【正文】 1235萬元。 納稅人俱樂部 4006509936 投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為自用房地產(chǎn) 甲企業(yè) 2022年 8月 1日的 賬務(wù)處理 如下： 借：固定資產(chǎn) 50000000 投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊（攤銷） 12350000 貸：投資性房地產(chǎn) —— 廠房 50000000 累計(jì)折舊 12350000 稅務(wù)處理 ： 納稅人俱樂部 4006509936 作為存貨的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為采用成本模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn) 案例： 甲企業(yè)是從事房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的企業(yè)， 20 7年 3月10日，甲企業(yè)與以企業(yè)簽訂了租賃協(xié)議，將其開發(fā)的一棟寫字樓整體出租給以企業(yè)使用，租賃期開始日為 20 7年4月 15日。 20 7年 4月 15日，該寫字樓的賬面余額 45000萬元，未計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備，轉(zhuǎn)換后采用成本模式計(jì)量。 納稅人俱樂部 4006509936 作為存貨的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為采用成本模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn) 甲企業(yè) 20 7年 4月 15日的 賬務(wù)處理如下 ： 借：投資性房地產(chǎn) —— 寫字樓 450000000 貸：開發(fā)產(chǎn)品 450000000 稅務(wù)處理 ： 納稅人俱樂部 4006509936 自用土地使用權(quán)或建筑物轉(zhuǎn)換為以成本模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn) 案例： 甲企業(yè)擁有一棟辦公樓，用于本企業(yè)總部辦公。 2022年 3月 10日，甲企業(yè)與以企業(yè)簽訂了經(jīng)營(yíng)租賃協(xié)議，將這棟辦公樓整體出租給以企業(yè)使用，租賃期開始日為 20 7年 4月 15日，為期 5年。 2022年 4月 15日，這棟辦公樓的賬面余額 45000萬元，已計(jì)提折舊 300萬元。假設(shè)甲企業(yè)所在城市沒有活躍的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)。 納稅人俱樂部 4006509936 自用土地使用權(quán)或建筑物轉(zhuǎn)換為以成本模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn) 甲企業(yè) 2022年 4月 15日的 賬務(wù)處理 如下： 借：投資性房地產(chǎn) —— 寫字樓 450000000 累計(jì)折舊 3000000 貸：固定資產(chǎn) 450000000 投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊（攤銷） 3000000 稅務(wù)處理 ： 納稅人俱樂部 4006509936 后續(xù)計(jì)量模式變更的會(huì)計(jì)處理與稅法差異 （ 1）會(huì)計(jì)處理。企業(yè)對(duì)投資性房地產(chǎn)的計(jì)量模式一經(jīng)確定，不得隨意變更。成本模式轉(zhuǎn)為公允價(jià)值模式的，應(yīng)當(dāng)作為會(huì)計(jì)政策變更處理，將計(jì)量模式變更時(shí)公允價(jià)值與賬面價(jià)值的差額，調(diào)整期初留存收益（未分配利潤(rùn)）。企業(yè)變更投資性房地產(chǎn)計(jì)量模式時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照計(jì)量模式變更日投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值，借記“投資性房地產(chǎn)（成本）”科目，按照已計(jì)提的折舊或攤銷，借記“投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊（攤銷）”科目，原已計(jì)提減值準(zhǔn)備的，借記“投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備”科目，按照原賬面余額，貸記“投資性房地產(chǎn) —— 成本”科目，按照公允價(jià)值與其賬面價(jià)值之間的差額，貸記或借記“利潤(rùn)分配 —— 未分配利潤(rùn)”、“盈余公積”等科目。 納稅人俱樂部 4006509936 （ 2）稅務(wù)處理。 納稅人俱樂部 4006509936 案例分析 甲公司自建房產(chǎn)一幢原價(jià) 3000萬元，于 2022年 12月 6日達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)，并于當(dāng)天對(duì)外簽訂出租合同，租賃期為2022年至 2022年。