【正文】 商業(yè)氛圍培養(yǎng)中的商用物業(yè)F 輝煌大廈項目名稱輝煌大廈開 發(fā) 商廣州市拓展輝煌房地產(chǎn)開發(fā)有限公司地理位置東華南路151號交通狀況好經(jīng)營規(guī)模一至四層裝修標(biāo)準(zhǔn)施工未完,出現(xiàn)中斷租金/售價未定出租/售率未出租售物業(yè)性質(zhì)商住樓管理費(fèi)未定鋪面面積約10000平方米經(jīng)營模式未定商場定位未定經(jīng)營規(guī)劃未定綜合評述樓盤形象差，呈爛尾狀態(tài)F 群星大廈項目名稱群星大廈開 發(fā) 商廣州市群星房地產(chǎn)開發(fā)有限公司地理位置東華西路180號交通狀況好經(jīng)營規(guī)模一至三層裝修標(biāo)準(zhǔn)正在施工,進(jìn)度極慢租金/售價尚未租售物業(yè)性質(zhì)商住樓管理費(fèi)未定鋪面面積約6000平方米經(jīng)營模式未定商場定位未定經(jīng)營規(guī)劃未定F 德心軒綜合商住樓項目名稱德心軒綜合商住樓開 發(fā) 商廣州德心軒房地產(chǎn)開發(fā)有限公司地理位置廟前西街18號交通狀況一般經(jīng)營規(guī)模一至三層裝修標(biāo)準(zhǔn)未定租金/售價正在下樁打基,未租售物業(yè)性質(zhì)小區(qū)綜合商住樓管理費(fèi)未定鋪面面積約6000平方米經(jīng)營模式未定商場定位未定經(jīng)營規(guī)劃未定F 廣東省郵電通信樞紐綜合樓項目名稱廣東省郵電通信樞紐綜合樓開 發(fā) 商廣東郵電建設(shè)開發(fā)公司地理位置東山口(農(nóng)林下路與中山二路交匯處)交通狀況良好經(jīng)營規(guī)模未定裝修標(biāo)準(zhǔn)施工未完便中斷(僅完成外立面85%)租金/售價不明確出租/售率未租/售物業(yè)性質(zhì)商貿(mào)樓管理費(fèi)未定鋪面面積未定經(jīng)營模式未定商場定位未定經(jīng)營規(guī)劃未定F 洛桑美地項目名稱洛桑美地開 發(fā) 商廣州市東誼房地產(chǎn)開發(fā)有限公司地理位置廣州市東川路云海通津11號交通狀況良好經(jīng)營規(guī)模地上三層商鋪，負(fù)一層為車庫裝修標(biāo)準(zhǔn)施工中租金/售價未租/售出租/售率未租/售物業(yè)性質(zhì)商住樓管理費(fèi)未定鋪面面積約6000平方米經(jīng)營模式未定商場定位未定經(jīng)營規(guī)劃未定綜合評述商鋪在東華西路臨街，緊靠東川商業(yè)街，鄰近中華廣場，地王廣場，屬具有較好發(fā)展優(yōu)勢商住物業(yè)，但商場目前不易定位。F 地王廣場項目名稱地王廣場開 發(fā) 商廣州桂鑫實(shí)業(yè)有限公司地理位置廣州市較場西路18號交通狀況良好經(jīng)營規(guī)模地下三層裝修標(biāo)準(zhǔn)中等租金負(fù)一層250元/平方米左右，負(fù)二層202—306元/平方米，與流行前線相通口處商鋪?zhàn)饨疠^高。出租/售率未租/售物業(yè)性質(zhì)大型商場管理費(fèi)48元/平方米鋪面面積約25000平方米經(jīng)營模式統(tǒng)一規(guī)劃，統(tǒng)一管理商場定位時尚服飾化妝品零售綜合商場經(jīng)營規(guī)劃負(fù)一層：飛越前線，服飾、鞋業(yè)等；負(fù)二層：動感秀色，服飾，化妝，美容等。綜合評述毗連中華廣場，和流行前線相通，構(gòu)成中華廣場商圈三位一體綜合商業(yè)板塊。四、區(qū)域問卷調(diào)查F 樣 本 量：200個（經(jīng)營戶與住戶各100個），收回實(shí)效問卷量130份（經(jīng)營戶60份、住戶各70份），回收率65%。F 樣本分配：農(nóng)林下路至執(zhí)信南路區(qū)域40個（經(jīng)營戶與住戶各20個），中山二路至東川路區(qū)域40個（經(jīng)營戶與住戶各20個），中山三路至東華西路區(qū)域40個（經(jīng)營戶與住戶各20個），東華南路至東湖路區(qū)域40個（經(jīng)營戶與住戶各20個），東華北路至新河浦路區(qū)域40個（經(jīng)營戶與住戶各20個）。F 樣本構(gòu)成：從業(yè)類型包含金融、飲食、服裝、五金、電器、娛樂、醫(yī)藥、文具、音像、家居、美容、健身、通信等。