【正文】 端層次及收入水平也將隨之提升。城市核心商圈商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)現(xiàn)狀和趨勢（1）、目前楚州區(qū)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展主要是老商業(yè)的改造，以及新商業(yè)地產(chǎn)項目的立項開發(fā)，如現(xiàn)代廣場（總建面積9萬平方米）、淮安國際商貿(mào)城（總建面積100萬平方米）、五星級酒店項目以及我方項目。（2）、從商業(yè)發(fā)展趨勢判斷，楚州新城中心區(qū)將逐漸成型，短期內(nèi)，商業(yè)地產(chǎn)項目開發(fā)將集中立項開發(fā)。（3）、老城中心商圈區(qū)域主要集中了楚州中高收入群體，2008年楚州區(qū)全年人均GDP將達到11000元，在人口數(shù)量和消費水準不斷提升的情況下，商業(yè)市場必將會呈現(xiàn)繁榮景象。（4）、區(qū)域中小商場呈現(xiàn)萎縮趨向（如同大型的超市買場進駐，零散的小型超市自然就會退出市場），而大型綜合性商場、市場、賣場銷售呈現(xiàn)不同的程度的增長。如蘇寧電器、時代超市、國際商貿(mào)城等。楚州新區(qū)商業(yè)市場分析目前楚州區(qū)新城處于規(guī)劃建設(shè)階段，雖然城市規(guī)劃布局已然成型，但新城的城市運作機能尚未完善。除了大區(qū)塊的居住社區(qū)建設(shè)以及新城工業(yè)發(fā)展，生活配套尚未完善，需要一段時間的政府建設(shè)推動，以及民間對于本區(qū)域居住功能的認可。 新城商業(yè)發(fā)展規(guī)劃布局：依據(jù)實地市場調(diào)研發(fā)現(xiàn)，目前本區(qū)域商業(yè)尚未成型，商業(yè)規(guī)劃主要集中在翔宇大道和楚州大道交匯的十字路口，主要商業(yè)型態(tài)以大商城為核心（新區(qū)商業(yè)中心），五星級酒店、下關(guān)商業(yè)廣場等大型綜合性商業(yè)，但形態(tài)略顯單一，規(guī)模較大。其他商業(yè)分布主要分布于翔宇大道、北門大街沿線以及各成型社區(qū)周邊，主要以簡單的提供社區(qū)消費為主的作坊式商店，消費有限，不易形成集中性的消費。如上圖，依據(jù)新城規(guī)劃以及主要干道的走向，以后商業(yè)發(fā)展主要以翔宇大道東西以及縱向發(fā)展，以楚州大道路東西走向以及南北縱深發(fā)展，形成以大賣場中心為核心的商業(yè)發(fā)展布局。商業(yè)市場分析總結(jié)楚州整體商業(yè)市場表現(xiàn)一般，區(qū)域商業(yè)比較集中。在楚州國際商貿(mào)城形成的專業(yè)建材市場以及工業(yè)產(chǎn)業(yè)發(fā)展園區(qū)已成為了楚州商業(yè)發(fā)展的新趨勢，吸引了大量的客流前來投資，總體經(jīng)營狀況良好，為其他商業(yè)經(jīng)營模式的進入奠定了基礎(chǔ)。但美中不足之處就是新城商業(yè)氛圍不濃，有待提升。分類指 標級別設(shè)置地域功能定位服務(wù)對象客流量服務(wù)人口基本商業(yè)面積（㎡）基本設(shè)置業(yè)態(tài)與業(yè)種配套行業(yè)市中心商業(yè)區(qū)城市規(guī)劃的中心商業(yè)區(qū)、歷史形成的商業(yè)集聚地購物、文化娛樂、休閑、旅游并與金融、商務(wù)相結(jié)合國內(nèi)外及本市消費者50萬30萬大型百貨店、專賣店、文化娛樂、餐飲旅館、金融服務(wù)、旅游、展示、圖書報刊、郵電業(yè)區(qū)域商業(yè)中心居民聚居區(qū)、商務(wù)集聚地、公共交通集散地周邊購物、文化娛樂、休閑該地區(qū)及外來消費者25萬20萬10萬超市或賣場、百貨店、文化娛樂、餐飲旅游、金融服務(wù)、圖書報刊、郵電業(yè)居住區(qū)商業(yè)人流集中、交通便利的地段保障該地居民的日常生活當?shù)鼐用?