【正文】 觀點(diǎn)一：佛山禪桂城區(qū)目前酒店數(shù)量少，明顯供不應(yīng)求，但未來(lái)禪桂城區(qū)將有多家高端酒店推出，本區(qū)域即有 3家，高端酒店市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈； 觀點(diǎn)二：高端酒店物業(yè)對(duì)項(xiàng)目區(qū)位要求嚴(yán)格，必須位于核心商務(wù)區(qū)或緊鄰核心干道，本項(xiàng)目條件缺乏； 觀點(diǎn)三：酒店投資風(fēng)險(xiǎn)大，回報(bào)期長(zhǎng)，經(jīng)營(yíng)難度大，不符合發(fā)展商目標(biāo)，不作考慮； 酒店 Page 24 物業(yè)方向小結(jié) 寫字樓： 季華路和城南板塊未來(lái)供應(yīng)集中，定位高端，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈， 本項(xiàng)目不建議打造寫字樓 商業(yè)： 規(guī)劃為城市“交通樞紐商業(yè)圈”，將與祖廟片區(qū)的舊城商業(yè)圈形成南北兩大吸引點(diǎn)，項(xiàng)目未來(lái)發(fā)展?jié)摿薮? 公寓： 未來(lái)禪城供應(yīng)放量，地鐵上蓋物業(yè)受追捧，價(jià)格一路走高，有助于提升項(xiàng)目消化速度和溢價(jià)，實(shí)現(xiàn)快速套現(xiàn) 物業(yè)類型 快速回現(xiàn)能力 (關(guān)鍵指標(biāo) ) 高價(jià)能力 (關(guān)鍵指標(biāo) ) 升值潛力 (參考指標(biāo) ) 綜合評(píng)價(jià) 公寓 ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ 商業(yè) ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ 寫字樓 ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ 酒店 ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ 泛澳觀點(diǎn)：建議形成以 公寓 +商業(yè) 的物業(yè) 酒店： 未來(lái)區(qū)域高端酒店市場(chǎng)接近飽和，本項(xiàng)目不建議打造酒店物業(yè) Page 25 PART 3 商業(yè)定位 Page 26 ★ 3商業(yè)定位 Page 27 從商業(yè)方向來(lái)看，主要分為集中商業(yè)、主題商業(yè)、街鋪 商業(yè) 方向 大型集中商業(yè) 街鋪 商業(yè)分類 商業(yè)特征 大體量的商業(yè)集中地，以 沃爾瑪、百佳等大型百貨、步行商業(yè)街、商業(yè)廣場(chǎng)、主題廣場(chǎng)等形式為主 以滿足小區(qū)內(nèi)的商業(yè)需求為主，依托小區(qū)內(nèi)的業(yè)主，構(gòu)建小區(qū)商業(yè)配套和周邊消費(fèi)聚集地 主題集中商業(yè) 以百貨店及電器、陶瓷城、家具城、汽車市場(chǎng)、五金專業(yè)市場(chǎng)等、數(shù)碼城、食街、酒吧、夜總會(huì)等 商業(yè)分類 Page 28 大型集中商業(yè)開(kāi)發(fā)具備以下幾個(gè)條件： 在城市核心地帶 公共交通發(fā)達(dá) 功能與區(qū)域相互補(bǔ)充 ?集中商業(yè)永遠(yuǎn)設(shè)置在城市的核心，最繁華的地帶 ?周邊環(huán)境商業(yè)氛圍較濃 ?路網(wǎng)發(fā)達(dá)，公交設(shè)施便捷；便于周邊人流聚集 地段擁有較高商業(yè)價(jià)值 ? 例如地鐵上蓋或者在商業(yè)核心區(qū) ?業(yè)態(tài)功能能夠與周邊需求明顯互補(bǔ) 有足夠的人流支撐 周邊存在較大消費(fèi)群體 ?周邊道路需要達(dá)到一定的人流值才可以開(kāi)發(fā)集中商業(yè)； ?附近存在較大消費(fèi)人群； 城市核心 人流支撐 交通便利 周邊已具備一定商業(yè)氛圍 商業(yè)氛圍 顯然，本項(xiàng)目不具備大型集中商業(yè)的四大要求，做集中商業(yè)的條件不成熟。 魁 奇 路 本項(xiàng)目 至桂城中心區(qū)， 5分鐘 至廣州， 25分鐘 至樂(lè)從， 2分鐘 至大良， 30分鐘 至禪城中心區(qū)， 2分鐘 區(qū)域交通 Page 7 區(qū)域交通 ?