【正文】 15 100 15 150 商業(yè)氛圍 15% 60 9 60 9 80 12 城市規(guī)劃 10% 120 12 150 15 150 15 產(chǎn)品素質(zhì) 總體規(guī)劃 10% 100 10 120 12 120 12 商業(yè)規(guī)模 15% 80 12 100 15 100 15 建筑外觀 5% 100 5 100 5 120 6 戶型設(shè)計(jì) 10% 120 12 120 12 120 12 開發(fā)商品牌 5% 80 4 80 4 80 4 總評(píng)分 100% 90 98 比較價(jià)格 34200 34300 20610 時(shí)間因素修正 折算價(jià)格 39330 39445 32976 參照權(quán)重 40% 40% 20% 加權(quán)后數(shù)目 14732 13778 本項(xiàng)目評(píng)估價(jià)格 Page 101 往下頁(yè) 商鋪售價(jià)評(píng)估 二層商鋪價(jià)格： 一般二層商業(yè)的銷售價(jià)格為一層的一半左右，但本項(xiàng)目的二層商業(yè)由于有地鐵的支撐，預(yù)計(jì)二層的商鋪價(jià)格為： 18000元 /㎡ 三 五層商鋪價(jià)格： 10000元 /㎡ （按照租金水平換算） 車位價(jià)格： 市場(chǎng)上關(guān)于機(jī)械車位的銷售，一般是銷售二十年的使用權(quán)，市場(chǎng)上的機(jī)械停車位二十年使用權(quán)的價(jià)格為： 5萬元 /個(gè)。 根據(jù)佛山最新成交的土地情況看，禪城區(qū)土地的普遍成本大約為 4000元 /平米。 ?衛(wèi) 生 間：選用國(guó)內(nèi)品牌潔具，包括洗手盤、坐廁、水龍頭、梳妝鏡、排氣扇、毛巾架、廁紙架、淋浴器，冷熱水管暗藏； ?空 調(diào)：按圖紙預(yù)留空調(diào)機(jī)位 ?供 水：設(shè)獨(dú)立水表，暗裝到戶 ?供 電：住宅設(shè)獨(dú)立電表 4KW， 220V電源；品牌配電箱，全屋電線管暗藏，開關(guān)、插座采用俊朗或松本品牌，附送照明燈具。 案例借鑒 —— 香年廣場(chǎng) Page 84 公寓打造 大堂打造 —— 以體現(xiàn)企業(yè)實(shí)力、現(xiàn)代感、國(guó)際化為目的 ?大堂裝修以較低成本形成豪華與大氣勢(shì)形象為目的。 人流交通組織是未來商業(yè)街經(jīng)營(yíng)好壞的重要保證。 層高 層高一層都在 5－ 6米左右，二層以上商鋪 3－ 5米即可滿足商家的要求。 Page 67 業(yè)態(tài)建議 方案評(píng)價(jià)： 優(yōu)點(diǎn)： 擁有一定的主題，吸引人流的進(jìn)入； 經(jīng)營(yíng)相對(duì)有風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)面商業(yè)可能已經(jīng)覆蓋該主題。 在資金回籠壓力不大的前提下，建議適當(dāng)增加商業(yè)體量以提升項(xiàng)目的配套。 消費(fèi)者寫真（三） —— 中高端客戶 需求：高檔休閑 經(jīng)濟(jì)實(shí)力中等 客戶分析 Page 43 本項(xiàng)目的定位方向 —— 特色休閑娛樂購(gòu)物 差異化方向探討小結(jié) 規(guī)劃定位：規(guī)劃最大、檔次最高的商業(yè)旗艦項(xiàng)目，匯聚國(guó)際一流名店、超市、百貨，是集中購(gòu)物、飲食、娛樂、文化交流與合作于一體的現(xiàn)代體驗(yàn)式消費(fèi)場(chǎng)所，輻射整個(gè)周邊地區(qū)的商業(yè)中心地帶 世博商業(yè)中心 規(guī)劃定位：集商業(yè)、居住、客運(yùn)、公交樞紐于一體的綜合性大型建筑。喜歡清靜。 一般 百佳 2022年 1月 1日開業(yè)。 本項(xiàng)目具備輻射廣佛兩地的商業(yè)半徑，未來升值潛力巨大！ 