甲公司采用公允價(jià)值模式核算投資性房地產(chǎn)。該房產(chǎn)計(jì)算企業(yè)所得稅時(shí)，殘值率按 10%，采用直線法計(jì)算折舊扣除，折舊年限 20年。企業(yè)所得稅稅率為 25%。有關(guān)資料及財(cái)稅處理如下： 納稅人俱樂部 4006509936 財(cái)務(wù)處理如下 ： （ 1） 2022年 12月 6日， 借：投資性房地產(chǎn) —— 成本 3000萬元 貸：在建工程 3000萬元 （ 2） 2022年 12月 31日，該房產(chǎn)公允價(jià)值為 3600萬元。會(huì)計(jì)分錄如下： 借：投資性房地產(chǎn) —— 公允價(jià)值變動(dòng) 600萬元 貸：公允價(jià)值變動(dòng)損益 600萬元 納稅人俱樂部 4006509936 稅務(wù)處理： 當(dāng)年稅法折舊 =3000 90%/20=135（萬元） 因此， 本年度應(yīng)調(diào)減 計(jì)稅基礎(chǔ)凈值 差額 =36002865=735（萬元） 納稅人俱樂部 4006509936 （ 3） 2022年 4月，公司將房地產(chǎn)收回并對(duì)外轉(zhuǎn)讓，轉(zhuǎn)讓價(jià)6000萬元，應(yīng)納營(yíng)業(yè)稅 300萬元，不考慮城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加和土地增值稅。其 會(huì)計(jì)分錄 如下： 借：銀行存款 60000000 貸：其他業(yè)務(wù)收入 60000000 借：其他業(yè)務(wù)成本 39000000 貸：投資性房地產(chǎn) —— 成本 30000000 —— 公允價(jià)值變動(dòng) 6000000 應(yīng)交稅費(fèi) —— 應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅 3000000 借：公允價(jià)值變動(dòng) 6000000 貸：其他業(yè)務(wù)收入 6000000 納稅人俱樂部 4006509936 稅法處理： 2022年稅法折舊 =3000 90%/20/12 4=45（萬元） 轉(zhuǎn)讓時(shí)，賬面價(jià)值 3600萬元，計(jì)稅基礎(chǔ)凈值為 2820萬元（ 300013545），差額 780萬元。 2022年申報(bào)所得稅時(shí)， 所得稅費(fèi)用合計(jì) 納稅人俱樂部 4006509936 三、資產(chǎn)財(cái)務(wù)核算中的納稅處理 （一） 企業(yè)固定資產(chǎn)與費(fèi)用選擇問題 — 如何合理利用會(huì)計(jì)折舊與稅法折舊差異調(diào)整？ 購(gòu)買舊固定資產(chǎn)折舊如何計(jì)算？ 企業(yè)購(gòu)買古玩、字畫、黃金、玉器如何進(jìn)行賬務(wù)和納稅處理？ 企業(yè)購(gòu)進(jìn)、建造固定資產(chǎn)無發(fā)票，其計(jì)提的折舊怎樣稅前扣除？ 企業(yè)裝修費(fèi)用會(huì)計(jì)處理方法與納稅風(fēng)險(xiǎn)處理 企業(yè)租入房屋裝修支出會(huì)計(jì)與納稅處理爭(zhēng)議問題 自產(chǎn)設(shè)備出租如何避免雙重征稅會(huì)計(jì)與納稅處理 納稅人俱樂部 4006509936 三、資產(chǎn)財(cái)務(wù)核算中的納稅處理 （二） 納稅人銷售自己使用過的固定資產(chǎn)增值稅爭(zhēng)議解決與帳務(wù)處理 無形資產(chǎn)研究開發(fā)費(fèi)處置財(cái)務(wù)核算中的納稅處理 土地價(jià)值如何計(jì)入房產(chǎn)原值，是總面積？還是投影面積？ 1資產(chǎn)損失賬務(wù)處理、資產(chǎn)損失稅前抵扣策略、資產(chǎn)損失報(bào)送哪資料？什么時(shí)間報(bào)送？ 納稅人俱樂部 4006509936 案例分析： 問： 外購(gòu)刀具的賬務(wù)處理 公司外購(gòu)的各種刀具（包括刀柄、刀片）是設(shè)備使用過程中的重要備件，根據(jù)生產(chǎn)產(chǎn)品的不同，隨時(shí)調(diào)整更換使用。這些刀具價(jià)值從 1千元至 10萬元不等。有些刀片金額較小，只有幾百元。刀具數(shù)量較多，生產(chǎn)需要時(shí)領(lǐng)用。刀具是作為存貨，還是固定資產(chǎn)處理？其攤銷或折舊年限如何確定？ 納稅人俱樂部 4006509936 企業(yè)固定資產(chǎn)與費(fèi)用選擇問題 — 如何合理利用會(huì)計(jì)折舊與稅法折舊差異調(diào)整？ 《 稅法 》 ： 計(jì)稅基礎(chǔ)＝歷史成本－稅法規(guī)定的累計(jì)折舊 《 會(huì)計(jì)準(zhǔn)則 》 ： 賬面價(jià)值＝歷史成本－會(huì)計(jì)累計(jì)折舊－固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備 折舊方法的差異 折舊年限的差異 凈殘值的差異 計(jì)提固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備產(chǎn)生的差異 計(jì)提固定資產(chǎn)折舊的范圍不同 計(jì)提折舊的起始時(shí)間不同 納稅人俱樂部 4006509936 折舊方法的差異 《 實(shí)施條例 》 ：固定資產(chǎn)按照直線法計(jì)算的折舊準(zhǔn)予扣除。 