【文章內(nèi)容簡介】 摩爾坊商業(yè)街 汾江路旁 建筑面積 3萬平方米 廣佛地鐵出口附近。社區(qū)商業(yè)定位，一邊是品牌商鋪，另一邊是飲食、娛樂場所。知名商家：六本木、麗日會 較好 好樂迪 KTV 同濟西路 建筑面積 2022多平方米 中檔、量版式 KTV，特色餐飲，有配套自助餐 較好 模式探討 Page 37 商業(yè)價值的實現(xiàn) 對整體品牌的貢獻 競爭程度 項目優(yōu) 勢 經(jīng)營風險 可售性 提高項目形象 促進后期住宅價值提升及銷售 百貨購物模式 高 低 高 低 高 高 專業(yè)市場模式 高 低 高 高 低 低 社區(qū)服務型 低 中 中 低 中 中 特色休閑娛樂購物型 高 高 低 高 高 高 娛樂休閑購物是本項目的最佳選擇， 前提是必須與周邊競爭對手形成顯著的差異化 ! 特色主題商業(yè)模式研究小結(jié) Page 38 ★ 3商業(yè)定位 —— 從消費者需求角度 —— 從項目價值角度 Page 39 佛山消費者的休閑娛樂需求分析 物質(zhì)滿足 精神滿足 高 低 低 高 日常溫飽 普通聚會 招待客人或朋友 重要聚會、慶典 家庭享受 佛山休閑娛樂業(yè)的主流 本項目的機會 客戶分析 Page 40 消費者寫真（一） —— 自我享受型的高端客戶 ?購房情況： 房價 130萬 、 二次置業(yè) ?基本特征： 劉先生， 40歲左右，五口之家，太太為海關職員，同老人一起居住。喜歡清靜。 ?消費習慣： 業(yè)余愛好較少，一般就是喝茶 生意很忙沒有什么消遣 ?對周邊商業(yè)的需求： 清靜點的不要吵的都行，比如服裝精品店 運動健身美容美發(fā)方面的比較喜歡 酒樓一定要高檔的 夜總會 KTV就最好不要了，因為太吵了。而且人太雜，不喜歡 經(jīng)濟實力強 需求：高檔休閑 客戶分析 Page 41 ?購房情況： 總價 140萬 一次性付款 二次置業(yè) ?基本特征： 林先生： 45歲左右，做建筑生意。一家四口，有一兒一女。兒女讀高中。 擁有一輛私家車 ，目前住在桂城，自建四層房屋。 ?消費習慣： 喜歡喝茶 喜歡上佛賓等高檔酒樓消費 請人吃飯喜歡吃飯、唱 K、沐足一條龍服務 喜歡旅游，一放假就出游，明天就要去韓國、日本游 一般在香港買衣服，很少在本地買 ?對周邊商業(yè)的需求： 超市、市場一定要有 最好有間醫(yī)院，不一定要大，衛(wèi)生所都好，可以應急 希望酒樓、 KTV、桑拿等全都有，方便請客 消費者寫真（二） —— 應酬廣泛的商務人士 經(jīng)濟實力強 需求：高檔休閑 客戶分析 Page 42 ?購房情況： 總價 73萬 二次置業(yè) ?基本特征： 陳女士 40歲左右 。 家庭 擁有私車一輛 10萬左右 一家三口前來看樓，其姐已在本項目購買一房 ?消費習慣： 請客吃年飯等喜歡上佛山賓館 ?對周邊商業(yè)的需求： 超市是必須的 酒樓一定要高檔 不要影響小區(qū)居住 可以有些 KTV酒吧等方便招待朋友 大型健身中心、美容中心挺好 ，但消費價格要適中。 消費者寫真（三） —— 中高端客戶 需求：高檔休閑 經(jīng)濟實力中等 客戶分析 Page 43 本項目的定位方向 —— 特色休閑娛樂購物 差異化方向探討小結(jié) 規(guī)劃定位：規(guī)劃最大、檔次最高的商業(yè)旗艦項目，匯聚國際一流名店、超市、百貨，是集中購物、飲食、娛樂、文化交流與合作于一體的現(xiàn)代體驗式消費場所，輻射整個周邊地區(qū)的商業(yè)中心地帶 世博商業(yè)中心 規(guī)劃定位：集商業(yè)、居住、客運、公交樞紐于一體的綜合性大型建筑。 利超國際項目 偏重于購物、消費 偏重于物流、居住 Page 44 本項目的業(yè)態(tài)組合建議： —— 以特色中大型餐飲為核心，符合佛山人喜吃樂吃的消費習慣； —— 融合主流中大型休閑娛樂功能，提供系列化服務，滿足客戶需求； —— 高檔次，成為佛山進行高檔休閑的首選，提升項目整體品牌； —— 最好是佛山目前沒有的，可充分調(diào)動佛山人的好奇心和消費欲望。 