【文章內(nèi)容簡介】 繹詮釋的主線 —— 博羅地標(biāo)綜合體社區(qū)，都市 國際生活范本 ? 無論何處，心在博羅 ?突出“博羅城脈 都市綜合體 ”的概念，強調(diào)綜合體高尚品質(zhì)的項目特征； ? 在博羅，無論是本地人還是外地人，城市的進步促使他們追求高質(zhì)量的都市生活，“質(zhì)量”被重新定義； ? 將家安在博羅可以享受博羅的寧靜、便捷的交通網(wǎng)，與惠州發(fā)展的脈絡(luò)同步； ? 絕對的“博羅中心”，惠博一體化的銜接點。 ? 由高尚 〃 質(zhì)樸 〃 簡單到享受 〃 自由 〃 收藏 〃 榮耀 〃 內(nèi)斂的逐步延伸 ? 逐步延展我們對項目精神的詮釋，賦予文化符號；（從而降低營銷成本） ? 生活是享受的、自由的，魅力之城賦予家以自我的精神； ? 內(nèi)斂而顯成熟，高雅與大氣。 總體戰(zhàn)略 市場定位 形象定位 產(chǎn)品定位 客戶定位 整體定位 深圳市筑地投資有限公司 深圳市羅湖區(qū)人民南路 3005號深房廣場 B座 29樓 總體戰(zhàn)略 市場定位 形象定位 產(chǎn)品定位 客戶定位 博羅首席城市綜合體◎僅此一處 形象占位 產(chǎn)品屬性 唯一屬性 整體定位 深圳市筑地投資有限公司 深圳市羅湖區(qū)人民南路 3005號深房廣場 B座 29樓 博羅門戶通達中央國際生活城 區(qū)位屬性 級別占位 資源屬性 總體戰(zhàn)略 市場定位 形象定位 產(chǎn)品定位 客戶定位 整體定位 深圳市筑地投資有限公司 深圳市羅湖區(qū)人民南路 3005號深房廣場 B座 29樓 總體戰(zhàn)略 市場定位 形象定位 產(chǎn)品定位 客戶定位 項目定位為博羅首席且唯一一處城市綜合體項目，起點一定要高； 產(chǎn)品本身的稀缺，特別是僅一、二線城市才能見到的城市綜合體，國際化生活模式的誕生，一方面是提升項目形象，另外一方面也有利于項目價值的最大化； 本案作為博羅綜合體項目的領(lǐng)導(dǎo)者，是提升博羅縣城市形象的展示平臺，眾多買家在此生活將感到極大的優(yōu)越感和自豪感！也是現(xiàn)代化生活的極大享受， 所以我們的戶型產(chǎn)品應(yīng)該是適合居家享受的！ 戶型配比推導(dǎo)維度一：住宅定位 深圳市筑地投資有限公司 深圳市羅湖區(qū)人民南路 3005號深房廣場 B座 29樓 總體戰(zhàn)略 市場定位 形象定位 產(chǎn)品定位 客戶定位 戶型配比推導(dǎo)維度二：市場競爭 本案項目產(chǎn)品推出的時候 ， 主要的競爭對手城市綠洲項目 （ 以大戶型洋房為主 ） 、 鴻隆江山 （ 高層住宅 ） 、 力天博都 （ 以中等戶型為主 ） 、 城市代號 （ 以中等戶型為主 ） 等 。 同時 ， 博羅本地客戶買家主要以自住為主 ， 所以中大戶型是最受歡迎的 。 另外 ， 博羅區(qū)域內(nèi)商鋪物業(yè) 、 酒店物業(yè) 、 寫字樓物業(yè)市場供應(yīng)較少 ， 而匯聚多類產(chǎn)品的綜合體項目更是市場獨有 ， 項目產(chǎn)品還將對市場做相應(yīng)的彌補 。 因此 ， 本案應(yīng)該集中火力打造適合居家的三房 、 四房產(chǎn)品 ， 特別是打造倍受市場追捧的 120－ 160平米這個面積區(qū)間的產(chǎn)品 。 深圳市筑地投資有限公司 深圳市羅湖區(qū)人民南路 3005號深房廣場 B座 29樓 總體戰(zhàn)略 市場定位 形象定位 產(chǎn)品定位 客戶定位 1% 4%15%42%30%8% 0%公寓 一房 二房 三房 四房 五房 其他，請注明32%30%16%10%10% 2% 0%30萬以下 3040萬 4150萬 5160萬 6170萬7180萬 8190萬市場調(diào)研：您希望購買的戶型是： 需求三房、四房的客戶占了72％；超過一半的客戶需求100－ 160平米的戶型。 5%16%28%16%7% 2%26%30 60㎡ 6190㎡ 91120㎡ 121150㎡151200㎡ 201300㎡ 300 ㎡以上戶型配比推導(dǎo)維度三：客戶調(diào)研 市場調(diào)研：您希望購買的面積是： 市場調(diào)研：您接受的總價范圍是： 深圳市筑地投資有限公司 深圳市羅湖區(qū)人民南路 3005號深房廣場 B座 29樓 總體戰(zhàn)略 市場定位 形象定位 產(chǎn)品定位 客戶定位 戶型配比推導(dǎo)維度四：自身條件 本案四面環(huán)路 ， 自然景觀資源空白 ， 周邊生活配套匱乏 ，獨有優(yōu)勢就是交通資源優(yōu)越 ， 生活配套及景觀資源均需項目自身打造 。 本案的自身條件決定了其不可能打造博羅最高端的產(chǎn)品 ，而應(yīng)該找準(zhǔn)特色 ， 主攻中大戶型的自住型客戶 。 