【正文】 負(fù)一層商鋪價(jià)格： 對接廣佛地鐵一號(hào)線，人流較大，預(yù)計(jì)負(fù)一層商業(yè)價(jià)格為： 32022元 /㎡ Page 102 土地成本市場成本估計(jì)約為 成本分析 往下頁 土地成本： 按照土地每平米 4000元的低價(jià)，計(jì)算本地塊的土地成本約為 4000 65463=26174萬元 前提 —— 禪城區(qū)綠景路北側(cè)、文華花園東地塊，樓面地價(jià)：4563元 /㎡ 。 ?廚 房：選用全套組合櫥柜，配送洗手盤及水龍頭。 特色十足、品質(zhì)感高的商業(yè)街區(qū)打造 沿街面 Block 1 Block 2 Block 3 Page 82 ★ 5物業(yè)發(fā)展建議 Page 83 公寓打造 立面打造 —— 公建化的立面 ?線條簡潔，商務(wù)氣息濃厚，低成本形成豪華與大氣勢的項(xiàng)目形象。 二樓的商業(yè)的步行交通距離要短，直接到達(dá)性強(qiáng)。 Page 69 案例 流行前線 ? 廣州市青春一族最中意之時(shí)尚 MALL ? 時(shí)尚、流行、 “酷”商品 ? 原為廣州市東山區(qū) 9406人防工程 ? 建筑面積 ? 地下 1 層 ? 商品檔次低檔 ? 顧客為廣州本地青少年 ? 商場人流極旺 流行前線體驗(yàn)點(diǎn) ? 潮流特區(qū) ? 動(dòng)感廊 ? 蘭桂坊 ? 一級(jí)棒美食大本營 ? 南夢宮電子游戲世界 ? 老鼠街 Page 70 地下商場地鐵接口 方向二：特色通道（參考：體育中心站至正佳廣場 方向一：特色街區(qū)（參考：公園前站） 建議采用方向一，以有效引導(dǎo)人流的進(jìn)入（需與相關(guān)部門協(xié)商） Page 71 業(yè)態(tài)建議 功能業(yè)態(tài)規(guī)劃建議方案（ 1層地鐵物業(yè) ) 業(yè)態(tài)范圍： 高檔服飾 潮流特區(qū) 電子游戲 休閑零食 品牌速飲 手機(jī)配飾 機(jī)械停車場 商鋪：約 3000平方米 地鐵接駁口 人防，機(jī)械停車 4000平方米 商業(yè)面積，3000平方米 Page 72 人行主入口 人行主入口 業(yè)態(tài)建議 功能業(yè)態(tài)規(guī)劃建議方案（ 地面 1層 ) 入口大堂 內(nèi)鋪 外鋪 業(yè)態(tài)范圍：銀行網(wǎng)點(diǎn)、移動(dòng)營業(yè)廳、星巴克、麥當(dāng)勞、 KFC、連鎖便利店、屈臣氏、西點(diǎn)面包房等 業(yè)態(tài)范圍：高檔西餐廳、名表配飾、眼鏡店、日本壽司店等 Page 73 業(yè)態(tài)建議 功能業(yè)態(tài)規(guī)劃建議方案（ 地面 2層 ) 業(yè)態(tài)范圍：特色餐飲（萊茵閣、必勝客、仙蹤林、大家樂、真功夫等） 業(yè)態(tài)范圍：保養(yǎng)滋補(bǔ)品、美容美甲、 化妝品 ?香水 、 SPA水療會(huì)館等 首二層局部架空 內(nèi)鋪 外鋪 Page 74 佛山市場集中商業(yè)商鋪規(guī)格 參考案例 要素 指標(biāo) 面積 通過對幾個(gè)集中商圈的商業(yè)街走訪，商鋪的面積主要集中在 30－ 50平米、 60－ 80平米，一些經(jīng)營規(guī)模較大的商家，會(huì)拿下臨近的幾間經(jīng)營，自己可以選擇隔開或者打通。 功能業(yè)態(tài)規(guī)劃建議方案 1 三層 四層 五層 大型休閑會(huì)所、夜總會(huì)、 KTV 高檔酒樓 高檔酒樓 二層 特色餐飲（萊茵閣、必勝客、仙蹤林等） 一層 負(fù)一層 銀行網(wǎng)點(diǎn)、移動(dòng)營業(yè)廳、星巴克、麥當(dāng)勞、 KFC 高檔服飾、潮流店、品牌店、精品皮具、餐飲零食 六層及以上 公寓 推薦商業(yè)以此方案為主要方向。 