【正文】 主干道沿線 處于成熟的板塊中的 未完全成熟區(qū)域，區(qū)域商務(wù)發(fā)展?jié)摿艽? 星星華園國際 公寓 處于目前已經(jīng)很成熟 都市商務(wù)氛圍濃郁地段 處于地鐵口、 主干道沿線 區(qū)域商務(wù)發(fā)展?jié)摿薮? 東江國際公寓 處于未來城市中心區(qū) ，周邊配套尚未完善 主干道沿線， 公交有待發(fā)展 隨著規(guī)劃落成， 商務(wù)發(fā)展?jié)摿艽? 本項(xiàng)目 處于城市向南推進(jìn)的 發(fā)展中軸，周邊配套相對不成熟 主干道沿線， 過境感強(qiáng)，未來有地鐵 規(guī)劃中的城市中心及商業(yè)圈，新舊兩大片區(qū)的結(jié)合部 與主要競爭對手的綜合對比 本項(xiàng)目處于目前商業(yè)氣氛薄弱、生活配套不成熟，但交通便利，未來片區(qū)發(fā)展存在巨大潛力， 存在較大市場機(jī)會，可以博取高價(jià)，快速回現(xiàn)。 商業(yè) 公寓 小面積原則 —— 針對投資客戶，控制面積和總價(jià)，降低投資門檻； 高使用率原則 —— 增加戶型附加值，彌補(bǔ)公寓使用率低的缺點(diǎn)，增加競爭力； 精裝修原則 —— 使投資客戶投資便捷，有利于投資客戶的引進(jìn)； 代租原則 —— 增加物業(yè)管理的服務(wù)內(nèi)容，幫助租戶進(jìn)行出租的打理和服務(wù)，增加出租的服務(wù)，減少投資客戶的打理苦惱。 缺點(diǎn)：租金一般。 功能業(yè)態(tài)規(guī)劃建議方案 2 三層 四層 五層 大型休閑會所、夜總會、 KTV 高檔酒樓 高檔酒樓 二層 一層 負(fù)一層 IT 通訊潮流產(chǎn)品店 六層及以上 公寓 IT 產(chǎn)品配件店 IT 通訊潮流產(chǎn)品店 Page 68 干道型地鐵 消費(fèi)型地鐵 功能 以客流快速通過為目的，注重交通空間、疏散消防功能； 地鐵與地面完全融為一體，形成立體式交通網(wǎng)絡(luò)，解決交通空間的同時(shí)注重地鐵與地面商業(yè)互動 人流特點(diǎn) 人流集中在特定時(shí)段，集中在上下班高峰期間。 案例一： 深圳地鐵華強(qiáng)北至國貿(mào)段；深圳萬象城、中信地鐵商場 案例二： 廣州地鐵 1號線烈士陵園站流行前線 對地鐵物業(yè)的影響 人流以路過為主，轉(zhuǎn)化為商機(jī)流的機(jī)會較小 人流轉(zhuǎn)化為商機(jī)流的機(jī)會較大 地鐵物業(yè) 本項(xiàng)目的地鐵物業(yè)方向選擇 本項(xiàng)目地鐵商業(yè)屬于消費(fèi)型地鐵商業(yè)。 開間 目前商鋪的開間普遍為 3－ 4米、 5－ 6米、 7－ 8米，而一些大商家拿下幾間，可以更擁有更大的臨街展示面。 對交通的要求 商業(yè)街內(nèi)需要解決好交通可達(dá)性問題，保證人流的貫穿和流動。 經(jīng)營者 佛山商業(yè)經(jīng)營者對商業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)的相關(guān)觀點(diǎn)掃描 典型客戶語錄： “ 開間進(jìn)深比例要合理 ，進(jìn)深不能太深，超過 15米就不適合了； 層高最好高一些 ，可以隔層。 Page 81 沿街面與公寓結(jié)合整體打造商務(wù)形象 ? 玻璃與大型廣告牌的結(jié)合； ? 通過標(biāo)識、小品和特色商鋪來提升商業(yè)特色； ? 店前小廣場設(shè)置遮陽傘 ,座椅 ,花池 ,柵欄等營造休閑氣氛。 ?墻面應(yīng)為大理石或高級墻紙或高級漆，可設(shè)置吊頂 。 居住功能 辦公功能 Page 90 ?入 戶 門：選用優(yōu)質(zhì)防盜防火大門配防盜門鎖 ?洗手間門：鋁合金玻璃門配門鎖 ?窗 戶：鋁合金玻璃窗 ?