【正文】 斜對，有市場先行者 ?消費群體 ：成熟市場培育了眾多消費者 ?配套 ：周邊配套齊全，居住、辦公氛圍較好 ?性質(zhì) ：產(chǎn)權(quán)商鋪的稀缺性 ?市場 1：河南人口基數(shù)大，且消費層次不一 ?市場 2：中部崛起，河南將是重要的區(qū)域之一 ?市場 3：老科技市場面臨拆遷，眾多商戶需要經(jīng)營場所 ?政策 ：政府規(guī)劃把東風路此區(qū)域打造成科技一條街 ?政策影響 ：住宅禁商，商住樓前景不明 ?潛在競爭 ：老市場將重建，市場競爭仍然激烈 ?商圈競爭 ：花園路商圈國貿(mào)中心、中原數(shù)碼港體量 不小的小戶型住宅及寫字樓，競爭激烈 ?環(huán)境 1：與市場核心區(qū)域尚有一段距離，人氣較淡 ?環(huán)境 2：相對住宅，項目體量小，景觀缺乏 ?交通 ：東風路、文化路車流量大，物流受限 發(fā)揮優(yōu)勢： 借助科技市場及電子市場人氣， 充分挖掘項目商業(yè)資源 。 ?群體變化趨勢：各類企業(yè)有不同程度的發(fā)展需求 。 寫字樓市場小結(jié)： 二、市場解析 — 寫字樓 項目 物業(yè)類型 建筑面積 萬㎡ 均價 元 / ㎡ 推出房源 銷售情況 裝修標準 思達數(shù)碼國際公寓 高層 6400 3000多套 40% 精裝修 天明國際公寓 高層 5000 420套 —— 毛坯 鄭州國貿(mào)中心 高層 48 6000 3000多套 未開盤 精裝修 非常男女 高層 8 4200 1200多套 33% 毛坯 博客公社 小高層 4300 434套 65％ 精裝修 花半里 高層 5 4300 470套 70％ 精裝修 市場推盤量較大 小戶型銷售受項目位置影響較大 帶精裝修的項目比毛坯房價格有較大提升 二、市場解析 — 小戶型 戶型 思達數(shù)碼 公寓 天明森林 公寓 非常 男女 國貿(mào) 中心 博客 公社 花半里 米蘭 陽光 單房 ㎡ 39㎡ 21㎡ 28㎡ 一房 一廳 ㎡ 47㎡ 42㎡ 40㎡ 33㎡ 54㎡ ㎡ ㎡ 46㎡ ㎡ 一房 兩廳 ㎡ 61㎡ ㎡ 60㎡ 65㎡ 63㎡ 70㎡ 兩房 ㎡ 80㎡ ㎡ 82㎡ 70㎡ 92㎡ ㎡ ㎡ 以 38~48平米一房一廳及 70~80平米 小二房為主 單房面積基本在 30平米以內(nèi)，一房兩 廳面積多在 60平米左右 二、市場解析 — 小戶型 項目 凸窗 轉(zhuǎn)角窗 獨立 衛(wèi)浴 空中 花園 入戶 花園 落地窗 多陽臺 挑高 陽臺 思達數(shù)碼 國際公寓 ★ ★ ★ ★ ★ 天明森林 國際公寓 ★ ★ ★ ★ ★ 鄭州國貿(mào) 中心 ★ ★ ★ ★ 非常男女 ★ ★ 博客公社 ★ ★ ★ 花半里 ★ ★ ★ 金陽光 居易 ★ ★ 創(chuàng)新夾層 受面積限制，戶型創(chuàng)新較少 以凸窗設(shè)計為主 二、市場解析 — 小戶型 項目 建筑風格 外立面 思達數(shù)碼國際公寓 現(xiàn)代主義 白色，鶴黃色 天明森林國際公寓 后現(xiàn)代主義 厚重咖啡色 鄭州國貿(mào)中心 現(xiàn)代主義 鶴黃，淡藍色 非常男女 現(xiàn)代主義 主力白色 博客公社 現(xiàn)代主義 白色，灰色 項目 形象定位 客戶群體 思數(shù)碼國際公寓 一個人的宮殿， 一座城的榮耀 大學老師，公務(wù)員， 投資者居多 天明森林國際公寓 城市精髓，品質(zhì) LOHAS 老師，白領(lǐng)階層， 居住型居多 