萬超市、便利店、醫(yī)藥店等生活服務(wù)、圖書報刊、郵電業(yè)u 新城缺乏大型的超市、賣場。楚州新城區(qū)作為未來的城市中心，政府進行了積極的規(guī)劃和建設(shè)，但是整個居住功能及消費功能尚需很長一段時間去營造。從目前的發(fā)展狀況可以分析，逐漸增長的房地產(chǎn)開發(fā)，不斷涌進的居住人群，帶來了大量的消費需求，怎樣去引導這部分的消費走向，選擇一個怎樣的商業(yè)型態(tài)，將成為本項目商業(yè)開發(fā)必須考慮的問題。商業(yè)分級指標一覽表：因此，經(jīng)過大量的調(diào)研以及專業(yè)分析，考慮本商業(yè)項目最合適引進大型超市或賣場。主要以服務(wù)于城市居住人群消費為導向，規(guī)劃建設(shè)大型的超市或賣場，引進知名賣場品牌，如北京華聯(lián)、法國的歐尚、Tesco樂購、農(nóng)工商超市等。u 特色商業(yè)街經(jīng)營將成為新城商業(yè)發(fā)展的亮點及領(lǐng)軍。特色商業(yè)街規(guī)劃建設(shè)將充分利用本項目自身的獨有地理位置優(yōu)勢，進行特色經(jīng)營。將商業(yè)街打造成集合餐飲業(yè)、休閑娛樂業(yè)、專賣店、以及商業(yè)配套服務(wù)業(yè)的特色街，其主要與超市或賣場形成功能互補，能更好的吸引消費者，提升商業(yè)氛圍，增強商業(yè)消費能力。這樣既貼近廣大市民的需求，又能為投資客、商人提供便利的消費去處，更能夠提升本區(qū)域整體商業(yè)格局。從而使得該項目商業(yè)項目更具有商業(yè)潛力。u 商圈的構(gòu)成及顧客來源 楚州區(qū)的商圈主要以鎮(zhèn)淮樓路為核心，沿著鎮(zhèn)淮樓東西延伸和南北縱深發(fā)展，形成東門大街、西門大街、南門大街和東長街、西長街。針對幾個主要的商業(yè)街發(fā)展情況，我司實地進行調(diào)研，研究楚州中心商圈的客戶來源情況：商家來源分析 根據(jù)實地采訪調(diào)查收集資料來看，楚州區(qū)的商家來源較散，大體可歸納以下幾個主要群體： 來源細分：楚州區(qū)、郊區(qū)市民，企事業(yè)單位 群體細分：主要為鹽城、南通、南京、揚州、常州、泰州、連云港等距淮安愈近者，經(jīng)營規(guī)模較少，多在專業(yè)市場經(jīng)營，而南京等寧滬沿線商家通常喜歡入住核心商業(yè)圈且經(jīng)營規(guī)模大 群體細分：主要是浙江溫州、義烏、臺州、海寧一帶的私營業(yè)主，對楚州區(qū)的市場形成和發(fā)展起著了重要作用，也有山東、福建等地商家。對于批零銷售的各類市場情有獨鐘，另外對專業(yè)商業(yè)街較感興趣，多數(shù)人一要求中小面積。