【正文】 家營(yíng)業(yè)，甚至于有助于為商家制造經(jīng)營(yíng)氣氛的條件下進(jìn)行樓盤(pán)和服務(wù)系統(tǒng)的宣傳?！镁频甑目头?、飯店的包房、高檔美容院、健身中心、汽車(chē)修理廠的接待處等地方擺放樓盤(pán)和服務(wù)系統(tǒng)的宣傳品以備顧客索取。針對(duì)商家既定客群進(jìn)行滲透式宣傳、促銷(xiāo)178?！诳头?、包房、美容院這樣一些顧客長(zhǎng)時(shí)間停留的地方，提供樓盤(pán)和服務(wù)的介紹，并進(jìn)行簡(jiǎn)單的問(wèn)卷調(diào)查，給予一定的禮品、優(yōu)惠劵獎(jiǎng)勵(lì)。這樣既可以針對(duì)性地進(jìn)行有效的調(diào)研，又可以滲透式地對(duì)顧客進(jìn)行影響，顧客會(huì)感受到發(fā)展商的精心經(jīng)營(yíng)之道?！ㄟ^(guò)商家經(jīng)常與顧客進(jìn)行溝通的管理人員向顧客推薦項(xiàng)目，散發(fā)樓盤(pán)和服務(wù)系統(tǒng)的接受資料。利用商家與客戶溝通的渠道進(jìn)行傳播推廣178?！獦潜P(pán)資料和服務(wù)系統(tǒng)宣傳品、業(yè)主通訊等可夾在商家的宣傳資料中直郵給顧客?！缮碳姨峁╊櫩兔麊?，由營(yíng)銷(xiāo)部直接郵寄樓盤(pán)資料和服務(wù)系統(tǒng)宣傳品、業(yè)主通訊。（2）與商家聯(lián)合舉辦的公關(guān)促銷(xiāo)工作節(jié)日酬賓活動(dòng)178?！谝恍┲卮笕兆永铮?wù)聯(lián)盟的商家均會(huì)采取優(yōu)惠酬賓活動(dòng)，可考慮在此基礎(chǔ)上與商家共同舉辦酬賓活動(dòng)?！商峁┮恍┵?gòu)房?jī)?yōu)惠，如訂金只需象征性地收一點(diǎn)，并允許退訂或部分退訂，就可吸引部分猶豫不定的買(mǎi)家參與。——在商家優(yōu)惠的基礎(chǔ)上，對(duì)準(zhǔn)業(yè)主加大優(yōu)惠幅度。聯(lián)盟大優(yōu)惠答謝行動(dòng)178?！x擇銷(xiāo)售過(guò)程中的重要日子，如住宅開(kāi)盤(pán)、樓盤(pán)封頂?shù)扰e辦服務(wù)聯(lián)盟全體大優(yōu)惠答謝買(mǎi)家行動(dòng)。（五）建立xxxx客（?。舴?wù)系統(tǒng)的可行性分析建立內(nèi)部協(xié)作群的可行性服務(wù)系統(tǒng)內(nèi)部協(xié)作群中的各部門(mén)，對(duì)于發(fā)展商的項(xiàng)目運(yùn)作來(lái)講是必須的組成部分。象營(yíng)銷(xiāo)部、物管公司、財(cái)務(wù)部、工程部等，是每一個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司必須的職能部門(mén)。而建立內(nèi)部協(xié)作群，對(duì)于發(fā)展商來(lái)講，只是通過(guò)辦公聯(lián)席會(huì)議的形式，將公司內(nèi)分工不同而又要經(jīng)常協(xié)同工作的各部門(mén)，以一種協(xié)作的，同為客戶服務(wù)的、符合公司利益和職能要求的工作要求的工作方式做本該做的事情，因而是可行的。它不但使內(nèi)部協(xié)作群各部門(mén)將本來(lái)的職能工作做得更好，更促進(jìn)了各部門(mén)工作之間的協(xié)調(diào)和銜接。