【文章內(nèi)容簡介】 路路口 占地面積： 8000平米 總建筑面積： 33000平米 容積率： 綠化率： 28% 物業(yè)性質(zhì)：住宅、商鋪、農(nóng)貿(mào)市場 建筑類別： 24層高層 主力戶型：住宅 3室 2廳 2衛(wèi)、 1室 1廳 1衛(wèi)；商鋪面積28— 70平米 主力面積： 78— 128平米 銷售狀況：銷售率達到 80%，一層為農(nóng)貿(mào)市場，內(nèi)部攤位 6— 12萬 /個，沿街商鋪均價 40000元 /平米。 價格：住宅均價 4400元 /平米 綜合評價：住宅戶型公攤較大，實用率不高。 個案調(diào)研 8——盛大裝飾城 開發(fā)商：全椒盛華建材市場開發(fā)有限公司 項目位置：南屏大道 占地面積： 68800平米 總建筑面積： 100000米 容積率： 綠化率： % 物業(yè)性質(zhì)：專業(yè)市場（建材市場） 建筑類別：多層（ 3層） 價格：商鋪價格 1層 6000元 /平米，二層 5000元 /平米，三層 4000元 /平米，內(nèi)街商鋪略低。 定位：以建材產(chǎn)品為主的專業(yè)市場，集交易、商務(wù)、辦公、休閑、餐飲功能于一體 綜合評價：專業(yè)市場采用返租模式經(jīng)營，對投資客吸引力大，但租賃經(jīng)營的商戶對市場依賴性小，市場運營風(fēng)險增大。 第三篇：市場篇 調(diào)研分析 市場調(diào)研：個案調(diào)研分析 35 個案調(diào)研 9——奧康商業(yè)步行街 開發(fā)商：安徽奧康置業(yè)有限公司 項目位置：新華路與吳敬梓路交匯處 占地面積： 65780平米 總建筑面積： 93485平米 容積率： 綠化率： 34% 物業(yè)性質(zhì)：住宅、商鋪 建筑類別：多層 銷售狀況：住宅以拆遷安置為主，商業(yè)入駐達到了 75%。 價格： 1層商鋪均價 20210元 /平米，二層 13000元 /平米 綜合評價：重視營銷推廣工作，知名度高；引進主力店蘇果超市，提升了項目的人氣，營造出了較為濃厚的商 業(yè)氛圍。 第三篇：市場篇 調(diào)研分析 市場調(diào)研：個案調(diào)研分析 36 地段始終是決定樓盤價值的最主要的一個因素。 從右側(cè)地圖可以看出，本案位于城南新區(qū)的核心區(qū)域，依傍城市主干道城南大道（椒陵大道）。 老城區(qū)可供開發(fā)土地越來越少，新的項目多集中在城南新區(qū)，而本案正處于城南新區(qū)的核心位置，可以說本案在地段上具有一定的優(yōu)勢。 本案地段價值主要表現(xiàn)為： ?政務(wù)核心，城市發(fā)展的先鋒； ?潛力地段，升值空間巨大； ?優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)，教育資源豐富； ?商業(yè)中心，未來城南的商業(yè)副中心。 第三篇：市場篇 調(diào)研分析 市場分析：地段價值分析 37 早期開發(fā)樓盤多在 10萬平米以下，新開發(fā)項目規(guī)模較大，其中市場上最大的樓盤是江海儒林新城。 消費者喜好大盤，主要是因為大盤通常意味著配套更加完善，如配套商業(yè)、會所、廣場、健身運動設(shè)施等。 本案總建筑面積可以達到 180000平米，社區(qū)基本配套基本具備，能夠建立大盤氣勢。 第三篇：市場篇 調(diào)研分析 市場分析：規(guī)模分析 38 現(xiàn)有市場已有容積率超過 3以上的樓盤，本案并不是唯一的高容積率樓盤，相對壓力減小。 容積率高，意味著樓層高，從現(xiàn)有市場建筑形態(tài)看，小高層及 18層高層已得到了消費者的認可， 18層以上的高層也陸續(xù)出現(xiàn)，正逐步被消費者接納。本案高層結(jié)構(gòu)，有一定壓力，但不足以影響開發(fā)。 但是， 高的容積率并不代表 居住的舒適度下降，通過合 理規(guī)劃反而可以開發(fā)出“視 野開闊”、“公共空間大” 、“低建筑密度”的高舒適 性社區(qū)。 3的容積率，通常需要建設(shè) 18層以上的高層。 