騾馬市商圈購物方便，項目本身配套較為完善，新風(fēng)系統(tǒng)，農(nóng)貿(mào)市場，天網(wǎng)系統(tǒng)。二層會所。緊臨飲馬河，小區(qū)城規(guī) 模，是目前西內(nèi)環(huán)規(guī)模最大樓盤。 規(guī)劃分析：該項目純住宅，容積率 ，公推： 20%左右。綠化率： 35%，建筑密度： %。共七棟樓。 價格分析：價格在 81008800 元 /㎡，價格在周邊中算較高。 去化分析：一期全部售完。 建材分析：框架結(jié)構(gòu)，外墻磚，塑鋼窗，采用外保溫。 客源分析：以白領(lǐng)，分務(wù)員為主。自往和投資都有。 銷售分析：售樓處銷售人員很熱情，專業(yè)知識不錯。銷售情況很好。 媒體分析：商報，成都樓市，廣告牌。 利多利空：地段好，項目規(guī)劃設(shè)計很好。 不足之處是 1310 戶人只有 624 個車位，相對比較緊張。 易和西錦國際 案名 西錦國際 售樓處 成都市花牌坊街 投資興建 成都易和置業(yè) 工地位置 成都市花牌坊街 電話 66136666 企劃銷售 新港地產(chǎn) 主力總價 6070 萬 建筑設(shè)計 新加坡山鼎 可售總價 企劃用途 商住 規(guī)劃戶數(shù) 2200 戶 (一期 680) 基地位置圖 基地面積 畝 可售戶數(shù) 2200 戶 銷售面積 33 萬平方米 售出戶數(shù) 建筑樓層 18F 一 25F 銷售率 規(guī)劃面積 40120 銀行貸款 主力面積 40120 ㎡ 平均單價 8500 元 /㎡ 車位 個數(shù) 1200 個 公司貸款 單價范圍 公開日期 07 年 10 月 綜 合 分 析 環(huán)境分析：項目位于成都花牌坊街，周邊配套設(shè)施完整，地處西門一環(huán)內(nèi)，交能發(fā)達(dá)，公共交通便利，多達(dá) 15 條，本項目與地鐵 5 號線相接。周圍大型商場，超市居多，購物方便。醫(yī)療齊全，周邊小，中，大學(xué)都有，文化氛圍較濃郁。 規(guī)劃分析：本項目性多元化，集主題酒店，商務(wù)寫字樓，時尚購物，娛樂休閑，住宅為一體。第一 期共 3 棟，以純住宅為主，其中一、二樓是商鋪。第二期共 7 棟，以商務(wù)辦公酒店、住宅為主。戶型方面：套一（ 4348 ㎡ ）、套二（ 5685 ㎡ ）、套三（ 98110 ㎡ ）都比較平均。地下停車場一層，容積率： ，綠化率 25%，公攤： 18%。車位數(shù)： 1200 個。 價格分析：均價為 8500 元 /㎡ 。 去化分析： 建材分析：外墻磚，玻璃采用淺鍍膜。 24 小時保安值班。 客源分析： 銷售分析：售樓處裝修較為淡雅、大方，售樓人員衣著桔色連衣裙，比較熱情，另有多媒體電視一部。 媒體分析：在廣告上的投放量主 要以華西商報為主，還有成都房產(chǎn)報道，居周刊為主。另外有路牌。 利多、利空：優(yōu)點：整個小區(qū)以花園為主，售樓處以后將作為小區(qū)會所，以咖啡廳茶坊為主，地理位置優(yōu)越，戶型面積較為適中，缺點：小區(qū)無其他休閑設(shè)施，樓盤臨街，可能外單元比較喧鬧。 熙城國際 案名 熙城國際 售樓處 金年區(qū)營門口路 4448 號 投資興建 成都成運置業(yè)，眾 和祥置業(yè) 工地位置 同上 電話 86087333 企劃銷售 廣博行 主力總價 約 51 萬 建筑設(shè)計 省林來勘察設(shè)計 可售總價 約 3 億 4 仟萬 企劃用途 商務(wù)，住宅 規(guī)劃戶數(shù) 999 基地位置圖 基地面積 畝 可售戶數(shù) 999 銷售面積 約 50000 ㎡ 售出戶數(shù) 建筑樓層 2428F 銷售率 規(guī)劃面積 5095 ㎡ 銀行貸款 建行 主力面積 75 ㎡ 七層 20 年 平均單價 7500 元 /㎡ 車位 個數(shù) 300 個 公司貸款 單價范圍 公開日期 07 年 8 月底開盤， 綜 合 分 析 1 、環(huán)境分析：項目位于成都營門口路，周邊配套設(shè)施齊全，地段繁華，地處西門一環(huán)路外側(cè)，交通發(fā)達(dá)。公共交通便利，周邊有大型超市， 商場，學(xué)校，醫(yī)院等。 規(guī)劃分析：以住宅及商務(wù)辦公為主，共兩棟。一棟 24F 為商務(wù)辦公。二棟 28R 為純住宅（小戶型）套一（ 5060 ㎡ ） 127 戶，套二（ 6695 ㎡ ） 372 戶，容積率： ，公攤 2225%，綠化率： 25%，建筑密度： %。 價格分析：均價 7500 元 /㎡ 。 去化分析： 建材分析：外墻磚，全部落地窗（塑鋼窗）。保安 24 小時巡邏。 客源分析：來看房者以自住居多，成都戶口為主。白領(lǐng)為主要客戶。 銷售分析：售樓處裝飾以暖色調(diào)為主，比較狹窄，銷售人員衣著簡單大方，態(tài)度溫和 ，專業(yè)知識一般。 媒體分析：露天廣告，站臺，居周刊，電視廣告。 利多利空：本案居城西繁華地帶，交通便利，價格適中，戶型配比適中。 密謀太大，臨街較吵鬧，一樓為商用，人比較雜亂，小區(qū)配套不齊全。