消費者分析 我們將消費者按區(qū)域劃分為市區(qū)消費者和郊區(qū)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)消費者及周邊地區(qū)消費者，從調(diào)查資料來看：（1）市區(qū)消費者的主要消費行為n 日常生活用品的消費，目前在超市消費越來越成為主流時尚n 大件耐用消費品首選蘇寧電器商城、時代超市n 服飾消費主要在鎮(zhèn)淮樓路、東西門大街、西長街專營店n 購買小百貨及各類材料和衛(wèi)潔商品時會去時代超市和各類專業(yè)市場n 消費對象以中低檔為主，國內(nèi)品牌普遍接受，國際品牌消費量不大，多為冒牌品（2）郊區(qū)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)消費者u 這類消費者購物針對性較強，購買昂貴商品主要在大型商場，購買生產(chǎn)資料在各類專業(yè)市場，購買日常生活品和服飾等，低檔市場有較強的吸引力。u 消費季節(jié)性相對明顯，節(jié)假日通常是他們的采購高峰u 消費對象以低檔為主（3）市郊、縣和周邊地區(qū)批發(fā)商u 根據(jù)經(jīng)營品種定期到各專業(yè)市場進貨u 一般消費量較大，是低檔市場發(fā)展的主要支撐力量主要商家經(jīng)營者分析通過對各個市場經(jīng)營戶的調(diào)查與訪問，目前經(jīng)營戶存在如下特征特點：u 在批發(fā)市場中，尤其是早期的市場，外地經(jīng)營者、外地商品、外地品牌具有相當大的比重，而且這些經(jīng)營戶普遍屬于市場的早期收益者，具有一定的經(jīng)營年數(shù)；u 對于經(jīng)商較早的一批經(jīng)營戶，經(jīng)營額較大，某些行業(yè)可以達到數(shù)百萬，乃至千萬不等；但由于后來者的不斷加入，利潤率方面已有很大的下降，大多維持現(xiàn)狀，對未來持一定的觀望態(tài)度。有進一步調(diào)整的需求與愿望。希望再提升。u 商鋪投資的概念在大部分經(jīng)營戶的心目中已有一定的印象和理解，許多經(jīng)營戶有商鋪的轉(zhuǎn)讓費用的經(jīng)歷，或者支付給別人，或者自己收?。坏墙?jīng)營戶普遍意義上對投資概念不強，存在著一種投機觀念，希望在一次性轉(zhuǎn)讓商鋪中換取投資回報，對產(chǎn)權(quán)沒有明確的概念。目前在許多市場鋪位的轉(zhuǎn)讓金的費用成本很高，為年租金的幾倍，由此可以看出經(jīng)營戶對好的商鋪位置的需求；u 對市場的整體印象與服務(wù)水平比較看中，因為市場具有了頗高的知名度，如果市場進一步提高經(jīng)營環(huán)境和管理水平，為自己為客戶提供了更多的方便與滿意，就能吸引更多的目標客戶，使生意更好做；總結(jié)分析：楚州區(qū)的商業(yè)和沿海地區(qū)相比，比較落后，租金水平不高。一般商店都在8：30左右關(guān)門，但周末一些休閑娛樂行業(yè)卻比較晚，如咖啡廳、D廳、歌廳和網(wǎng)吧等，一般都是楚州區(qū)年齡在18－30歲的年輕人進行消費。隨著楚州城市經(jīng)濟的發(fā)展，將會有較大的發(fā)展空間。雖然短時間內(nèi)商業(yè)經(jīng)營物業(yè)的開發(fā)供過于求，有些甚至出現(xiàn)滯銷，但特色主題商業(yè)仍有大量潛在的需求存在。因此，對于新型特色主題商業(yè)的開發(fā)，楚州仍有較大的發(fā)展空間和潛力。雖然目前由于投資回報率較低，投資積極性不高，購買后自用的居多，但只要有較好的營銷手段，能夠引進品牌商家，就能充分挖掘地區(qū)的購買力，引導市場消費。第二部分 項目定位分析一、 項目的市場定位定位背景綜述本項目商業(yè)市場定位依賴于市場條件和項目條件兩個方面。1）、市場條件因素n 從宏觀層面來說，楚州區(qū)經(jīng)濟前景看好，具有較好的商業(yè)基礎(chǔ)；n 楚州新區(qū)城市規(guī)劃對本項目商業(yè)定位及功能有所限定，尤其是翔宇大道和楚州大道的規(guī)劃建設(shè)，按其設(shè)想，本項目在城市商業(yè)功能中扮演新區(qū)中心商業(yè)的角色，可以形成區(qū)域性新型購物、休閑、體驗中心的特色。