【正文】 博 〃 星辰 藍(lán)鉆星城 盈彩美居 東方廣場 金色家園 帝景藍(lán)灣 紅棉雅苑 環(huán)球國際廣場 桂南名都 時代名軒 2022年 2022年 2022年 2022年 7萬 9萬 22萬 21萬 10萬 9萬 80萬 2022年 202210年 保利雙子星 慧港國際 2022年起，佛山公寓市場開始放量供應(yīng)，但價格及租金預(yù)計(jì)仍將維持穩(wěn)定上漲。 直臨地鐵站及客運(yùn)總站，巨大人流物流前景； 未來同周邊其他項(xiàng)目可形成一個商業(yè)圈； SO戰(zhàn)略（發(fā)揮優(yōu)勢，搶占機(jī)會） 威脅 (T) 周邊存在其他規(guī)劃中的大型商業(yè)項(xiàng)目，日后面臨激烈競爭； 目前區(qū)域人流及居住密度不足支撐商業(yè)氣氛； 項(xiàng)目商業(yè)體量較大，市場支撐成難點(diǎn) WT戰(zhàn)略（減少劣勢，避免威脅） 最大限度發(fā)揮地 鐵物業(yè)地段價值優(yōu)勢 業(yè)態(tài)設(shè)置價值最大化 形成差異化商業(yè)格局 弱化居住功能，凸 顯投資及商業(yè)價值 著眼于區(qū)域商圈 的互補(bǔ)及協(xié)調(diào) Page 14 PART 2 物業(yè)形態(tài)驗(yàn)證 Page 15 ★ 各物業(yè)形態(tài)驗(yàn)證 PART THREE2 九鼎國際城 星星項(xiàng)目 卓遠(yuǎn)國際 季華路板塊 城南板塊 嶺南大廈 財(cái)富廣場 金海廣場 未來供應(yīng)集中在季華路和城南板塊，定位高端，市場競爭激烈， 寫字樓價值空間有限。 面積約 150萬平方米的瀾石片區(qū)改造 ，該片區(qū)成為佛山史上最大舊改項(xiàng)目。 城南成熟生活片區(qū) 東平河高尚商住區(qū) 亞藝高尚生活區(qū) 本項(xiàng)目 Page 6 兩大城市主干道交匯處 ， 周邊城市路網(wǎng)密集，到達(dá)性和昭示性優(yōu) ?魁奇路為大佛山“四縱九橫”快速路網(wǎng)中的“橫四”，是連接順德、禪城、南海三區(qū)的干道； ?本項(xiàng)目位于魁奇路及汾江路兩大城市主干道交匯處， 5分鐘車程直達(dá)禪桂中心、順德樂從。Page 1 謹(jǐn)呈：佛山市東方運(yùn)通投資有限公司 20221018 魁奇路黎沖東風(fēng)項(xiàng)目 前期策劃 amp。 魁 奇 路 本項(xiàng)目 至桂城中心區(qū)， 5分鐘 至廣州， 25分鐘 至樂從， 2分鐘 至大良， 30分鐘 至禪城中心區(qū)， 2分鐘 區(qū)域交通 Page 7 區(qū)域交通 ?根據(jù) 《 魁奇路地鐵樞紐站地段城市節(jié)點(diǎn)城市設(shè)計(jì)方案 》 ，魁奇路站規(guī)劃為地鐵 1號線和 2號線的換乘樞紐，結(jié)合新佛山客運(yùn)站，將形成強(qiáng)大的交通換乘系統(tǒng)。該片區(qū)將高起點(diǎn)規(guī)劃設(shè)計(jì) ,高標(biāo)準(zhǔn)改造建設(shè) ,建設(shè)成為東平河北岸特色鮮明、功能齊全、環(huán)境優(yōu)美、設(shè)施先進(jìn)的“智能社區(qū)”、“節(jié)能社區(qū)”和“環(huán)保社區(qū)” Page 11 總用地面積 ㎡ 用地使用性質(zhì) 商業(yè)（辦公）公寓用地 容積率 建筑密度 40% 綠地率 30% 建筑層數(shù) 527層，建筑高度 限制條件 裙房退縮汾江南路道路紅線，塔樓退縮汾江南路；裙房退縮黎明路道路紅線 8米，塔樓退縮黎明路道路紅線 。 