城市“交通樞紐商業(yè)圈”，將與祖廟片區(qū)的舊城商業(yè)圈形成南北兩大吸引點(diǎn) 區(qū)位價(jià)值 片區(qū)認(rèn)識(shí) 交通配套 消費(fèi)人群 區(qū)域規(guī)劃 價(jià)值分析 地塊指標(biāo) 汾江路上近 200米的沿街面，最佳展示效果 城南板塊高檔社區(qū)、寫字樓群集，城市財(cái)富人群聚集地，片區(qū)消費(fèi)能力較強(qiáng) Page 30 世博商業(yè)中心 競(jìng)爭(zhēng)分析 總用地面積： 86822㎡ 凈用地面積： 46769㎡ 商業(yè)面積：約 16萬㎡ 規(guī)劃定位：佛山新城市中心組團(tuán)已規(guī)劃最大、檔次最高的商業(yè)旗艦項(xiàng)目，匯聚國(guó)際一流名店、超市、百貨，是集中購(gòu)物、飲食、娛樂、文化交流與合作于一體的現(xiàn)代體驗(yàn)式消費(fèi)場(chǎng)所，將引進(jìn)多個(gè)國(guó)際知名的零售業(yè)、飲食業(yè)、娛樂業(yè)巨頭進(jìn)駐經(jīng)營(yíng)，輻射整個(gè)周邊地區(qū)的商業(yè)中心地帶 凈用地面積： ㎡ 容積率： 建筑面積：約 7萬㎡，其中商業(yè)約 2萬 凈用地面積： 59591㎡ 容積率： 建筑面積： 36萬㎡，其中商業(yè)約 18萬㎡ 規(guī)劃定位：集商業(yè)、居住、客運(yùn)、公交樞紐于一體的綜合性大型建筑。 九鼎國(guó)際城南區(qū)公寓，約 8萬平米 凱德城脈公寓，共 萬 東江國(guó)際公寓， 5萬 慧港國(guó)際四期 ,24萬 檸檬時(shí)代，約 2萬 瑞安項(xiàng)目，約 3萬平米 星星項(xiàng)目公寓，約 2萬 恒福國(guó)際公寓，約 2萬平米 2022— 2022年公寓供應(yīng)放大，但大部分都集中在禪城為主 公寓 本項(xiàng)目 利豪名郡公寓，約 300套 逸彩美寓，約 2萬平米 Page 18 18 禪桂城區(qū)公寓市場(chǎng)發(fā)展歷程： 04年起步， 08年起進(jìn)入成熟期，價(jià)格及租金維持穩(wěn)定上漲 ?2022，酒店式公寓概念登陸禪城，引發(fā)公寓投資熱潮； ?2022，佛山公寓市場(chǎng)營(yíng)銷全面升級(jí)，服務(wù)和營(yíng)銷意識(shí)加強(qiáng)，但仍屬于跟隨概念時(shí)期； ?2022，佛山公寓“里程碑”的一年，由此進(jìn)入全面創(chuàng)新時(shí)代，投資全面升溫； ?2022年，佛山公寓應(yīng)政策之變，市場(chǎng)供應(yīng)減少，產(chǎn)品上注重物業(yè)管理升級(jí)； ?2022年，佛山公寓開始帶裝修出售，供貨量進(jìn)一步減少，但推出即基本售罄。 真正地鐵上蓋物業(yè) ，佛山市地鐵站樞紐站口，強(qiáng)大交通換乘系統(tǒng)，無縫鏈接廣佛 本項(xiàng)目 汾 江 路 廣佛地鐵魁奇路站出口 1號(hào)線 2號(hào)線 魁奇站 新佛山客運(yùn)站 魁奇路廣佛地鐵樞紐站 地鐵 2號(hào)線 地鐵 1號(hào)線 Page 8 區(qū)域配套 項(xiàng)目周邊 配套不完善，缺乏商業(yè)氛圍 ，依托城南成熟生活板塊， 2分鐘車程內(nèi)生活教育、休閑娛樂、商務(wù)辦公配套一應(yīng)俱全 麗日玫瑰名城商業(yè)街 東江龍飲食娛樂城 惠景中學(xué) 惠景公園 季華公園 東建世紀(jì)廣場(chǎng) 沃爾瑪廣場(chǎng) 財(cái)富大廈 市一醫(yī)院 好又多 佛山二中 城南小學(xué) 惠景市場(chǎng) 財(cái)政大廈 順聯(lián)國(guó)際 流行前線 經(jīng)華大廈 華遠(yuǎn)大廈 季華大廈 公交大廈 厚輝廣場(chǎng) 發(fā)展大廈 本項(xiàng)目 有色金屬市場(chǎng) 地鐵 1號(hào)線 國(guó)際家具城 瀾石金屬交易中心 Page 9 周邊環(huán)境 項(xiàng)目東臨汾江路，北面與魁奇路站地鐵出口廣場(chǎng)相連，東面及北面與鴻業(yè)豪庭、麗日玫瑰名城、世博嘉園、財(cái)富大廈、信息大廈隔路相望，西面及南面緊鄰村屋， 具有城市感，但村居及廠房帶來部分不良影響 