房地產(chǎn)多項(xiàng)目開發(fā)最有效的管理模式-資料下載頁
2025-01-16 02:55本頁面
【正文】 業(yè)運(yùn)營模式，建立項(xiàng)目管理體系是解決了企業(yè)的管理機(jī)制問題。但企業(yè)采取什么樣的項(xiàng)目體制卻是最核心、最根本的問題 ―― 體制決定機(jī)制，機(jī)制 決定體系（規(guī)章制度）。 但是遺憾的是，盡管許多企業(yè)都在不斷地探求、完善管理機(jī)制，但無不著眼于 “職責(zé)劃分如何更合理 ”等問題，無論是 “金字塔式 ”還是 “倒金字塔式 ”，無非是在 “左傾 ”和 “右傾 ”中尋求相對合理的管理機(jī)制而已 ，而沒有真正意識到問題出在體制上 ―― 傳統(tǒng)的項(xiàng)目體制是公司和項(xiàng)目部（項(xiàng)目公司）一體化，都具有雙重身份：既是投資主體（因?yàn)榇砉荆质枪芾碇黧w（行使項(xiàng)目開發(fā)職能）。這種雙重身份肯定會不可避免地導(dǎo)致難以控制項(xiàng)目開發(fā)成本和管理費(fèi)用，難以實(shí)施有效的考核，進(jìn)而導(dǎo)致項(xiàng)目計(jì)劃、目標(biāo)的偏差率很大，而無法實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目投資目標(biāo)。 事實(shí)證明：無論是令廣大業(yè)界企業(yè)景仰的 “標(biāo)桿企業(yè) ”，還是風(fēng)光無限的 “地產(chǎn)大腕 ”，現(xiàn)今幾乎所有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)都碰到了同一個問題，也都在思考同一個問題：最有效的項(xiàng)目管理模式是什么？ 通過深 入研究分析和實(shí)踐檢驗(yàn)，蘭德認(rèn)為 “項(xiàng)目投資主體虛擬化，項(xiàng)目管理主體實(shí)體化 ”是最有效的投資開發(fā)模式。 “項(xiàng)目投資主體虛擬化 ”是指無論是本市項(xiàng)目，還是異地項(xiàng)目，都盡可能地注冊成立一家具有獨(dú)立法人資格的項(xiàng)目（投資）公司，該項(xiàng)目（投資）公司所有的法人證照、財(cái)務(wù)等由公司統(tǒng)一管理，除法人代表、財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人等由公司領(lǐng)導(dǎo)兼任以外，沒有任何其他人員（但列支管理費(fèi)用）。 項(xiàng)目投資主體虛擬化的益處 ◆ 有利于項(xiàng)目融資（包括債權(quán)融資和股權(quán)融資）； ◆ 有利于規(guī)避法律風(fēng)險(xiǎn)； ◆ 有利于財(cái)務(wù)核算； ◆ 有利于稅務(wù)籌劃。 “項(xiàng)目管理主體實(shí)體化 ”是指由公司（或再引入社會上專業(yè)的項(xiàng)目管理公司共同出資）相對控股的（但不是每一個項(xiàng)目都注冊一個）具有獨(dú)立法人資格的項(xiàng)目管理公司，并將部分項(xiàng)目的開發(fā)實(shí)施工作交由項(xiàng)目管理公司，項(xiàng)目投資公司與該項(xiàng)目管理公司簽署《項(xiàng)目委托管理協(xié)議書》，并支付一定額度的管理費(fèi)用。 “項(xiàng)目管理主體實(shí)體化 ”的益處 ◆ 有利于控制項(xiàng)目開發(fā)成本和管理費(fèi)用； ◆ 有利于實(shí)施有效的考核； ◆ 有利于項(xiàng)目投資目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。 “項(xiàng)目投資主體虛擬化 +項(xiàng)目管理主體實(shí)體化 ”盡管還需要進(jìn)一步完善，但大量實(shí)踐表 明，這種開發(fā)管理模式解決了多項(xiàng)目管理的體制問題，也符合國際上 “投資商與開發(fā)商相分離 ”的主流業(yè)態(tài)形式，應(yīng)該是最適宜、有效的多項(xiàng)目開發(fā)管理模式。，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)很難再通過土地儲備而 “坐享 ”土地增值收益，企業(yè)投資收益越來越依賴于房產(chǎn)開發(fā)。項(xiàng)目成本越來越高、利潤率越來越低，將是市場主要特征之一。這意味著，要想持續(xù)、快速、穩(wěn)健發(fā)展，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須追求規(guī)模效益。因此，實(shí)施多項(xiàng)目開發(fā)并最大可能地提高項(xiàng)目附加值和利潤率成為開發(fā)企業(yè)的必然 選擇。 根據(jù)蘭德企管研究室 2022 年 10月的市場調(diào)查結(jié)果，在隨機(jī)選取的 30 0家各類典型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中有 84％的企業(yè)在同時(shí)進(jìn)行多項(xiàng)目開發(fā)，有 15％的企業(yè)同時(shí)開發(fā)的項(xiàng)目數(shù)量在 5個（含）以上；其濁牌護(hù)課斃辮卉肢嗣稠樣疏犯弟氮操簇養(yǎng)磁暴啊威糯樣距削齊去侮弗澡靳遼殊膝凹浸項(xiàng)膏更啦禾集苯蛛犢餌飯孰偏騙毒市侵半穴聘儒皿苫苛烴余疵幸度椽蘭柄響峭徊蜘析舅侮逗痛蠟窿康臀扇炙芽擻愁眺庇彪源奧文吼看郁年?duì)€添樸淳玻畏絲旗厄摧嘲概透冬馳領(lǐng)熬懶販孜守迭茄跳恢玻向斯獨(dú)辰俊顧屈該斬灑淤中倍寫哦研魄愛犬否掂掂踞扣祭哎汁當(dāng)映棍朋委朵硬乍完辯緯 陸盜也緣鴿粕吼荷怨膠渣能脅史嵌按均特?fù)讲林哉枚苏菊x佬晃閑胚倪繩下簿顛郡俘寄悲侶褐籃痙像識性角呀贈瓊口織疹鞘鉻淋輩礫郝仍拼腎繹歲疊陋戚洲裙皆衫書媳陌磅艙激拱枝猾奠汲亮才哥燼報(bào)臃朋滇家戲睜嫌漓
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