【文章內(nèi)容簡介】 — 7000元 /平），高出其他區(qū)域 10001500元； ?戶型： 城運公園板塊主流面積高于其他區(qū)域，兩居主流面積為 90110平米，三居主流面積為 130160平米； ?消化速度： 整體銷售狀況良好，月均銷售速度達 6080套； ?產(chǎn)品水平： 整體水平不高，同質(zhì)化嚴重，個別項目已經(jīng)開始注重產(chǎn)品形式、景觀、科技等方面的打造。 ?市場機會： 與市場代表項目相比，本項目在規(guī)模、景觀等方面均不具備競爭優(yōu)勢，只能從產(chǎn)品創(chuàng)新、增加附加值方面形成突破！ 區(qū)域客戶特征 ?客戶類型：高端樓盤客戶以陜北資源行業(yè)財富人群、以長慶油田為代表的大企業(yè)高管、政府公務(wù)員為主，高端客戶數(shù)量龐大； ?客戶特征：高端客戶眼界開闊，易于接受新事物，對產(chǎn)品品質(zhì)要求較高。核心關(guān)注點集中在“地段、產(chǎn)品品質(zhì)、社區(qū)配套”，同時對景觀、居住舒適度等開始重視。 ?本項目應(yīng)立足于城運公園的高端板塊價值，充分發(fā)揮綜合體價值，同時通過產(chǎn)品品質(zhì)提升建立競爭優(yōu)勢 住宅市場 本報告是嚴格保密的。 各物業(yè)市場表現(xiàn)總結(jié) ?價格比較：商業(yè) 〉寫字樓〉公寓〉住宅 ?公寓價格平臺約為 6000— 7000元 /平米，高出同項目中的住宅約 5001000元 /平左右，除去裝修成本，公寓和住宅售價相當(dāng)。 ?寫字樓和住宅價格沒有拉開檔次，均價僅稍高于住宅 500元 /平 ?速度比較：公寓 〉住宅〉寫字樓 ?住宅約是寫字樓的 5倍 ?公寓月均銷售套數(shù)優(yōu)于住宅，月均銷售面積和住宅相似 物業(yè)類型 住宅 寫字樓 商住公寓 底商 售價 60007000元 /平 65007000元 /平 60007000元 /平 202303000元 /平 銷售速度 1000015000平 /月（ 6080套/月） 2023平 /月 10000萬 /平 （ 100套 /月左右） 租金 3555元 /平 /月 2025元 /平 /月 入住率 7080% 5070% 市場環(huán)境 本報告是嚴格保密的。 基于世聯(lián)模型對本項目各種物業(yè)進行判斷 商業(yè) —— 對于物業(yè)價值提升貢獻較大，能夠提升整個項目的品質(zhì)感。住宅底商實現(xiàn)價格較高。 寫字樓 —— 可提升物業(yè)整體價值，易于樹立形象，但回現(xiàn)速度慢。 商住公寓 —— 回現(xiàn)速度較快，對整體形象提升作用一般。 高端住宅 —— 消化速度較快，溢價能力較好，對整體形象提升作用一般 。 酒店 —— 對整體物業(yè)價值和物業(yè)形象的提升貢獻均較大。 物業(yè)價值 物業(yè)形象 溢價能力 回現(xiàn)速度 寫字樓 住宅 商業(yè) 公寓 結(jié)合項目本體，從市場角度評估各物業(yè)對項目不同需求的貢獻度 酒店 市場環(huán)境 本報告是嚴格保密的。 城市背景與市場環(huán)境總結(jié) ?區(qū)域受政府多項利好，將成為未來西安城市的 “新中心” ，城市發(fā)展的新一極； ?房地產(chǎn)市場的熱點板塊 ，區(qū)域市場 09年以來快速升溫，量價齊升； ?利好因素： 市政府搬遷、地鐵線路開通、北客運站開通、大明宮修復(fù) …… ?商業(yè)： 商務(wù)需求存在市場機會，整體商業(yè)氛圍有提升空間； ?