公寓市場 Page 59 PART 5 物業(yè)發(fā)展建議 Page 60 商業(yè)分析 地塊的商業(yè)價(jià)值分析 Block 1 Block 2 Block 3 ?B1位于地塊北側(cè)，地處分江南路與魁奇路交匯口，毗鄰地鐵出口廣場，人流旺盛，進(jìn)入性、昭示性及商業(yè)價(jià)值最高，適宜設(shè)置廣場和主入口； ?B2東臨汾江南路，西臨村屋，臨街面長，人流量、進(jìn)入性及商業(yè)價(jià)值次之； ?B3位于汾江南路和規(guī)劃黎明路交匯口，距離地鐵口最遠(yuǎn)，人流相對較少，商業(yè)價(jià)值較低。 家庭 擁有私車一輛 10萬左右 一家三口前來看樓，其姐已在本項(xiàng)目購買一房 ?消費(fèi)習(xí)慣： 請客吃年飯等喜歡上佛山賓館 ?對周邊商業(yè)的需求： 超市是必須的 酒樓一定要高檔 不要影響小區(qū)居住 可以有些 KTV酒吧等方便招待朋友 大型健身中心、美容中心挺好 ，但消費(fèi)價(jià)格要適中。知名商家：六本木、麗日會(huì) 較好 好樂迪 KTV 同濟(jì)西路 建筑面積 2022多平方米 中檔、量版式 KTV，特色餐飲，有配套自助餐 較好 模式探討 Page 37 商業(yè)價(jià)值的實(shí)現(xiàn) 對整體品牌的貢獻(xiàn) 競爭程度 項(xiàng)目優(yōu) 勢 經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn) 可售性 提高項(xiàng)目形象 促進(jìn)后期住宅價(jià)值提升及銷售 百貨購物模式 高 低 高 低 高 高 專業(yè)市場模式 高 低 高 高 低 低 社區(qū)服務(wù)型 低 中 中 低 中 中 特色休閑娛樂購物型 高 高 低 高 高 高 娛樂休閑購物是本項(xiàng)目的最佳選擇， 前提是必須與周邊競爭對手形成顯著的差異化 ! 特色主題商業(yè)模式研究小結(jié) Page 38 ★ 3商業(yè)定位 —— 從消費(fèi)者需求角度 —— 從項(xiàng)目價(jià)值角度 Page 39 佛山消費(fèi)者的休閑娛樂需求分析 物質(zhì)滿足 精神滿足 高 低 低 高 日常溫飽 普通聚會(huì) 招待客人或朋友 重要聚會(huì)、慶典 家庭享受 佛山休閑娛樂業(yè)的主流 本項(xiàng)目的機(jī)會(huì) 客戶分析 Page 40 消費(fèi)者寫真（一） —— 自我享受型的高端客戶 ?購房情況： 房價(jià) 130萬 、 二次置業(yè) ?基本特征： 劉先生， 40歲左右，五口之家，太太為海關(guān)職員，同老人一起居住。 一般 好又多 2022年 9月 12日開業(yè)， 賣場面積達(dá) 8000平方米， 約 13公里 主營生鮮、食品、服裝、家電等。 Page 29 商業(yè)核心價(jià)值： 地鐵上蓋、城市發(fā)展主軸、具備輻射廣佛兩地范圍的商業(yè)半徑 佛山最早形成的豪宅板塊、商務(wù)核心，并擁有成熟完善的生活配套以及濃厚的商務(wù)氛圍 位于瀾石改造片區(qū)，城市發(fā)展中軸，兩大城市主干道交匯處，周邊城市路網(wǎng)密集，到達(dá)性和昭示性優(yōu)，配套尚未完善，商業(yè)氛圍淡 位于佛山交通樞紐位置，交通網(wǎng)絡(luò)四通八達(dá)，廣佛地鐵接駁集中商業(yè)設(shè)計(jì)，為商業(yè)價(jià)值帶來大量人流和無限的升值可能。 