【正文】 物管服務(wù)； 配套： 商業(yè)、購(gòu)物、休閑娛樂(lè)配套 Page 52 案例借鑒 慧港國(guó)際 核心競(jìng)爭(zhēng)力 “ 成品公寓 ” 項(xiàng)目名稱 慧港國(guó)際 項(xiàng)目位置 嶺南大道 總建筑面積 約 9萬(wàn)㎡ 總套數(shù) 共 1棟約 345套（公寓） 產(chǎn)品 公寓 3050㎡ 均價(jià) 公寓 8800元 /㎡ 裝修標(biāo)準(zhǔn) 1000元 /㎡ 推出時(shí)間 08年 1月 成交情況 推出 1棟 345多套，開盤當(dāng)天成交 70%， 消化周期 1個(gè)月 依靠單一賣點(diǎn)（成品公寓）實(shí)現(xiàn)迅速熱銷及相對(duì)高價(jià)！ Page 53 項(xiàng)目名稱 桂南名都（二期） 項(xiàng)目位置 南桂東路與桂瀾路交匯處 (花苑小學(xué)旁 ) 規(guī)劃總用地 22496㎡ 總建筑面積 75120㎡ 容積率 總套數(shù) 600多套（公寓） 產(chǎn)品 住宅 83122㎡ ，公寓 3260㎡ 均價(jià) 公寓 9000元 /㎡ 裝修標(biāo)準(zhǔn) 1200元 /㎡ 推出時(shí)間 08年 1月底 客戶情況 投資客占 80－ 90％，以禪城區(qū)為主， 案例借鑒 桂南名都 核心競(jìng)爭(zhēng)力 “ 地鐵上蓋 ” 依靠 “ 地鐵上蓋 ” 單一核心賣點(diǎn)，實(shí)現(xiàn)迅速走貨及高溢價(jià)！ 依靠單一賣點(diǎn)（地鐵概念）實(shí)現(xiàn)迅速熱銷！ Page 54 案例借鑒 美邦公寓 核心競(jìng)爭(zhēng)力 “ 地鐵概念 +贈(zèng)送面積 +精裝修 ” 項(xiàng)目名稱 美邦公寓 項(xiàng)目位置 桂城南海大道 總建筑面積 約 ㎡ 總套數(shù) 共 1棟約 130套（公寓） 產(chǎn)品 公寓 3050㎡ 均價(jià) 公寓 11000元 /㎡ 裝修標(biāo)準(zhǔn) 2022元 /㎡ 推出時(shí)間 09年 10月 成交情況 推出 1棟 180多套，開盤當(dāng)天成交 100%， 消化周期 1個(gè)月 依靠多重賣點(diǎn)（地鐵概念 +贈(zèng)送面積 +精裝修）實(shí)現(xiàn)迅速熱銷及絕對(duì)高價(jià)！ Page 55 佛山公寓成功銷售的經(jīng)驗(yàn)總結(jié) 成品公寓 地鐵概念 賣點(diǎn) 慧港國(guó)際 桂南名都 美邦公寓 地鐵 +精裝修 +贈(zèng)送面積 結(jié)果 銷售快速 相對(duì)高價(jià) 銷售快速 + 絕對(duì)高價(jià) 公寓多賣點(diǎn)對(duì)于銷售的幫助較大，增加賣點(diǎn)有利項(xiàng)目銷售速度的提升和銷售價(jià)格的提高。 考慮項(xiàng)目公寓戶型特點(diǎn)、項(xiàng)目分期及營(yíng)銷概念的附加，建議分兩棟塔樓設(shè)計(jì)。 地鐵通道四通八達(dá)，出口與周邊任意商家相聯(lián)，形成地下商業(yè)走廊，業(yè)態(tài)比較廣泛包括：超市、百貨、餐飲、體閑娛樂(lè)等 典型案例 案例一： 深圳地鐵世界之窗至華強(qiáng)北段；人流主要集中上下班高峰期。 參考案例 Page 76 對(duì)開間 ,進(jìn)深 ,層高的需求 開間和進(jìn)深符合一般商鋪需求，根據(jù)經(jīng)營(yíng)需求可自由進(jìn)行空間組合； 層高最好高一些，至少 6米左右，可以自由進(jìn)行隔層。 ” —— 郝先生，順德工商局公務(wù)員 客戶調(diào)查 Page 77 本項(xiàng)目商業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)指標(biāo)建議 面寬 2層： 6米 首層： 8米 1層： 36米 進(jìn)深 2層： 10米 首層： 1215米 1層： 36米 首層層高 6米 25層層高 主力面積 30100平方米（可拼合） 綜合考慮市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)及客戶需求， 對(duì)本項(xiàng)目商業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)指標(biāo)建議如下： 商業(yè)建議 Page 78 裙樓 面向汾江南路及魁奇路加強(qiáng)入口的造型處理，打造標(biāo)志性裙樓，進(jìn)行 “ 城界界定 ” ，加強(qiáng)項(xiàng)目的昭示性，營(yíng)造商圈氛圍，提升項(xiàng)目形象。 