地 面：客廳鋪設(shè)名牌瓷磚，臥室鋪設(shè)復(fù)合木地板；衛(wèi)生間鋪設(shè)高級防滑瓷磚，墻面鋪設(shè)瓷磚到頂；陽臺鋪設(shè)高級仿古磚； ?墻 面：粉刷 ICI多樂士環(huán)保系列 ?天 花：客廳、臥室、餐廳粉刷 ICI多樂士環(huán)保系列，衛(wèi)生間鋁質(zhì)天花吊頂。 公寓裝修 Page 91 綜合考慮市場競爭及客戶需求， 對本項(xiàng)目公寓規(guī)劃設(shè)計(jì)指標(biāo)建議如下： 公寓規(guī)劃建議 公寓戶型建筑面積（㎡） 35－ 45 45－ 55 合計(jì) 面積比例建議 70% 30% 100% 戶型 套間公寓 1房 1廳 層高（ m） 3 使用面積（㎡） 4050 約 100 類型總建筑面積（㎡） 30100 12900 43000 套數(shù)（套） 669 258 927 套數(shù)比例 72% 28% 100% Page 92 ★ 5物業(yè)發(fā)展建議 Page 93 指標(biāo) 總用地面積 ㎡ 容積率 擬建計(jì)容建筑面積 車位配置要求 約 640個(gè)（不分地上地下） 預(yù)計(jì)商鋪車位要求 約 400個(gè) 預(yù)計(jì)公寓車位要求 約 220個(gè) 車位設(shè)置建議： 部分地下一層：約 228個(gè) （人防，設(shè)置機(jī)械停車場） 地下二層：約 200個(gè)（設(shè)置停車場） 地面：約 220個(gè) 考慮到成本因素，不建議做地下三層車庫 Page 94 銷售建議 本項(xiàng)目處于廣佛地鐵出口，車位具有巨大的投資價(jià)值。 定價(jià)原則 Page 98 搜集交易實(shí)例 建立比較實(shí)例 建立價(jià)格比較基礎(chǔ) 分析比較實(shí)例 修正差異 評估項(xiàng)目價(jià)格 ?從房地產(chǎn)中介 、 樓盤現(xiàn)場 、 房管部門等渠道收集近期交易案例 ? 以可比性和完整程度為標(biāo)準(zhǔn)選取與待估有相同效能的交易實(shí)例 ? 對比較實(shí)例的價(jià)格作必要的技術(shù)處理 ， 使其與待估物業(yè)的價(jià)格具共同的比較基礎(chǔ) ?從多個(gè)修正因素比較參照物與待估物之間差異 ?分析差異所造成的價(jià)格差異，尋找修正差異依據(jù) ?分析比較實(shí)例差異程度，確定比較實(shí)例影響權(quán)重 ?分析比較實(shí)例內(nèi)部因素影響程度，確定影響比較實(shí)例價(jià)格和待估房產(chǎn)的主導(dǎo)因素 ?通過比較實(shí)例與待估房產(chǎn)的比較 ， 找到兩者之間差價(jià) ，并按一定標(biāo)準(zhǔn)對比較物價(jià)格進(jìn)行修正 ?采取綜合評估公式 ， 從修正價(jià)格中評估出待估物的租售價(jià)格 定價(jià)技術(shù)路線 Page 99 注：以下項(xiàng)目按建筑面積計(jì)算 公寓毛坯售價(jià)建議約為 9300元 /㎡ 公寓售價(jià)評估 價(jià)值定價(jià) 參照項(xiàng)目 參照項(xiàng)目 參照項(xiàng)目 100% 美邦公寓 利豪名郡 逸彩美寓 建面售價(jià)（毛坯） 9000 7800 8650 評分指標(biāo) 權(quán)重 評分 加權(quán)分 評分 加權(quán)分 評分 加權(quán)分 區(qū)位 片區(qū)形象 5% 80 4 120 6 80 4 區(qū)位價(jià)值 15% 100 15 150 80 12 交通狀況 10% 120 12 150 15 150 15 自然環(huán)境 2% 100 2 100 2 100 2 周邊配套 15% 60 9 100 15 60 9 城市規(guī)劃 8% 120 150 12 150 12 