魁奇路、財(cái)富大廈、信息大廈 北面地鐵出口廣場(chǎng)規(guī)劃用地 新佛山汽車站規(guī)劃用地 西、南面村屋、廠房 項(xiàng)目地塊 東北面鴻業(yè)豪庭、麗日玫瑰名城 東面世博嘉園 東臨汾江南路 魁奇路與汾江南路交匯處 Page 10 區(qū)域規(guī)劃 瀾石片區(qū)改造， 東平河北岸新的高尚居住區(qū) ，規(guī)劃中的醫(yī)療教育、休閑娛樂、商務(wù)辦公配套一應(yīng)俱全 本項(xiàng)目 B區(qū)總面積為 ，位于“一河兩岸”的軸心位置，是未來城市的核心，確定為未來佛山展示最具現(xiàn)代化氣息的窗口，將是城市的名片，在該片區(qū)內(nèi)，將主要建設(shè)高檔星級(jí)酒店、寫字樓和商業(yè)中心 。營(yíng)銷方案 Page 2 價(jià)值點(diǎn)挖掘，達(dá)成目標(biāo) PART4 公寓定位 …………………………………………….….45 PART3 商業(yè)定位 …………………………………………….….25 PART1 項(xiàng)目分析 ………………………………………………..4 PART2 物業(yè)形態(tài)驗(yàn)證 …………………………………….….14 PART5 物業(yè)發(fā)展建議 ……………………………………….….59 PART6 定價(jià)策略 amp。 地塊指標(biāo) 地塊呈 狹長(zhǎng)不規(guī)則形狀 ，中小規(guī)模，容積率較高，同時(shí)受規(guī)劃限制條件較多 Page 12 區(qū)位交通 ●城市發(fā)展主軸、主干道交匯口，地鐵上蓋 規(guī)模體量 ●總用地 ，中小規(guī)模，高容積率 環(huán)境配套 ●缺乏生活配套、商業(yè)氛圍薄弱，受村屋負(fù)面形象影響大 區(qū)域規(guī)劃 ●中央商務(wù)區(qū)、瀾石城市“交通樞紐商業(yè)圈”，發(fā)展?jié)摿Υ? 地塊指標(biāo) ●商業(yè)（辦公）公寓用地，地塊狹長(zhǎng)不規(guī)則 項(xiàng)目屬性小結(jié)： 本項(xiàng)目 —— 城市發(fā)展主軸 /地鐵上蓋 /投資型宜商宜居項(xiàng)目 Page 13 SWOT分析 優(yōu)勢(shì) (S) 真正地鐵上蓋，直駁魁奇路地鐵站； 臨魁奇路、汾江路干道，交通便利； 昭示性強(qiáng)，有條件打造區(qū)域地標(biāo)； 開發(fā)商實(shí)力雄厚，開發(fā)經(jīng)驗(yàn)足； 沿街面長(zhǎng)，商業(yè)價(jià)值大； 規(guī)劃指標(biāo)彈性大； 劣勢(shì) (W) 所處區(qū)域存在生活配套不成熟、公交線路少，商業(yè)氣氛薄弱等問題； 項(xiàng)目東北兩側(cè)貼近主干道，日常車流量大，容易受到噪音影響； 用地面積小，地形狹長(zhǎng)，設(shè)計(jì)空間受限制 機(jī)會(huì)（ O） 東平新城定位以及城市發(fā)展向南推進(jìn)，區(qū)域價(jià)值凸現(xiàn)。 客戶層面擴(kuò)大 佛山城市轉(zhuǎn)型，就業(yè)人群向商貿(mào)方向轉(zhuǎn)移，產(chǎn)生大量白領(lǐng)階層，并且這一階層的數(shù)量在逐年擴(kuò)大，再加上廣州、深圳來佛山工作的白領(lǐng)也在增多，小戶型的需求量也在日漸增加；同時(shí)，小戶型及公寓租金及售價(jià)的穩(wěn)定增長(zhǎng)也增加了對(duì)投資客的吸引力。 預(yù)計(jì) 2022年之后入市 利超國(guó)際項(xiàng)目 位于魁奇路和汾江路交匯處，地鐵上蓋，人流較少，商業(yè)氛圍較淡 大型 MALL商業(yè)規(guī)劃，商業(yè)面積約18萬平米 預(yù)計(jì) 2022年之后入市 受項(xiàng)目規(guī)模限制，同時(shí)周邊規(guī)劃中 2個(gè)大型 MALL直接競(jìng)爭(zhēng)，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)大，不具備做大型集中商業(yè)。 