【正文】 斜對(duì)，有市場(chǎng)先行者 ?消費(fèi)群體 ：成熟市場(chǎng)培育了眾多消費(fèi)者 ?配套 ：周邊配套齊全，居住、辦公氛圍較好 ?性質(zhì) ：產(chǎn)權(quán)商鋪的稀缺性 ?市場(chǎng) 1：河南人口基數(shù)大，且消費(fèi)層次不一 ?市場(chǎng) 2：中部崛起，河南將是重要的區(qū)域之一 ?市場(chǎng) 3：老科技市場(chǎng)面臨拆遷，眾多商戶需要經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所 ?政策 ：政府規(guī)劃把東風(fēng)路此區(qū)域打造成科技一條街 ?政策影響 ：住宅禁商，商住樓前景不明 ?潛在競(jìng)爭(zhēng) ：老市場(chǎng)將重建，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)仍然激烈 ?商圈競(jìng)爭(zhēng) ：花園路商圈國(guó)貿(mào)中心、中原數(shù)碼港體量 不小的小戶型住宅及寫字樓，競(jìng)爭(zhēng)激烈 ?環(huán)境 1：與市場(chǎng)核心區(qū)域尚有一段距離，人氣較淡 ?環(huán)境 2：相對(duì)住宅，項(xiàng)目體量小，景觀缺乏 ?交通 ：東風(fēng)路、文化路車流量大，物流受限 發(fā)揮優(yōu)勢(shì)： 借助科技市場(chǎng)及電子市場(chǎng)人氣， 充分挖掘項(xiàng)目商業(yè)資源 。 ?群體變化趨勢(shì)：各類企業(yè)有不同程度的發(fā)展需求 。 寫字樓市場(chǎng)小結(jié)： 二、市場(chǎng)解析 — 寫字樓 項(xiàng)目 物業(yè)類型 建筑面積 萬(wàn)㎡ 均價(jià) 元 / ㎡ 推出房源 銷售情況 裝修標(biāo)準(zhǔn) 思達(dá)數(shù)碼國(guó)際公寓 高層 6400 3000多套 40% 精裝修 天明國(guó)際公寓 高層 5000 420套 —— 毛坯 鄭州國(guó)貿(mào)中心 高層 48 6000 3000多套 未開盤 精裝修 非常男女 高層 8 4200 1200多套 33% 毛坯 博客公社 小高層 4300 434套 65％ 精裝修 花半里 高層 5 4300 470套 70％ 精裝修 市場(chǎng)推盤量較大 小戶型銷售受項(xiàng)目位置影響較大 帶精裝修的項(xiàng)目比毛坯房?jī)r(jià)格有較大提升 二、市場(chǎng)解析 — 小戶型 戶型 思達(dá)數(shù)碼 公寓 天明森林 公寓 非常 男女 國(guó)貿(mào) 中心 博客 公社 花半里 米蘭 陽(yáng)光 單房 ㎡ 39㎡ 21㎡ 28㎡ 一房 一廳 ㎡ 47㎡ 42㎡ 40㎡ 33㎡ 54㎡ ㎡ ㎡ 46㎡ ㎡ 一房 兩廳 ㎡ 61㎡ ㎡ 60㎡ 65㎡ 63㎡ 70㎡ 兩房 ㎡ 80㎡ ㎡ 82㎡ 70㎡ 92㎡ ㎡ ㎡ 以 38~48平米一房一廳及 70~80平米 小二房為主 單房面積基本在 30平米以內(nèi)，一房?jī)? 廳面積多在 60平米左右 二、市場(chǎng)解析 — 小戶型 項(xiàng)目 凸窗 轉(zhuǎn)角窗 獨(dú)立 衛(wèi)浴 空中 花園 入戶 花園 落地窗 多陽(yáng)臺(tái) 挑高 陽(yáng)臺(tái) 思達(dá)數(shù)碼 國(guó)際公寓 ★ ★ ★ ★ ★ 天明森林 國(guó)際公寓 ★ ★ ★ ★ ★ 鄭州國(guó)貿(mào) 中心 ★ ★ ★ ★ 非常男女 ★ ★ 博客公社 ★ ★ ★ 花半里 ★ ★ ★ 金陽(yáng)光 居易 ★ ★ 創(chuàng)新夾層 受面積限制，戶型創(chuàng)新較少 以凸窗設(shè)計(jì)為主 二、市場(chǎng)解析 — 小戶型 項(xiàng)目 建筑風(fēng)格 外立面 思達(dá)數(shù)碼國(guó)際公寓 現(xiàn)代主義 白色，鶴黃色 天明森林國(guó)際公寓 后現(xiàn)代主義 厚重咖啡色 鄭州國(guó)貿(mào)中心 現(xiàn)代主義 鶴黃，淡藍(lán)色 非常男女 現(xiàn)代主義 主力白色 博客公社 現(xiàn)代主義 白色，灰色 項(xiàng)目 形象定位 客戶群體 思數(shù)碼國(guó)際公寓 一個(gè)人的宮殿， 一座城的榮耀 大學(xué)老師，公務(wù)員， 投資者居多 天明森林國(guó)際公寓 城市精髓，品質(zhì) LOHAS 老師，白領(lǐng)階層， 