深圳市筑地投資有限公司 深圳市羅湖區(qū)人民南路 3005號深房廣場 B座 29樓 總體戰(zhàn)略 市場定位 形象定位 產(chǎn)品定位 客戶定位 綜上所述，建議住宅產(chǎn)品定位為： 高層美宅（中大戶型） 深圳市筑地投資有限公司 深圳市羅湖區(qū)人民南路 3005號深房廣場 B座 29樓 戶型舒適度的基本分類 根據(jù)產(chǎn)品舒適程度、業(yè)主再臵業(yè)頻次，東莞市區(qū)住宅市場的戶型特征大致可以分為下述四類： 本項目重點要吸引的客戶是城市型及舒適型居家的客戶 總體戰(zhàn)略 市場定位 形象定位 產(chǎn)品定位 客戶定位 深圳市筑地投資有限公司 深圳市羅湖區(qū)人民南路 3005號深房廣場 B座 29樓 住宅戶型定位 一方面要根據(jù)市場供需結(jié)構(gòu)和項目定位來配比戶型結(jié)構(gòu)，另一方面還要結(jié)合地塊條件來調(diào)整戶型配比。綜合分析，建議本案戶型配比為： 二房 ： 三房 ： 四房 = 10% : 70% : 20% 項目戶型兩房和四房戶型比例較少，戶型結(jié)構(gòu)相對單一，僅需結(jié)合不同物業(yè)從面積和戶型設(shè)計上進行產(chǎn)品豐富，其中兩房可設(shè)計成 “ 2+1” 戶型以促進銷售；而三房戶型屬于主導(dǎo)戶型，總套數(shù)比例占 70%，戶型結(jié)構(gòu)上進一步細分為緊湊型、舒適型、奢適型三種結(jié)構(gòu)，奢適三房戶型也可設(shè)計成“ 3+1” 戶型，從面積上來看以上三種三房戶型分別代表了小、中、大三種戶型，面積區(qū)間 105— 145平方米，產(chǎn)品多樣化，能充分滿足不同消費者的臵業(yè)需求。 總體戰(zhàn)略 市場定位 形象定位 產(chǎn)品定位 客戶定位 深圳市筑地投資有限公司 深圳市羅湖區(qū)人民南路 3005號深房廣場 B座 29樓 住宅戶型定位 戶型結(jié)構(gòu) 面積區(qū)間 建筑面積 （㎡） 平均面積 （㎡） 戶型套數(shù) 套數(shù) 合計 比例 合計 套數(shù)比例 項目戶型面積套數(shù)大致配比表 2房 2廳 1衛(wèi) （ 2+1改三房） 8095 86 3房 2廳 2衛(wèi) （緊湊型） 3房 2廳 2衛(wèi) （舒適型） 3房 2廳 3衛(wèi) （奢適型） 4房 2廳 3衛(wèi) （奢適型） 105115 120135 135145 145170 112 138 130 160 10% 15% 25% 15% 20% 10% 70% 20% 244 244 20984 40992 79820 50508 78080 366 614 366 488 合計 2444 135 330000 1712 488 2444 100% 100% 140160 158 15% 366 57828 深圳市筑地投資有限公司 深圳市羅湖區(qū)人民南路 3005號深房廣場 B座 29樓 項目檔次定位 ? 本案將是名副其實的高尚社區(qū)而非豪宅，中高檔是檔次定位的核心，是外在的形象識別特征 ? 根據(jù)項目開發(fā)策略，本案可適當(dāng)導(dǎo)入高檔產(chǎn)品，穩(wěn)固和提升項目整體形象，實現(xiàn)溢價條件 小于 3000 30003300 33003600 36003900 39004500 大于 4500 榕城華庭 力天博都 城市代號 城市綠洲 鴻隆江山 城市山麓 奧林匹克花園 低檔 中檔 高檔 別墅豪宅 本案實現(xiàn)價格與對應(yīng)檔次比較示意 本案所處空間 深圳市筑地投資有限公司 深圳市羅湖區(qū)人民南路 3005號深房廣場 B座 29樓 根據(jù)項目開發(fā)的逐步深入， 本項目客戶分為近期客戶、中期客戶和遠期客戶。 前期客戶定位，以自住為主，避免因投資客較多導(dǎo)致空臵較高，難以形成濃郁的生活氛圍，給后期產(chǎn)品帶來不好的形象認知，客觀上造成自住客戶的排斥。 核心客戶群 重要客戶群 游離客戶群 1 2 3 中心城區(qū)及博羅縣城中高端自住臵業(yè)群； 企業(yè)主、政府公務(wù)員 50% 博羅縣城其他私營業(yè)主及企事業(yè)單位中高管理人員及政府公務(wù)員 博羅回鄉(xiāng)人員； 惠城區(qū)及珠三角其他投資客戶 30% 20% 總體戰(zhàn)略 市場定位 形象定位 產(chǎn)品定位 客戶定位 深圳市筑地投資有限公司 深圳市羅湖區(qū)人民南路 3005號深房廣場 B座 29樓 根據(jù)項目開發(fā)的逐步深入，本項目客戶分為近期客戶、中期客戶和遠期客戶。 中期及后期客戶定位，將以自住為主，輔以投資。隨著開發(fā)的成熟，前期業(yè)主的入住和產(chǎn)品得到市場的認同，后期將以適當(dāng)吸引投資類客戶進入，如：精裝酒店式公寓等產(chǎn)品的后期開發(fā)，住宅產(chǎn)品以中小為主等配備，吸引本地和外地投資客。 核心客戶群 重要客戶群 游離客戶群 1 2 3 企業(yè)、政府高級管理人群； 養(yǎng)老人群 40% 當(dāng)?shù)仉p職工中等收入人群 珠三角及其他外來投資客