【正文】 適的管理，這同時(shí)也增加了成本和費(fèi)用。 (一 )常規(guī)工作內(nèi)容概述 從日常工作的角度看，具體負(fù)責(zé)資產(chǎn)管理的物業(yè)管理師要使物業(yè)處于正常并可以接受的水平上，保持合理的開支水平，盡量減少給使用者帶來的不 便。 在建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命周期中，累積起來的維修成本很可能大大超過初始投資水平。雖然常規(guī)檢查可以減少意外損失發(fā)生的概率和造成的損失，但仍需要必要的替代措施隨時(shí)處理意外事件。技術(shù)手冊(cè)、錄像資料、承包商和分包商提供的技術(shù)資料都非常重要，它們可以給維護(hù)隊(duì)伍提供比較精確的信息和有效的指導(dǎo)。 在大多數(shù)情況下，物業(yè)管理師是在物業(yè)業(yè)主授權(quán)的工作范圍內(nèi)工作，但如果租戶沒有很好地履行義務(wù)，影響建筑物的使用，那么他們也必須進(jìn)行一定的應(yīng)急處理。在這種情況下，必須留有一定的可支配資金來進(jìn)行調(diào)查、拍照、復(fù)印資料、搜集整理電 話記錄等。 (二 )現(xiàn)金流和成本管理 支出的分配、組織和管理是物業(yè)管理師工作的一個(gè)重要方面，它完成的質(zhì)量好壞很可能會(huì)對(duì)物業(yè)的凈運(yùn)營(yíng)收益和資本價(jià)值產(chǎn)生影響。因此，有必要回顧一下支出的幾個(gè)重要方面：日常維修費(fèi)用、計(jì)提維修準(zhǔn)備金、設(shè)施維護(hù)費(fèi)用、保險(xiǎn)費(fèi)、法律和財(cái)務(wù)費(fèi)用、工作成本和地方性稅收。 相對(duì)于總收入，物業(yè)業(yè)主或投資者更關(guān)心凈運(yùn)營(yíng)收益。因?yàn)榭偸杖脒€必須支付各種運(yùn)營(yíng)費(fèi)用，這些費(fèi)用不僅包括正常的工作費(fèi)用和在時(shí)間與數(shù)量上不可預(yù)測(cè)的支出，還包括監(jiān)督和檢查工作的組織成本。 1．支出的分配 當(dāng)投 資者將物業(yè)出租的時(shí)候，他們希望讓租戶在租金之外承擔(dān)盡可能多的費(fèi)用。這不僅可以降低各種管理成本，還可以降低各種風(fēng)險(xiǎn)和不確定性帶來的意外成本。 但把所有的成本負(fù)擔(dān)都轉(zhuǎn)移給租戶既不現(xiàn)實(shí)，也不明智。特別是在下列三種情況下，一般不會(huì)采用這種方式： (1)對(duì)用于出租的住宅，一些法律要求使得物業(yè)業(yè)主必須對(duì)物業(yè)進(jìn)行某種程度的直接投資。 (2)由于短期的商業(yè)租戶會(huì)盡量減少對(duì)物業(yè)的投入，因此業(yè)主一般更希望簽署一次性包含全部?jī)?nèi)容的租約，將預(yù)期收費(fèi)納入租約中。 (3)租戶可能對(duì)物業(yè)的建筑或者某一部分表示不滿 意，這時(shí)為了留住租戶，業(yè)主不得不降低條件，允許租戶承擔(dān)較低的維修責(zé)任，而由他自己負(fù)擔(dān)大部分。 2．費(fèi)用和成本 物業(yè)業(yè)主及其代理人一直企圖建立一種由租戶支付律師簽約費(fèi)、履行租約的相關(guān)費(fèi)用和印花稅等費(fèi)用的習(xí)慣。但實(shí)際上，一般都是通過各國(guó)的法律和雙方的協(xié)商，來確定具體由哪一方來支付這些費(fèi)用或雙方分擔(dān)的比例。 3．租金 一般來說，按照租約規(guī)定進(jìn)行開支的一方需要說明提供的具體工作或者服務(wù)內(nèi)容，也需要為其分包商的支出行為負(fù)責(zé)。