【正文】 容積率： 3 建筑密度：地塊一小于 45%，地塊二小于 25%。 第四篇：產(chǎn)品篇 規(guī)劃建議 項目產(chǎn)品開發(fā)綜合建議 53 基礎條件： 占地面積 56312平米，容積率 3。 則項目地上總建筑面積： 168936平米 車位要求： /戶 商業(yè) /100平米 我們建議建設”大型地下停車場“， 12萬平米，在滿足規(guī)劃要求的同時，也可以增加收益來源。 第四篇：產(chǎn)品篇 規(guī)劃建議 項目總建筑面積規(guī)劃建議 54 基礎條件： 容積率 3，建筑限高 80米。 限高 80米，以單層 ，則最高可建 27層。 在容積率不變的情況下，稍微減少項目建筑物基地面積，即降低建筑密度，提高項目居住舒適度； 當樓層高度超過 18層以后，樓層差異化減小，即消費者覺得購買 20層和更高的 25層并沒有多少差距。 第四篇：產(chǎn)品篇 規(guī)劃建議 項目建筑形態(tài)規(guī)劃建議 55 容積率在 3左右的樓盤參考 項目名稱 區(qū)位 占地面積（平米） 容積率 總建筑面 積（平米） 綠化率 （ %） 建筑高度 （樓層） 棟數(shù) 住宅總面積（平米） 住宅 總戶數(shù) 住宅戶型 平均面積 華盛 格林麗景 amp。 包河區(qū) 72910 3 202100 42% 18層， 12棟 22層， 8棟 20 183219 1926 綠城 玉蘭公寓 amp。 包河區(qū) 60000 195893 % 28層， 2棟 1418層， 8棟 1921層， 3棟 13 155119 1221 127 御湖觀邸 amp。 經(jīng)開區(qū) 80000 260000 41% 18層， 8棟 28層， 1棟 33層， 7棟 16 228243 2253 101 發(fā)能 太陽海岸 amp。 政務區(qū) 57085 227000 40% 30層， 7棟 32層， 2棟 9 188494 2227 天目未來 amp。 新站區(qū) 55054 3 180000 43% 18層， 2棟 2 27層 9棟 11 158276 1960 81 第四篇：產(chǎn)品篇 規(guī)劃建議 項目建筑形態(tài)建議：類似案例參考 56 第四篇：產(chǎn)品篇 規(guī)劃建議 項目建筑形態(tài)建議：類似案例參考 ——amp。綠城玉蘭公寓 2棟 28層 3棟 1921層 8棟 14—18層 容積率 ，綠化率 % 57 第四篇：產(chǎn)品篇 規(guī)劃建議 項目建筑形態(tài)建議：類似案例參考 ——amp。御湖觀邸 容積率 ，綠化率 41% 7棟 33層 1棟 28層 8棟 18層 58 第四篇：產(chǎn)品篇 規(guī)劃建議 項目建筑形態(tài)建議：類似案例參考 ——amp。天目未來、格林麗景 59 項目地上總建筑面積： 168936平米 規(guī)劃設計要求沒有明確商業(yè)、住宅配比，建議以住宅為主，商業(yè)為輔。 ?地下停車場 12萬平米。同時通過商業(yè)的操作可以有效提升項目價值，并且商業(yè)可以為項目帶來更高的利潤，但社區(qū)底商體量不宜較大。 第四篇：產(chǎn)品篇 規(guī)劃建議 項目物業(yè)形態(tài)配比建議 60 現(xiàn)代風格，線條簡潔流暢，以“ 簡潔的處理手法和純凈的體型 ” 聞名。