個體男女比例約各占50%，年齡1855歲，受過中等教育以上知識水平。F 調(diào)查結(jié)果：（具體分析見附表十五）n 傳統(tǒng)經(jīng)營思想在項目所處片區(qū)占主流，傳統(tǒng)的區(qū)域功能配套有較高認(rèn)同率,較高比例的被調(diào)查者認(rèn)為項目經(jīng)營茶樓/咖啡吧、美食城、夜總會、百貨、康體中心等行業(yè)合適n 項目周邊商業(yè)拓展滯凝慣性較強(qiáng)，較多被調(diào)查者商業(yè)拓展期望與項目招商目標(biāo)有相當(dāng)距離，項目不宜局限于周邊消化n 消費(fèi)方式多元化、消費(fèi)行為的差異對項目定位方向無較大影響，品牌創(chuàng)建，人氣營造有較強(qiáng)吸引力五、項目SWOT分析項目基本材料項目名稱東雅軒地理位置中山二路菜園東19號占地面積6280平方米容積率開工日期一九九九年十月三日整體交樓日期二零零二年十二月三十一日前商場交樓日期待定商場樓層第一層、第一層夾層、第二層、第三層每層層高1/F：7米（含1/）、2/F：4米、3/F：4米可租（售）用樓層第一層至第三層（總面積：8383平方米）每層建筑面積1/F：、1/F夾層：、2/F：、3/F：可供電量1350KVA（千瓦）有無飲食功能隔油池：可考慮？排污管：可考慮？煙道：可考慮？煤氣：可考慮？基本設(shè)施中央空調(diào)、消防設(shè)施、電梯車庫位置地下負(fù)一層、負(fù)一層夾層、負(fù)二層車位數(shù)量129商場交樓標(biāo)準(zhǔn)現(xiàn)為毛坯樓層承重350KG/平方米卸貨區(qū)西面F S優(yōu)勢n 地段優(yōu)勢：毗鄰廣州市最繁華的三大商業(yè)帶之一——農(nóng)林下署前路商業(yè)帶，坐享東山口商圈的成熟商業(yè)氛圍。n 時機(jī)優(yōu)勢：地鐵一號線開通已有三年，與東山口地鐵站一路之隔的本項目，正好享受到地鐵繁榮鼎盛期的巨大商業(yè)效應(yīng)。n 歷史底蘊(yùn)：東山自古就是文人官宦之地，至今仍有眾多政府機(jī)構(gòu)、學(xué)校、黨政機(jī)關(guān)大院及鐵路、水電、電信等行業(yè)寡頭機(jī)構(gòu)匯聚于此，消費(fèi)力高居廣州十區(qū)之前列。n 交通優(yōu)勢：優(yōu)良的歷史底蘊(yùn)造就本區(qū)獨(dú)特的交通優(yōu)勢，暢達(dá)、現(xiàn)代化的立體交通網(wǎng)與成熟、市民化街區(qū)馬路兼而復(fù)得，十分鐘車程圈已覆蓋廣州市最為繁華的區(qū)域?！霈F(xiàn)樓優(yōu)勢：本項目已建成并有住戶入住，項目立面形象較佳，成熟、整潔的現(xiàn)場感，是商鋪招商的一大利好點(diǎn)。F W劣勢n 位置劣勢：本項目位于內(nèi)環(huán)環(huán)路高架橋旁，四面不臨街，屬內(nèi)進(jìn)式社區(qū)裙樓商鋪，雖位處繁華商圈，但只能算是二級輻射區(qū)，直接享受到的客流及人氣比較有限。n 交通劣勢：東南面的東曉南路暫無路口直落本項目，巨大車流穿梭而過，并無停留或入內(nèi)的意念或機(jī)會。西北面由中山二路經(jīng)菜園西街進(jìn)來，由天河方向來要兜一大個圈才能調(diào)頭，由西關(guān)方向來也暫無明顯標(biāo)示來指示。這是本項目招商及銷售工作開展急需解決的地方。n 硬件劣勢： 本項目為毛坯交樓，場內(nèi)的梁柱位較多較大，首次入場裝修量較大，且本項目無隔油池、排污管、煙道，使較有前途的餐飲行業(yè)無法進(jìn)駐。n 銷售劣勢：從近三年的市場狀況，一般商鋪起到現(xiàn)樓，銷售就比較緩慢，位置較偏的甚至出現(xiàn)短期的停滯。原因就是商鋪銷售主要是針對投資客，帶有強(qiáng)烈有投資行為及夢想色彩，真正現(xiàn)樓一出，加之營業(yè)氛圍還未夠成熟的話，難以打動投資者即刻行動。反而是期樓時可通過廣告進(jìn)行包裝，激發(fā)無限想像。F O機(jī)會n 量不算太大，相對而言還是比較容易操控，龍頭商家的面和量都不算太大，容易做出品牌。n 現(xiàn)樓是把雙刃劍，對銷售不利，但對招商還是有一定促進(jìn)作用。