組建商家服務(wù)聯(lián)盟的可行性 在目前消費(fèi)不暢，通貨緊縮的經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，供給有余而需求不足，每個(gè)商家都在大力拓展銷(xiāo)售渠道，并采取各種營(yíng)銷(xiāo)手法，因而也采取贈(zèng)送貴賓卡，給予一定消費(fèi)折扣和優(yōu)惠的做法，而商家服務(wù)聯(lián)盟提供給會(huì)員（住戶）的折扣和優(yōu)惠，貴賓卡在形式、內(nèi)容上并無(wú)兩樣，商家就象是多了許多拿卡的貴賓，商家并無(wú)損失和風(fēng)險(xiǎn)，而加盟服務(wù)體系卻給商家?guī)?lái)：——龐大的、穩(wěn)定的客戶群——新的商機(jī)——拿到了進(jìn)入龐大的、今后有幾萬(wàn)人居住的社區(qū)的通行證——享有發(fā)展商提供的免費(fèi)宣傳及推廣——提知名度，品牌形象的商業(yè)契機(jī)（六）建立客（?。舴?wù)系統(tǒng)的價(jià)值和意義建立客（?。舴?wù)系統(tǒng)建立的作用及核心價(jià)值在于能夠調(diào)處同構(gòu)性競(jìng)爭(zhēng)，在不需要投入或少投入情況下，達(dá)到“硬銷(xiāo)售”所不能的銷(xiāo)售效果，賦予物業(yè)高附加值，使項(xiàng)目的形象先行，以創(chuàng)新、人性化、個(gè)性化的服務(wù)緊緊抓住客戶的心理需求，使項(xiàng)目：“以人為本”“以家為本”的理念深入客戶心中，提升物業(yè)的品派形象。其意義在于：——服務(wù)系統(tǒng)最大的特點(diǎn)是基本不需要投入，不會(huì)增加項(xiàng)目的成本，只是充分利用現(xiàn)有的內(nèi)部資源，整合社會(huì)化資源群，竭誠(chéng)互惠互利同盟，避免了與同類(lèi)物業(yè)在硬件投入上的競(jìng)爭(zhēng)，增加在價(jià)格上的優(yōu)勢(shì)，減低項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)。 ——“以人為本”形象先行，培養(yǎng)品牌形象 ——拋離競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，使競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手無(wú)法“克隆“ ——直接促進(jìn)銷(xiāo)售 ——提升物業(yè)形象 ——賦予物業(yè)附加值，達(dá)到增值 ——有利于發(fā)展商的品牌延續(xù)（后繼發(fā)展項(xiàng)目上）對(duì)于xxxx項(xiàng)目，其意義還在于：——快速建立品牌。由于宏富尚不具備大的知名度，威力使購(gòu)房客戶對(duì)今后入住的生活便利有信心，只有借助別人的品牌來(lái)協(xié)助宣傳。通過(guò)服務(wù)系統(tǒng)中的許多品牌，通過(guò)他們的服務(wù)，使項(xiàng)目在購(gòu)房客戶中快速樹(shù)立。——服務(wù)系統(tǒng)的建立，眾多知名商家的加盟，使購(gòu)房者大小了新盤(pán)入住時(shí)生活不方便，購(gòu)房者信心不足的問(wèn)題。——通過(guò)服務(wù)聯(lián)盟在銷(xiāo)售中和以后過(guò)程的全面、周到的服務(wù)，勢(shì)力發(fā)展商說(shuō)到的形象。