根據(jù) 《 魁奇路地鐵樞紐站地段城市節(jié)點(diǎn)城市設(shè)計(jì)方案 》 ，魁奇路站規(guī)劃為地鐵 1號(hào)線和 2號(hào)線的換乘樞紐，結(jié)合新佛山客運(yùn)站，將形成強(qiáng)大的交通換乘系統(tǒng)。 直臨地鐵站及客運(yùn)總站，巨大人流物流前景； 未來(lái)同周邊其他項(xiàng)目可形成一個(gè)商業(yè)圈； SO戰(zhàn)略（發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，搶占機(jī)會(huì)） 威脅 (T) 周邊存在其他規(guī)劃中的大型商業(yè)項(xiàng)目，日后面臨激烈競(jìng)爭(zhēng)； 目前區(qū)域人流及居住密度不足支撐商業(yè)氣氛； 項(xiàng)目商業(yè)體量較大，市場(chǎng)支撐成難點(diǎn) WT戰(zhàn)略（減少劣勢(shì)，避免威脅） 最大限度發(fā)揮地 鐵物業(yè)地段價(jià)值優(yōu)勢(shì) 業(yè)態(tài)設(shè)置價(jià)值最大化 形成差異化商業(yè)格局 弱化居住功能，凸 顯投資及商業(yè)價(jià)值 著眼于區(qū)域商圈 的互補(bǔ)及協(xié)調(diào) Page 14 PART 2 物業(yè)形態(tài)驗(yàn)證 Page 15 ★ 各物業(yè)形態(tài)驗(yàn)證 PART THREE2 九鼎國(guó)際城 星星項(xiàng)目 卓遠(yuǎn)國(guó)際 季華路板塊 城南板塊 嶺南大廈 財(cái)富廣場(chǎng) 金海廣場(chǎng) 未來(lái)供應(yīng)集中在季華路和城南板塊，定位高端，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈， 寫字樓價(jià)值空間有限。 本項(xiàng)目周邊主題購(gòu)物型專業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)情況 模式探討 Page 35 項(xiàng)目 概況 基本輻射半徑 經(jīng)營(yíng)特色 經(jīng)營(yíng)狀況 沃爾瑪 2022年 12月 20日開(kāi)業(yè)， 商場(chǎng)營(yíng)業(yè)面積約為 15， 000平方米， 約 1－ 3公里 主營(yíng)生鮮、食品、服裝、家電等。 擁有一輛私家車 ，目前住在桂城，自建四層房屋。 29F 629層公寓塔樓 Page 63 物業(yè)組合及豎向分布建議 629F 15F 5層商業(yè)裙樓 具有視覺(jué)沖擊力的建筑符號(hào)，距離廣場(chǎng)和地鐵出口更近，增加人流引入 公寓 公寓 1F 2F 部分商業(yè)，部分人防車庫(kù) 地下車庫(kù) 層高 3米，總高 72米 首層高 6米， 25樓層高 ，總高 24米 負(fù) 1層高 負(fù) 2層高 Page 64 總用地面積 ㎡ 地上建筑面積 65436 ㎡ 地下建筑面積 14000㎡ 總建筑面積（包括地下車庫(kù)） 79436 ㎡ 用地性質(zhì) 商業(yè)（辦公）公寓用地 容積率 類型 位置 每層面積 （平方米） 總建筑面積 所占比 例 公寓 629層 1800 54% 商業(yè) 15層 4500 31% 負(fù)一層 3000 車位 負(fù)一層 4000 228個(gè) （機(jī)械停車） 14% 負(fù)二層 7000 200個(gè) （產(chǎn)權(quán)車位） 項(xiàng)目物業(yè)面積配比 Page 65 ★ 5物業(yè)發(fā)展建議 Page 66 業(yè)態(tài)建議 方案評(píng)價(jià)： 優(yōu)點(diǎn)： 吸引人流，聚集人氣，有利于帶動(dòng)整個(gè)廣場(chǎng)商業(yè)氛圍； 經(jīng)營(yíng)相對(duì)穩(wěn)定，風(fēng)險(xiǎn)小。 對(duì)建筑配套的需求 中餐店對(duì)于燃?xì)?、上下水、排污、化油等有特殊要求，而超市?duì)于層高、柱間距、樓板承重、卸貨區(qū)要求較多，各種業(yè)態(tài)店鋪?zhàn)詈媚堋傲可矶ㄗ觥薄? Page 86 首層報(bào)建圖 首層實(shí)際使用空間 陽(yáng)臺(tái)落地玻璃外移 原來(lái)房間變成廳堂 大門口處設(shè)立樓梯通往夾層 1 2 3 3 1 2 編號(hào) 原來(lái)戶型 原套內(nèi) 分?jǐn)? 