片區(qū) 樓盤 寫字樓體量 城南 財(cái)富廣場 ㎡ 嶺南大廈 約 28000㎡ 季華商業(yè)帶 金海廣場 30000㎡ 九鼎國際城寫字樓項(xiàng)目 約 30000㎡ 卓遠(yuǎn)國際 30000㎡ 星星華園地塊寫字樓 30000㎡ 舊城區(qū) 國際商業(yè)中心 25000㎡ 環(huán)球國際廣場 ㎡ 寫字樓 本項(xiàng)目 項(xiàng)目周邊商務(wù)氣氛薄弱 Page 16 商業(yè) ?魁奇路地鐵樞紐站地段城市節(jié)點(diǎn)區(qū)域的設(shè)計(jì)定位為：城市“交通樞紐商業(yè)圈”，將與祖廟片區(qū)的舊城商業(yè)圈形成南北兩大吸引點(diǎn)； ?結(jié)合城南歷史文物古跡，該區(qū)域?qū)?chuàng)造有人文氣息的城市開放空間，并藉此為基礎(chǔ)建設(shè)成為美食購物與商務(wù)度假并重的城市旅游新中心。 公寓 Page 19 19 20222022年佛山禪桂公寓物業(yè)價格走勢圖（單位：元 /平方米） 公寓價格高漲的市場支撐： ?產(chǎn)品溢價 ?增加產(chǎn)品附加值（復(fù)式、雙陽臺、贈送入戶花園或大凸窗等），酒店式服務(wù)增值； ?帶精裝修及家電出售。 21 酒店名稱 項(xiàng)目選址 星級 建設(shè)進(jìn)度 開業(yè)情況 備注 保利洲際酒店 桂城千燈湖 五星 已封頂 預(yù)計(jì) 2022年底 美國洲際酒店集團(tuán)品牌， 168米高建筑 喜來登酒店 桂城千燈湖 五星 已動工 2022年 美國喜達(dá)屋酒店集 團(tuán)品牌 陽光假日國際酒店 桂城千燈湖 五星 剛開始動工 2022年 尚未落實(shí)酒店管理 公司 恒安瑞士大酒店 禪城祖廟 五星 已封頂 2022年 萊佛士－費(fèi)爾蒙特國際酒店管理公司 季華大酒店 禪城季華路 未定 未落實(shí) —— 未落實(shí) 銀濠假日酒店 禪城季華路 未定 未落實(shí) —— 未落實(shí) 中盛酒店 禪城季華路 未定 未落實(shí) —— 未落實(shí) 新中源大酒店 禪城南莊 五星 報(bào)批中 已營業(yè) —— 結(jié)合現(xiàn)在已有的佛山賓館，禪桂城區(qū)在 2022年將同時擁有 9家高級酒店（ 6家已確定為 5星級），接近廣州水平，項(xiàng)目區(qū)域即擁有 3家，市場競爭激烈 酒店 Page 22 世博家園 麗日豪庭 魁奇總站 黎沖世博商業(yè)中心：星級酒店項(xiàng)目 B地塊：碧桂園星級酒店項(xiàng)目 東江國際酒店項(xiàng)目 項(xiàng)目周邊擬建的星級酒店項(xiàng)目位置示意圖 項(xiàng)目周邊酒店 分布圖 Page 23 未來區(qū)域高端酒店市場競爭激烈，而且酒店物業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)大，回報(bào)期長等因素， 本項(xiàng)目不建議打造酒店物業(yè) 23 觀點(diǎn)一：佛山禪桂城區(qū)目前酒店數(shù)量少，明顯供不應(yīng)求，但未來禪桂城區(qū)將有多家高端酒店推出，本區(qū)域即有 3家，高端酒店市場競爭激烈； 觀點(diǎn)二：高端酒店物業(yè)對項(xiàng)目區(qū)位要求嚴(yán)格，必須位于核心商務(wù)區(qū)或緊鄰核心干道，本項(xiàng)目條件缺乏； 觀點(diǎn)三：酒店投資風(fēng)險(xiǎn)大，回報(bào)期長，經(jīng)營難度大，不符合發(fā)展商目標(biāo)，不作考慮； 酒店 Page 24 物業(yè)方向小結(jié) 寫字樓： 季華路和城南板塊未來供應(yīng)集中，定位高端，市場競爭激烈， 本項(xiàng)目不建議打造寫字樓 商業(yè)： 規(guī)劃為城市“交通樞紐商業(yè)圈”，將與祖廟片區(qū)的舊城商業(yè)圈形成南北兩大吸引點(diǎn)，項(xiàng)目未來發(fā)展?jié)摿薮? 