n 地段已具備一定的先天優(yōu)勢，若能對交通進(jìn)行適量的、低成本的改善，辟如在東曉南路直辟天橋通本項目二樓，并連入地庫，又或者在菜園西街的中山二路口及正對內(nèi)環(huán)路的樓體立體樹大型霓虹燈招牌，將對本項目的短、長遠(yuǎn)利益均有較大的促進(jìn)作用。n 雖說是內(nèi)進(jìn)式小區(qū)裙樓商鋪，但周邊旺盛的人氣及東山區(qū)強(qiáng)勁的消費(fèi)力將是本項目的一個重大啟示：可以避重就輕，面向中高端消費(fèi)者作適當(dāng)?shù)墓δ芏ㄎ唬杀敬螌?shí)地的調(diào)查數(shù)據(jù)也可顯示——中高檔社區(qū)配置型機(jī)構(gòu)是本項目的一個重要發(fā)展方向。F T威脅n 同屬本商圈的東山錦軒也正在緊密的開業(yè)籌備中，已開業(yè)的新裕大廈貴為農(nóng)林下一線商城，經(jīng)營也遠(yuǎn)遠(yuǎn)未達(dá)到投資者當(dāng)時的預(yù)期，而王府井、東山百貨等大型商城也趨于飽和，這無論對于本項目的銷售還是招租都將是一大考驗。n 本項目周邊800米范圍內(nèi)已聚集了地王廣場、中華廣場、流行前線、農(nóng)林下商業(yè)街、王府井、東百等一大批以零售為主的百貨類購物消費(fèi)場所，這就注定的本項目必須在定位方面有所創(chuàng)新——與原有的街區(qū)功能形成互補(bǔ)共榮。六、調(diào)研分析結(jié)論通過對項目的區(qū)位及營商生態(tài)環(huán)境的調(diào)研，分析項目本身的具體條件，可以看到：該項目位處傳統(tǒng)旺地中山口門戶之一隅、中山二路主軸線之側(cè)翼，農(nóng)林下商圈、中華廣場商圈、海印商圈交叉輻射，區(qū)域內(nèi)寫字樓林立，商業(yè)繁盛，醫(yī)院、學(xué)校眾多，居住人口稠密，消費(fèi)檔次較高，大環(huán)境可謂優(yōu)越。但本項目獨(dú)處旺地一角，屬鬧市中的一片“靜土”。因此，本項目在商業(yè)功能上只能作為滿足社區(qū)需要的生活服務(wù)配套，是“大格局”中的一個“小補(bǔ)充”。這種“配套性”、“補(bǔ)充性”，正是本項目的角色的屬性。同時本項目的經(jīng)營還應(yīng)該有檔次，有內(nèi)涵，有特色，有獨(dú)有的感召力，使之能夠突破商圈限制，成為本區(qū)域乃至更大范圍內(nèi)的商業(yè)新軍。結(jié) 語：為期一個月的市場調(diào)研與項目經(jīng)營定位策劃工作，在雙方的密切協(xié)作下得以順利完成，工作是辛苦的，也是愉快的。感謝貴司在合作過程中的大力支持，特別要感謝鄒東華女士在工作上的友好配合。成果屬于大家。第一階段工作的完成為進(jìn)入下一階段的操作打下了一個基礎(chǔ)，明確了前進(jìn)的方向。而要取得新的進(jìn)展和成果，還需要做好后續(xù)的工作。必須指出的是：招商工作在將思路變?yōu)樾袆又?，需要一個獲取具體契機(jī)的落實(shí)過程。本策劃所提出的項目市場經(jīng)營定位方案雖分別提煉出特色概念與功能區(qū)劃，但其總體精神與大的取向是一致的、貫通的，那就是做一個有文化特色和內(nèi)涵的“精當(dāng)配套”和“精彩補(bǔ)充”，使之滿足廣大市民高雅、健康的文化與休閑生活需求。因此，在實(shí)際的招商過程當(dāng)中，必須考慮到這些方案的彈性、兼容性，在功能組合和樓層分布上，應(yīng)根據(jù)招商落實(shí)的具體實(shí)際靈活掌握，相機(jī)調(diào)整，不可以生搬硬套，作繭自縛。星耀同行東雅軒項目組二○○六年九月五日附表（一）項目周邊學(xué)校名錄：學(xué)校名稱 級別 地址省育才幼兒二院 省一級 農(nóng)林東路6號之4安安幼兒園 農(nóng)林上路二橫路13號市教工幼兒園 一類一級 中山三路58號東方幼兒園 省一級 寺貝通津15號東山區(qū)教工幼兒園 省一級 寺貝通津8號煙敦路幼兒園 省一級 煙敦路18號農(nóng)林下路小學(xué) 農(nóng)林下路76號執(zhí)信南路小學(xué) 省一級 竹絲崗三馬路11號培正小學(xué) 培正路5號之6署前路小學(xué) 署前路署前橫街5號育才小學(xué) 寺貝通津11號廣州市第七中學(xué) 省一級 煙敦路28號育才中學(xué) 省一級 福今路2號培正中學(xué) 省一級 培正路2號廣州市第十六中 省一級 中山二路37號執(zhí)信中學(xué) 省一級 執(zhí)信南路1