居住型居多 鄭州國(guó)貿(mào)中心 中原首家分戶計(jì)量的 中央空調(diào)化酒店式公寓 投資客戶居多， 企業(yè)辦公 非常男女 北區(qū)首席青春派時(shí)尚新銳社區(qū) 輕院老師，周邊居民 建筑風(fēng)格多以現(xiàn)代主義風(fēng)格為主 外立面色彩多以明快色調(diào) 形象定位以時(shí)尚、高端為主 現(xiàn)場(chǎng)介紹突出商住二用 目標(biāo)客戶瞄準(zhǔn)投資客 二、市場(chǎng)解析 — 小戶型 項(xiàng)目名稱 社區(qū)配套 思達(dá)數(shù)碼國(guó)際公寓 酒店式管理，商業(yè)街，會(huì)所，酒吧，健身房，百貨等 天明森林國(guó)際公寓 會(huì)所，茶座，活動(dòng)中心 鄭州國(guó)貿(mào)中心 酒店式管理，商場(chǎng)，寫字樓，中央分戶空調(diào)，音樂房，游戲室等 非常男女 坐擁一期成熟景觀 ,與二三期景觀形成組團(tuán)式花園 博客公社 會(huì)所 ，超市 花半里 由深圳 “花樣年”物管擔(dān)綱物管顧問 大社區(qū)里小戶型，可以共享社區(qū)配套，提升小戶型品質(zhì) 酒店式公寓項(xiàng)目較多，適合 SOHO一族 二、市場(chǎng)解析 — 小戶型 ?項(xiàng)目位于鄭州市科技市場(chǎng)商圈內(nèi)，但與商圈核心區(qū)域尚有一段距離，人氣漸弱，開發(fā)專業(yè)市場(chǎng)如何吸引人氣； ?本項(xiàng)目 1~5層商業(yè)如何處理，業(yè)態(tài)如何合理規(guī)劃； ?如何處理商業(yè)與住宅的關(guān)系，住宅戶型如何規(guī)劃； ?項(xiàng)目配套如何設(shè)置、創(chuàng)新。 商戶訪談 2： 二、市場(chǎng)解析 — 專業(yè)市場(chǎng) 商戶訪談 3： 商戶姓名：陸強(qiáng) 目前經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所：電子大廈二樓 A區(qū) 205 從業(yè)時(shí)間： 11年（從電子大廈開業(yè)就在市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)，原在創(chuàng)新幫別人作） 經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)：配件及維修 對(duì)本項(xiàng)目看法： 位置可以； 作什么都行； 你們只管賣，其它的不用管； 我在電子大廈前二年生意也不好，這幾年市場(chǎng)火起來了才好些； 停車場(chǎng)一定要有，地上不行可以考慮地下； 最好有餐飲，方便。 通道規(guī)劃 主通道 m 次通道 m 平均租金 （元 /平米 〃 月） 一層 170 二層 130 三層 100 四層 70 公建裝修 有中央空調(diào)，地板磚 客戶構(gòu)成 經(jīng)營(yíng)者 從各個(gè)市場(chǎng)新增商戶，白廟拆遷也將部分商戶引至百腦匯 消費(fèi)者 有較多學(xué)生用戶，兼顧其它消費(fèi)群體 配套情況 電梯設(shè)置 客梯： 4個(gè) 扶梯： 2個(gè) 貨梯： 2個(gè) 停車場(chǎng) 停車位：約 340 個(gè) 影響贏利的風(fēng)險(xiǎn)因素 規(guī)劃設(shè)計(jì) 有中央空調(diào)，規(guī)劃較好，賣場(chǎng)環(huán)境舒適 業(yè)態(tài)設(shè)計(jì) 較為合理，并在負(fù)一層設(shè)置餐飲區(qū)及電玩 二、市場(chǎng)解析 — 專業(yè)市場(chǎng) 市場(chǎng)名稱 調(diào)研內(nèi)容 電子大廈 開業(yè)時(shí)間 2023年 經(jīng)營(yíng)定位 二手電腦、數(shù)碼市場(chǎng) 經(jīng)營(yíng)管理公司 電子大廈管理處 經(jīng)營(yíng)規(guī)模 總面積： 12023㎡ 經(jīng)營(yíng)戶數(shù)量： 150戶 各層業(yè)態(tài)規(guī)劃 1f： 二手機(jī)箱、顯示器 2f：數(shù)碼、配件、 DIY 3f： 二手筆記本 4f：淘寶 通道規(guī)劃 主通道 m 次通道 2 m 平均租金 （元 /平米 〃 月） 一層 100~120 二層 60~100 三層 60~70 四層 60 市場(chǎng)情況 中庭 無 公建裝修 地板磚，