六、日常的管理與服務(wù)（一）日常的管理樓宇的管理（1）管理員上班前巡查一遍所分管之樓宇，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)處理并記錄于工作日記（房屋管理臺(tái)帳）；下班再巡查一遍，做好記錄交接班人員；（2）設(shè)立《房屋維修卡》，對(duì)房屋的公共部分和用戶室內(nèi)的維修做有全面記錄，并定時(shí)回訪；（3）對(duì)裝修的?。ㄓ茫粢S時(shí)查看是否按裝修規(guī)定進(jìn)行裝修，發(fā)現(xiàn)亂搭亂改等行為，即時(shí)處理、糾正，并耐心做好思想工作，直到恢復(fù)原狀為止。（4）對(duì)樓宇天面防水層、水池、公共通道、地下室、基礎(chǔ)、梁板、外墻、空間、地面進(jìn)行管理與維護(hù)，使房屋完好率達(dá)98%以上，維修合格率達(dá)100%；以上由管理組負(fù)責(zé)，按人均管理戶數(shù)和棟數(shù)包干，量化考核。設(shè)施、設(shè)備的管理（1）將公共設(shè)施如公廁、配電房、泵房、通訊、路燈、排水排污管道、沙井、化糞池、馬路、公共活動(dòng)場(chǎng)所等管理好，不得改變其使用功能。（2）對(duì)水泵、發(fā)電機(jī)、配電柜做好運(yùn)行及維修保養(yǎng)記錄臺(tái)帳，定期檢查等，及早堵漏洞；管道和有電的設(shè)備均有明顯的提示標(biāo)志（如小心觸電等提示）；（3）在設(shè)備、設(shè)施的現(xiàn)場(chǎng)設(shè)置“管理制度”、“維修保養(yǎng)規(guī)定”、“操作規(guī)范”，掛在明顯的位置，操作人員必須熟悉牢記后，按要求上崗操作，每季度組織學(xué)習(xí)，考試合格后才可繼續(xù)上崗。水電管理（1）水電工24小時(shí)值班，保障用戶的水電供應(yīng)，不得出現(xiàn)因管理不善而停電停水；出現(xiàn)故障，水電工必須20分鐘到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)，及時(shí)維修恢復(fù)正常，；因公用線路停水、停電，必須由管理處預(yù)先通知用戶，讓用戶做好蓄水、停電的準(zhǔn)備；（2）按期清洗水池、定期出示水質(zhì)化驗(yàn)單，保障生活用水的清凈符合標(biāo)準(zhǔn)。（3）每月準(zhǔn)確無(wú)誤地給用戶抄水、電表，做好計(jì)算、攤分及收繳水電費(fèi)通知單等工作，讓用戶有足夠的時(shí)間備足水電費(fèi)用，按時(shí)交納；（4） 將?。ㄓ茫羧胱∏暗乃姳矶葦?shù)抄好、登記好存檔；（5）協(xié)助辦理住用戶用電增容。衛(wèi)生管理（1）垃圾天天清運(yùn)、上門(mén)收住戶的袋裝垃圾；公共地方、中心花園的垃圾桶內(nèi)的垃圾不得超過(guò)三分之二，垃圾桶每天清洗一次；（2）小區(qū)內(nèi)馬路、走道、公共場(chǎng)地每天清掃、保潔兩次，確保路面無(wú)雜物、集水現(xiàn)象；（3）所有樓梯每周清洗一次；電表箱、電梯轎廂、樓梯扶手、消防箱、信箱、樓宇防盜門(mén)、通風(fēng)窗玻璃等設(shè)備，每天抹一次，確保無(wú)衛(wèi)生死角，達(dá)到廣州市物業(yè)管理示范小區(qū)的標(biāo)準(zhǔn)。電梯管理（1）操作人員必須持證上崗，經(jīng)嚴(yán)格考核后才能上崗。（2）操作人員必須按電梯運(yùn)行管理規(guī)定、電梯安全操作管理規(guī)定，每天巡查并做好電梯運(yùn)行記錄以備檢查。（3）操作人員必須在上班前、下班后做好轎廂、機(jī)房清潔，每天用不銹鋼水清潔一次電梯。（4）定期進(jìn)行電梯檢修、維護(hù)工作并做好記錄。