但是以下四種情況除外： (1)物業(yè)有多個(gè)租戶，每個(gè)租戶提供一定比 例的租金，作為整體物業(yè)的開支來源。實(shí)踐證明具體操作過程中惟一可行的方法，是由業(yè)主統(tǒng)一對(duì)各種開支進(jìn)行管理，并從每個(gè)租戶那里收取相應(yīng)比例的租金。寫字樓基本都采用這種方式。在這種情況下，各個(gè)租戶在事先都要支付給業(yè)主或其物業(yè)管理者一定金額的服務(wù)費(fèi)。 (2)租戶要各自支付保險(xiǎn)費(fèi)，但不必向業(yè)主另外支付一筆用來補(bǔ)償業(yè)主為整體物業(yè)提供風(fēng)險(xiǎn)庇護(hù)的費(fèi)用，即租戶可能會(huì)從業(yè)主的物業(yè)資產(chǎn)組合中獲得降低風(fēng)險(xiǎn)等方面的益處，但他們不必為此而專門付費(fèi)。 (3)有時(shí)租戶不愿按租約內(nèi)容履行責(zé)任。此時(shí)業(yè)主有可能停止提供相應(yīng)的服務(wù)，直至 采取相應(yīng)的法律手段強(qiáng)迫租戶履行租約。 (4)還有一種情況，就是業(yè)主可能會(huì)面對(duì)一項(xiàng)租戶的租金沒有覆蓋的維修或者更新項(xiàng)目。一旦租約停止，可能全部的租金收入都不夠進(jìn)行這項(xiàng)維修或者更新工作。這就要求業(yè)主必須要在目前的租約履行期間保持對(duì)物業(yè)的動(dòng)態(tài)監(jiān)管，避免發(fā)生這種情況。 4．服務(wù)費(fèi) 接受租約的租戶需要和業(yè)主或者合租者一起對(duì)公共設(shè)施和區(qū)域的日常維護(hù)和維修負(fù)責(zé)，例如整修圍墻和疏通排水管道等。一般情況下，是由業(yè)主出面來進(jìn)行這些公共部位或者設(shè)施的修繕和服務(wù)，也可能委托專門的公司來完成這項(xiàng)工作。業(yè)主會(huì)要求租戶 按期繳納相應(yīng)的費(fèi)用，然后再匯總進(jìn)行專項(xiàng)支出。 (1)目的 服務(wù)費(fèi)覆蓋的內(nèi)容本質(zhì)上應(yīng)當(dāng)由業(yè)主承擔(dān)，但實(shí)際上是由租戶支付的。在一個(gè)物業(yè)里面，這部分服務(wù)費(fèi)不僅包括供暖、排污、電梯、樓梯等公共服務(wù)設(shè)施，還包括針對(duì)整體物業(yè)的保險(xiǎn)或者修護(hù)。 (2)成本分?jǐn)? 當(dāng)業(yè)主代表租戶進(jìn)行開支的時(shí)候，由于涉及到不止一個(gè)租戶，因此有必要在租戶中明確成本分?jǐn)偟谋壤?。例如在一個(gè)購(gòu)物中心中的某個(gè)店鋪，其支付的租金將覆蓋很多種服務(wù)，公共服務(wù)項(xiàng)目在其支出中所占的比例和其他租戶相比可能會(huì)有所不同。這些費(fèi)用將包括整個(gè)物業(yè)的監(jiān) 管成本，管理人員的工資及其辦公室和儲(chǔ)藏空間費(fèi)用、電話費(fèi)，以及供暖、照明、裝修、保潔、營(yíng)銷和促銷活動(dòng)的成本等。 一般分配公共成本的方式是按照單個(gè)租戶的承租面積占物業(yè)總面積的比例計(jì)算。按照承租面積分配成本有時(shí)并不那么令人滿意，特別是當(dāng)同一個(gè)物業(yè)要承擔(dān)很多種功能，每個(gè)租戶享受到的服務(wù)差別比較大的時(shí)候。還有一種方式是以收益為基數(shù)，按照一定比例提取公共成本，但這種方法也同樣存在一定的問題。因?yàn)榻毁M(fèi)基數(shù)的計(jì)算是在業(yè)主控制之外，而且會(huì)隨著時(shí)間的變化而發(fā)生改變?？