本項(xiàng)目周邊休閑娛樂型商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)情況 名稱 位置環(huán)境 規(guī)模 特色 經(jīng)營(yíng)狀況 季華美食城 季華四路 占地 15萬平方米 大型特色食肆聚集，香鍋里辣、湘源食府、鯉魚門食神大酒樓、喜洋洋川菜館等特色餐館 較好 天馬娛樂城 季華路五路經(jīng)華大 廈首層 總建筑面積 4000多平方 佛山中高檔大型夜總會(huì)俱樂部 較好 淺水灣休閑會(huì)所 汾江南路 總建筑面積 2022多平方 大型的沐足、按摩館，以泰式按摩為特色。一家四口，有一兒一女。 公寓共 846套 ?B地塊， 11層商住房三幢、 18層商住房五幢。 + Page 62 項(xiàng)目概念性規(guī)劃建議 昭示性建筑符號(hào) 精神堡壘，認(rèn)同感、標(biāo)識(shí)性、身份象征 5層商業(yè)裙樓 充分利用沿街商業(yè)價(jià)值 對(duì)外昭示性 5F 24F 29F 公寓塔樓之間的連廊及平臺(tái)綠化 24層公寓塔樓 由于地塊形狀限制，公寓朝向基本為東西朝向； 建議分為兩棟公寓建筑，中間用連廊及平臺(tái)花園連接。 商務(wù)人流、游客、體閑、購(gòu)物人流較多，無論中上下班時(shí)間段還是其它時(shí)間段人流均較多； 地鐵商業(yè)業(yè)態(tài)特點(diǎn) 主要提供便利性的延伸服務(wù)，商業(yè)模式為：便利店、書店、音像店、沖洗店、干洗店、西餅店、飲品店和眼鏡店等。 Page 75 佛山市場(chǎng)典型商業(yè)物業(yè)車位數(shù)量 佛山典型商業(yè)物業(yè) 商業(yè)規(guī)模 車位數(shù)量 車位指標(biāo)（車位數(shù)量 /每千平方米） 順聯(lián)廣場(chǎng) 12萬平方米 1600個(gè) 永旺商業(yè)中心 10萬平方米 2022個(gè) 20 天佑城 9萬平方米 1300個(gè) 東方廣場(chǎng) 23萬平方米 4000個(gè) 順聯(lián)國(guó)際購(gòu)物中心 500個(gè) 東建世紀(jì)廣場(chǎng) 2萬 200個(gè) 10 目前佛山典型商業(yè)物業(yè) 每千平方米 配備的車位數(shù)在 1020個(gè)之間。 ” —— 梁小姐，禪城某服裝店老板 “ 排煙管 和 化油池 什么的能統(tǒng)一解決最好啦！ ” —— 陳先生，桂城某餐飲店經(jīng)理 “ 車位一定要充足， 順德人基本都有私家車。 ?可引入人造瀑布、植物盆景、文化石、雕塑等室內(nèi)小品。 銷售對(duì)象建議： 本項(xiàng)目客戶 投資客戶 銷售方式： 人防車位：改造成停車位后出讓使用權(quán) 其他停車位：直接銷售 通過 “ 投資車位 ” 的銷售模式，最大化回籠資金，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目?jī)r(jià)值 Page 95 物業(yè)面積組合建議 物業(yè)組合 類型 建筑面積（平米） 數(shù)量 公寓 3040 12001500 1F商業(yè) 810 200 1F商業(yè) 50200 68 2F商業(yè) 200500 34 35F商業(yè) 4500 3 車位 3040 428 公寓小面積銷售 低層商鋪分割小面積變現(xiàn) 高層商鋪組合大面積出租 車位打投資概念或者對(duì)商業(yè)出租 Page 96 PART 6 定價(jià)策略及經(jīng)濟(jì)測(cè)算 Page 97 項(xiàng)目?jī)r(jià)格的定制主要在充分考慮宏觀市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)因素的基礎(chǔ)上，結(jié)合終端客戶心理、項(xiàng)目定位戰(zhàn)略及項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)等因素進(jìn)行綜合分析論證而最終確定。 ? 大型基礎(chǔ)設(shè)施 資源共享