產(chǎn)品素質(zhì) 總體規(guī)劃 3% 120 100 3 120 社區(qū)規(guī)模 5% 150 80 4 150 園林環(huán)境 2% 100 2 80 90 建筑外觀 8% 120 120 150 12 戶型設(shè)計(jì) 12% 100 12 120 150 18 社區(qū)配套 10% 100 10 80 8 90 9 開發(fā)商品牌 5% 100 5 100 5 100 5 總評分 100% 比較價(jià)格 9117 時(shí)間因素修正 折算價(jià)格 參照權(quán)重 40% 30% 20% 加權(quán)后數(shù)目 本項(xiàng)目評估價(jià)格 Page 100 注：以下項(xiàng)目按建筑面積計(jì)算 首層商鋪售價(jià)建議約為 35000元 /㎡ 商鋪售價(jià)評估 價(jià)值定價(jià) 參照項(xiàng)目 參照項(xiàng)目 參照項(xiàng)目 100% 星星華園國際 百花時(shí)代廣場 麗日玫瑰名城 建面售價(jià)（毛坯） 38000 35000 18000 評分指標(biāo) 權(quán)重 評分 加權(quán)分 評分 加權(quán)分 評分 加權(quán)分 區(qū)位 片區(qū)形象 5% 60 3 60 3 80 4 區(qū)位價(jià)值 10% 80 8 80 8 120 12 交通狀況 15% 100 15 100 15 150 商業(yè)氛圍 15% 60 9 60 9 80 12 城市規(guī)劃 10% 120 12 150 15 150 15 產(chǎn)品素質(zhì) 總體規(guī)劃 10% 100 10 120 12 120 12 商業(yè)規(guī)模 15% 80 12 100 15 100 15 建筑外觀 5% 100 5 100 5 120 6 戶型設(shè)計(jì) 10% 120 12 120 12 120 12 開發(fā)商品牌 5% 80 4 80 4 80 4 總評分 100% 90 98 比較價(jià)格 34200 34300 20610 時(shí)間因素修正 折算價(jià)格 39330 39445 32976 參照權(quán)重 40% 40% 20% 加權(quán)后數(shù)目 14732 13778 本項(xiàng)目評估價(jià)格 Page 101 往下頁 商鋪售價(jià)評估 二層商鋪價(jià)格： 一般二層商業(yè)的銷售價(jià)格為一層的一半左右，但本項(xiàng)目的二層商業(yè)由于有地鐵的支撐，預(yù)計(jì)二層的商鋪價(jià)格為： 18000元 /㎡ 三 五層商鋪價(jià)格： 10000元 /㎡ （按照租金水平換算） 車位價(jià)格： 市場上關(guān)于機(jī)械車位的銷售，一般是銷售二十年的使用權(quán)，市場上的機(jī)械停車位二十年使用權(quán)的價(jià)格為： 5萬元 /個(gè)。 Page 106 利潤測算 整個(gè)項(xiàng)目的凈利潤約 項(xiàng)列名稱 計(jì)算公式 費(fèi)用（萬） 銷售收入 92,370 銷售稅金及附加（萬元） 5,113 營業(yè)稅 （收入 5％） 印花稅 （收入 ％） 28 城建稅 （營業(yè)稅 7％） 323 教育費(fèi)附加 （營業(yè)稅 3％） 143 財(cái)務(wù)費(fèi)用 （成本的 6％） 3000 銷售凈收入（元） 84,257 利潤總額 銷售收入 開發(fā)成本 29,024 稅前投資率 53% 所得稅 利潤總額 *25% 7,256 凈利潤總額 利潤 所得稅 21,768 稅后利潤率 39% Page 107 PART 7 形象定位 —— 基于城市發(fā)展氣質(zhì)類比 Page 108 地鐵接軌道路交通大融合帶動佛山產(chǎn)業(yè)融合、資源優(yōu)化配置、錯(cuò)位競爭！ 