規(guī)劃為城市“ 交通樞紐商業(yè)圈 ”，將與祖廟片區(qū)的舊城商業(yè)圈形成南北兩大吸引點(diǎn)，本項(xiàng)目未來發(fā)展?jié)摿薮? 汾 江 路 本項(xiàng)目 利超國際項(xiàng)目 世博商業(yè)中心 建筑面積達(dá) 16萬平方米，是佛山新城市中心組團(tuán)已規(guī)劃最大、檔次最高的商業(yè)旗艦項(xiàng)目，匯聚國際一流名店、超市、百貨，是集中購物、飲食、娛樂、文化交流與合作于一體的現(xiàn)代體驗(yàn)式消費(fèi)場所，將引進(jìn)多個(gè)國際知名的零售業(yè)、飲食業(yè)、娛樂業(yè)巨頭進(jìn)駐經(jīng)營，輻射整個(gè)周邊地區(qū)的商業(yè)中心地帶 商業(yè)面積大于 18萬平方米的綜合購物中心 Page 17 2022— 2022年，佛山市場上公寓的供應(yīng)量有放大的趨勢，主要集中在禪城季華路、嶺南大道沿線以及廣佛地鐵沿線。 ?項(xiàng)目北面緊鄰廣佛地鐵 1號(hào)線出口 ,通過一次換乘可達(dá)廣州火車站、廣州新客站、廣州市荔灣區(qū)、海珠區(qū)、花都區(qū)、南沙區(qū)、番禺區(qū)等，將于2022年開通。經(jīng)濟(jì)測算 ………………………………...…96 PART7 形象定位 ……………………………………………….107 PART8 營銷鋪排 ……………………………………………….115 PART9 廣告表現(xiàn) ……………………………………………….143 PART10 泛澳簡介 ……………………………………………. 155 Page 3 地鐵規(guī)律 ： 一個(gè)地鐵通達(dá)處，它的城市化速度、城市現(xiàn)代速度會(huì)提高 5倍 一個(gè)人的城市觀 ： 一個(gè)人 45分鐘用他自己的出行方式所能到達(dá)的地區(qū)就是他的城市 地鐵的終極價(jià)值 ： 無論商業(yè)還是生活方式的，就是讓城市中心不止屬于少數(shù)人，是讓這個(gè)城市屬于所有的人 城市因地鐵而繁華 本項(xiàng)目因地鐵更賦價(jià)值 Page 4 PART 1 項(xiàng)目分析 Page 5 舊城改造片區(qū)、新城市發(fā)展主軸 ，與城南成熟生活片區(qū)成犄角之勢，客戶認(rèn)知度較高 地段印象 ?城南板塊作為佛山最早形成的豪宅板塊、商務(wù)核心，商業(yè)旺盛，寫字樓林立，住宅小區(qū)遍布，并擁有成熟完善的生活配套以及濃厚的商務(wù)氛圍； ?本項(xiàng)目原為新陶陶魚翅海鮮酒家所在地，周邊為即將全面改造的瀾石片區(qū)，以及廣佛地鐵的魁奇樞紐站、東平河新城區(qū)等城市發(fā)展中軸，未來的佛山中央商務(wù)區(qū)，升值潛力巨大，客戶認(rèn)知度高。 瀾石區(qū)域改造，趨向形成濃郁的居住氛圍 區(qū)域商業(yè)形態(tài)較分散，未有大型成規(guī)模項(xiàng)目。 產(chǎn)品溢價(jià)，客戶層面擴(kuò)大，支撐價(jià)格一路走高，地鐵上蓋物業(yè)受熱捧，打造公寓產(chǎn)品有利于提升本項(xiàng)目消化速度和溢價(jià)，實(shí)現(xiàn)快速套現(xiàn) 3400389049006800820090000100020223000400050006000700080009000100002022 2022 2022 2022 2022 2022公寓 隨著廣佛地鐵 1號(hào)線的即將開通，地鐵上蓋公寓產(chǎn)品備受追捧，地鐵方便、快捷、舒適的特性將成為年輕人交通的首選。 