鄭州國貿(mào)中心 中原首家分戶計量的 中央空調(diào)化酒店式公寓 投資客戶居多， 企業(yè)辦公 非常男女 北區(qū)首席青春派時尚新銳社區(qū) 輕院老師，周邊居民 建筑風格多以現(xiàn)代主義風格為主 外立面色彩多以明快色調(diào) 形象定位以時尚、高端為主 現(xiàn)場介紹突出商住二用 目標客戶瞄準投資客 二、市場解析 — 小戶型 項目名稱 社區(qū)配套 思達數(shù)碼國際公寓 酒店式管理，商業(yè)街，會所，酒吧，健身房，百貨等 天明森林國際公寓 會所，茶座，活動中心 鄭州國貿(mào)中心 酒店式管理，商場，寫字樓，中央分戶空調(diào)，音樂房，游戲室等 非常男女 坐擁一期成熟景觀 ,與二三期景觀形成組團式花園 博客公社 會所 ，超市 花半里 由深圳 “花樣年”物管擔綱物管顧問 大社區(qū)里小戶型，可以共享社區(qū)配套，提升小戶型品質(zhì) 酒店式公寓項目較多，適合 SOHO一族 二、市場解析 — 小戶型 ?項目位于鄭州市科技市場商圈內(nèi)，但與商圈核心區(qū)域尚有一段距離，人氣漸弱，開發(fā)專業(yè)市場如何吸引人氣； ?本項目 1~5層商業(yè)如何處理，業(yè)態(tài)如何合理規(guī)劃； ?如何處理商業(yè)與住宅的關(guān)系，住宅戶型如何規(guī)劃； ?項目配套如何設(shè)置、創(chuàng)新。 商戶訪談 2： 二、市場解析 — 專業(yè)市場 商戶訪談 3： 商戶姓名：陸強 目前經(jīng)營場所：電子大廈二樓 A區(qū) 205 從業(yè)時間： 11年（從電子大廈開業(yè)就在市場經(jīng)營，原在創(chuàng)新幫別人作） 經(jīng)營業(yè)態(tài)：配件及維修 對本項目看法： 位置可以； 作什么都行； 你們只管賣，其它的不用管； 我在電子大廈前二年生意也不好，這幾年市場火起來了才好些； 停車場一定要有，地上不行可以考慮地下； 最好有餐飲，方便。 通道規(guī)劃 主通道 m 次通道 m 平均租金 （元 /平米 〃 月） 一層 170 二層 130 三層 100 四層 70 公建裝修 有中央空調(diào)，地板磚 客戶構(gòu)成 經(jīng)營者 從各個市場新增商戶，白廟拆遷也將部分商戶引至百腦匯 消費者 有較多學生用戶，兼顧其它消費群體 配套情況 電梯設(shè)置 客梯： 4個 扶梯： 2個 貨梯： 2個 停車場 停車位：約 340 個 影響贏利的風險因素 規(guī)劃設(shè)計 有中央空調(diào)，規(guī)劃較好，賣場環(huán)境舒適 業(yè)態(tài)設(shè)計 較為合理，并在負一層設(shè)置餐飲區(qū)及電玩 二、市場解析 — 專業(yè)市場 市場名稱 調(diào)研內(nèi)容 電子大廈 開業(yè)時間 2023年 經(jīng)營定位 二手電腦、數(shù)碼市場 經(jīng)營管理公司 電子大廈管理處 經(jīng)營規(guī)模 總面積： 12023㎡ 經(jīng)營戶數(shù)量： 150戶 各層業(yè)態(tài)規(guī)劃 1f： 二手機箱、顯示器 2f：數(shù)碼、配件、 DIY 3f： 二手筆記本 4f：淘寶 通道規(guī)劃 主通道 m 次通道 2 m 平均租金 （元 /平米 〃 月） 一層 100~120 二層 60~100 三層 60~70 四層 60 市場情況 中庭 無 公建裝修 地板磚，