公寓： 未來禪城供應(yīng)放量，地鐵上蓋物業(yè)受追捧，價格一路走高，有助于提升項(xiàng)目消化速度和溢價，實(shí)現(xiàn)快速套現(xiàn) 物業(yè)類型 快速回現(xiàn)能力 (關(guān)鍵指標(biāo) ) 高價能力 (關(guān)鍵指標(biāo) ) 升值潛力 (參考指標(biāo) ) 綜合評價 公寓 ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ 商業(yè) ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ 寫字樓 ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ 酒店 ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ 泛澳觀點(diǎn)：建議形成以 公寓 +商業(yè) 的物業(yè) 酒店： 未來區(qū)域高端酒店市場接近飽和，本項(xiàng)目不建議打造酒店物業(yè) Page 25 PART 3 商業(yè)定位 Page 26 ★ 3商業(yè)定位 Page 27 從商業(yè)方向來看，主要分為集中商業(yè)、主題商業(yè)、街鋪 商業(yè) 方向 大型集中商業(yè) 街鋪 商業(yè)分類 商業(yè)特征 大體量的商業(yè)集中地，以 沃爾瑪、百佳等大型百貨、步行商業(yè)街、商業(yè)廣場、主題廣場等形式為主 以滿足小區(qū)內(nèi)的商業(yè)需求為主，依托小區(qū)內(nèi)的業(yè)主，構(gòu)建小區(qū)商業(yè)配套和周邊消費(fèi)聚集地 主題集中商業(yè) 以百貨店及電器、陶瓷城、家具城、汽車市場、五金專業(yè)市場等、數(shù)碼城、食街、酒吧、夜總會等 商業(yè)分類 Page 28 大型集中商業(yè)開發(fā)具備以下幾個條件： 在城市核心地帶 公共交通發(fā)達(dá) 功能與區(qū)域相互補(bǔ)充 ?集中商業(yè)永遠(yuǎn)設(shè)置在城市的核心，最繁華的地帶 ?周邊環(huán)境商業(yè)氛圍較濃 ?路網(wǎng)發(fā)達(dá)，公交設(shè)施便捷；便于周邊人流聚集 地段擁有較高商業(yè)價值 ? 例如地鐵上蓋或者在商業(yè)核心區(qū) ?業(yè)態(tài)功能能夠與周邊需求明顯互補(bǔ) 有足夠的人流支撐 周邊存在較大消費(fèi)群體 ?周邊道路需要達(dá)到一定的人流值才可以開發(fā)集中商業(yè)； ?附近存在較大消費(fèi)人群； 城市核心 人流支撐 交通便利 周邊已具備一定商業(yè)氛圍 商業(yè)氛圍 顯然，本項(xiàng)目不具備大型集中商業(yè)的四大要求，做集中商業(yè)的條件不成熟。 預(yù)計(jì) 2022年之后入市 世博嘉園商業(yè)中心 位于魁奇路和汾江路交匯處，地鐵上蓋，周邊瀾石金屬市場、人流較少，商業(yè)氛圍較淡 大型 MALL商業(yè)規(guī)劃，商業(yè)面積約16萬平米。 一般 季華貨倉 商場成立于一九九八年八月，商場的經(jīng)營面積約 10000平方米 約 1－ 3公里 集新鮮街市與傳統(tǒng)百貨雙結(jié)合的現(xiàn)代新型貨倉式超市。 本項(xiàng)目周邊社區(qū)服務(wù)型商業(yè)競爭情況 成功關(guān)鍵要素：周邊生活人口足夠，人流量大，消費(fèi)力較強(qiáng)，低租金，以知名品牌的大型超市為代表 模式探討 Page 36 成功關(guān)鍵要素：規(guī)模、聚集、特色、人氣 本項(xiàng)目周邊休閑娛樂商業(yè)集中，經(jīng)營暢旺 ，競爭激烈，但不同業(yè)態(tài)相對獨(dú)立，缺乏互動，如與周邊同類業(yè)態(tài)的商家形成顯著的差異化，本項(xiàng)目可建立競爭優(yōu)勢。