【正文】 而資產(chǎn)管理通常不在現(xiàn)場，它們通常負責幾處不同的物業(yè)。 二、物業(yè)經(jīng)營管理不同層次之間的關(guān)系 物業(yè)管理或設(shè)施管理、資產(chǎn)管理和組合投資管理的作用是相互關(guān)聯(lián)的。房地產(chǎn)資產(chǎn)管理公司負責管理物業(yè)管理企業(yè)和設(shè)施管理公司，監(jiān)督它們的行為，指導(dǎo)它們?yōu)槲飿I(yè)發(fā)展制定戰(zhàn)略計劃，以便使這 些物業(yè)在所處的房地產(chǎn)子市場內(nèi)實現(xiàn)價值最大化的目標，滿足房地產(chǎn)組合投資管理者的要求。設(shè)施管理的對象，主要是高新技術(shù)企業(yè)用房、醫(yī)院、科研教學設(shè)施、大型公共文體設(shè)施、政府和企業(yè)辦公樓等物業(yè)，服務(wù)對象通常為擁有房地產(chǎn)的非房地產(chǎn)企業(yè) 或機構(gòu)。對于居住物業(yè)，物業(yè)管理就是物業(yè)經(jīng)營管理的全 部內(nèi)容。管理型和綜合型物業(yè)管理企業(yè)，也能為業(yè)主提供物業(yè)管 理顧問、咨詢服務(wù)。綜合型物業(yè)管理企業(yè)一般在公司總部設(shè)置管理層，履行策略性物業(yè)管理的職能，同時還設(shè)置若干專業(yè)化的分公司，履行物業(yè)運行過程 中專業(yè)物業(yè)管理的職能。管理型物業(yè)管理企業(yè)的出現(xiàn)，是業(yè)主需求變化和物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的結(jié)果，有利于提升物業(yè)管理工作的管理內(nèi)涵，提高物業(yè)管理體系運行效率，為業(yè)主提供更加滿足其多元化目標需求的服務(wù)?，F(xiàn)代物業(yè)管理企業(yè)完全按照自主經(jīng)營、自負盈虧、自我約束、自我發(fā)展的機制來運作，靠提供經(jīng)營管理服務(wù)獲得報酬，取得盈利。公司是指依法定程序設(shè)立的，由兩個以上股東共同出資經(jīng)營，以營利為目的，具有法人資格的經(jīng)濟組織。 四、物業(yè)經(jīng)營管理企業(yè) 物業(yè)經(jīng)營管理企業(yè)的發(fā)展過程，通常是從物業(yè)管理起家，逐漸向上延伸 ，過渡到物業(yè)管理與資產(chǎn)管理并重的復(fù)合型企業(yè)。因此，就嘉德置地集團而言，其承擔的物業(yè)經(jīng)營管理工作，同時覆蓋了資產(chǎn)管理和物業(yè)管理兩個層次的管理工作。酒店追求的星級標準的豪華氣派、富麗堂皇，強調(diào)與都市風格相匹配，而旅游度假村的設(shè)計大多采用田園式、民居式或別墅式的建筑風格，強調(diào)與大自然融為一體，追求淳樸簡潔、清新淡雅、就地取材。 3．服務(wù)內(nèi)容不同。酒店與休閑娛樂設(shè)施的差別主要表現(xiàn)在： 1．服務(wù)對象不同。傳統(tǒng)上，這類物業(yè)的經(jīng)營管理活動屬于酒店管理行業(yè)，但因為許多這類物業(yè)是由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投資建設(shè)，其經(jīng)營管理活動也與房地產(chǎn)行業(yè)密切相關(guān)。 工業(yè)物業(yè)管理通常與企業(yè)生產(chǎn)活動的流程與空間需求特征相關(guān)，必須保證能源供應(yīng)和內(nèi)部運輸系統(tǒng)的通暢。 2．公寓 公寓 (Apartment)是指包含有許多住宅單元的建筑物，通常不分割產(chǎn)權(quán)出售，供出租或短期居住。從建筑形態(tài)上，別墅建筑應(yīng)獨立，豪華舒適，層數(shù)較少，并帶有一定規(guī)模的院落。 (三 )出租型別墅或公寓 用于出租經(jīng)營的居住建筑主要是別墅和公寓，這是經(jīng)營性房地產(chǎn)的重要類型。目前國內(nèi)外以辦公、酒 店、住宅或文化娛樂設(shè)施為主的綜合用途開發(fā)通常將零售商店包括在內(nèi)，成為整體開發(fā)的一部分。 6．特色商店 特色商店的特色主要表現(xiàn)在其所經(jīng)營的商品或服務(wù)的特殊性，以及經(jīng)營方式的靈活性。 4．居住區(qū)商場 居住區(qū)商場的建筑規(guī)模一般在 3000～ 10000m2 之間，商業(yè)服務(wù)區(qū)域以城市中的某一居住小區(qū)為主，服務(wù)人口 1～ 5 萬人，年營業(yè)額在 3000～ 10000 萬元人民幣之間。在市級購物中心中，通常由一家或數(shù)家大型百貨公司為主要租戶；男女時裝店、家用電氣設(shè)備商店、眼鏡店、珠寶店、攝影器材商店、男女鞋店、體育健身用品商店等，通常也可作為次要租戶進入中心經(jīng)營；銀行分支機構(gòu) 、餐飲店、影劇院、汽車服務(wù)中心等，也常常成為這些市級購物中心的租戶。此外，還設(shè)置各類特色店以吸引國內(nèi)、國際游客，能滿足各種顧客層次的一站式購物消費和一站式享受 (文化、娛樂、休閑、餐飲、展覽、服務(wù)、旅游觀光 )的需求。 