第三篇：市場篇 調(diào)研分析 市場分析：容積率、建筑形態(tài)分析 多層 小高層 多層 多層 小高層 多層 小高層 高層 高層 高層 高層 39 市場上現(xiàn)有樓盤綠化率普遍在 30%— 37%之間，差異化很小。 而從我司操盤經(jīng)驗看，景觀已經(jīng)成為“消費者購買商品房的主要動機之一”景觀可以顯著提高樓盤品質(zhì)“ …… 一言以蔽之， 景觀對樓盤品質(zhì)提升的作用越來越明顯，也是消費者在購買”期房“時衡量項目品質(zhì)的重要參考。 建議本案，提高項目綠化率，使之達到 40%以上，在景觀規(guī)劃上做足文章，實現(xiàn)超越。 一枝獨秀！ 第三篇：市場篇 調(diào)研分析 市場分析：綠化率、景觀配比分析 40 從下圖可以看出，目前在售的樓盤戶型主力面積基本上都在 80—— 140平米之間。即以“ 3室 2廳 2衛(wèi)”、“ 3室 2廳 1衛(wèi)”戶型為主，面積在 100— 136平米；以“ 2室 2廳 1衛(wèi)”、“ 4室 2廳 2衛(wèi)”戶型為輔，面積在 80— 100平米、 136平米以上。 通過此，可以反映出來， 3房戶型是市場主導(dǎo)戶型，也是消費者最喜愛的戶型。 而隨著房價的上升，預(yù)計房價一旦突破 5000元 /平米以后，消費者對住房面積需求會產(chǎn)生重大變化。主要是因為總價飆升，超出了部分消費者的購買能力，不得不降低要求選擇較小面積的戶型， 80—110平米的戶型將成為未來幾年市場主導(dǎo)戶型 。 現(xiàn)有戶型比較單一，可 以適當(dāng)推出部分” 40— 70平米的小戶型“、” 160— 180平米的豪宅“、” 90— 110平米的復(fù)式樓中樓“等，豐富產(chǎn)品的同時，增加項目宣傳亮點。 第三篇：市場篇 調(diào)研分析 市場分析：戶型、面積區(qū)間分析 41 全椒住宅均價區(qū)間在 3800— 4700元 /平米之間， 市場均價水平在 4100— 4300元 /平米之間。 從市場調(diào)研中可以得出，影響住宅價格的主要是”樓盤的品質(zhì)“，而能夠體現(xiàn)出樓盤品質(zhì)的核心要素主要有”地段“、”配套“、”景觀“、”學(xué)區(qū)“、“戶型”、”形象（包括企業(yè)形象、視覺形象、現(xiàn)場包裝、建筑外立面）”、“居住氛圍”、“物業(yè)管理”等。 縣城，特別是在城市新區(qū)，樓盤之間地段因素差距減小 ，“景觀”、“配套”、“形象”、“物管”等軟實力就成為項目提升品質(zhì)，實現(xiàn)超越的重要因素，也是支撐高房價的基礎(chǔ)。 第三篇：市場篇 調(diào)研分析 市場分析：樓盤均價分析 42 ① 商業(yè)地產(chǎn)市場，目前在售的商業(yè)項目主要有”奧康商業(yè)步行街“、”南屏農(nóng)貿(mào)城“、”盛大裝飾城等“。 ② 商鋪價格 3500— 40000元 /平米不等。商鋪價格受地段影響十分明顯。 ③ 沿街商鋪價格，明顯高于市場內(nèi)商鋪。 盛大裝飾城、奧康商業(yè)步行街，都有采用返租經(jīng)營的模式。返租模式通常以銷售為主，能夠加速回籠資金，但經(jīng)營難度較大。 ? 劃分物業(yè)區(qū)域，產(chǎn)權(quán)型商鋪對外出售，但并非自主經(jīng)營，業(yè)主不穩(wěn)定性比較大； ? 投資戶購鋪，返租后，需依靠二次招商來解決開業(yè)問題，為招商工作增添了難度； ? 經(jīng)營戶以租賃形式入駐，將給市場經(jīng)營帶來不穩(wěn)定性，市場培育期風(fēng)險加大。 第三篇：市場篇 調(diào)研分析 市場分析：商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r簡析 43 全椒商業(yè)發(fā)展?fàn)顩r簡述 ?全椒縣的商貿(mào)業(yè)逐漸興起，但其在專業(yè)化和發(fā)展速度上仍有不足之處，能叫的響的新型商業(yè)街區(qū)仍處于空白，目前商業(yè)的發(fā)展境地比較尷尬?，F(xiàn)有的商業(yè)多為自發(fā)形成，在形象上、規(guī)模上處于商業(yè)發(fā)展的低級階段，缺乏統(tǒng)一的經(jīng)營管理、業(yè)態(tài)上呈現(xiàn)紛繁復(fù)雜、缺少專業(yè)化的運作和商業(yè)包裝推廣。 ?結(jié)構(gòu)與業(yè)態(tài)：大多商業(yè)門面主要為上下兩層結(jié)構(gòu)，部分有 3層或 3層以上結(jié)構(gòu)， 12層結(jié)構(gòu)主要為百貨、服飾、煙酒、超市、專賣店等，大多 1層為經(jīng)營門面， 2層為居住，新型的商業(yè)體經(jīng)營狀況一般，人氣略微表現(xiàn)不足。 13層結(jié)構(gòu)門面大多為酒店、賓館等休閑服務(wù)業(yè)。 ?全椒縣專業(yè)市場發(fā)展總體上較為落后，后續(xù)市場開發(fā)空間大，未來潛力巨大。目前專業(yè)市場發(fā)展仍比較落后，大多市場處于自發(fā)形成或政府引導(dǎo)下形成的，市場沒有形成統(tǒng)一的商業(yè)運營管理。 ?零散布局，分散經(jīng)營。各種類型的商業(yè)零散分布，錯綜復(fù)雜，商業(yè)整體形象不高，消費者選購商品需要東奔西走，無法形成規(guī)模效益，影響了城市市容、市貌，不利于商業(yè)結(jié)構(gòu)的升級和競爭力的提升。 ?租賃經(jīng)營?，F(xiàn)有經(jīng)營戶多數(shù)租鋪經(jīng)營，缺乏自主性，容易受到場地、租金等因素的影響，降低了經(jīng)營的積極性，不利于商業(yè)的發(fā)展。 商業(yè)發(fā)展滯后、布局凌亂、缺乏服務(wù)意識，亟待提高。 第三篇：市場篇 調(diào)研分析 市場分析：城市商業(yè)發(fā)展?fàn)顩r簡析 44 全椒樓市不規(guī)范，消費者渴望高品質(zhì)樓盤出現(xiàn) 全椒早年土地市場管理混亂，土地交易不透明，不規(guī)范，私人買地、建房現(xiàn)象較為嚴重，房地產(chǎn)開發(fā)較為混亂，增加了消費者購房風(fēng)險。 在政府及消費者雙重要求下，全椒房地產(chǎn)市場正逐步走上規(guī)范化發(fā)展之路。 由于全椒房產(chǎn)開發(fā)不成熟，多數(shù)開發(fā)商心態(tài)停留在“賣方市場”上，在開發(fā)之時，不愿意花費更多的資金、更多的心思去提升項目品質(zhì)，產(chǎn)品設(shè)計簡單，不具特色，無品質(zhì)而言，導(dǎo)致全椒當(dāng)前缺乏高品質(zhì)的樓盤， 消費者渴望高品質(zhì)樓盤的出現(xiàn)，提升居住水平。 購買力不斷增強，發(fā)展空間大 隨著區(qū)域經(jīng)濟的快速發(fā)展，居民收入不斷提高，可用于房產(chǎn)消費的資金也越來越多，改善性居住需求較多，人們已不再滿足于“夠住就行”， 正由“居住型”向“享受型”轉(zhuǎn)變。二次置業(yè)、三次置業(yè)的消費群體逐步擴大； 房地產(chǎn)業(yè)伴隨著城市化進程，無論數(shù)量、規(guī)模、價格都存在著較大的潛力和發(fā)展空間。 第三篇：市場篇 調(diào)研分析 市場分析：房地產(chǎn)市場特征總結(jié) 45 開發(fā)量大，但樓盤分布不均 全椒總體開發(fā)量超過了 150萬平米，相對于城市規(guī)模來說，這么大的開發(fā)量將意味著激烈的競爭。但是全椒現(xiàn)有樓盤分布極度不均勻，主要的大盤，如儒林新城、瑞祥置業(yè)等都位于城市新區(qū)，老城區(qū)項目減少，本案相對于新區(qū)項目在地段上有一定優(yōu)勢。 傳播途徑狹窄，營銷方式落后 全椒市目前尚沒有形成主流媒體，地方報紙、電視臺影響力有限，不能肩負推廣的主要任務(wù)， 戶外廣告成為樓盤推廣的重要途徑 。其他的廣告形式主要為 :條幅、短信、網(wǎng)站、ＤＭ單頁等。 推廣手段落后，導(dǎo)致營銷工作比較枯燥，消費者對推廣興趣不高。 第三篇：市場篇 調(diào)研分析 市場分析：房地產(chǎn)市場特征總結(jié) 46 全椒市場消費者特征 ? 全椒主要客戶來源于本地，其中鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民購房比重較大，且有持續(xù)增大的趨勢； ? 從當(dāng)前市場銷售情況來看，全椒購房客戶首選三房戶型，面積以 110平米的猶佳； ? 消費者在了解項目信息時，更加愿意相信親朋好友的介紹，對廣告相信度不高； ? 