Page 85 戶型創(chuàng)新 —— 提高戶型的贈(zèng)送空間，提升整個(gè)空間的使用性 商務(wù)公寓 增加贈(zèng)送面積， 提高附加值 。 項(xiàng)目?jī)r(jià)格的定位應(yīng)遵循以下原則： ? 同現(xiàn)在售競(jìng)爭(zhēng)樓盤對(duì)比 ? 體現(xiàn)項(xiàng)目的定位策略； ? 根據(jù)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境，采取競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)向定價(jià)法； ? 平開高走，越走越高； ? 按貨量品質(zhì)分類定價(jià) 。 Page 106 利潤(rùn)測(cè)算 整個(gè)項(xiàng)目的凈利潤(rùn)約 項(xiàng)列名稱 計(jì)算公式 費(fèi)用（萬(wàn)） 銷售收入 92,370 銷售稅金及附加（萬(wàn)元） 5,113 營(yíng)業(yè)稅 （收入 5％） 印花稅 （收入 ％） 28 城建稅 （營(yíng)業(yè)稅 7％） 323 教育費(fèi)附加 （營(yíng)業(yè)稅 3％） 143 財(cái)務(wù)費(fèi)用 （成本的 6％） 3000 銷售凈收入（元） 84,257 利潤(rùn)總額 銷售收入 開發(fā)成本 29,024 稅前投資率 53% 所得稅 利潤(rùn)總額 *25% 7,256 凈利潤(rùn)總額 利潤(rùn) 所得稅 21,768 稅后利潤(rùn)率 39% Page 107 PART 7 形象定位 —— 基于城市發(fā)展氣質(zhì)類比 Page 108 地鐵接軌道路交通大融合帶動(dòng)佛山產(chǎn)業(yè)融合、資源優(yōu)化配置、錯(cuò)位競(jìng)爭(zhēng)！ 廣州 佛山 珠二環(huán) 珠三環(huán) ? 交通規(guī)劃一體化； 廣佛城市間道路交通體系統(tǒng)一規(guī)劃，如廣州東二環(huán)、珠三環(huán)、廣州華南快速干線、 ? 廣佛道路 “無(wú)縫對(duì)接”； 兩市道路網(wǎng)規(guī)劃銜接點(diǎn)共有 60處，其中高等級(jí)道路 18處，主干道 29處，次干道及支路 13處。 公寓裝修 Page 91 綜合考慮市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)及客戶需求， 對(duì)本項(xiàng)目公寓規(guī)劃設(shè)計(jì)指標(biāo)建議如下： 公寓規(guī)劃建議 公寓戶型建筑面積（㎡） 35－ 45 45－ 55 合計(jì) 面積比例建議 70% 30% 100% 戶型 套間公寓 1房 1廳 層高（ m） 3 使用面積（㎡） 4050 約 100 類型總建筑面積（㎡） 30100 12900 43000 套數(shù)（套） 669 258 927 套數(shù)比例 72% 28% 100% Page 92 ★ 5物業(yè)發(fā)展建議 Page 93 指標(biāo) 總用地面積 ㎡ 容積率 擬建計(jì)容建筑面積 車位配置要求 約 640個(gè)（不分地上地下） 預(yù)計(jì)商鋪車位要求 約 400個(gè) 預(yù)計(jì)公寓車位要求 約 220個(gè) 車位設(shè)置建議： 部分地下一層：約 228個(gè) （人防，設(shè)置機(jī)械停車場(chǎng)） 地下二層：約 200個(gè)（設(shè)置停車場(chǎng)） 地面：約 220個(gè) 考慮到成本因素，不建議做地下三層車庫(kù) Page 94 銷售建議 本項(xiàng)目處于廣佛地鐵出口，車位具有巨大的投資價(jià)值。 ?墻面應(yīng)為大理石或高級(jí)墻紙或高級(jí)漆，可設(shè)置吊頂 。 經(jīng)營(yíng)者 佛山商業(yè)經(jīng)營(yíng)者對(duì)商業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)的相關(guān)觀點(diǎn)掃描 典型客戶語(yǔ)錄： “ 開間進(jìn)深比例要合理 ，進(jìn)深不能太深，超過(guò) 15米就不適合了； 層高最好高一些 ，可以隔層。 開間 目前商鋪的開間普遍為 3－ 4米、 5－ 6米、 7－ 8米，而一些大商家拿下幾間，可以更擁有更大的臨街展示面。 功能業(yè)態(tài)規(guī)劃建議方案 2 三層 四層 五層 大型休閑會(huì)所、夜總會(huì)、 KTV 高檔酒樓 高檔酒樓 二層 一層 負(fù)一層 IT 通訊潮流產(chǎn)品店 六層及以上 公寓 IT 產(chǎn)品配件店 IT 通訊潮流產(chǎn)品店 Page 68 干道型地鐵 消費(fèi)型地鐵 功能 以客流快速通過(guò)為目的，注重交通空間、疏散消防功能； 地鐵與地面完全融為一體，形成立體式交通網(wǎng)絡(luò)，解決交通空間的同時(shí)注重地鐵與地面商業(yè)互動(dòng) 人流特點(diǎn) 人流集中在特定時(shí)段，集中在上下班高峰期間。 商業(yè) 公寓 小面積原則 —— 針對(duì)投資客戶，控制面積和總價(jià)，降低投資門檻； 高使用率原則 —— 增加戶型附加值，彌補(bǔ)公寓使用率低的缺點(diǎn)，增加競(jìng)爭(zhēng)力； 精裝修原則 —— 使投資客戶投資便捷，有利于投資客戶的引進(jìn)； 代租原則 —— 增加物業(yè)管理的服務(wù)內(nèi)容，幫助租戶進(jìn)行出租的打理和服務(wù)，增加出租的服務(wù)，減少投資客戶的打理苦惱。 特色休閑娛樂(lè)購(gòu)物的主題商業(yè) 商業(yè)定位 —— 強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目與客戶生活的相關(guān)性 —— 體現(xiàn)了與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的區(qū)別 —— 對(duì)廣泛的客戶產(chǎn)生吸引 Page 45 PART 4 公寓定位 Page 46 季華路 禪桂在售及將售小戶型及公寓分布 亞藝板塊 ?檸檬時(shí)代 ?九鼎國(guó)際城 ?恒福新城南區(qū) ?金地九瓏璧 ?匯銀環(huán)湖國(guó)際 ?中海文華熙岸 ?怡翠宏璟 ?鴻祥花園 東平河板塊 桂瀾路 千燈湖 桂城東板塊 ?江南名居 ?萬(wàn)科金御華府 ?保利星座 ?中海萬(wàn)錦東苑 ?桂南名都 ?美邦公寓 桂城 ?東方水岸 ?依云水岸 ?東江國(guó)際 ?利豪名郡 禪城 老城區(qū)板塊 ?凱德 ?天倫世嘉 小戶型 公寓 ?星星華園國(guó)際 ?東建文華尚領(lǐng) ?逸彩美寓 Page 47 一季度 二季度 三季度 四季度 2022年 2022年 09年～ 10年公寓東江國(guó)際、利豪國(guó)際將成為本項(xiàng)目的主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手 本項(xiàng)目，約 1200套 星星華園國(guó)際 /約 3萬(wàn)平米 東江國(guó)際商住中心 /約 800套 一季度 二季度 江南名居 /30～ 60 平米 /約 400套，約 2萬(wàn)平米 美邦公寓，約 130套，約 7千平米 恒福新城南區(qū)，約 10萬(wàn) 項(xiàng)目將遭遇東江國(guó)際、星星華園國(guó)際、九鼎國(guó)際、東建文華尚領(lǐng)等項(xiàng)目公寓產(chǎn)品的直面競(jìng)爭(zhēng) 公寓市場(chǎng) 三季度 四季度 利豪名郡，約 九鼎國(guó)際 /約 2022戶，約 8萬(wàn)平方米 逸彩美寓，約 130套 東建文華尚領(lǐng) /約 1000套公寓 Page 48 ?