《 會(huì)計(jì)準(zhǔn)則 》 ：企業(yè)應(yīng)當(dāng)根據(jù)與固定資產(chǎn)有關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益的預(yù)期實(shí)現(xiàn)方式，合理選擇固定資產(chǎn)折舊方法。 可選用的折舊方法包括：年限平均法、工作量法、雙倍余額遞減法、年數(shù)總和法。 納稅人俱樂部 4006509936 折舊年限的差異 《 實(shí)施條例 》 第六十條 固定資產(chǎn)計(jì)算折舊的最低年限如下： （ 1）房屋、建筑物，為 20年； （ 2）飛機(jī)、火車、輪船、機(jī)器機(jī)械和其他生產(chǎn)設(shè)備為 10年； （ 3）與生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)有關(guān)的器具、工具、家具等，為 5年； （ 4）飛機(jī)、火車、輪船以外的運(yùn)輸工具，為 4年； （ 5）電子設(shè)備，為 3年。 《 會(huì)計(jì)準(zhǔn)則 》 ：企業(yè)根據(jù)固定資產(chǎn)的性質(zhì)和使用情況合理確定固定資產(chǎn)的使用壽命。 納稅人俱樂部 4006509936 固定資產(chǎn)預(yù)計(jì)凈殘值 《 實(shí)施條例 》 第 59條：企業(yè)應(yīng)當(dāng)根據(jù)固定資產(chǎn)的性質(zhì)和使用情況，合理確定固定資產(chǎn)的預(yù)計(jì)凈殘值。固定資產(chǎn)的預(yù)計(jì)凈殘值一經(jīng)確定，不得變更。 《 會(huì)計(jì)準(zhǔn)則 》 第 15條：企業(yè)應(yīng)當(dāng)根據(jù)固定資產(chǎn)的性質(zhì)和使用情況，合理確定固定資產(chǎn)的使用壽命和預(yù)計(jì)凈殘值。固定資產(chǎn)的使用壽命、預(yù)計(jì)凈殘值一經(jīng)確定，不得隨意變更。 納稅人俱樂部 4006509936 計(jì)提固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備產(chǎn)生的差異 《 企業(yè)所得稅法 》 第十條：在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí)，下列支出不得扣除： （ 7）未經(jīng)核定的準(zhǔn)備金支出不得扣除。 《 會(huì)計(jì)準(zhǔn)則 》 ：資產(chǎn)的可收回金額低于其賬面價(jià)值可計(jì)提減值準(zhǔn)備。 納稅人俱樂部 4006509936 《 企業(yè)所得稅法 》 第十一條： 下列固定資產(chǎn)不得計(jì)算折舊扣除： （ 1）房屋、建筑物以外未投入使用的固定資產(chǎn)； （ 2）與經(jīng)營(yíng)活動(dòng)無關(guān)的固定資產(chǎn)； 《 固定資產(chǎn)準(zhǔn)則 》 第十四條： 企業(yè)應(yīng)當(dāng)對(duì)所有固定資產(chǎn)計(jì)提折舊。但是，已提足折舊仍繼續(xù)使用的固定資產(chǎn)和單獨(dú)計(jì)價(jià)入賬的土地除外。 納稅人俱樂部 4006509936 計(jì)提折舊起始時(shí)間的差異 《 實(shí)施條例 》 第 59條 ：企業(yè)應(yīng)當(dāng)自固定資產(chǎn)投入使用月份的次月起計(jì)算折舊；停止使用的固定資產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)自停止使用月份的次月起停止計(jì)算折舊。 《 固定資產(chǎn)準(zhǔn)則應(yīng)用指南 》 ：固定資產(chǎn)應(yīng)當(dāng)按月計(jì)提折舊，當(dāng)月增加的固定資產(chǎn)，當(dāng)月不計(jì)提折舊，從下月起計(jì)提折舊；當(dāng)月減少的固定資產(chǎn)，當(dāng)月仍計(jì)提折舊，從下月起不計(jì)提折舊。 納稅人俱樂部 4006509936 會(huì)計(jì)與稅法差異 《 固定資產(chǎn)準(zhǔn)則 》 對(duì)固定資產(chǎn)的標(biāo)準(zhǔn)只作了原則性規(guī)定，取消了價(jià)格的限定。固定資產(chǎn)的各組成部分具有不同使用壽命或者以不同方式為企業(yè)提供經(jīng)濟(jì)利益，適用不同折年限或折舊方法的，應(yīng)當(dāng)分別將各組成部分確認(rèn)為單項(xiàng)固定資產(chǎn)。 《 企業(yè)所得稅法 》 與準(zhǔn)則趨同，也采用了準(zhǔn)則的原則規(guī)定。 企業(yè)應(yīng)當(dāng)重新制定 《 固定資產(chǎn)管理辦法 》 報(bào)稅務(wù)機(jī)關(guān)備案。包括固定資產(chǎn)目錄、固定資產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)、分類方法、折舊方法、折舊年限、凈殘值等，作為固定資產(chǎn)核算的依據(jù)。 納稅人俱樂部 4006509936