建筑 每層戶數(shù) 總戶數(shù) 變化后戶型 變化后套內(nèi) F1 一房一廳一衛(wèi) 約 41 約 約 53 6 108 三房三廳兩衛(wèi) 約 118 創(chuàng)新戶型示意： Page 87 F1戶型使用空間的變化： 1 2 首層 夾層 廳 廳 房 房 房 廳 約 6米高陽(yáng)臺(tái) 約 10方 約 16方 約 15方 約 12方 約 10方 約 10方 Page 88 公寓戶型設(shè)計(jì)示意 二層夾層空間 復(fù)式夾層運(yùn)用 挑高平臺(tái)設(shè)計(jì) 2200 2400 4600 Page 89 公寓戶型打造 —— 提高附加值的基礎(chǔ)上，考慮拼合的靈活性 公寓戶型 設(shè)計(jì)中可將廚房功能弱化，考慮 辦公功能的可行性 ，并預(yù)先 考慮拼合的可能性 。 Page 103 總開(kāi)發(fā)成本 =土地成本 +建安投資 +其他工程費(fèi)用 +前期費(fèi)用 +前期階段應(yīng)繳其他費(fèi)用 成本分析 序號(hào) 項(xiàng)列名稱 費(fèi)用（萬(wàn)） 1 土地成本 26174 2 建安工程投資 （ 包含地下室施工 ） 25419 土建及裝修工程 19556 機(jī)電設(shè)備安裝工程 3173 發(fā)電機(jī)及環(huán)保設(shè)備 151 電力系統(tǒng) 743 電梯 903 消防 、 煙感 、 噴淋等 339 供 、 排水管網(wǎng)工程等 1014 零星工程 （ 如防雷等 ） 23 本項(xiàng)不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 406 3 其他工程費(fèi)用 402 供電外線鋪設(shè)及臨時(shí)用電設(shè)施 90 供水外線鋪設(shè)及臨時(shí)用水設(shè)施 48 環(huán)境園林綠化工程 245 內(nèi) 、 外市政及公建配套 18 往下頁(yè) Page 104 總開(kāi)發(fā)成本約 序號(hào) 項(xiàng)列名稱 費(fèi)用（萬(wàn)） 4 前期費(fèi)用 674 項(xiàng)目定位及可行性研究 30 三通一平 （ 含圍墻 、 拆遷平整 ） 120 方案規(guī)劃 、 建筑設(shè)計(jì) 、 勘測(cè)鉆探 253 項(xiàng)目立項(xiàng) 、 籌建 、 公關(guān)及工程管理費(fèi) 271 5 開(kāi)發(fā)階段應(yīng)繳其它費(fèi) 956 工程監(jiān)理 、 質(zhì)量監(jiān)督 、 安全監(jiān)督費(fèi) 241 報(bào)建 、 招標(biāo)費(fèi) （ 建筑許可證等 ） 30 城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi) 685 6 其它不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) （ 總投入的 3$） 1500 小結(jié)： 1+2+3+4+5+6 55233 接上頁(yè) 成本分析 Page 105 銷售測(cè)算 整個(gè)項(xiàng)目的銷售收入約 類型 建筑面積（約） 銷售均價(jià) （元 /㎡ ） 總價(jià)（萬(wàn)元） 公寓 43000 9300（毛坯） 41280 商業(yè) 1層 3000 32022 9600 首層 4700 35000 16450 2樓商業(yè) 4500 18000 8100 35樓商業(yè) 12800 10000 12800 地下車位 產(chǎn)權(quán)車位 200個(gè) 15萬(wàn) 3000 機(jī)械停車位，人防改建 228個(gè) 5萬(wàn) /（個(gè)） (20年產(chǎn)權(quán) ) 1140 合計(jì) 92370萬(wàn)元 建議持有商業(yè)價(jià)值較低 35樓物業(yè)面積，待商業(yè)價(jià)值凸現(xiàn)后再另行考慮。 ?地面應(yīng)為大理石、花崗巖、高級(jí)地磚或鋪高級(jí)地毯。 進(jìn)深 商鋪的進(jìn)深一般都在 7米以上，一般分 7－ 8米、 10－ 12米、 14－ 15米，18－ 20的進(jìn)深，其中 18－ 20米進(jìn)深的商鋪主要是經(jīng)營(yíng)大規(guī)模的業(yè)態(tài)，如超市、餐飲，百貨、專營(yíng)店等。 