地點(diǎn)位于禪城區(qū)嶺南大道東側(cè)、魁奇路南側(cè)，東平新城區(qū)內(nèi) ?總用地面積： 33459平方米 ?規(guī)劃總建筑面積約 115286平方米 ?A地塊設(shè)三層商業(yè)配套裙樓， 9層的 LOFT公寓一幢，套數(shù) 121套； 26層酒店公寓一幢，套數(shù) 360套； 28層的辦公公寓一幢，套數(shù) 365套。而且人太雜，不喜歡 經(jīng)濟(jì)實(shí)力強(qiáng) 需求：高檔休閑 客戶分析 Page 41 ?購(gòu)房情況： 總價(jià) 140萬(wàn) 一次性付款 二次置業(yè) ?基本特征： 林先生： 45歲左右，做建筑生意。 本項(xiàng)目周邊社區(qū)服務(wù)型商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)情況 成功關(guān)鍵要素：周邊生活人口足夠，人流量大，消費(fèi)力較強(qiáng)，低租金，以知名品牌的大型超市為代表 模式探討 Page 36 成功關(guān)鍵要素：規(guī)模、聚集、特色、人氣 本項(xiàng)目周邊休閑娛樂(lè)商業(yè)集中，經(jīng)營(yíng)暢旺 ，競(jìng)爭(zhēng)激烈，但不同業(yè)態(tài)相對(duì)獨(dú)立，缺乏互動(dòng)，如與周邊同類業(yè)態(tài)的商家形成顯著的差異化，本項(xiàng)目可建立競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。 預(yù)計(jì) 2022年之后入市 世博嘉園商業(yè)中心 位于魁奇路和汾江路交匯處，地鐵上蓋，周邊瀾石金屬市場(chǎng)、人流較少，商業(yè)氛圍較淡 大型 MALL商業(yè)規(guī)劃，商業(yè)面積約16萬(wàn)平米。 公寓 Page 19 19 20222022年佛山禪桂公寓物業(yè)價(jià)格走勢(shì)圖（單位：元 /平方米） 公寓價(jià)格高漲的市場(chǎng)支撐： ?產(chǎn)品溢價(jià) ?增加產(chǎn)品附加值（復(fù)式、雙陽(yáng)臺(tái)、贈(zèng)送入戶花園或大凸窗等），酒店式服務(wù)增值； ?帶精裝修及家電出售。該片區(qū)將高起點(diǎn)規(guī)劃設(shè)計(jì) ,高標(biāo)準(zhǔn)改造建設(shè) ,建設(shè)成為東平河北岸特色鮮明、功能齊全、環(huán)境優(yōu)美、設(shè)施先進(jìn)的“智能社區(qū)”、“節(jié)能社區(qū)”和“環(huán)保社區(qū)” Page 11 總用地面積 ㎡ 用地使用性質(zhì) 商業(yè)（辦公）公寓用地 容積率 建筑密度 40% 綠地率 30% 建筑層數(shù) 527層，建筑高度 限制條件 裙房退縮汾江南路道路紅線，塔樓退縮汾江南路；裙房退縮黎明路道路紅線 8米，塔樓退縮黎明路道路紅線 。Page 1 謹(jǐn)呈：佛山市東方運(yùn)通投資有限公司 20221018 魁奇路黎沖東風(fēng)項(xiàng)目 前期策劃 amp。 面積約 150萬(wàn)平方米的瀾石片區(qū)改造 ，該片區(qū)成為佛山史上最大舊改項(xiàng)目。 保利花園 檸檬時(shí)代 九鼎國(guó)際城南區(qū) 恒福新城南區(qū) 江南名居 美邦公寓 星星華園國(guó)際 …… 陽(yáng)光公寓酒店 逸彩世家 俊怡花園 紅棉雅苑 薈麗 〃 精英城 世紀(jì)名軒 東海灣城寓 鴻業(yè)現(xiàn)代城 峰尚 0757 匯博 〃 星辰 藍(lán)鉆星城 盈彩美居 東方廣場(chǎng) 金色家園 帝景藍(lán)灣 紅棉雅苑 環(huán)球國(guó)際廣場(chǎng) 桂南名都 時(shí)代名軒 2022年 2022年 2022年 2022年 7萬(wàn) 9萬(wàn) 22萬(wàn) 21萬(wàn) 10萬(wàn) 9萬(wàn) 80萬(wàn) 2022年 202210年 保利雙子星 慧港國(guó)際 2022年起，佛山公寓市場(chǎng)開始放量供應(yīng)，但價(jià)格及租金預(yù)計(jì)仍將維持穩(wěn)定