靚麗的外立面，猶如一到風景線，為城市增添不少美感。 第四篇：產(chǎn)品篇 規(guī)劃建議 項目建筑風格建議 ——現(xiàn)代風格 61 地中海風格，在色彩上明而不艷，淡黃色的主色調(diào)，明朗大氣，舒暢明快。建議項目建筑風格上采用地中海風格，營造溫暖、溫馨的居住氛圍。 以上五點是評價戶型優(yōu)劣的通則，貫穿于地產(chǎn)開發(fā)、銷售、使用的全程，也應被參與的三方：開發(fā)商、設計師、消費者共同遵守。 ?盡量不出現(xiàn)不規(guī)則的房間，使用空間盡量做到方正； ?全面做兩進深全明戶型結(jié)構(gòu)，南北進深控制在 11米以左右； ?三房以上戶型，至少要有兩個臥室朝南； ?三房以上戶型盡量設計兩個以上陽臺，陽臺面積可以適當增減，但數(shù)量要保證，東南陽臺寬大，北陽臺最好與廚房相連，做為廚房操作空間的自然延伸，隔戶陽臺不要并列設計，以克服互相攀爬之慮，更有利于通風采光；主陽臺做局部玻璃陽臺，增加通透性。 第四篇：產(chǎn)品篇 規(guī)劃建議 項目戶型建議 ——戶型設計原則 63 當前市場上 110— 120平米戶型，銷售狀況最佳，建議以此為主力戶型； 考慮到隨著商品房單價的提升，受消費者支付能力影響，消費者需求面積將呈下降趨勢，因此建議： “ 90— 110平米” 的戶型為主力戶型 (以平均戶型面積 105平米、住宅總建筑面積 147000平米計算，則住宅總套數(shù)約 1400套。 第四篇：產(chǎn)品篇 規(guī)劃建議 項目戶型建議 ——戶型配比建議 65 居民收入水平、房價、戶型面積對應關系 2021年，全椒縣城鎮(zhèn)在崗職工平均工資水平 29850元，合每月工資 2487元，以每個家庭有 2個在崗職工計算，則城鎮(zhèn)家庭平均月收入 2487*2=4974元。在居民收入水平，沒有顯著變化的情況下，我們來分析在不同的“住宅單價水平下”居民所能購買的戶型面積的變化。 情況三 5000 85 425000 127500 25 2027 與”一“基本相似 當房價上漲后，居民收入水平?jīng)]有相應的增幅，居民購房時只能選擇相對小面積的戶型，以避免經(jīng)濟上承受更多負擔。 第四篇：產(chǎn)品篇 規(guī)劃建議 項目戶型建議 ——戶型配比分析 66 贈送面積 —— 入戶花園 ? 部分戶型半贈送“空中花園”、“入戶花園”； ? 贈送面積不計入容積率，對項目整體建安成本影響輕微； ? 贈送面積、讓利客戶符合消費者心理是目前品牌開發(fā)商常用策略。amp。 觀景陽臺 生活陽臺 上城國際 戶型（ amp。） 觀景陽臺 露臺 第四篇：產(chǎn)品篇 規(guī)劃建議 項目戶型建議 ——贈送面積 露臺、陽臺 68 客廳 amp。綠城 玉蘭公寓 88 ㎡ 戶型 客廳開間 M 主臥 主臥開間 M 次臥開間 3M amp。金域藍灣 125 ㎡ 戶型 客 廳 客廳開間 客 廳： 兩室、三室戶型客廳開間約 ～ ；客廳通常位于向陽面（南或東南），采光效果要求較高。 第四篇：產(chǎn)品篇 規(guī)劃建議 項目戶型建議 ——客廳、臥室設計建議 69 干濕分離 廚 房 ? 廚房設計首先考慮實用性、合理性，符合烹飪操作習慣，為生活提供便利；合理的動線規(guī)劃，依照冰箱、水槽、爐子的順序形成最方便的動線，達到儲存、清洗、料理一氣呵成的功效 ； ? 