【正文】 美容保健新標(biāo)榜沐足美容美發(fā)100m2綜合商場(chǎng)王府井百貨美食雪貝爾藝術(shù)蛋糕18m2執(zhí)信南路綜合商場(chǎng)佳旺百貨商場(chǎng)80m2文化嶺南醫(yī)學(xué)教材銀行工商銀行、建設(shè)銀行茶葉廣坪名茶行18m2糧油執(zhí)信糧油店30m2水果鮮花大銘食品水果鮮花20m2裝璜華英裝飾工藝10m2五金達(dá)迅五金店8m2保健品賽凡神奇昆蟲健康品10m2便利店快客便利店40m2家居威龍衛(wèi)浴5m2通信廣東一穗通信器材8m2飲食味然香粉面35m2 眼鏡明朗眼鏡店15m2（續(xù)6）街道名稱行業(yè)類別行業(yè)典型備注醫(yī)藥中粵藥材公司美發(fā)名發(fā)城30m2音像中國(guó)唱片音像店20m2中山二路美容SPA美容生活館120m2音像長(zhǎng)生音像20m2首飾景福寶玉行50m2醫(yī)藥景然藥店、中山藥店30m100m2飲食喜運(yùn)來海鮮野味食家80m2銀行中國(guó)銀行、建設(shè)銀行、農(nóng)業(yè)銀行、工商銀行、招商銀行證券華夏證券附表（十三）二、 越秀路經(jīng)營(yíng)類型藥店辦公設(shè)備士多店餐飲店其它門面數(shù)量21551所占比例15%8%35%35%8%1. 從圖表中可以看出餐飲店和士多店是主要經(jīng)營(yíng)類型，其街區(qū)功能以居家型服務(wù)為主。三、 東川路：經(jīng)營(yíng)類型皮鞋藥店士多店餐飲店服裝音響其它門面數(shù)量531582714所占比例8%5%23%13%42%2%7%1. 服裝店占絕對(duì)比例，從其幾類的數(shù)量分布可以看出東川路是一條發(fā)展較為成熟的商業(yè)街。四、 東華西路：經(jīng)營(yíng)類型皮鞋皮具藥店文體用品士多店餐飲店服裝摩托配件門面數(shù)量5221231118所占比例11%5%5%2%5%7%25%41%1. 摩托車配件、服裝兩類商鋪數(shù)量最大，東華西路應(yīng)以摩托車配件為主營(yíng)的商業(yè)商業(yè)街。五、 東華東路：經(jīng)營(yíng)類型藥店士多店餐飲店服裝音響電器五金綜合商場(chǎng)門面數(shù)量18781362所占比例3%22%19%22%3%8%17%6%1. 街區(qū)內(nèi)經(jīng)營(yíng)的各種類型分布較為均勻，是成熟的生活街區(qū)慣有的分布狀況。六、 農(nóng)林下路：經(jīng)營(yíng)類型皮鞋皮具藥店辦公設(shè)備文體用品士多店餐飲店服裝音響電器門面數(shù)量3255118107942所占比例24%3%3%1%1%6%7%61%3%1%1. 從上圖可以看出，農(nóng)林下路是一條發(fā)展成熟，商業(yè)氛圍濃厚的商業(yè)商業(yè)街，其中服裝占總量的61%，其是皮鞋占24%，本街區(qū)是以這兩類為主打產(chǎn)品的商業(yè)旺區(qū)?！?注:農(nóng)林下路有王府井百貨，是東山區(qū)百貨居民消費(fèi)的重要場(chǎng)所，故此本街區(qū)是東山中心商業(yè)旺區(qū)之一。七、 署前路：經(jīng)營(yíng)類型皮鞋餐飲店服裝音響電器門面數(shù)量131312所占比例5%15%65%5%10%1. 署前路較短，卻集中了十多家服裝品牌店，街區(qū)有良好的商業(yè)氛圍，是街區(qū)居民重要的消費(fèi)場(chǎng)所之一；◇ 注:署前路上有東山百貨商場(chǎng)，是東山區(qū)居民生活消費(fèi)的又一次中心。八、 執(zhí)信南路：經(jīng)營(yíng)類型皮鞋皮具藥店文體用品士多店餐飲店服裝音響電器門面數(shù)量315710104211所占比例5%1%9%13%18%18%7%3%20%1. 本街區(qū)功能較為齊全，經(jīng)營(yíng)種類豐富多樣，電器、餐飲店、士多店比例較大；2. 可以看出本街區(qū)主要功能仍然限于是只滿足居民基本生活消費(fèi)的經(jīng)營(yíng)狀況。九、 中山二路、中山三路：經(jīng)營(yíng)類型藥店文體用品士多店餐飲店服裝音響電器其它門面數(shù)量103171015253所占比例15%5%26%15%23%3%855%1. 中山二路中山三路均是東山區(qū)發(fā)展最成熟的商業(yè)區(qū)和商務(wù)區(qū)，從圖中可以看出士多店和服裝店和餐飲店比例略為突出，但所占比例數(shù)額均不高；區(qū)內(nèi)的中華廣場(chǎng)是周邊居民購(gòu)物休閑的重要場(chǎng)所，也是東山區(qū)的商業(yè)消費(fèi)中心?！?