【正文】 50%、貸款利率不低于基準(zhǔn)利率 。在限購、價格控制、信貸、稅收等環(huán)節(jié)進(jìn)一步加碼，其中制定“房價控制目標(biāo)”和“限購令升級”兩大措施將對樓市產(chǎn)生較大影響。 然而，在經(jīng)歷短期觀望后，各地樓市逐漸回暖，并在傳統(tǒng)的樓市銷售旺季 9月達(dá)到了交易的頂峰。 政策調(diào)控多出現(xiàn)于“波峰”之時，待樓市發(fā)展趨向平穩(wěn)后，調(diào)控政策逐步放松、取消，需求經(jīng)過擠壓后，迅速放大，將迎來新的增長高峰。然而，當(dāng)前問題的重點，是高房價的風(fēng)險及其帶來的一系列隱患。 房地產(chǎn)施工竣工面積持續(xù)增長 2023年全椒縣全年建筑業(yè)完成產(chǎn)值 ，同比增長 %。 2023年上半年全椒縣房地產(chǎn)市場受經(jīng)濟(jì)形勢、居民消費能力、供應(yīng)總量、建筑材料漲價和土地實行招標(biāo)、掛牌拍賣以及國家宏觀調(diào)控等打壓市場因素的影響，總體來說房價相對平穩(wěn)，但銷售量有所下降。 個案調(diào)研 2—— 福聯(lián)世紀(jì)花園 開發(fā)商：全椒福聯(lián)置業(yè)有限公司 項目位置：內(nèi)環(huán)南路與南四路交匯處 容積率： 總建筑面積： 83600平米 綠化率： % 物業(yè)性質(zhì)：住宅 建筑類別：多層 主力戶型： 3室 2廳 1衛(wèi)、 2室 2廳 1衛(wèi) 主力面積： 92—140平米 銷售狀況： 2023年 12月底交付，目前銷售率約 65% 價格：住宅均價 3800元 /平米，商鋪均價 7600元 /平米 綜合評價：道路施工，影響了現(xiàn)場環(huán)境；大戶型銷售有一定壓力 第三篇：市場篇 調(diào)研分析 市場調(diào)研：個案調(diào)研分析 32 個案調(diào)研 3—— 瑞祥國際名都 開發(fā)商：安徽瑞祥置業(yè)有限公司 項目位置：火車站對面 占地面積： 126000平米 總建筑面積： 230000平米 容積率： 綠化率： 33% 物業(yè)性質(zhì)：住宅、商業(yè)街、酒店 建筑類別：多層、小高層 主力戶型： 3室 2廳 1衛(wèi)、 2室 2廳 1衛(wèi) 主力面積： 116—131平米 銷售狀況： 2023年 7月開盤，在售的 4棟多層，銷售率達(dá)到 90% 價格：均價 4100元 /平米 綜合評價：位于火車站對面，未來發(fā)展?jié)摿Υ?，?dāng)前配套較少，有待進(jìn)一步建設(shè)。 價格：住宅均價 4400元 /平米 綜合評價：住宅戶型公攤較大，實用率不高。 本案地段價值主要表現(xiàn)為： ?政務(wù)核心，城市發(fā)展的先鋒； ?潛力地段，升值空間巨大； ?優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)，教育資源豐富； ?商業(yè)中心，未來城南的商業(yè)副中心。 3的容積率，通常需要建設(shè) 18層以上的高層。主要是因為總價飆升，超出了部分消費者的購買能力，不得不降低要求選擇較小面積的戶型， 80— 110平米的戶型將成為未來幾年市場主導(dǎo)戶型 。 ③ 沿街商鋪價格，明顯高于市場內(nèi)商鋪。 ?全椒縣專業(yè)市場發(fā)展總體上較為落后，后續(xù)市場開發(fā)空間大，未來潛力巨大。 在政府及消費者雙重要求下，全椒房地產(chǎn)市場正逐步走上規(guī)范化發(fā)展之路。 推廣手段落后，導(dǎo)致營銷工作比較枯燥，消費者對推廣興趣不高。 住宅市場均價約 4200元 /平米 ，同全省其他縣城相比，房價處于中上等。 價格力是產(chǎn)品銷售主導(dǎo)，創(chuàng)意的包裝將推波助瀾 可以預(yù)測，全椒市房價目前處于相對合理的階段，價格比較適中，有一定的上升空間。