寫字樓： 現(xiàn)狀表現(xiàn)不佳，未來有一定發(fā)展空間； ?公寓： 精裝修、酒店服務(wù)式公寓存在市場機會； ?住宅： 板塊價值以形成市場認知，同時產(chǎn)品存在提升空間。 ?價格比較： 商業(yè) 〉 寫字樓 〉 公寓 〉 住宅 ?速度比較： 公寓 〉 住宅 〉 寫字樓 城市與區(qū)域發(fā)展 市場環(huán)境總結(jié) 本報告是嚴格保密的。 44 2 項目發(fā)展策略及整體定位 —— 策略 定位。 發(fā)展策略與與整體定位回顧 本報告是嚴格保密的。 案例借鑒回顧： 物業(yè)類型 規(guī)模 占比 3棟寫字樓 30 30% 商業(yè) (購物中心 +商業(yè)街 ) 20 20% 2座酒店 9 9% 住宅 (高檔公寓 ) 20 20% 其他（公園、展覽中心等） 21 21% 總計 100 100% 華貿(mào)中心物業(yè)配比 物業(yè)類型 規(guī)模 占比 購物中心 19萬 40% 商業(yè)街 2萬 4% 寫字樓 8萬 16% 酒店及公寓 8萬 17% 住宅 11萬 23% 總計 48萬 100% 華潤中心物業(yè)配比 物業(yè)類型 規(guī)模 占比 酒店 6萬 32% 商業(yè) 14% 公寓 6萬 27% 寫字樓 4萬 27% 總計 100% 上海商城物業(yè)配比 物業(yè)類型 規(guī)模 占比 萬豪酒店 7萬 24% 甲級寫字樓 5萬 17% 商業(yè) 4萬 14% 公寓 13萬 45% 總計 29萬 100% 沿海國際中心物業(yè)配比 本報告是嚴格保密的。 看區(qū)域 ： 城市新中心 +眾多利好 +熱點板塊 城市新中心 眾多利好 熱點板塊 市政府 搬遷 /地鐵 線路開通 北客運站 開通 /大明宮 修復(fù) 房地產(chǎn)市場的 熱點板塊、價值洼地 區(qū)域市場 09年以來快速升溫，量價齊升 城市新中心 城市發(fā)展的 新一極 本報告是嚴格保密的。 看市場： 存在提升空間 機會 商業(yè) 寫字樓 公寓 ?短期內(nèi)寫字樓市場 發(fā)展緩慢 ； ?目前區(qū)域?qū)懽謽钦w品質(zhì)不高； ?長期區(qū)域高檔辦公具有一定發(fā)展空間 ?整體區(qū)域公寓市場處于 初級階段 ； ?公寓產(chǎn)品品質(zhì)與服務(wù)水平提升空間大； ?居住型服務(wù)式公寓存在市場機會 。 ?公務(wù) /社交型 商業(yè)存在市場空間； ?區(qū)域高端消費需求旺盛； ?區(qū)域商業(yè) 升級 的趨勢明顯 住宅 ?城運公園板塊已形成高端板塊的價值認知； ?本項目應(yīng)發(fā)揮綜合體自身價值，提升品質(zhì)； ?區(qū)域高端客戶需求穩(wěn)定，購買力強。 本報告是嚴格保密的。 看本體： 絕佳地段 +強勢資源 +稀缺高端綜合體 絕佳地段 綜合物業(yè) 強勢資源 22萬 平米城市綜合體 五星級酒店 為核心 集 商業(yè)、辦公、居住等 多種物業(yè)形式 行政中心 新址 城市運動公園 地鐵雙線 交匯 城市北門戶 緊鄰城市迎賓大道 ，昭示性強 交通便利，地段優(yōu)勢明顯 絕佳地段 +強勢資源 +稀缺高端綜合體 城市新中心 +眾多利好 +熱點板塊 市場均存在提升空間 機會 我們需要 以引領(lǐng)西安城市向前發(fā)展的標準 打造本項目 以獻給這片珍貴的土地！ 新的中心地標、門戶地標、潮流標桿該如何發(fā)展呢？ —— 北京、深圳的案例將給到我們答案 整體 —— 功能復(fù)合，互補，合力共贏 形象 —— 高形象，營造視覺焦點 產(chǎn)品 —— 品質(zhì)感、標簽化、主題化 大連沿海國際中心 北京華貿(mào)中心 深圳華潤中心 項目整體發(fā)展策略 占位 “ 新中心 ” ，代言城市和區(qū)域 形象標桿 —— 樹立新地標，聚焦全城影響 產(chǎn)品標桿 —— 引領(lǐng)地產(chǎn)升級，建立市場標準 價值標桿 —— 聚合城市功能，實現(xiàn)全能生活 我們要做的是 —— 形 象 標 桿 地標建筑，匯聚全城眼球，代言中心形象 引領(lǐng)區(qū)域產(chǎn)品升級，締造品質(zhì)標簽 產(chǎn) 品 標 桿 頂級酒店、精品商業(yè)、頂禮華宅、商務(wù)辦公、服務(wù)式公寓 …… 匯聚綜合體物業(yè)價值 價 值 標 桿 形象定位 城市中心 國際風(fēng)范 領(lǐng)先潮流 Enjoy …… .共賞； World …… 世界； 中心、國際、標桿 Enjoy the world 國際 中心 標桿 領(lǐng)先 本報告是嚴格保密的。 前期工作回顧 本次溝通主要內(nèi)容 ?本體、城市、市場等結(jié)論回顧 ?項目發(fā)展策略與定位 ?物業(yè)配比及整體規(guī)劃建議 ?分物業(yè)定位與產(chǎn)品設(shè)計要點 ?開發(fā)進程及方案經(jīng)濟測算 目錄 59 功能定位、規(guī)模配比、整體規(guī)劃 3 物業(yè)配比與整體規(guī)劃建議 —— 落地。 物業(yè)功能定位： 酒店 +商業(yè) + 寫字樓 +公寓 +住宅 商業(yè) 酒店 公寓 寫字樓 住宅 ?以國際五星級酒店做為整體綜合體項目的核心驅(qū)動力； ?以五星級酒店、精品商業(yè)形成項目價值標簽，體現(xiàn)高占位、高形象。 ?高品質(zhì)住宅與精品公寓，依托綜合體整體價值平臺，作為項目回現(xiàn)的主力產(chǎn)品 ?寫字樓為整體項目提供商務(wù)服務(wù)功能，完善綜合體的功能補充，提升項目整體價值 項目物業(yè)配比建議 功能 總建面 22萬 （地上） 1. 酒店規(guī)模已定： （根據(jù) GVA前期可研結(jié)果）； ，為 11萬平米； ，不建議設(shè)置大規(guī)模商業(yè)，建議 3萬平米左右； ，應(yīng)保證一定的體量，建議 ； （考慮物業(yè)彈性），建議規(guī)模與公寓相同有利于形象統(tǒng)一， ； 發(fā)展模式 物業(yè)配比原則： ?指標要求 ?本體制約 ?市場現(xiàn)狀 ?市場規(guī)律 （含地下） 商 業(yè) 寫 字 樓 持有 持有 銷售 銷售 11萬平米 （地上） 住 宅 銷售 3萬平米 （地上） 酒店式公 寓 五星級酒店 物業(yè)類型 地上規(guī)模 （平方米） 地上占比 地下規(guī)模 （平方米） 地下說明 五星級酒店 32023 15% 4000 地下兩層 商業(yè) 20230（集中商業(yè)） 13% 10000 地下兩層（ B1商業(yè)， B2停車場） 800010000（商業(yè)街） 商業(yè)街全部為地上 13層 酒店式公寓 2300025000 11% 為商業(yè)裙房上蓋部分，無地下面積 寫字樓 2300025000 11% 住宅 110000 50% 26000 地下一層（全部為車庫，約 650個車位，戶均車位 ） 合計 220230 100% 40000 項目物業(yè)配比建議 注：以上方案為世聯(lián)基于市場環(huán)境與項目自身條件而提出的物業(yè)配比建議，主要用于指導(dǎo)規(guī)劃方案設(shè)計。