未來直接競爭對手，對比本項(xiàng)目，規(guī)模、地理位置相對優(yōu)越 模式探討 Page 34 成功關(guān)鍵要素：行業(yè)商業(yè)氛圍成熟，規(guī)模、聚集 項(xiàng)目 概況 經(jīng)營特色 經(jīng)營狀況 本項(xiàng)目的經(jīng) 營風(fēng)險(xiǎn) 華藝裝飾材料城 位于季華路與佛山大道交匯處，占地 88000m2，擁有鋪位 550間，是佛山目前最具規(guī)模的裝飾材料總匯， 裝飾材料 較好 高 中國陶瓷城 周邊陶瓷廠商聚集；總建面 75萬平方米；每年舉辦全國一流的陶瓷博覽會(huì)； 陶瓷 較差 高 華夏陶瓷城 占地 1400畝；包含與陶瓷相關(guān)的各類產(chǎn)品與服務(wù)； 陶瓷 一般 高 佛山國際車城 位于佛山大道３８１號(hào)，總占地面積 1354畝，其中首期工程占地面積 119800平方米，總建筑面積約 91000平方米，佛山市規(guī)模最大的的大型汽車專業(yè)市場 汽車交易 較好 高 瀾石國際金屬交易中心 位于中國不銹鋼名鎮(zhèn)；總建面 93萬平方米；政府扶持；包含與不銹鋼相關(guān)的各類產(chǎn)品與服務(wù) 不銹鋼等金屬交易 一般 高 本項(xiàng)目周邊的專業(yè)市場特點(diǎn)規(guī)模大，與周邊產(chǎn)業(yè)鏈相關(guān)，市場空間較小，可行性不大。同時(shí)容納 116個(gè)客人，有女賓部。兒女讀高中。 住宅套數(shù) 402套 ?商業(yè)面積 ?小汽車位 907 個(gè)，摩托車位 876 個(gè) 9F LOFT公寓 26F 28F 11F 18F 18F 18F 東江國際概況 個(gè)盤分析 酒店公寓 辦公公寓 Page 49 東江國際產(chǎn)品分析 面積 5070 7080 8090 90100 100110 110以上 合計(jì) 戶型 1+1房 34 2房 37 198 3房 9 43 45 N+1合并戶型 18 合計(jì) 0 71 198 9 43 63 384（ 402） 比例 0% 18% 52% 2% 11% 16% 100% 面積 3040 4050 5060 6070 7080 8090 90－100 合計(jì) 戶型 寫字樓公寓 190 60 75 40 365 LOFT公寓 3 2 13 40 53 9 1 121 酒店公寓 292 44 1 23 360 合計(jì) 3 484 117 116 116 9 1 846 比例 % 57% % % % % % 100% 住宅產(chǎn)品： 70~90平米占70% 公寓產(chǎn)品： 40~50平米占57% Page 50 ?用地面積 31309平方米 ?總建 ?容積率： ?綠化率： ?其中商業(yè)面積約 3575平方米； ?商務(wù)公寓面積約 50321平方米，約 1158套； ?住宅面積約 ，總戶數(shù) 511戶 東建文華尚領(lǐng) 個(gè)盤分析 戶型 戶型面積（㎡） 套數(shù) 套數(shù)比例 2房 2廳 70 192 11% 3房 2廳 90 224 13% 3房 2廳 100 96 6% 商務(wù)公寓 30－ 50 約 1158 69% 匯總 總建約 94000㎡ 約 1670 100% 商鋪 約 3575㎡ 車位 約 1015個(gè)（地下、地表） Page 51 公寓產(chǎn)品競爭點(diǎn)： 地鐵概念： “地鐵上蓋”、“地鐵沿線物業(yè)” 公寓精裝修： 公寓 產(chǎn)品以精裝修出售 產(chǎn)品設(shè)計(jì)： 使用面積贈(zèng)送、 LOFT靈活空間利用 物業(yè)管理： 聯(lián)合酒店管理機(jī)構(gòu)，提供高素質(zhì)