同時，本案高端的定位決定了，項目開發(fā)過程中更應(yīng)該重視的是自身品質(zhì)的提高，競爭對手只能作為我們決策的一個參考。 則項目總建筑面積約： 180000平米。則 ?住宅部分約占 88%，即 147000平米； ?商業(yè)部分約占 12%，即 20230平米； ?公共設(shè)施部分 ,約 1936平米。富有內(nèi)涵設(shè)計理念，讓建筑充滿韻味，耐人尋味。 ?在滿足兩房朝南的基礎(chǔ)上，客廳的設(shè)置可相應(yīng)隨景而設(shè)，但絕對不能做成僅靠采光井采光的中間廳和西北放置； ?需注意分?jǐn)偮实目刂疲邔釉?20%左右，低于 20%的公攤較為受到客戶青睞； ?空間布局體現(xiàn)“動靜分區(qū)，干濕分離”等時尚消費理念。 在不考慮收入變化的情況下，居民選擇住房面積同單價之間成反比例關(guān)系，房價上升，需要的單套面積下降。 轉(zhuǎn)角窗 凸 窗 入戶門 第四篇：產(chǎn)品篇 規(guī)劃建議 項目戶型建議 —— 門、窗設(shè)計建議 71 B1戶型 面積： 99㎡ A1戶型 面積： 83㎡ 進(jìn) 深 米 進(jìn) 深 米 開 間 米 開 間 ?亮點一： 面積小于 100㎡； ?亮點二： 贈送空中花園； ?亮點三： 戶型布局合理、大方實用。 第四篇：產(chǎn)品篇 規(guī)劃建議 項目戶型建議：戶型創(chuàng)新 —— “小戶型” 78 住宅的景觀汲取東方傳統(tǒng)智慧，借鑒西方園林大家手筆，演繹中西合璧園景大觀，塑造高貴、博大、同時兼熱情與奔放的園林景觀。） 小區(qū)公共照明聲控系統(tǒng) ；小區(qū)背景音樂系統(tǒng)；寬帶、電話、有線電視接口入戶。綠化率 ≥35％，容積率 ≤，建筑限高 80米。 第五篇：定位篇 開發(fā)戰(zhàn)略 項目分析： SWOT分析 —— 優(yōu)勢 92 機會 —— O： 發(fā)展機會： 南京都市圈的發(fā)展，必然推動全椒走上快速發(fā)展之路，城市化進(jìn)程提高，商品房需求廣闊； 區(qū)位機會： 城南板塊的發(fā)展得到了政府的高度重視，城市板塊的上升，將項目推到了高點； 定位機會： 全椒目前缺乏真正意義上的高檔項目，中高檔消費需求未得到釋放，市場機會大； 客源機會： 項目交通條件優(yōu)異，更容易為周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)入城客戶所接受，潛在客戶資源豐富；同時全椒的大建設(shè)產(chǎn)生了大量的有資金的”拆遷戶“，將成為有力的客戶資源。 ?放大優(yōu)勢，淡化劣勢：復(fù)合產(chǎn)品價值，打造產(chǎn)品差異化，提高客戶心理預(yù)期。 我們的占位策略是： 傳承 +突破 傳承是基礎(chǔ)，突破是飛躍 第五篇：定位篇 開發(fā)戰(zhàn)略 市場定位：定位策略 95 傳承：區(qū)位優(yōu)勢＋交通優(yōu)勢 ＋ 配套優(yōu)勢 吸引：中高檔消費者 但是，老城區(qū)競爭對手同樣有此優(yōu)勢 而且，我們的樓面價高于對手 怎么辦？？ 突破：守正出奇 ＋ 人無我有 ＋ 人有我優(yōu) 突破項目形象主題 ，提升客戶心理預(yù)期 打造高端產(chǎn)品形象，面向高端客戶同時兼顧普通客群 突破全椒產(chǎn)品慣性，創(chuàng)新吸引客戶關(guān)注 板式高層新鮮產(chǎn)品，最大限度吸引客戶的眼球 突破虛名，以真實獲得客戶認(rèn)可 駕御城市，繁華為我所用，引領(lǐng)全椒都市生活 超越＞＞＞建立市場高度 第五篇：定位篇 開發(fā)戰(zhàn)略 96 ?發(fā)揮優(yōu)勢，搶占機會：以產(chǎn)品創(chuàng)新突破市場包圍，吸引眼球，搶占先機。 第五篇：定位篇 開發(fā)戰(zhàn)略 項目分析：本案周邊配套狀況 90 土地平整，易于開發(fā)。 