注:中華廣場(chǎng)將與緊鄰的地王廣場(chǎng)，挾地鐵物業(yè)的發(fā)展優(yōu)勢(shì)將同共營(yíng)造本街區(qū)的商業(yè)地位。十、 廟前直街、廟前西街街：經(jīng)營(yíng)類型藥店辦公設(shè)備文體用品士多店餐飲店服裝音響電器門面數(shù)量141843112所占比例2%8%2%15%8%59%2%4%1. 本街區(qū)服裝占比例最大，占69%，其次是士多店，占8%，可以本街區(qū)是一條以服裝經(jīng)營(yíng)為主的商業(yè)街；2. 廟前街也是東山區(qū)人氣較旺、半步行街式的商業(yè)街，服裝品牌店林立，緊鄰東山百貨，是東山區(qū)內(nèi)又一商業(yè)旺地。附表（十四）周邊街區(qū)商鋪?zhàn)饨鹎闆r（單位：元/平方米）路段租金 越秀路東川路東華西路東華東路農(nóng)林下路署前路新河浦路執(zhí)信南路中山三路中山二路龜崗路廟前街東湖路福今路最低價(jià)6815015015035025018010030020025017030045最高價(jià)75300350300680490210200650600400210500100附表（十五）問卷調(diào)查分析表十一、 經(jīng)營(yíng)戶對(duì)裙樓商場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)定位:1. 從周邊市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)者意向看來，“夜總會(huì)、茶樓/咖啡吧、康體中心、美食城、百貨商場(chǎng)”等經(jīng)營(yíng)方向?yàn)楦弑壤?. 而銀行、電信等商業(yè)機(jī)構(gòu)被選的機(jī)率則相對(duì)較低，調(diào)查組認(rèn)為這與經(jīng)營(yíng)者慣有的“街區(qū)經(jīng)營(yíng)”意識(shí)有關(guān)。十二、 周邊市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)戶購(gòu)買力:1. 周邊市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)戶的潛在購(gòu)買力主要集中30萬(wàn)至50萬(wàn)之間，占總量的44%，其次是集中在20萬(wàn)到30萬(wàn)之間的購(gòu)買力，占總量比例的28%，50萬(wàn)至70萬(wàn)之間占14%。2. 鋪位總價(jià)在70萬(wàn)以上的購(gòu)買力比例則相對(duì)較小，梯級(jí)消費(fèi)的尖端部份；十三、 周邊市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)戶購(gòu)鋪對(duì)面積選擇:1. 選擇面積在C類25到50平方米的鋪位經(jīng)營(yíng)者比例最大，約占40%，其次是選擇10至25平方米的經(jīng)營(yíng)者；2. 鑒于調(diào)查受眾為周邊街區(qū)的目標(biāo)客戶群，與本項(xiàng)目商場(chǎng)內(nèi)鋪有一點(diǎn)個(gè)性差異，選擇面積在80平方米以上的購(gòu)鋪者比例最小；3. 面積的選擇在推廣中與商場(chǎng)定價(jià)和經(jīng)營(yíng)定位有著密不可分的關(guān)系，從這方面可以看出商鋪劃分的主流方向。十四、 商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)者所注重的配套服務(wù)及管理:1. 潛在的購(gòu)鋪客戶和經(jīng)營(yíng)者最注重的商場(chǎng)配套依次為中央空調(diào)、貨用電梯、倉(cāng)庫(kù)、停車場(chǎng)，這與商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)慣有的工營(yíng)模式有關(guān)；2. 而貨物配送中心、商務(wù)中心等相關(guān)的配套注重程度則相對(duì)較低；3. 從這兩組數(shù)據(jù)可以看出，如果本項(xiàng)目走“商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)”思路，就必須對(duì)“倉(cāng)儲(chǔ)”這一配套引起足夠的重視。十五、 周邊經(jīng)營(yíng)戶是否近期擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)意向：1. 