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2025-01-10 00:57本頁面
【正文】 ? 解析：國有土地使用權(quán)劃撥具有的特征中，因劃撥而取得的國有土地使用權(quán)一般無期限上的限制。 北京大學信息管理系 我國國有土地使用權(quán)出讓、劃撥的 不同和管理方式的區(qū)別 土地使用權(quán) 出讓 —— 土地使用權(quán)出讓是指國家以土地所有者的身份將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓渡給土地使用者，并由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。 管理方式 —— 實行政府壟斷國有土地使用權(quán)出讓、出讓是有償?shù)?，土地使用?quán)出讓有年限限制。 土地使用權(quán) 劃撥 —— 土地使用權(quán)劃撥是指經(jīng)縣級以上人民政府依法批準后，在土地使用者依法繳納了土地補償費、安置補助費及其他費用后，國家將土地交付給土地使用者使用或?qū)⑼恋厥褂脵?quán)無償交付給土地使用者的行為。 管理方式 —— 實行政府壟斷國有土地使用權(quán)劃撥、劃撥是無償或低償?shù)?，土地使用?quán)劃撥沒有年限限制。 北京大學信息管理系 轉(zhuǎn)讓的概念 根據(jù) 《 國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例 》 ， 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓 是指土地使用者將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移的行為，包括 出售、交換和贈與 。 未按土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的期限和條件投資開發(fā)、利用土地的，土地使用權(quán)不得轉(zhuǎn)讓。 三、我國國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、 出租和抵押 北京大學信息管理系 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的程序 (1)申請。 (2)批準。 (3)簽約。 (4)公證和認證。 (5)登記。 北京大學信息管理系 土地使用權(quán)出租 根據(jù) 《 國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例 》 ， 土地使用權(quán)出租 是指土地使用者作為出租人將土地使用權(quán)隨同地上建筑物、其他附著物租賃給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。 北京大學信息管理系 土地使用權(quán)出租的程序 （ 1）申請和審核 （ 2）簽訂租賃合同 （ 3）合同公證 （ 4）辦理土地使用權(quán)出租登記 教材 P308309 北京大學信息管理系 出租雙方當事人的權(quán)利與義務 (1)根據(jù)土地使用權(quán)與地上建筑物及其附著物所有權(quán)主體同一原則， 土地使用權(quán)出租時，其地上建筑物及其他附著物亦同時出租 ；反之，地上建筑物及其附著物出租時，其所占有的土地使用權(quán)亦同時出租。 (2)承租人 非經(jīng)出租人同意，不得將租賃權(quán)轉(zhuǎn)讓或者將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)租給第三人，亦不得將土地使用權(quán)用于抵押 等。 (3)優(yōu)先權(quán) 。出租人需要將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時，在同等條件下，承租人有優(yōu)先他人接受轉(zhuǎn)讓（出售）的權(quán)利。 北京大學信息管理系 土地使用權(quán)抵押 土地使用權(quán)的抵押是我國土地使用制度改革而出現(xiàn)的一種法律制度。 《 中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例 》 作了專門規(guī)定： “ 土地使用權(quán)可以抵押 。 ”“ 土地使用權(quán)抵押時，其地上建筑物、其他附著物隨之抵押。地上建筑物、其他附著物抵押時，其使用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)隨之抵押。 ”“ 土地使用權(quán)抵押，抵押人與抵押權(quán)人應當簽訂抵押合同。 ” 北京大學信息管理系 54 建設用地管理案例 案例一、首例土地使用權(quán)出讓 案情介紹 ： 1987年 9月，深圳特區(qū)公開將一塊面積為 5321. 8平方米 職工宿舍用地的國有土地使用權(quán)有償出讓給一家公司 (中航工貿(mào)中心 ), 使用年期 50年，協(xié)議地價 106萬元（ 200元 /平方米 ） ，正式拉開了我國國有土地使用制度從“ 無償、無期限、無流動 ” 變?yōu)?“ 有償、有限期、有流動 ”改革的序幕，這標志著我國長期以行政劃撥方式無償供給分配的土地己作為一種特殊商品進入了流通領域。 北京大學信息管理系 ? 1987年 11月 25日深圳市首次以公開招標方式，將一幅面積為 46355平方米商品住宅用地的使用權(quán)有償出讓給深華工程開發(fā)公司 ,地價為 （ 368元 /平方米 ） ，使用期限 50年。 ? 1987年 12月 1日，深圳首次公開拍賣土地使用權(quán)，一宗面積為 8588平方米的土地被另一家房地產(chǎn)公司以 525萬元（ 611元 /平方米 ）的價格競得使用權(quán) （ 拍賣底價 200萬元，以 525萬元成交 ） 。這是我國土地拍賣的第一槌，從此揭開了土地使用制度全面改革的序幕。 北京大學信息管理系 案例二、 鎮(zhèn)政府拍賣國有土地 案情介紹 :某縣某鎮(zhèn)職業(yè)高中于 1956年組建，所占有的土地屬劃撥國有土地，一直沿用至今。 2022年鎮(zhèn)政府為了發(fā)展經(jīng)濟，決定對原有集鎮(zhèn)進行改造，要求職業(yè)高中臨街部分建兩層樓建筑。由于經(jīng)費困難，職業(yè)高中表示無力建造。于是，鎮(zhèn)政府決定將職業(yè)高中臨街土地 米，以每 ，底價 3000元進行拍賣。 8月 26日由鎮(zhèn)政府及委托單位、物價局、拍賣行、司法局公證處等單位人員參加對職業(yè)高中臨街的 19宗國有土地進行拍賣，鎮(zhèn)政府共得拍賣國有土地款 97900元。 問題 ：鎮(zhèn)政府拍賣國有土地的行為是否合法，為什么？ 北京大學信息管理系 參考答案： （ 1） 鎮(zhèn)政府無權(quán)拍賣國有土地使用權(quán) 。 （ 2）根據(jù) 《 中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)暫行規(guī)定 》第 9 條規(guī)定 : 土地使用權(quán)的出讓由市、縣人民政府負責 ,有計劃有步驟地進行 。第 10條規(guī)定 : 土地使用權(quán)出讓的具體內(nèi)容 ,由土管部門會同城建、房產(chǎn)部門共同擬定方案 ,按照批準權(quán)限批準后 ,由土管部門實施。第 47條規(guī)定 : 無償使用劃撥土地使用權(quán)的土地使用者 ,因遷移解散或者其他原因而停止使用土地的 ,由市、縣人民政府無償收回其劃撥的土地使用權(quán) , 并可以依法予以出讓。以上規(guī)定說明國有土地使用權(quán)的出讓，是政府代表國家行使國有土地所有權(quán)的權(quán)利體現(xiàn)。因此，出讓國有土地使用權(quán)必須由政府壟斷，即只有縣級以上人民政府才有國有土地使用權(quán)的出讓權(quán)，縣級以上人民政府土地管理部門代表政府具體組織實施。 （ 3）案例中的 鎮(zhèn)政府不僅超越了職權(quán)，而且形成了非法轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)的事實 。 北京大學信息管理系 第五章 簡答練習題 何謂建設用地？有哪些供應方式？ 簡述征收土地的特征。 簡述我國國有土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓的區(qū)別和管理。
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