設置移拉門，成半封閉式，既能阻隔油煙又可顧及視角效果。 L型廚房 第四篇：產(chǎn)品篇 規(guī)劃建議 項目戶型建議 ——廚房、衛(wèi)生間設計建議 70 門、窗 ? 入戶門采用防火防盜門，可考慮設子母門，寬度約 ，相鄰入戶門不得相互干擾，盡可能拉開間距；陽臺的門設為推拉門或外開門； ? 客廳、臥室的窗設計為凸臺窗，主臥窗可設計為轉(zhuǎn)角凸窗，窗扇中設景觀大玻璃，凸窗窗臺進深約 0. 6M。 第四篇：產(chǎn)品篇 規(guī)劃建議 項目戶型建議 ——amp。中環(huán)城戶型參考 72 ? 單棟建筑 2個單元，每單元兩梯四戶，單層共 8戶，建筑開間約 60米，進深約 14米。 中 環(huán) 城 第四篇：產(chǎn)品篇 規(guī)劃建議 項目戶型建議 ——amp。中環(huán)城戶型參考 73 A戶型 面積約： 110㎡ B戶型 面積約： 80㎡ A B 客廳 次臥 主臥 衛(wèi)生間 書房 廚房 餐廳 次臥 陽臺 客廳 餐廳 廚房 衛(wèi)生間 主臥 陽臺 入戶 花園 進深約 臥室配置轉(zhuǎn)角窗 連接觀景陽臺 贈送入戶花園 廚房、餐廳相連 臥室、書房集中 分布于房間一側(cè) 進深約 客廳開間約 主臥開間約 廚房配生活陽臺 天井 采光 第四篇：產(chǎn)品篇 規(guī)劃建議 74 入戶 廚房 客廳 挑高 衛(wèi)生間 臥室 陽臺 臥室 樓梯 客廳上空 主臥 衛(wèi)生間 戶型創(chuàng)新：挑高戶型 ——amp?！昂闾偝恰笔綐侵袠? 68平米（單層計面積），墅式樓中樓，挑高設計，改變了原本一層 不變的家居空間，更具經(jīng)濟性；樓上樓上的生活格局，也讓年輕人 與父母有了和諧生活的基礎，更具實用性。起居室、廚房等與臥室相對獨立，便于生活；室內(nèi)環(huán)境錯落有致，極富韻律感 ，居住舒適度高。小戶型具有功能齊全，總價的低的特點。 景觀功能布置：主景觀與公共空間的相互烘托，以樹、燈、燈柱等景觀小品滲透到大環(huán)境體系，再者是功能性景觀的大量運用（兒童戲沙場、戲水小徑、秋千架、健身步道）同時在景觀中軸性運用硬性、剛性的精神符號加以古典風格的圖騰式提升。以營造浪漫、開放、自由、現(xiàn)代的生活情調(diào)； 3）、需高度關注景觀規(guī)劃的通透和開放性。 第四篇：產(chǎn)品篇 規(guī)劃建議 項目景觀建設建議 79 第四篇：產(chǎn)品篇 規(guī)劃建議 項目景觀建設建議：中央景觀廣場 80 第四篇：產(chǎn)品篇 規(guī)劃建議 81 第四篇：產(chǎn)品篇 規(guī)劃建議 項目景觀建設建議：景觀小品 82 智能化及社區(qū)其他配套建議 三重安全保障體系： 第一重：社區(qū)保全（ A、社區(qū)出入口 24小時保安值勤； B、主要盲點裝置閉路電視監(jiān)控設施。） 第三重：各戶保全 （ A、防火防盜安全門； B、煤氣泄露自動報警系統(tǒng)。 項目會所設置建議： 社區(qū)健康生活運動中心，服務人群：社區(qū)內(nèi)所有居民、周邊輻射 1公里半徑的居住人口；康體設施 ：乒乓球室、棋牌室、桌球室、兒童游樂中心、老年健身園地、籃球場、羽毛球場等。 物業(yè)管理建議，服務的人性化： 在“以人為本”服務理念的基礎上，提出獨特的“以愛為本”的服務；思想與“誠心、盡心、細心、專心、貼心、熱心” 的“六心” 服務。