特色休閑娛樂購物的主題商業(yè) 商業(yè)定位 —— 強調(diào)項目與客戶生活的相關性 —— 體現(xiàn)了與競爭對手的區(qū)別 —— 對廣泛的客戶產(chǎn)生吸引 Page 45 PART 4 公寓定位 Page 46 季華路 禪桂在售及將售小戶型及公寓分布 亞藝板塊 ?檸檬時代 ?九鼎國際城 ?恒福新城南區(qū) ?金地九瓏璧 ?匯銀環(huán)湖國際 ?中海文華熙岸 ?怡翠宏璟 ?鴻祥花園 東平河板塊 桂瀾路 千燈湖 桂城東板塊 ?江南名居 ?萬科金御華府 ?保利星座 ?中海萬錦東苑 ?桂南名都 ?美邦公寓 桂城 ?東方水岸 ?依云水岸 ?東江國際 ?利豪名郡 禪城 老城區(qū)板塊 ?凱德 ?天倫世嘉 小戶型 公寓 ?星星華園國際 ?東建文華尚領 ?逸彩美寓 Page 47 一季度 二季度 三季度 四季度 2022年 2022年 09年～ 10年公寓東江國際、利豪國際將成為本項目的主要競爭對手 本項目，約 1200套 星星華園國際 /約 3萬平米 東江國際商住中心 /約 800套 一季度 二季度 江南名居 /30～ 60 平米 /約 400套，約 2萬平米 美邦公寓，約 130套，約 7千平米 恒福新城南區(qū)，約 10萬 項目將遭遇東江國際、星星華園國際、九鼎國際、東建文華尚領等項目公寓產(chǎn)品的直面競爭 公寓市場 三季度 四季度 利豪名郡，約 九鼎國際 /約 2022戶，約 8萬平方米 逸彩美寓，約 130套 東建文華尚領 /約 1000套公寓 Page 48 ?地點位于禪城區(qū)嶺南大道東側(cè)、魁奇路南側(cè)，東平新城區(qū)內(nèi) ?總用地面積： 33459平方米 ?規(guī)劃總建筑面積約 115286平方米 ?A地塊設三層商業(yè)配套裙樓， 9層的 LOFT公寓一幢，套數(shù) 121套； 26層酒店公寓一幢，套數(shù) 360套； 28層的辦公公寓一幢，套數(shù) 365套。 公寓共 846套 ?B地塊， 11層商住房三幢、 18層商住房五幢。 住宅套數(shù) 402套 ?商業(yè)面積 ?小汽車位 907 個，摩托車位 876 個 9F LOFT公寓 26F 28F 11F 18F 18F 18F 東江國際概況 個盤分析 酒店公寓 辦公公寓 Page 49 東江國際產(chǎn)品分析 面積 5070 7080 8090 90100 100110 110以上 合計 戶型 1+1房 34 2房 37 198 3房 9 43 45 N+1合并戶型 18 合計 0 71 198 9 43 63 384（ 402） 比例 0% 18% 52% 2% 11% 16% 100% 面積 3040 4050 5060 6070 7080 8090 90－100 合計 戶型 寫字樓公寓 190 60 75 40 365 LOFT公寓 3 2 13 40 53 9 1 121 酒店公寓 292 44 1 23 360 合計 3 484 117 116 116 9 1 846 比例 % 57% % % % % % 100% 住宅產(chǎn)品： 70~90平米占70% 公寓產(chǎn)品： 40~50平米占57% Page 50 ?用地面積 31309平方米 ?總建 ?容積率： ?綠化率： ?其中商業(yè)面積約 3575平方米； ?商務公寓面積約 50321平方米，約 1158套； ?住宅面積約 ，總戶數(shù) 511戶 東建文華尚領 個盤分析 戶型 戶型面積（㎡） 套數(shù) 套數(shù)比例 2房 2廳 70 192 11% 3房 2廳 90 224 13% 3房 2廳 100 96 6% 商務公寓 30－ 50 約 1158 69% 匯總 總建約 94000㎡ 約 1670 100% 商鋪 約 3575㎡ 車位 約 1015個（地下、地表） Page 51 公寓產(chǎn)品競爭點： 地鐵概念： “地鐵上蓋”、“地鐵沿線物業(yè)” 公寓精裝修： 公寓 產(chǎn)品以精裝修出售 產(chǎn)品設計： 使用面積贈送、 LOFT靈活空間利用 物業(yè)管理： 聯(lián)合酒店管理機構，提供高素質(zhì)物管服務； 配套： 商業(yè)、購物、休閑娛樂配套 Page 52 案例借鑒 慧港國際 核心競爭力 “ 成品公寓 ” 項目名稱 慧港國際 項目位置 嶺南大道 總建筑面積 約 9萬㎡ 總套數(shù) 共 1棟約 345套（公寓） 產(chǎn)品 公寓 3050㎡ 均價 公寓 8800元 /㎡ 裝修標準 1000元 /㎡ 推出時間 08年 1月 成交情況 推出 1棟 345多套，開盤當天成交 70%， 消化周期 1個月 依靠單一賣點（成品公寓）實現(xiàn)迅速熱銷及相對高價！ Page 53 項目名稱 桂南名都（二期） 項目位置 南桂東路與桂瀾路交匯處 (花苑小學旁 ) 規(guī)劃總用地 22496㎡ 總建筑面積 75120㎡ 容積率 總套數(shù) 600多套（公寓） 產(chǎn)品 住宅 83122㎡ ，公寓 3260㎡ 均價 公寓 9000元 /㎡ 裝修標準 1200元 /㎡ 推出時間 08年 1月底 客戶情況 投資客占 80－ 90％，以禪城區(qū)為主， 案例借鑒 桂南名都 核心競爭力 “ 地鐵上蓋 ” 依靠 “ 地鐵上蓋 ” 單一核心賣點，實現(xiàn)迅速走貨及高溢價！ 依靠單一賣點（地鐵概念）實現(xiàn)迅速熱銷！ Page 54 案例借鑒 美邦公寓 核心競爭力 “ 地鐵概念 +贈送面積 +精裝修 ” 項目名稱 美邦公寓 項目位置 桂城南海大道 總建筑面積 約 ㎡ 總套數(shù) 共 1棟約 130套（公寓） 產(chǎn)品 公寓 3050㎡ 均價 公寓 11000元 /㎡ 裝修標準 2022元 /㎡ 推出時間 09年 10月 成交情況 推出 1棟 180多套，開盤當天成交 100%， 消化周期 1個月 依靠多重賣點（地鐵概念 +贈送面積 +精裝修）實現(xiàn)迅速熱銷及絕對高價！ Page 55 佛山公寓成功銷售的經(jīng)驗總結(jié) 成品公寓 地鐵概念 賣點 慧港國際 桂南名都 美邦公寓 地鐵 +精裝修 +贈送面積 結(jié)果 銷售快速 相對高價 銷售快速 + 絕對高價 公寓多賣點對于銷售的幫助較大，增加賣點有利項目銷售速度的提升和銷售價格的提高。 Page 56 本項目公寓賣點建議 成品公寓 地鐵概念 賣點 贈送面積 本項目 物業(yè)服務 Page 57 本項目的公寓建議： —— 以 3545平方米 的小戶公寓為主，創(chuàng)造條件博取高價； —— 地鐵上蓋概念，引入地鐵出口直接連接負一層商業(yè)； —— 偷面積設計手法，高使用率，高實用性，填補公寓使用缺陷； —— 成品公寓為投資者省去裝修的煩惱，創(chuàng)造便利的投資機會。 真正的地鐵上蓋物業(yè) 超高使用率、成品公寓 公寓定位 —— 強調(diào)項目與客戶生活的相關性 —— 體現(xiàn)了與競爭對手的區(qū)別 —— 對廣泛的客戶產(chǎn)生吸引 Page 58 地理位置 交通可達性 溢價空間 總體評價 九鼎國際公寓 處于成熟的季華路板 塊，但自身氛圍還有待發(fā)展 處于 主干道沿線 處于成熟的板塊中的 未完全成熟區(qū)域，區(qū)域商務發(fā)展?jié)摿艽? 星星華園國際 公寓 處于目前已經(jīng)很成熟 都市商務氛圍濃郁地段 處于地鐵口、 主干道沿線 區(qū)域商務發(fā)展?jié)摿薮? 東江國際公寓 處于未來城市中心區(qū) ，周邊配套尚未完善 主干道沿線， 公交有待發(fā)展 隨著規(guī)劃落成， 商務發(fā)展?jié)摿艽? 本項目 處于城市向南推進的 發(fā)展中軸，周邊配套相對不成熟 主干道沿線， 過境感強，未來有地鐵 規(guī)劃中的城市中心及商業(yè)圈，新舊兩大片區(qū)的結(jié)合部 與主要競爭對手的綜合對比 本項目處于目前商業(yè)氣氛薄弱、生活配套不成熟，但交通便利，未來片區(qū)發(fā)展存在巨大潛力， 存在較大市場機會，可以博取高價，快速回現(xiàn)。 公寓市場 Page 59 PART 5 物業(yè)發(fā)展建議 Page 60 商業(yè)分析 地塊的商業(yè)價值分析 Block 1 Block 2 Block 3 ?B1位于地塊北側(cè)，地處分江南路與魁奇路交匯口