【正文】 7 F1戶型使用空間的變化： 1 2 首層 夾層 廳 廳 房 房 房 廳 約 6米高陽(yáng)臺(tái) 約 10方 約 16方 約 15方 約 12方 約 10方 約 10方 Page 88 公寓戶型設(shè)計(jì)示意 二層夾層空間 復(fù)式夾層運(yùn)用 挑高平臺(tái)設(shè)計(jì) 2200 2400 4600 Page 89 公寓戶型打造 —— 提高附加值的基礎(chǔ)上，考慮拼合的靈活性 公寓戶型 設(shè)計(jì)中可將廚房功能弱化，考慮 辦公功能的可行性 ，并預(yù)先 考慮拼合的可能性 。 居住功能 辦公功能 Page 90 ?入 戶 門：選用優(yōu)質(zhì)防盜防火大門配防盜門鎖 ?洗手間門：鋁合金玻璃門配門鎖 ?窗 戶：鋁合金玻璃窗 ?地 面：客廳鋪設(shè)名牌瓷磚，臥室鋪設(shè)復(fù)合木地板；衛(wèi)生間鋪設(shè)高級(jí)防滑瓷磚，墻面鋪設(shè)瓷磚到頂；陽(yáng)臺(tái)鋪設(shè)高級(jí)仿古磚； ?墻 面：粉刷 ICI多樂(lè)士環(huán)保系列 ?天 花：客廳、臥室、餐廳粉刷 ICI多樂(lè)士環(huán)保系列，衛(wèi)生間鋁質(zhì)天花吊頂。 ?廚 房：選用全套組合櫥柜，配送洗手盤及水龍頭。 ?衛(wèi) 生 間：選用國(guó)內(nèi)品牌潔具，包括洗手盤、坐廁、水龍頭、梳妝鏡、排氣扇、毛巾架、廁紙架、淋浴器，冷熱水管暗藏； ?空 調(diào)：按圖紙預(yù)留空調(diào)機(jī)位 ?供 水：設(shè)獨(dú)立水表，暗裝到戶 ?供 電：住宅設(shè)獨(dú)立電表 4KW， 220V電源；品牌配電箱，全屋電線管暗藏，開(kāi)關(guān)、插座采用俊朗或松本品牌，附送照明燈具。 ?電話及電視網(wǎng)絡(luò)：預(yù)留接口，由電訊運(yùn)營(yíng)商負(fù)責(zé)（須由住戶自行報(bào)裝開(kāi)通） ?可 視 對(duì) 講 機(jī)：每戶配黑白可視對(duì)講機(jī)一個(gè) ?燃 氣：按市燃?xì)夤緲?biāo)準(zhǔn)安裝到戶 ?樣板房裝修效果要保證并在樣板房顯要地方注明“交樓標(biāo)準(zhǔn)”“非交樓標(biāo)準(zhǔn)”“附送電器”等字樣 建議帶 12001500元 /平米的裝修。 公寓裝修 Page 91 綜合考慮市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)及客戶需求， 對(duì)本項(xiàng)目公寓規(guī)劃設(shè)計(jì)指標(biāo)建議如下： 公寓規(guī)劃建議 公寓戶型建筑面積（㎡） 35－ 45 45－ 55 合計(jì) 面積比例建議 70% 30% 100% 戶型 套間公寓 1房 1廳 層高（ m） 3 使用面積（㎡） 4050 約 100 類型總建筑面積（㎡） 30100 12900 43000 套數(shù)（套） 669 258 927 套數(shù)比例 72% 28% 100% Page 92 ★ 5物業(yè)發(fā)展建議 Page 93 指標(biāo) 總用地面積 ㎡ 容積率 擬建計(jì)容建筑面積 車位配置要求 約 640個(gè)（不分地上地下） 預(yù)計(jì)商鋪車位要求 約 400個(gè) 預(yù)計(jì)公寓車位要求 約 220個(gè) 車位設(shè)置建議： 部分地下一層：約 228個(gè) （人防，設(shè)置機(jī)械停車場(chǎng)） 地下二層：約 200個(gè)（設(shè)置停車場(chǎng)） 地面：約 220個(gè) 考慮到成本因素，不建議做地下三層車庫(kù) Page 94 銷售建議 本項(xiàng)目處于廣佛地鐵出口，車位具有巨大的投資價(jià)值。 