廣州 佛山 珠二環(huán) 珠三環(huán) ? 交通規(guī)劃一體化； 廣佛城市間道路交通體系統(tǒng)一規(guī)劃，如廣州東二環(huán)、珠三環(huán)、廣州華南快速干線、 ? 廣佛道路 “無縫對接”； 兩市道路網(wǎng)規(guī)劃銜接點(diǎn)共有 60處，其中高等級道路 18處，主干道 29處，次干道及支路 13處。 根據(jù)佛山最新成交的土地情況看，禪城區(qū)土地的普遍成本大約為 4000元 /平米。 項(xiàng)目價(jià)格的定位應(yīng)遵循以下原則： ? 同現(xiàn)在售競爭樓盤對比 ? 體現(xiàn)項(xiàng)目的定位策略； ? 根據(jù)市場競爭環(huán)境，采取競爭導(dǎo)向定價(jià)法； ? 平開高走，越走越高； ? 按貨量品質(zhì)分類定價(jià) 。 ?衛(wèi) 生 間：選用國內(nèi)品牌潔具，包括洗手盤、坐廁、水龍頭、梳妝鏡、排氣扇、毛巾架、廁紙架、淋浴器，冷熱水管暗藏； ?空 調(diào)：按圖紙預(yù)留空調(diào)機(jī)位 ?供 水：設(shè)獨(dú)立水表，暗裝到戶 ?供 電：住宅設(shè)獨(dú)立電表 4KW， 220V電源；品牌配電箱，全屋電線管暗藏，開關(guān)、插座采用俊朗或松本品牌，附送照明燈具。 Page 85 戶型創(chuàng)新 —— 提高戶型的贈送空間，提升整個(gè)空間的使用性 商務(wù)公寓 增加贈送面積， 提高附加值 。 案例借鑒 —— 香年廣場 Page 84 公寓打造 大堂打造 —— 以體現(xiàn)企業(yè)實(shí)力、現(xiàn)代感、國際化為目的 ?大堂裝修以較低成本形成豪華與大氣勢形象為目的。 ” —— 郝先生，順德工商局公務(wù)員 客戶調(diào)查 Page 77 本項(xiàng)目商業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)指標(biāo)建議 面寬 2層： 6米 首層： 8米 1層： 36米 進(jìn)深 2層： 10米 首層： 1215米 1層： 36米 首層層高 6米 25層層高 主力面積 30100平方米（可拼合） 綜合考慮市場競爭及客戶需求， 對本項(xiàng)目商業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)指標(biāo)建議如下： 商業(yè)建議 Page 78 裙樓 面向汾江南路及魁奇路加強(qiáng)入口的造型處理，打造標(biāo)志性裙樓，進(jìn)行 “ 城界界定 ” ，加強(qiáng)項(xiàng)目的昭示性，營造商圈氛圍，提升項(xiàng)目形象。 人流交通組織是未來商業(yè)街經(jīng)營好壞的重要保證。 參考案例 Page 76 對開間 ,進(jìn)深 ,層高的需求 開間和進(jìn)深符合一般商鋪需求，根據(jù)經(jīng)營需求可自由進(jìn)行空間組合； 層高最好高一些，至少 6米左右，可以自由進(jìn)行隔層。 層高 層高一層都在 5－ 6米左右，二層以上商鋪 3－ 5米即可滿足商家的要求。 地鐵通道四通八達(dá)，出口與周邊任意商家相聯(lián)，形成地下商業(yè)走廊，業(yè)態(tài)比較廣泛包括：超市、百貨、餐飲、體閑娛樂等 典型案例 案例一： 深圳地鐵世界之窗至華強(qiáng)北段；人流主要集中上下班高峰期。 Page 67 業(yè)態(tài)建議 方案評價(jià)： 優(yōu)點(diǎn)： 擁有一定的主題，吸引人流的進(jìn)入； 經(jīng)營相對有風(fēng)險(xiǎn)，對面商業(yè)可能已經(jīng)覆蓋該主題。 考慮項(xiàng)目公寓戶型特點(diǎn)、項(xiàng)目分期及營銷概念的附加