選擇在近期投資擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)的客戶比例較小，占總量比例的5%，證該區(qū)域商鋪供求基本趨于飽和狀態(tài)；2. 有一定投資意向但還沒有找到最適合投資的物業(yè)的經(jīng)營(yíng)戶比例占27%，這一組數(shù)據(jù)可以看出，在項(xiàng)目周邊現(xiàn)有街區(qū)功能布局還有待進(jìn)一步完善，與完全飽和還富有一定發(fā)掘空間?！?注：從上圖可探測(cè)的市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)，不局限于本項(xiàng)目的個(gè)性色彩，經(jīng)營(yíng)者僅限于調(diào)查員介紹的初步認(rèn)識(shí)，因此亦是階段市場(chǎng)的大致走向。十六、 周邊居民生活需求須補(bǔ)充的配套調(diào)查：1. 選擇比例高低順序分別為茶樓/咖啡吧、超市、游藝廳、康體中心、家居家飾、美食城；2. 此外，夜總會(huì)也占有一定的比例，已是本項(xiàng)目可以考慮的定位方向之一。十七、 周邊居民所認(rèn)可的項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)內(nèi)容分析：1. 周邊居民對(duì)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)定位最認(rèn)可的康體中心、美食城、茶樓/咖啡吧占了絕對(duì)比例，從社區(qū)居民的生活需求發(fā)展趨勢(shì)來看，以上的四個(gè)經(jīng)營(yíng)發(fā)展方向可結(jié)合項(xiàng)目特性作深入的挖掘；十八、 現(xiàn)階段周邊居民生活消費(fèi)領(lǐng)域調(diào)查分析：1. 北京路作越秀區(qū)最具發(fā)展?jié)摿Φ奈幕倘?，?dāng)之無愧的坐上老城區(qū)周邊居民消費(fèi)的首選，在東山區(qū)同樣具有如此強(qiáng)大的號(hào)召力，31%的總量比例可見一斑；2. 五府井是東山區(qū)居民消費(fèi)第二大選擇，其次是天河城、中華廣場(chǎng)，越秀東山等老城區(qū)消費(fèi)格局從這組數(shù)據(jù)中已可以看出，可以為項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)定位提供檔次和層面上的思考。十九、 現(xiàn)階段周邊居民生活消費(fèi)領(lǐng)域調(diào)查分析：1. 東山口是老城旺地，當(dāng)?shù)鼐用裼兄瑥?qiáng)的消費(fèi)潛力，中高檔消費(fèi)為項(xiàng)目周邊居民的首選，71%也占總量的絕對(duì)比例；2. 從以上這組數(shù)據(jù)不難看出，項(xiàng)目所有的經(jīng)營(yíng)定位的均應(yīng)遵照周邊居民現(xiàn)有的消費(fèi)水準(zhǔn)和發(fā)展?jié)摿Α６?周邊居民所看好的休閑康體定位類型分析：1. 健身俱樂部為各類型之首，占總量比例的30%，項(xiàng)目周邊居民生活最看好的經(jīng)營(yíng)類型；足浴保健中心和美容所占的比例均在20%以上，是項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)定位可以深度挖掘的重要方向。附表（十六）部分培訓(xùn)機(jī)構(gòu)名錄機(jī)構(gòu)名稱類別電話地址新東方學(xué)校外 語(yǔ)3429 3792廣州市海珠區(qū)怡樂路23至29號(hào)正大外國(guó)語(yǔ)學(xué)習(xí)中心外語(yǔ)83879733文明路213號(hào)之1中山圖書館（辦公室北樓213室）廣州雅思英語(yǔ)學(xué)校外 語(yǔ)87569551華師大正門興華樓901室亞加達(dá)外語(yǔ)專修學(xué)院外 語(yǔ)8618 4192廣州市白云區(qū)黃石東路3號(hào)環(huán)球雅思學(xué)校廣州分校外 語(yǔ)87607769廣州市環(huán)市東路486號(hào)廣良大廈702室廣州津橋外語(yǔ)培訓(xùn)中心外 語(yǔ)83812767廣州市中山三路東平大馬路8號(hào)李陽(yáng)瘋狂英語(yǔ)外 語(yǔ)87623890先烈中路黃花崗公園正門北側(cè)太和崗路越秀工業(yè)區(qū)B棟三樓志遠(yuǎn)文化科技培訓(xùn)學(xué)校外語(yǔ)IT83399335德政中路德政新街20號(hào)廣東智通輔導(dǎo)學(xué)院外 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