銷售對(duì)象建議： 本項(xiàng)目客戶 投資客戶 銷售方式： 人防車位：改造成停車位后出讓使用權(quán) 其他停車位：直接銷售 通過(guò) “ 投資車位 ” 的銷售模式，最大化回籠資金，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目?jī)r(jià)值 Page 95 物業(yè)面積組合建議 物業(yè)組合 類型 建筑面積（平米） 數(shù)量 公寓 3040 12001500 1F商業(yè) 810 200 1F商業(yè) 50200 68 2F商業(yè) 200500 34 35F商業(yè) 4500 3 車位 3040 428 公寓小面積銷售 低層商鋪分割小面積變現(xiàn) 高層商鋪組合大面積出租 車位打投資概念或者對(duì)商業(yè)出租 Page 96 PART 6 定價(jià)策略及經(jīng)濟(jì)測(cè)算 Page 97 項(xiàng)目?jī)r(jià)格的定制主要在充分考慮宏觀市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)因素的基礎(chǔ)上，結(jié)合終端客戶心理、項(xiàng)目定位戰(zhàn)略及項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)等因素進(jìn)行綜合分析論證而最終確定。 項(xiàng)目?jī)r(jià)格的定位應(yīng)遵循以下原則： ? 同現(xiàn)在售競(jìng)爭(zhēng)樓盤對(duì)比 ? 體現(xiàn)項(xiàng)目的定位策略； ? 根據(jù)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境，采取競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)向定價(jià)法； ? 平開(kāi)高走，越走越高； ? 按貨量品質(zhì)分類定價(jià) 。 ? 分期銷售，按期定價(jià)。 定價(jià)原則 Page 98 搜集交易實(shí)例 建立比較實(shí)例 建立價(jià)格比較基礎(chǔ) 分析比較實(shí)例 修正差異 評(píng)估項(xiàng)目?jī)r(jià)格 ?從房地產(chǎn)中介 、 樓盤現(xiàn)場(chǎng) 、 房管部門等渠道收集近期交易案例 ? 以可比性和完整程度為標(biāo)準(zhǔn)選取與待估有相同效能的交易實(shí)例 ? 對(duì)比較實(shí)例的價(jià)格作必要的技術(shù)處理 ， 使其與待估物業(yè)的價(jià)格具共同的比較基礎(chǔ) ?從多個(gè)修正因素比較參照物與待估物之間差異 ?分析差異所造成的價(jià)格差異，尋找修正差異依據(jù) ?分析比較實(shí)例差異程度，確定比較實(shí)例影響權(quán)重 ?分析比較實(shí)例內(nèi)部因素影響程度，確定影響比較實(shí)例價(jià)格和待估房產(chǎn)的主導(dǎo)因素 ?通過(guò)比較實(shí)例與待估房產(chǎn)的比較 ， 找到兩者之間差價(jià) ，并按一定標(biāo)準(zhǔn)對(duì)比較物價(jià)格進(jìn)行修正 ?采取綜合評(píng)估公式 ， 從修正價(jià)格中評(píng)估出待估物的租售價(jià)格 定價(jià)技術(shù)路線 Page 99 注：以下項(xiàng)目按建筑面積計(jì)算 公寓毛坯售價(jià)建議約為 9300元 /㎡ 公寓售價(jià)評(píng)估 價(jià)值定價(jià) 參照項(xiàng)目 參照項(xiàng)目 參照項(xiàng)目 100% 美邦公寓 利豪名郡 逸彩美寓 建面售價(jià)（毛坯） 9000 7800 8650 評(píng)分指標(biāo) 權(quán)重 評(píng)分 加權(quán)分 評(píng)分 加權(quán)分 評(píng)分 加權(quán)分 區(qū)位 片區(qū)形象 5% 80 4 120 6 80 4 區(qū)位價(jià)值 15% 100 15 150 80 12 交通狀況 10% 120 12 150 15 150 15 自然環(huán)境 2% 100 2 100 2 100 2 周邊配套 15% 60 9 100 15 60 9 城市規(guī)劃 8% 120 150 12 150 12 產(chǎn)品素質(zhì) 總體規(guī)劃 3% 120 100 3 120 社區(qū)規(guī)模 5% 150 80 4 150 園林環(huán)境 2% 100 2 80 90 建筑外觀 8% 120 