社區(qū)商業(yè)定位，一邊是品牌商鋪，另一邊是飲食、娛樂場所。而且人太雜，不喜歡 經(jīng)濟(jì)實(shí)力強(qiáng) 需求：高檔休閑 客戶分析 Page 41 ?購房情況： 總價 140萬 一次性付款 二次置業(yè) ?基本特征： 林先生： 45歲左右，做建筑生意。 ?消費(fèi)習(xí)慣： 喜歡喝茶 喜歡上佛賓等高檔酒樓消費(fèi) 請人吃飯喜歡吃飯、唱 K、沐足一條龍服務(wù) 喜歡旅游，一放假就出游，明天就要去韓國、日本游 一般在香港買衣服，很少在本地買 ?對周邊商業(yè)的需求： 超市、市場一定要有 最好有間醫(yī)院，不一定要大，衛(wèi)生所都好，可以應(yīng)急 希望酒樓、 KTV、桑拿等全都有，方便請客 消費(fèi)者寫真（二） —— 應(yīng)酬廣泛的商務(wù)人士 經(jīng)濟(jì)實(shí)力強(qiáng) 需求：高檔休閑 客戶分析 Page 42 ?購房情況： 總價 73萬 二次置業(yè) ?基本特征： 陳女士 40歲左右 。 特色休閑娛樂購物的主題商業(yè) 商業(yè)定位 —— 強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目與客戶生活的相關(guān)性 —— 體現(xiàn)了與競爭對手的區(qū)別 —— 對廣泛的客戶產(chǎn)生吸引 Page 45 PART 4 公寓定位 Page 46 季華路 禪桂在售及將售小戶型及公寓分布 亞藝板塊 ?檸檬時代 ?九鼎國際城 ?恒福新城南區(qū) ?金地九瓏璧 ?匯銀環(huán)湖國際 ?中海文華熙岸 ?怡翠宏璟 ?鴻祥花園 東平河板塊 桂瀾路 千燈湖 桂城東板塊 ?江南名居 ?萬科金御華府 ?保利星座 ?中海萬錦東苑 ?桂南名都 ?美邦公寓 桂城 ?東方水岸 ?依云水岸 ?東江國際 ?利豪名郡 禪城 老城區(qū)板塊 ?凱德 ?天倫世嘉 小戶型 公寓 ?星星華園國際 ?東建文華尚領(lǐng) ?逸彩美寓 Page 47 一季度 二季度 三季度 四季度 2022年 2022年 09年～ 10年公寓東江國際、利豪國際將成為本項(xiàng)目的主要競爭對手 本項(xiàng)目，約 1200套 星星華園國際 /約 3萬平米 東江國際商住中心 /約 800套 一季度 二季度 江南名居 /30～ 60 平米 /約 400套，約 2萬平米 美邦公寓，約 130套，約 7千平米 恒福新城南區(qū)，約 10萬 項(xiàng)目將遭遇東江國際、星星華園國際、九鼎國際、東建文華尚領(lǐng)等項(xiàng)目公寓產(chǎn)品的直面競爭 公寓市場 三季度 四季度 利豪名郡，約 九鼎國際 /約 2022戶，約 8萬平方米 逸彩美寓，約 130套 東建文華尚領(lǐng) /約 1000套公寓 Page 48 ?地點(diǎn)位于禪城區(qū)嶺南大道東側(cè)、魁奇路南側(cè)，東平新城區(qū)內(nèi) ?總用地面積： 33459平方米 ?規(guī)劃總建筑面積約 115286平方米 ?A地塊設(shè)三層商業(yè)配套裙樓， 9層的 LOFT公寓一幢，套數(shù) 121套； 26層酒店公寓一幢，套數(shù) 360套； 28層的辦公公寓一幢，套數(shù) 365套。 真正的地鐵上蓋物業(yè) 超高使用率、成品公寓 公寓定位 —— 強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目與客戶生活的相關(guān)性 —— 體現(xiàn)了與競爭對手的區(qū)別 —— 對廣泛的客戶產(chǎn)生吸引 Page 58 地理位置 交通可達(dá)性 溢價空間 總體評價 九鼎國際公寓 處于成熟的季華路板 塊，但自身氛圍還有待發(fā)展 處于