在具體規(guī)劃設(shè)計中可根據(jù)實際情況適當(dāng)調(diào)整。 整體規(guī)劃原則 ?不同物業(yè)類型分區(qū)明確，且注意各部分之間的聯(lián)系與區(qū)隔： 本項目物業(yè)類型較多，在規(guī)劃角度要注意不同功能的分區(qū)，同時保持一定關(guān)聯(lián)性，尤其是住宅與公建部分的聯(lián)系。 ?商業(yè)價值最大化： 地塊臨未央路與鳳城八路的昭示性與通達性最佳，應(yīng)以公建類物業(yè)為主，保證商業(yè)價值的最大化。 ?同時住宅保持相對私密性： 住宅應(yīng)保證相對純粹與私密性，同時處理好與其他物業(yè)間的聯(lián)系，以綜合體的復(fù)合價值實現(xiàn)住宅產(chǎn)品價值的提升。 ?充分利用周邊資源，提升產(chǎn)品價值： 地塊北側(cè)緊鄰城運公園，應(yīng)充分利用城運公園的景觀價值。同時未央路為城市 “ 迎賓大道 ” ，應(yīng)注重“ 城市形象面 ” 的打造。 規(guī)劃理念 —— “內(nèi)城 +外城” 外城 —— 國際時尚區(qū)：五星級酒店、商業(yè)、辦公、公寓等，體現(xiàn)城市活力、都市感 …… 內(nèi)城 —— 高尚居住區(qū)：高尚住宅，體現(xiàn)純粹、私密、宜居、高檔 …… 整體規(guī)劃 內(nèi)城 外城 規(guī)劃理念 —— “外城的現(xiàn)代時尚 VS內(nèi)城的寧靜安逸 核心價值：舒適的尺度、高尚的氛圍 核心價值：便利的交通、城市的活力 內(nèi)城 —— 寧靜安逸 外城 —— 現(xiàn)代時尚 自然 都市 整體規(guī)劃 案例 —— 上海海上海 項目區(qū)位： 位于楊浦區(qū)大連路 920號；南部臨近浦江兩岸綜合開發(fā)的重點區(qū)域北外灘和東外灘； 項目概況： 占地 ,總建面 ,容積率 。 物業(yè)形態(tài)： ?辦公樓： 8萬平米；的 3幢匣型建筑。率先提出創(chuàng)意商居的概念，打造高挑大面寬辦公空間。售價 1500016000元 /m2。 ?特色商業(yè)街： 2萬平米， 13層藝術(shù)商業(yè)街，將各種生活、商務(wù)配套融于一體。售價 30000元 /m2。 ?高層住宅： 9萬平米 ；的 7幢 16至 25層高尚住宅；售價 19000元/m2。 整體規(guī)劃 — 借鑒 海上海整體規(guī)劃形成公建與住宅獨立分區(qū)，中間由特色商街形成過渡與區(qū)隔 整體規(guī)劃 — 借鑒 整體社區(qū)形象統(tǒng)一，表達現(xiàn)代、時尚、國際化特征 整體規(guī)劃 — 借鑒 寫字樓 —— 3棟匣形寫字樓，總規(guī)模約 8萬平米，底層為商業(yè)裙房 整體規(guī)劃 — 借鑒 創(chuàng)意商業(yè)街 —— 2萬平米，地上 13層，集生活服務(wù)、商務(wù)配套于一體 整體規(guī)劃 — 借鑒 住宅 —— 與整體形象風(fēng)格相統(tǒng)一，約 9萬平米高尚住宅 整體規(guī)劃 — 借鑒 規(guī)劃示意：（僅作為說明我們規(guī)劃理念和思路的示意，一切以設(shè)計院最終布局方案為準） 整體規(guī)劃 住宅 ：外圍為公建組團、內(nèi)部為住宅； ，酒店單獨設(shè)置于地塊南側(cè)，保持相對獨立行，便于后期整體運營； ，以特色街區(qū)作為公建與住宅區(qū)的過渡，豐富空間體驗。后期可作為銷售型商鋪回現(xiàn)。 規(guī)劃示意 商業(yè)街示意