第四篇：產(chǎn)品篇 規(guī)劃建議 項目道路體系：“人車分流”建議 86 第四篇：產(chǎn)品篇 規(guī)劃建議 項目商業(yè)形象建議 87 報告思路 第一篇：城市篇 全椒印象 第二篇：政策篇 樓市前景 第三篇：市場篇 調(diào)研分析 第四篇：產(chǎn)品篇 規(guī)劃建議 第五篇：定位篇 開發(fā)戰(zhàn)略 第六篇：營銷篇 推廣戰(zhàn)略 第七篇：形象篇 V I 體系 項目分析 市場定位 主題定位 價值展示 客群分析 開發(fā)節(jié)奏 價格定位 商業(yè)定位 88 本案位于全椒縣城南新區(qū)城南大道南側(cè)，大吳路西側(cè)，移動公司西南側(cè)，占地面積約 56312平方米，呈梯形。） 第二重：門棟保全 （ A、可視對講系統(tǒng) ； B、單元入口門鎖。 第四篇：產(chǎn)品篇 規(guī)劃建議 項目戶型建議：戶型創(chuàng)新 —— “錯層” 77 ３７ ——５３平米，一室一廳，小戶型，適合單身貴族居住，另外小戶型非常適合家長陪讀使用。 衛(wèi)生間 ? 衛(wèi)生間要求采光通風(fēng)，兩房設(shè)一個衛(wèi)生間，三房以上可設(shè)兩個衛(wèi)生間； ? 衛(wèi)生間排水方式設(shè)計為戶內(nèi)側(cè)墻出水，并要求設(shè)兩個地漏，一個為排洗浴用水，一個排地面水； ? 衛(wèi)生間外墻預(yù)留排風(fēng)扇、熱水器孔洞，及相關(guān)電源插口。 消費者選擇住宅面積和住宅單價的關(guān)系 住宅單價 元 /平米 戶型面積 平米 總房款 元 首付 3成 元 貸款年限 年 每月還款 元 備 注 情況一 4200 100 420230 126000 25 2023 利率以 2023年 2月 9日基準(zhǔn)利率計算，即年利率 % 情況二 5000 100 500000 150000 25 2385 首付相對于一增加 ，月還款增加 380元。 戶型的設(shè)計類型： 項目主要以 三房兩廳一衛(wèi)為主力戶型，兩房兩廳一衛(wèi)、三房兩廳兩衛(wèi)為輔 ；適當(dāng)配置部分四房兩廳戶型及一室一廳戶型。簡約的設(shè)計風(fēng)格，一目了然，適合都市的快節(jié)奏，更易被接受和欣賞。 因此，我們建議本案以： 24— 27層的高層為主 配置少量（約 35棟） 18層建筑。 在產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計時，原則上不建議降低容積率，提高樓面地價，即容積率達(dá)到最大值 3。 ?產(chǎn)品是消費者購買的根本， 優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品是以符合消費者需求為導(dǎo)向的，只有打造最適合消費者的產(chǎn)品 ，才是市場的王道。只有具有一定實力、市場定位準(zhǔn)確、規(guī)劃布局新穎、包裝推廣到位的樓盤才受市場追捧； 競爭樓盤在售賣策略上大多以炒作“概念”為主，通過概念制造差異性賣點，引導(dǎo)消費者的觀念。 項目脫穎而出不僅要有出眾的產(chǎn)品，還要有精準(zhǔn)的市場定位、出色的包裝宣傳，各項條件缺一不可。 傳播途徑狹窄，營銷方式落后 全椒市目前尚沒有形成主流媒體，地方報紙、電視臺影響力有限，不能肩負(fù)推廣的主要任務(wù)， 戶外廣告成為樓盤推廣的重要途徑 。 商業(yè)發(fā)展滯后、布局凌亂、缺乏服務(wù)意識，亟待提高。 ?結(jié)構(gòu)與業(yè)態(tài)：大多商業(yè)門面主要為上下兩層結(jié)構(gòu)，部分有 3層或 3層以上結(jié)構(gòu)， 12層結(jié)構(gòu)主要為百貨、服飾、煙酒、超市、專賣店等，大多 1層為經(jīng)營門面， 2層為居住，新型的商業(yè)體經(jīng)營狀況一般，人氣略微表現(xiàn)不足。 ② 商鋪價格 3500—40000元 /平米不等。 通過此，可以反映出來， 3房戶型是市場主導(dǎo)戶型，也是消費者最喜愛的戶型。