商業(yè)價(jià)值： B1B2B3 昭示性區(qū)域 進(jìn)入性強(qiáng)區(qū)域 Page 61 本項(xiàng)目打造融合公寓、商業(yè)一體的綜合性物業(yè) 物業(yè)組合 交叉定位原則 —— 和周邊的商業(yè)區(qū)分優(yōu)劣勢(shì)，根據(jù)項(xiàng)目的特點(diǎn)和優(yōu)勢(shì)定位適合自身的業(yè)態(tài)，造成和周邊商業(yè)的互補(bǔ) 總體規(guī)劃原則 —— 對(duì)于不同樓層適應(yīng)的客戶進(jìn)行分區(qū)定位，確定商業(yè)的主題才進(jìn)行招商和銷售； 低層分割小面積銷售原則 —— 將項(xiàng)目的底層高價(jià)值商業(yè)盡可能銷售，實(shí)現(xiàn)較快的資金回收； 高層組合大面積出租原則 —— 對(duì)于高層目前價(jià)值較低的部分先行持有，等商業(yè)價(jià)值凸現(xiàn)后再考慮變現(xiàn)。 ?消費(fèi)習(xí)慣： 業(yè)余愛(ài)好較少，一般就是喝茶 生意很忙沒(méi)有什么消遣 ?對(duì)周邊商業(yè)的需求： 清靜點(diǎn)的不要吵的都行，比如服裝精品店 運(yùn)動(dòng)健身美容美發(fā)方面的比較喜歡 酒樓一定要高檔的 夜總會(huì) KTV就最好不要了，因?yàn)樘沉恕? 受世博商業(yè)中心和利超國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)影響， 本項(xiàng)目宜打造與之形成互補(bǔ)性業(yè)態(tài) 對(duì)比利超國(guó)際項(xiàng)目、世博商業(yè)中心，本項(xiàng)目在體量、形象、氛圍等方面均不占優(yōu)勢(shì)，宜采用跟隨戰(zhàn)略 汾江南路 魁奇路 利超國(guó)際項(xiàng)目 本項(xiàng)目 Page 31 受世博商業(yè)中心和利超國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)影響， 本項(xiàng)目宜打造與之形成互補(bǔ)性業(yè)態(tài) 本項(xiàng)目商業(yè)物業(yè)形態(tài)宜采用 特色主題商業(yè) 城市發(fā)展主軸地鐵上蓋商業(yè)，規(guī)劃為城市“交通樞紐商業(yè)圈”， 具備輻射廣佛兩地的商業(yè)價(jià)值 受人流量限制和區(qū)域成熟度影響，本項(xiàng)目不適合做大規(guī)模的集中商業(yè) 商業(yè)物業(yè)形態(tài)小結(jié) 強(qiáng)調(diào)同周邊商業(yè)差異化及互補(bǔ)性 Page 32 主題商業(yè)業(yè)態(tài)定位模式 核心功能 核心商圈輻射 范圍 典型案例 專業(yè)市場(chǎng)型 貿(mào)易 全市（甚至全國(guó)） 金屬交易中心、鋼材城、陶瓷城、家具城、汽車市場(chǎng)、五金專業(yè)市場(chǎng)等 社區(qū)服務(wù)型 購(gòu)物 一般為 35公里 百貨店及電器、沃爾瑪、 百佳等大型超市 休閑娛樂(lè)模式 某種特定的休閑、娛樂(lè)需求 全市范圍 商業(yè)步行街、動(dòng)漫電玩、潮流店、品牌店、食街、休閑會(huì)所、夜總會(huì)等 主題商業(yè)業(yè)態(tài)有如下幾種 : 商業(yè)模式 Page 33 本項(xiàng)目周邊主題購(gòu)物型百貨商場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)情況 成功關(guān)鍵要素：周邊生活人口足夠，人流量大，消費(fèi)力較強(qiáng)，通達(dá)性、昭示性要求高，商業(yè)氛圍成熟，富有商業(yè)特色 項(xiàng)目 周邊環(huán)境 概況 經(jīng)營(yíng)特色 經(jīng)營(yíng)狀況 東建世紀(jì)廣場(chǎng) 季華商圈核心地段，人流較大，商業(yè)氛圍較濃 商場(chǎng)面積 20220平方米，共 4層，以服裝、精品百貨為主 首層以屈臣氏、KFC為主力店帶動(dòng)人流 1樓較好； 2樓以上較差； 順聯(lián)廣場(chǎng) 季華商圈核心地段，人流較大，商業(yè)氛圍較濃 總建筑面積 45000㎡ ， 1～ 5層經(jīng)營(yíng)面積達(dá) 29000㎡ ，共 5層，超市、百貨與酒樓 以國(guó)際品牌為龍頭的精品百貨 5樓餐飲較好 九鼎國(guó)際城 季華