交通與車(chē)輛管理（1）管理好報(bào)經(jīng)公安交通部門(mén)批準(zhǔn)的停車(chē)場(chǎng)地。（2）買(mǎi)進(jìn)并豎起各種交通警示牌（如限速5公里牌、禁鳴喇叭、單雙行線牌等）（3） 在小區(qū)出口處設(shè)置減速杠，以保障老人小孩出行安全；（4）臨時(shí)停車(chē)有“臨時(shí)停車(chē)證”，并設(shè)有示意牌。車(chē)輛進(jìn)出方便，管理有序有禮。（5） 汽車(chē)、摩托車(chē)進(jìn)出做好車(chē)牌登記，進(jìn)出時(shí)間登記，并嚴(yán)格按制度做好交接班記錄，以防車(chē)輛被盜及事故發(fā)生后責(zé)任的劃分；（6）汽車(chē)、摩托車(chē)車(chē)主同管理處簽訂一份有關(guān)車(chē)輛事故（如被盜、刮花）賠償合同書(shū)，此合同書(shū)在統(tǒng)一的車(chē)輛停放費(fèi)條件下，設(shè)最低賠償金額，車(chē)主如需提高賠償金，則必須增加停車(chē)費(fèi)，以便增加車(chē)管員對(duì)其特別對(duì)待，提供優(yōu)質(zhì)、高檔服務(wù)。綠化管理（1）定期對(duì)綠地、樹(shù)木進(jìn)行淋水、修剪造型、施肥、殺蟲(chóng)養(yǎng)護(hù)；（2）做到黃土不見(jiàn)天，一年四季繁花似錦，保障規(guī)定的綠化率；（3）豎起各種保護(hù)綠地、樹(shù)木的警示牌。環(huán)保的管理與有關(guān)部門(mén)聯(lián)系，管好噪聲、廢氣、防疫、防鼠、蚊、害蟲(chóng)等事項(xiàng)，定期噴射殺蟲(chóng)水，投放老鼠藥；對(duì)打麻將、卡拉OK造成的噪聲者進(jìn)行合法的管理，為住用戶創(chuàng)造一個(gè)安寧、融洽、文明的鄰環(huán)境。（二）日常的服務(wù)在“業(yè)主至上，服務(wù)第一”的宗旨下，確保在接手該物業(yè)管理的二年內(nèi)取得“全國(guó)城市物業(yè)管理示范小區(qū)”的稱(chēng)號(hào)，樹(shù)立小區(qū)的名牌，起到保值、增值的經(jīng)濟(jì)效益。辦理業(yè)主入住手續(xù)（1）業(yè)主入住前，對(duì)整個(gè)小區(qū)進(jìn)行全面的“物業(yè)開(kāi)荒”做到窗明幾凈；（2）各種類(lèi)型的表格齊備，場(chǎng)地干凈，停車(chē)有序，鑰匙擺放整齊，在隆重似節(jié)日、五彩繽紛、鮮花盛大氣氛下，迎接業(yè)主的到來(lái)；（3）憑業(yè)主購(gòu)房發(fā)票、購(gòu)房合同（復(fù)印件）、身份證等，填寫(xiě)好《入住登記表》和《裝修登記表》，然后由管理員陪同業(yè)主開(kāi)門(mén)對(duì)房屋進(jìn)行驗(yàn)收并留下要求意見(jiàn)；（4）驗(yàn)收手續(xù)完成后，繳有關(guān)各項(xiàng)管理服務(wù)費(fèi)用；（5）業(yè)主與物業(yè)管理公司簽訂《物業(yè)管理服務(wù)公約》，明確雙方責(zé)、權(quán)、利，以便今后物業(yè)公司與業(yè)主相互督促；簽訂公約后業(yè)主領(lǐng)取房屋鑰匙。（6）管理員向業(yè)主講解日后物業(yè)管理的應(yīng)知應(yīng)會(huì)的注意事項(xiàng)。保安與消防服務(wù)（1）本小區(qū)實(shí)行半封閉管理，保安24小時(shí)值班、巡邏，?。ㄓ茫魬{出入證進(jìn)出，裝修施工人員憑施工人員出入卡出入，嚴(yán)格做好外訪人員登記；（2）設(shè)立監(jiān)控中心，處理突發(fā)事故，確保小區(qū)安全、寧?kù)o。