本案高層結(jié)構(gòu)，有一定壓力，但不足以影響開發(fā)。 從右側(cè)地圖可以看出，本案位于城南新區(qū)的核心區(qū)域，依傍城市主干道城南大道（椒陵大道）。學(xué)府苑 項目位置：北臨內(nèi)環(huán)南路、西接慈濟(jì)路 占地面積： 75130平米 總建筑面積： 250000平米 容積率： 綠化率： 36% 物業(yè)性質(zhì)：住宅、商業(yè)街 建筑類別：高層（ 14棟， 18—31層不等） 主力戶型： 2室 2廳 1衛(wèi)、 3室 2廳 1衛(wèi)、 3室 2廳 2衛(wèi)、4室 2廳 2衛(wèi) 主力面積： 92—140平米 銷售狀況：暫未銷售 綜合評價：毗鄰慈濟(jì)高級中學(xué)，學(xué)區(qū)優(yōu)勢明顯，純高層社區(qū)，容積率高，對消費者有一定的影響；部分戶型結(jié)構(gòu)較差，不易為縣城消費者所接受。金都國際 、晶禾 第三篇：市場篇 調(diào)研分析 市場調(diào)研：房地產(chǎn)市場綜述 29 80～ 120㎡的戶型成為市場主要需求 戶型供應(yīng)配比方面， 80平米以下的小戶型占總供應(yīng)量 5%， 80～ 120平米的中等戶型占總供應(yīng)量 55%左右， 120平米以上的大戶型占總供應(yīng)量約 40%。 第二篇：政策篇 樓市前景 樓市發(fā)展趨勢：走向健康發(fā)展 27 報告思路 第一篇：城市篇 全椒印象 第二篇：政策篇 樓市前景 第三篇：市場篇 調(diào)研分析 第四篇：產(chǎn)品篇 規(guī)劃建議 第五篇：定位篇 開發(fā)戰(zhàn)略 第六篇：營銷篇 推廣戰(zhàn)略 第七篇：形象篇 V I 體系 28 房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模持續(xù)增長 2023年全椒縣房地產(chǎn)開發(fā)面積約 50萬平方米，同比增長 ％，其中住宅建設(shè)面積 ，同比增長 ％，占房地產(chǎn)開發(fā)面積的 ％。 2023年繼續(xù)大幅上漲的局面應(yīng)該不會出現(xiàn) ，原因是政策已經(jīng)開始對房地產(chǎn)發(fā)力，人們的預(yù)期和觀望情緒業(yè)已出現(xiàn)。業(yè)界普遍預(yù)計，2023年將延續(xù) 2023年的調(diào)控基調(diào)?！靶聡畻l”除了重申提高第二套房的貸款利率外，還首次提出暫停第三套及以上住房貸款，成為此次調(diào)控的新亮點。北京、上海等 8大重點城市，房價平均高達(dá) 15407元 /平方米，環(huán)比上漲 %，同比飆升 %。 被業(yè)界稱之為“ 限購令 ”的由此誕生。 進(jìn)入 2023年以后，政府相繼出臺了多項樓市調(diào)控政策，但收效甚微，政策呈現(xiàn)進(jìn)一步收緊的趨勢，給后市增添了很大的不確定性。 隨著京滬高鐵、滬漢蓉高鐵的修建，全椒同南京聯(lián)系更加密切，“同城化”趨勢更加明顯。一批投資在億元以上的重大項目（如儀邦物流、意大利國際商貿(mào)城、全椒農(nóng)副產(chǎn)品大市場、瑞祥五星級大酒店等）陸續(xù)入駐，以及公共服務(wù)中心、縣醫(yī)院等公益性項目和大批量的商住小區(qū)相繼開工建設(shè)，必將把城南新區(qū)建成高檔次、高標(biāo)準(zhǔn)的現(xiàn)代化新城區(qū)。 第一篇：城市篇 全椒印象 城市經(jīng)濟(jì)： GDP高速增長，消費水平不斷上升 14 全椒縣居民收入水平統(tǒng)計 年份 城鎮(zhèn)在崗職工 平均工資（元） 增長率 （ %） 農(nóng)民人均收 入（元） 增長率 （ %） 2023年 16244 % 4061 % 2023年 21100 % 4955 % 2023年 24696 % 5333 % 2023年 29850 % 6180 % 居民收入水平增長迅猛