120 150 12 戶型設(shè)計(jì) 12% 100 12 120 150 18 社區(qū)配套 10% 100 10 80 8 90 9 開(kāi)發(fā)商品牌 5% 100 5 100 5 100 5 總評(píng)分 100% 比較價(jià)格 9117 時(shí)間因素修正 折算價(jià)格 參照權(quán)重 40% 30% 20% 加權(quán)后數(shù)目 本項(xiàng)目評(píng)估價(jià)格 Page 100 注：以下項(xiàng)目按建筑面積計(jì)算 首層商鋪售價(jià)建議約為 35000元 /㎡ 商鋪售價(jià)評(píng)估 價(jià)值定價(jià) 參照項(xiàng)目 參照項(xiàng)目 參照項(xiàng)目 100% 星星華園國(guó)際 百花時(shí)代廣場(chǎng) 麗日玫瑰名城 建面售價(jià)（毛坯） 38000 35000 18000 評(píng)分指標(biāo) 權(quán)重 評(píng)分 加權(quán)分 評(píng)分 加權(quán)分 評(píng)分 加權(quán)分 區(qū)位 片區(qū)形象 5% 60 3 60 3 80 4 區(qū)位價(jià)值 10% 80 8 80 8 120 12 交通狀況 15% 100 15 100 15 150 商業(yè)氛圍 15% 60 9 60 9 80 12 城市規(guī)劃 10% 120 12 150 15 150 15 產(chǎn)品素質(zhì) 總體規(guī)劃 10% 100 10 120 12 120 12 商業(yè)規(guī)模 15% 80 12 100 15 100 15 建筑外觀 5% 100 5 100 5 120 6 戶型設(shè)計(jì) 10% 120 12 120 12 120 12 開(kāi)發(fā)商品牌 5% 80 4 80 4 80 4 總評(píng)分 100% 90 98 比較價(jià)格 34200 34300 20610 時(shí)間因素修正 折算價(jià)格 39330 39445 32976 參照權(quán)重 40% 40% 20% 加權(quán)后數(shù)目 14732 13778 本項(xiàng)目評(píng)估價(jià)格 Page 101 往下頁(yè) 商鋪售價(jià)評(píng)估 二層商鋪價(jià)格： 一般二層商業(yè)的銷售價(jià)格為一層的一半左右，但本項(xiàng)目的二層商業(yè)由于有地鐵的支撐，預(yù)計(jì)二層的商鋪價(jià)格為： 18000元 /㎡ 三 五層商鋪價(jià)格： 10000元 /㎡ （按照租金水平換算） 車位價(jià)格： 市場(chǎng)上關(guān)于機(jī)械車位的銷售，一般是銷售二十年的使用權(quán)，市場(chǎng)上的機(jī)械停車位二十年使用權(quán)的價(jià)格為： 5萬(wàn)元 /個(gè)。 負(fù)一層商鋪價(jià)格： 對(duì)接廣佛地鐵一號(hào)線，人流較大，預(yù)計(jì)負(fù)一層商業(yè)價(jià)格為： 32022元 /㎡ Page 102 土地成本市場(chǎng)成本估計(jì)約為 成本分析 往下頁(yè) 土地成本： 按照土地每平米 4000元的低價(jià)，計(jì)算本地塊的土地成本約為 4000 65463=26174萬(wàn)元 前提 —— 禪城區(qū)綠景路北側(cè)、文華花園東地塊，樓面地價(jià)：4563元 /㎡ 。 根據(jù)佛山最新成交的土地情況看，禪城區(qū)土地的普遍成本大約為 4000元 /平米。 