社區(qū)必須處理好車輛與行人不同需要，實行 “ 人車分流 ” 的設計，使社區(qū)生活更加和諧有序，其樂融融。地塊由兩部分組成，其中 37001面積為 13717平方米，規(guī)劃性質(zhì)為商業(yè)； 37002面積為 42959平方米，規(guī)劃性質(zhì)為住宅。 從右側(cè)地圖可以看出，本案位于城南新區(qū)的核心區(qū)域，依傍城市主干道城南大道（椒陵大道）。 港 口 路 儒 林 路 城 南 大 道 縣政府 火車站 南 屏 大 道 老 城 區(qū) 城 南 新 區(qū) 本案 第五篇：定位篇 開發(fā)戰(zhàn)略 項目分析：地塊區(qū)位分析 89 儒 林 路 城 南 大 道 本 案 交通條件 ： 依傍城南大道（椒陵大道）、臨近儒林路，進可直達市中心，左右繁華，出可快速到達高速入口、火車站、汽車站，通達四方。 人文環(huán)境： 臨近眾多政府機關，區(qū)域人文環(huán)境好，居民素質(zhì)高，具備打造高尚社區(qū)的人文基礎。 第五篇：定位篇 開發(fā)戰(zhàn)略 項目分析：地塊現(xiàn)狀 91 優(yōu)勢 ——S 核心地段： 位于城市政務中央，城市未來發(fā)展的核心，區(qū)位優(yōu)勢明顯，升值潛力巨大； 交通樞紐： 地塊臨近城市主干道，交通條件好，居家生活、出行十分便利； 配套成熟： 項目 5分鐘生活圈內(nèi)，匯聚了商業(yè)街、醫(yī)院、公園、銀行、酒店、學校等眾多配套資源，輕松生活； 優(yōu)質(zhì)學區(qū)： 項目靠近慈濟中學、儒林小學等名校，擁有不可比擬的教育資源，是家長首選的學區(qū)房； 高端產(chǎn)品： 項目產(chǎn)品設計上具有領先優(yōu)勢，成為消費者追捧的對象； 高尚社區(qū)： 周邊人文環(huán)境好，打造全椒高尚人居典范，匯聚上流人士的貴族領地，居住氛圍舒適。 創(chuàng)新機會： 現(xiàn)有項目產(chǎn)品單一、營銷手段保守，項目通過產(chǎn)品、營銷方式的創(chuàng)新必將能夠引起客戶的高度關注。 第五篇：定位篇 開發(fā)戰(zhàn)略 項目分析： SWOT分析 ——機會 93 劣勢 ——W 城市新區(qū)： 城市新區(qū)，人氣不足，配套設施缺乏，現(xiàn)場的環(huán)境不足以對消費者產(chǎn)生足夠的吸引力； 環(huán)境嘈雜： 城市建設，工程車輛往返頻繁，容易產(chǎn)生噪聲、灰塵等環(huán)境問題； 容積率大： 3的容積率，項目主要以高層產(chǎn)品為主，沒有多層及小高層產(chǎn)品，增加了入市的難度。 第五篇：定位篇 開發(fā)戰(zhàn)略 項目分析： SWOT分析 ——劣勢、威脅 94 如何在一個房地產(chǎn)市場處于初級階段的城市打造相對的高檔項目？ 如何在一個消費品牌意識比較淡薄的城市樹立開發(fā)商品牌？ 如何實現(xiàn)快速銷售，并保證一定的利潤？ 問題一： 問題二： 問題三： 占 位 ? 本項目在全椒房地產(chǎn)市場上搶占一個高位！ ? 在消費者心中搶占一個品牌形象！ 通過占位，在競爭激烈的市場中突圍而出，是爭取最高利潤、最快銷售速度、最佳品牌效應的關鍵。 ?利用機會，克服劣勢：獨樹一幟以領先的身姿，入主城市，制造氣勢。 ?爭取主動，避免威脅：開展多元營銷，展現(xiàn)附加值，揚長避短，主動