零售商業(yè)物業(yè)的分類主要依據(jù)其建筑規(guī)模、經(jīng)營商品的特點及商業(yè)輻射區(qū)域的范圍三個方面。實踐中，人們常從租戶在尋租或續(xù)租寫字樓時考慮的因素出發(fā)，通過判別寫字樓的吸引力，來對寫字樓進行分類。 2．乙級寫字樓 具有良好的地理位置，建筑物實物狀況良好，建筑質(zhì)量達到有關(guān)建筑條例或規(guī)范的要求；但建筑物的功能不是最先進的 (有功能陳舊因素影響 )，有自然磨損存在，收益能力低于新落成的同類建筑物。 我國尚無統(tǒng)一的寫字樓分類標準，專業(yè)人員主要依照其所處的位置、樓宇設(shè) 計裝修狀況和收益能力等進行分類。 (一 )寫字樓 寫字樓是為商務(wù)、辦公活動提供空間的建筑，主要由作為辦公空間的辦公室部分和公用部分 (如電梯、樓梯、衛(wèi)生間、飲水間、走廊等 )構(gòu)成，包括企業(yè)自用寫字樓、出租寫字樓和自用出租復(fù)合型寫字樓三種類型。 由于設(shè)施管理和房地產(chǎn)資產(chǎn)管理在我國尚處在萌芽階段，而物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展已經(jīng)相對比較成熟，所以傳統(tǒng)物業(yè)管理企業(yè)從物業(yè)管理拓展到物業(yè)經(jīng)營管理，有著得天獨厚的競爭優(yōu)勢。 物業(yè)經(jīng)營管理突破了傳統(tǒng)物業(yè)管理活動僅局限于 “對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理 ”的局限，強調(diào)為業(yè)主提供價值管理服務(wù)，滿足其物業(yè)投資收益或企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略及主營業(yè)務(wù)發(fā)展目標的需求。因此，企業(yè)房地產(chǎn)資產(chǎn)管理和物業(yè)管理師在企業(yè)經(jīng)營決策中扮演著越來越重要的角色。2022 年物業(yè)管理師考試經(jīng)營管理科目考點解析 第一章 第一節(jié) 第一節(jié) 物業(yè)經(jīng)營管理的概念 隨著 房地產(chǎn)投資規(guī)模的不斷擴大和投資形式的多樣化，對物業(yè)經(jīng)營管理的需求與日俱增。 企業(yè)資產(chǎn)中房地產(chǎn)資產(chǎn)通常占相當大的比重，其管理質(zhì)量的好壞，對于企業(yè)成本與收益、股東回報和企業(yè)主營業(yè)務(wù)的順利開展，有著至關(guān)重要的影響。 一、物業(yè)經(jīng)營管理的內(nèi)涵 物業(yè)經(jīng)營管理又稱物業(yè)資產(chǎn)管理，是指為了滿足業(yè)主的目標，綜合利用物業(yè)管理(Property Management)、設(shè)施管理 (Facilities Management)、房地產(chǎn)資產(chǎn)管理 (Real Estate Assets Management)、房地產(chǎn)組合投資管理 (Real Estate Portfolio Management)的技術(shù)、手段和模式，以收益性物業(yè)為對象，為業(yè)主提供的貫穿于物業(yè)整個壽命周期的綜合性管理服務(wù)。 由物業(yè)經(jīng)營管理的概念可以看出，物業(yè)經(jīng)營管理不是一個特定的專業(yè)領(lǐng)域，而是由物業(yè)管理、設(shè)施管理、房地產(chǎn)資產(chǎn)管理和房地產(chǎn)組合投資管理隨著市場需求的變化，不斷拓展、交叉和融合的結(jié)果。這些收益性物業(yè)通常出租給租戶 (又稱租客、承租人 )使用，可獲得經(jīng)常性租金收益，是房地產(chǎn)投資信托基金和機構(gòu)投資者進行商業(yè)房地產(chǎn)投資的主要物質(zhì)載體。由于寫字樓的業(yè)主或投資者通常不是物業(yè)經(jīng)營管理的行家，為了持續(xù)保持寫字樓的市場競爭力，提升寫字樓的市場價值，通常需要采購高標準、高質(zhì)量、專業(yè)化的物業(yè)經(jīng)營管理服務(wù)。甲級寫字樓通常有完善的物業(yè)管理服務(wù)，包括 24 小時的維護、維修及保安服務(wù)。人們很容易區(qū)別甲級寫字樓和丙級寫字樓，但如果要區(qū)別甲級和乙級寫字樓就比較困難。不論一宗零售商業(yè)物業(yè)的產(chǎn)權(quán)是統(tǒng)一的還是分散的，為了實現(xiàn)業(yè)主總體利益的最大化，非常需要集中統(tǒng)一的專業(yè)化物業(yè)經(jīng)營管理服務(wù)，以選擇優(yōu)良租戶，優(yōu)化零售商業(yè)物業(yè)空間內(nèi)的零售商業(yè)的業(yè)態(tài)組合，保持和不斷提升該零售商業(yè)物業(yè)對顧客的 吸引力，增加商場人流以增加其營業(yè)額，并最終實現(xiàn)零售商業(yè)物業(yè)業(yè)主和投資者的收益目標。 區(qū)域購物中心定位于家庭式消費，通過設(shè)置大面積百貨和超市大賣場及大量不同行業(yè)的各類專賣店、家居家電、兒童及青年游樂設(shè)施、文化廣場、餐飲，以覆蓋老中青幼四代各個層次不同類型的顧客，再輔以針對各類消費者之需的各類專業(yè)店。 2．市級購物中心