Page 103 總開(kāi)發(fā)成本 =土地成本 +建安投資 +其他工程費(fèi)用 +前期費(fèi)用 +前期階段應(yīng)繳其他費(fèi)用 成本分析 序號(hào) 項(xiàng)列名稱 費(fèi)用（萬(wàn)） 1 土地成本 26174 2 建安工程投資 （ 包含地下室施工 ） 25419 土建及裝修工程 19556 機(jī)電設(shè)備安裝工程 3173 發(fā)電機(jī)及環(huán)保設(shè)備 151 電力系統(tǒng) 743 電梯 903 消防 、 煙感 、 噴淋等 339 供 、 排水管網(wǎng)工程等 1014 零星工程 （ 如防雷等 ） 23 本項(xiàng)不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 406 3 其他工程費(fèi)用 402 供電外線鋪設(shè)及臨時(shí)用電設(shè)施 90 供水外線鋪設(shè)及臨時(shí)用水設(shè)施 48 環(huán)境園林綠化工程 245 內(nèi) 、 外市政及公建配套 18 往下頁(yè) Page 104 總開(kāi)發(fā)成本約 序號(hào) 項(xiàng)列名稱 費(fèi)用（萬(wàn)） 4 前期費(fèi)用 674 項(xiàng)目定位及可行性研究 30 三通一平 （ 含圍墻 、 拆遷平整 ） 120 方案規(guī)劃 、 建筑設(shè)計(jì) 、 勘測(cè)鉆探 253 項(xiàng)目立項(xiàng) 、 籌建 、 公關(guān)及工程管理費(fèi) 271 5 開(kāi)發(fā)階段應(yīng)繳其它費(fèi) 956 工程監(jiān)理 、 質(zhì)量監(jiān)督 、 安全監(jiān)督費(fèi) 241 報(bào)建 、 招標(biāo)費(fèi) （ 建筑許可證等 ） 30 城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi) 685 6 其它不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) （ 總投入的 3$） 1500 小結(jié)： 1+2+3+4+5+6 55233 接上頁(yè) 成本分析 Page 105 銷售測(cè)算 整個(gè)項(xiàng)目的銷售收入約 類型 建筑面積（約） 銷售均價(jià) （元 /㎡ ） 總價(jià)（萬(wàn)元） 公寓 43000 9300（毛坯） 41280 商業(yè) 1層 3000 32022 9600 首層 4700 35000 16450 2樓商業(yè) 4500 18000 8100 35樓商業(yè) 12800 10000 12800 地下車位 產(chǎn)權(quán)車位 200個(gè) 15萬(wàn) 3000 機(jī)械停車位，人防改建 228個(gè) 5萬(wàn) /（個(gè)） (20年產(chǎn)權(quán) ) 1140 合計(jì) 92370萬(wàn)元 建議持有商業(yè)價(jià)值較低 35樓物業(yè)面積，待商業(yè)價(jià)值凸現(xiàn)后再另行考慮。 Page 106 利潤(rùn)測(cè)算 整個(gè)項(xiàng)目的凈利潤(rùn)約 項(xiàng)列名稱 計(jì)算公式 費(fèi)用（萬(wàn)） 銷售收入 92,370 銷售稅金及附加（萬(wàn)元） 5,113 營(yíng)業(yè)稅 （收入 5％） 印花稅 （收入 ％） 28 城建稅 （營(yíng)業(yè)稅 7％） 323 教育費(fèi)附加 （營(yíng)業(yè)稅 3％） 143 財(cái)務(wù)費(fèi)用 （成本的 6％） 3000 銷售凈收入（元） 84,257 利潤(rùn)總額 銷售收入 開(kāi)發(fā)成本 29,024 稅前投資率 53% 所得稅 利潤(rùn)總額 *25% 7,256 凈利潤(rùn)總額 利潤(rùn) 所得稅 21,768 稅后利潤(rùn)率 39% Page 107 PART 7 形象定位 —— 基于城市發(fā)展氣質(zhì)類比 Page 108 地鐵接軌道路交通大融合帶動(dòng)佛山產(chǎn)業(yè)融合、資源優(yōu)化配置、錯(cuò)位競(jìng)爭(zhēng)！ 廣州 佛山 珠二環(huán) 珠三環(huán) ? 交通規(guī)劃一體化； 廣佛城市間道路交通體系統(tǒng)一規(guī)劃，如廣州東二環(huán)、珠三環(huán)、廣州華南快速干線、 ? 廣佛道路 “無(wú)縫對(duì)接”； 兩市道路網(wǎng)規(guī)劃銜接點(diǎn)共有 60處，其中高等級(jí)道路 18處，主干道 29處，次干道及支路 13處。 ? 大型基礎(chǔ)設(shè)施 資源共享；