投資性購房比重增加，對產(chǎn)品要求更加豐富，如對公寓、精裝房需求開始出現(xiàn)； ? 隨著土地成本增高及城市規(guī)劃需要，多層日漸減少，小高層、高層逐步為客戶所接受； ? 消費者，對社區(qū)周邊生活配套、小區(qū)內(nèi)部景觀環(huán)境、物業(yè)管理、產(chǎn)品舒適度等要求增加，購房趨向于理性，對產(chǎn)品提出了更高的要求。 ? 收入不斷提高，購買力不斷增強，用于房產(chǎn)消費的資金也越來越多，改善性居住需求較多，人們已不再滿足于“夠住就行”，正由“居住型”向“享受型”轉(zhuǎn)變。二次置業(yè)、投資置業(yè)的消費群體逐步擴大。 第三篇：市場篇 調(diào)研分析 市場分析：房地產(chǎn)市場特征總結(jié) 47 全椒房地產(chǎn)市場特征綜述： 全椒市相對于大城市來說，其房產(chǎn)市場規(guī)模比較小，抗風(fēng)險能力弱，受政策環(huán)境、市場環(huán)境影響較為明顯，但是，作為起步晚的小城市，全椒房產(chǎn)市場發(fā)展空間大，在潛力方面優(yōu)勢明顯，從長期的角度看，在全椒進行房產(chǎn)開發(fā)前景看好。 消費者購房置業(yè)更加理性，對產(chǎn)品及服務(wù)都提出了更高的要求。 項目脫穎而出不僅要有出眾的產(chǎn)品，還要有精準的市場定位、出色的包裝宣傳，各項條件缺一不可。 全椒縣房產(chǎn)市場，整體行情較好，銷售去化速度較快。 住宅市場均價約 4200元 /平米 ，同全省其他縣城相比，房價處于中上等。房地產(chǎn)開發(fā)趨勢主要表現(xiàn)為以下幾點： １）、開發(fā)規(guī)模擴大，全椒建設(shè)步伐的加快，帶動了新一輪的開發(fā)熱潮，房地產(chǎn)計劃投資保持了較強的增長勢頭； ２）、開發(fā)后勁增強。隨著城市化進程的加快，土地開發(fā)投資加大，土地購置面積增加，房地產(chǎn)開發(fā)后勁增強； 3）、 商品房開發(fā)品牌意識增強。隨著全椒房產(chǎn)市場的發(fā)展，一些區(qū)域知名的房地產(chǎn)企業(yè)進入全椒從事開發(fā)活動，推動了企業(yè)更加注重品牌意識，在保證商品房開發(fā)質(zhì)量和適用功能外，開發(fā)企業(yè)在房屋結(jié)構(gòu)、外觀造型、小區(qū)配套設(shè)施、物業(yè)管理、環(huán)境綠化等方面增加投資，形成了各開發(fā)企業(yè)風(fēng)格迥異的建筑特色。 第三篇：市場篇 調(diào)研分析 市場分析：房地產(chǎn)市場特征總結(jié) 48 全椒樓市已經(jīng)進入了一個硬件（規(guī)劃、建筑）拼“綜合實力”、軟件（定位和推廣）講“特色” 和“差異”的時代。而硬件的比拼越來越趨于同質(zhì)化，所以 樓盤與樓盤之間的競爭更加體現(xiàn)在軟件方面的較量 。只有具有一定實力、市場定位準確、規(guī)劃布局新穎、包裝推廣到位的樓盤才受市場追捧； 競爭樓盤在售賣策略上大多以炒作“概念”為主，通過概念制造差異性賣點，引導(dǎo)消費者的觀念。 價格戰(zhàn)在當(dāng)前的房產(chǎn)市場上，將是一把殺手锏，價格的優(yōu)勢已經(jīng)成為最強的吸引力，產(chǎn)品的質(zhì)量和檔次同樣也是關(guān)注的焦點，但價格始終是杠桿。 價格力是產(chǎn)品銷售主導(dǎo)，創(chuàng)意的包裝將推波助瀾 可以預(yù)測，全椒市房價目前處于相對合理的階段，價格比較適中，有一定的上升空間。主要在于開發(fā)經(jīng)營者與營銷者是否具備獨到的眼光、超前的意識運用正確的策略挖掘出市場的空白點。 第三篇：市場篇 調(diào)研分析 市場分析：房地產(chǎn)市場特征總結(jié) 49 ?全椒房地產(chǎn)發(fā)展逐步走向正軌，開發(fā)前景看好，但未來競爭將更加激烈；當(dāng)前政策因素給房產(chǎn)市場帶來了不確定性，對項目開發(fā)將產(chǎn)生影響，但不會構(gòu)成大的威脅。 ?項目的開發(fā)應(yīng)站在城市發(fā)展的高度上運營，以城市為藍本，成為代言城市的名片，成為區(qū)域市場的最高水準 。