n 從商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展趨勢來看，發(fā)展新型休閑體驗中心商業(yè)正當其時；n 據(jù)楚州區(qū)商業(yè)規(guī)劃及相關(guān)政策，本項目應(yīng)該作為社區(qū)商業(yè)中心來發(fā)展，其重點是：以經(jīng)銷生活必需品的超級市場和各類便民網(wǎng)點為主；在組團中建立綜合超市，專業(yè)店、專賣店及餐飲、娛樂、美發(fā)、健身等體驗式消費中心；n 本項目所在新城區(qū)商圈對本項目商業(yè)定位也有影響；n 本項目商業(yè)定位必須以商業(yè)消費者、投資者、經(jīng)營者等潛在目標客戶的需求為基礎(chǔ)；n 目前楚州區(qū)商業(yè)地產(chǎn)形勢較好，但本片區(qū)嚴重供過于求，本項目將面臨嚴峻的競爭勢態(tài)，未來的競爭威脅不確定因素較多；n 目前楚州區(qū)的沿街商業(yè)及商圈商業(yè)主要業(yè)態(tài)為餐飲店、專賣店、雜貨店、五金建材等，經(jīng)營品種眾多，缺乏統(tǒng)一規(guī)劃，在定位時需要進一步提升；n 按市場調(diào)查結(jié)果，本項目規(guī)模不宜偏大。2）、項目條件因素n 本項目具有商業(yè)開發(fā)的先天條件，基本滿足商業(yè)經(jīng)營的可達性、能見度、商業(yè)經(jīng)營環(huán)境、消費人口需求的要求；n 本項目交通便利，地段優(yōu)勢明顯；n 項目周邊商業(yè)缺乏氛圍，形象差、城市商圈經(jīng)營檔次較低，市場未來的開發(fā)供應(yīng)量較大；n 項目面臨較好的市場機會和激烈市場競爭態(tài)勢，機會與挑戰(zhàn)共存。因此從上述兩個方面的因素出發(fā)，必須權(quán)衡利弊，既要符合市場客觀事實，預見市場發(fā)展趨勢，又要結(jié)合項目自身條件高起點定位，引導市場，建立本項目商業(yè)競爭優(yōu)勢。定位課題在進行本案具體的商業(yè)定位之前，首先必須明確商業(yè)在整個項目中的地位和作用的問題。定位課題對本案商業(yè)部分的地位認識僅作為住宅的配套，完善項目的功能l 應(yīng)把商業(yè)作為整個項目的一部分考慮，與項目內(nèi)的其他物業(yè)形成連動效應(yīng)。l 不僅僅是住宅的配套，更是一個獨立的商業(yè)場所，面向整個楚州服務(wù)的一個具有特色的新商業(yè)踞點。l 使得商業(yè)部分成為項目的賣點和亮點，不只是為了獲取商業(yè)開發(fā)利潤，更重要的是通過商業(yè)提升整個項目的品質(zhì)，加快住宅的去化，提高住宅的價值。l 通過商業(yè)的成功經(jīng)營，使整個項目獲取更多的銷售利潤。定位表述因此，根據(jù)以上分析，我們確定了“發(fā)展”和“融合”為本案商業(yè)定位的兩種方向。融合發(fā)展針對本案的規(guī)劃特征，結(jié)合未來區(qū)域的整體商業(yè)發(fā)展，尋找區(qū)域市場的整合點，使本案與區(qū)域商業(yè)有機地融合，滿足更高層次的市場需求，提升本案的商業(yè)地位。結(jié)合本案的區(qū)域特點，在對現(xiàn)有商業(yè)進行分析的基礎(chǔ)上，甄別具有市場發(fā)展空間的商業(yè)類型，將其確立為本案的商業(yè)組成，并在規(guī)劃、經(jīng)營等方面提升其品質(zhì)。