蛇@類成本支出一般都是連續(xù)的、周期性的，更新的項(xiàng)目?jī)r(jià)格一般都會(huì)越來越高，維修成本會(huì)不斷增加，這種方法無法保證收取的專項(xiàng)費(fèi)用能始終覆蓋公共成本。 這些公共服務(wù)的成本如果沒能提前收取，業(yè)主將不得不替租戶墊付大筆資金。因此很多租約都會(huì)要求租戶能夠提前支付這筆款項(xiàng)。這種做法可以保證在大筆款項(xiàng)支出時(shí)，能夠有充足的資金準(zhǔn)備。常用的提取方法是以上一年的實(shí)際成本為基礎(chǔ)，按照通貨膨脹率或者類似的指數(shù)進(jìn)行修正，再按照得到的結(jié)果進(jìn)行專項(xiàng)資金的提取。 (3)其他相關(guān)費(fèi)用 每個(gè)租戶在計(jì)算服務(wù)費(fèi)的時(shí)候，還必須考慮到會(huì)計(jì)和審計(jì)等專業(yè)服務(wù)的成本。這些費(fèi)用一般是按照租戶繳納的服 務(wù)費(fèi)的一定比例計(jì)算。 (三 )日常維修和維護(hù) 日常維修和維護(hù)的開支來源，需要租約各方通過溝通來確定具體履行方式。 業(yè)主會(huì)尋找能夠全部承擔(dān)各種維修成本的租戶，這也是目前大多數(shù)出租活動(dòng)處理這個(gè)問題的方式。如果物業(yè)已經(jīng)比較陳舊或者破損較嚴(yán)重，租戶一般都不愿意接受這樣的條款。此時(shí)雙方就會(huì)通過溝通來確定一個(gè)讓大家都感覺可以接受的解決方式，業(yè)主會(huì)盡可能地將這些修繕責(zé)任托付給租戶承擔(dān)。對(duì)于由業(yè)主承擔(dān)維修責(zé)任的物業(yè)，很多機(jī)構(gòu)投資者會(huì)拒絕參與投資。同時(shí)，從長(zhǎng)遠(yuǎn)考慮，業(yè)主還必須關(guān)注租戶的承租意圖、用途和財(cái)務(wù)狀況 。如果租戶承擔(dān)了主要的維修責(zé)任，但是卻沒有履行或者沒有很好履行，將給業(yè)主帶來很多麻煩，這些工作可能會(huì)造成業(yè)主更沉重的工作負(fù)擔(dān)和財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)。 (四 )未來維修和維護(hù) 在計(jì)劃進(jìn)行新的房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的時(shí)候，經(jīng)常忽視具備物業(yè)管理專業(yè)知識(shí)和能力的物業(yè)管理師的參與。實(shí)際上，物業(yè)管理是不同的參與，對(duì)于提高物業(yè)的完善程度、提高物業(yè)設(shè)備設(shè)施的穩(wěn)定性和高質(zhì)量使用非常重要。他們還可以對(duì)物業(yè)內(nèi)部的裝飾材料和布局提出建議。這些因素都將關(guān)系到未來資本金投入和租金水平，以及維護(hù)過程的成本，最終影響物業(yè)的經(jīng)濟(jì)壽命。 開發(fā)商的 意圖將會(huì)體現(xiàn)在物業(yè)的設(shè)計(jì)中，因?yàn)樗麄円獙⑽飿I(yè)出售，必須要給市場(chǎng)提供一個(gè)具有吸引力的產(chǎn)品，卻并不關(guān)注物業(yè)的折舊問題和長(zhǎng)期維護(hù)問題。他們的觀點(diǎn)與物業(yè)長(zhǎng)期持有者或使用者的觀點(diǎn)可能完全不同。 對(duì)于機(jī)構(gòu)投資者投資的工廠、倉(cāng)庫(kù)和寫字樓物業(yè)，如何處理物業(yè)出租已經(jīng)有了約定的習(xí)慣，即一般是由租戶負(fù)責(zé)物業(yè)