（3）配合派出所做好出租屋、暫住人口登記管理工作；（4）小區(qū)內(nèi)杜絕吸毒、賭博、黃色等違法亂紀(jì)現(xiàn)象，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，配合派出所嚴(yán)懲；（5）保安員每隔四小時(shí)巡邏一遍樓宇（從一樓到天臺(tái)），為確保保安員夜晚不偷懶，簽到薄掛在每幢樓宇的天面，這樣保安只有上到天面才能簽到，把整幢樓宇所發(fā)生的問(wèn)題一一記錄下來(lái)；（6）每季度或半年檢查火隱、消防設(shè)備、防盜設(shè)施、防事故標(biāo)志等，發(fā)現(xiàn)有過(guò)期、損壞的設(shè)備、設(shè)施應(yīng)即時(shí)更換；（7）門(mén)崗設(shè)雨傘送老弱病者到樓，設(shè)“雨天小心路滑”等提示標(biāo)志。（8）保安員以禮待人，給進(jìn)出大門(mén)的司機(jī)敬禮，見(jiàn)到客人上、下車(chē)主動(dòng)上前開(kāi)門(mén)迎送。（9）向住（用）戶分派報(bào)紙、電信等，接待來(lái)訪者并指點(diǎn)引路；（10）火災(zāi)、刑事和交通事故發(fā)生率不得超過(guò)1%。管理處負(fù)責(zé)協(xié)助住用戶辦理如安裝電話、有線電視、產(chǎn)權(quán)證、報(bào)戶口、暫住證等手續(xù)。物業(yè)公司在“一業(yè)為主，多種經(jīng)營(yíng)”宗旨下，接受住用戶的委托，搞好家政服務(wù)，代搞家庭衛(wèi)生、代暫管小孩、代接送小孩上學(xué)、代辦保險(xiǎn)、代洗衣服（或開(kāi)自助洗衣中心），設(shè)置家庭星期肉菜供應(yīng)，代買(mǎi)代送，做到收費(fèi)合理，價(jià)格公平、公開(kāi)。七、社區(qū)文化的計(jì)劃1．計(jì)劃在小區(qū)內(nèi)成立一支由管理員、住戶自愿成立的樂(lè)隊(duì)，住戶生日、婚禮，可以請(qǐng)小區(qū)樂(lè)隊(duì)助興，樂(lè)隊(duì)費(fèi)用由管理處支付。2．每逢春節(jié)、中秋節(jié)、元旦、開(kāi)展游園猜迷、音樂(lè)聯(lián)歡會(huì)，做到年年有新意，讓老人重溫兒孫滿堂、幾代同樂(lè)、恍如舊時(shí)富貴人家的榮華；讓青年人感到舒適、緊迫的現(xiàn)代化文明氣息；讓小孩生活在天真燦爛的天堂里；3．國(guó)慶節(jié)開(kāi)展升旗儀式，讓?。ㄓ茫舾械阶鳛橐粋€(gè)中國(guó)人的自豪；清明節(jié)組織老人拜山、祭祖；重陽(yáng)節(jié)組織老人登高等民俗活動(dòng)；4．管理處配合發(fā)展商，為住用戶建立健康檔案。設(shè)急救室，請(qǐng)醫(yī)生、專(zhuān)家、名醫(yī)定期體檢，設(shè)健康咨詢室、健身室等娛樂(lè)設(shè)施。5．定期開(kāi)展各種棋類(lèi)（象棋、圍棋）、球類(lèi)（網(wǎng)球、乒乓球、羽毛球）、 書(shū) 法、繪畫(huà)等比賽活動(dòng)，設(shè)冠亞軍，為獲獎(jiǎng)?wù)叽骰ā㈩C獎(jiǎng)；6．在小區(qū)明顯地方設(shè)宣傳欄，即時(shí)介紹國(guó)際、國(guó)內(nèi)新聞、生活、健康方面的知識(shí)及當(dāng)天的天氣預(yù)報(bào)等內(nèi)容。 34 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資