“以人為本 服務(wù)區(qū)域”構(gòu)建新型購物中心成為楚州新商業(yè)地標Village Mall確定基礎(chǔ)性——區(qū)域商業(yè)中心，為新區(qū)居民服務(wù)符合區(qū)域性——超越一般社區(qū)配套的新型商業(yè)中心體現(xiàn)互補性——滿足不同層次消費人士的需求打造地標性——樹立楚州新區(qū)區(qū)域特色的一站式購物休閑體驗中心u 項目形象定位根據(jù)對市場和項目兩方面的分析，本案未來市場應(yīng)該樹立的形象為：楚州新城首席購物、休閑、體驗中心——新區(qū)商圈原點、城市名片與地標u 項目規(guī)模定位確定商業(yè)規(guī)模的思路n 現(xiàn)有老城區(qū)和新區(qū)的商業(yè)物業(yè)供應(yīng)量遠遠大于需求量，目前空置率較高，無法從市場供求關(guān)系來確定本項目之商業(yè)規(guī)模，因此本項目的商業(yè)取決于自身競爭優(yōu)勢而搶占一定的市場份額；n 鑒于上述原因，通過對項目商圈內(nèi)零售業(yè)飽和狀態(tài)的分析并建立計算模型來確定項目規(guī)模區(qū)間；n 項目規(guī)模區(qū)間確定根據(jù)兩種情況：按服務(wù)于本社區(qū)及周邊（社區(qū)商業(yè)）的商業(yè)規(guī)模確定下限，按服務(wù)于商圈（城市商業(yè)）的商業(yè)規(guī)模確定最大上限，再結(jié)合商圈內(nèi)零售業(yè)飽和狀態(tài)值，最后得到其規(guī)模的區(qū)間；n 結(jié)合城市居住區(qū)設(shè)計規(guī)范要求，在以區(qū)域性配套商業(yè)為主的前提下適當考慮社區(qū)商業(yè)配套，最后得到比較合理的規(guī)模。分析模型對于項目商業(yè)規(guī)模的確定，在目前商業(yè)地產(chǎn)市場形勢存在許多不確定因素的前提下（供過于求），我們按照零售業(yè)確定商業(yè)規(guī)模的模型來進行分析，先假設(shè)在本項目地段設(shè)定一集中商業(yè)，其最低要求是服務(wù)于本社區(qū)，最高要求是服務(wù)于商圈，據(jù)此來確定其商業(yè)規(guī)模的區(qū)間。其分析模型如下圖：商業(yè)規(guī)模 guimo 服務(wù)城市商圈服務(wù)社區(qū)配套 新區(qū)商圈內(nèi)常駐人口統(tǒng)計根據(jù)市場調(diào)查及新城建設(shè)規(guī)劃，以友誼路劃分新老城區(qū)，在前面確定的項目商圈及未來規(guī)劃社區(qū)情況統(tǒng)計如下表：居民點戶數(shù)（戶）人口（人）清華苑8003200新城新村一二組12004800平橋社區(qū)15006000翔宇社區(qū)10004000盛世華庭社區(qū)15006000現(xiàn)代現(xiàn)代城社區(qū)5002000下關(guān)社區(qū)14005600書香門第社區(qū)9783912其他6700合計859841812根據(jù)上表。結(jié)合商圈內(nèi)常住戶數(shù)約4000戶來考慮社區(qū)配套商業(yè)，社區(qū)超市面積應(yīng)設(shè)置2000㎡，則偶得性商業(yè)消費面積在6200㎡左右，餐飲娛樂等目的性商業(yè)面積約8000㎡，則本案按照服務(wù)社區(qū)的商業(yè)規(guī)模下限為：㎡商圈內(nèi)主要零售商業(yè)營業(yè)面積統(tǒng)計主要商場名稱營業(yè)面積（M2)業(yè)態(tài)蘇寧電器2500專業(yè)店時代超市12000倉儲超市淮安商場4000百貨商場蘇果超市（在建）24000倉儲超市合計42500商圈內(nèi)零