【正文】 產(chǎn)品均有。 戶型： 除發(fā)祥巷以 130150 平米為主外，大部分房源面積在 80 平米以上 140 平米以下，以兩室和三室為主。 價格： 區(qū)域內(nèi)項目不多，價格多處于 56006500 元 /平米區(qū)間，各樓盤價格相差較大。經(jīng)十路沿線樓盤依靠優(yōu)越的交通等提升了自身的價格。此外，年末發(fā)祥巷價格上漲較大，從年初的 6200 元 /平上漲到了均價 7300 元 /平米。 客戶： 槐蔭區(qū)為濟南傳統(tǒng)的居住區(qū)，區(qū)域內(nèi)商品房以中檔和中低檔樓盤供應(yīng)為主。雖然客戶資源豐富，但以中端客戶為主，客戶層次普遍不是很高。 從銷售上看， 目前區(qū)域內(nèi)項目的整體銷售情況尚好。御景城依靠其規(guī)劃設(shè)計，吸引力很多客戶，也躋身成為西部的一個亮點；經(jīng)十路沿線便捷的交通使得凱旋新城、槐花源、世佳戎居等項目成為了人們關(guān)注的焦點。僅有伴云居、泉城 花園等樓盤處于銷售尾盤期，房源較少，銷售速度較慢。 從未來供應(yīng)上看， 目前區(qū)域舊城改造的契機和京滬高鐵建設(shè)的利好，使區(qū)域的認(rèn)同度逐漸得到改善。西客站片區(qū)可供開發(fā)的住宅用地超過 3000 畝，良好的規(guī)劃，優(yōu)越的發(fā)展前景吸引國內(nèi)一線品牌開發(fā)商紛紛搶灘入駐， 2022 年的供應(yīng)量比較樂觀，同時也將提升區(qū)域產(chǎn)品檔次，帶來產(chǎn)業(yè)的升級。 三、 2022 年房地產(chǎn)市場總結(jié) 全年市場整體表現(xiàn) 2022 年年初受 2022 年行業(yè)低潮影響，以小陽春開市，然而隨后的市場表現(xiàn)，同全國大趨勢一樣，令業(yè)界震驚。 一方面是成交價格一路攀升，目前市區(qū)內(nèi)平均 漲幅已達到近 13%，而對于部分地區(qū)，房價漲幅甚至超過 20%。二手房市場在一手市場的帶動下，也從最初每月調(diào)價，變?yōu)槊恐苷{(diào)價，甚至在熱點區(qū)域，價格一天一變，呈現(xiàn)出一派罕見的房地產(chǎn)繁榮景象。 另一方面，成交量受供應(yīng)量影響較大。由各月成交量來看，并未同價格一樣出現(xiàn)逐月遞增的情況。這一方面受房地產(chǎn)固有銷售淡旺季周期影響，而更重要的則是于市場在售貨量相關(guān)。由于市場價格快速攀升，而很多開發(fā)商儲備土地卻有限，因此諸多開發(fā)商均采取了捂盤惜售的措施。 市場影響因素分析 首先，房地產(chǎn)在本輪經(jīng)濟中的帶動作用明顯。地方政府的大力扶持 ，銀行系統(tǒng)的充足廉價資金，以及民眾對通貨膨脹的預(yù)期都推動了房地產(chǎn)本輪的快速上漲行情。 其次，濟南市場供應(yīng)的不足。這一方面與前幾年濟南推出地塊較少有關(guān)，另一方面是由于金融危機之下，尤其是 2022 年，不少房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)均放慢了開發(fā)的速度，導(dǎo)致市場上供應(yīng)住宅大幅減少這種情況，可能還要持續(xù)到明年。 再次，剛性需求強勁。 2022 年第十一屆全運會在濟南的召開不僅加快了城市交通等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的步伐，更大大提升了城市的形象及吸引力。城市化進程加快，外地來濟置業(yè)人群越來越多。房地產(chǎn)自然受其利好影響，銷售火爆。而同時，天橋區(qū)、 槐蔭區(qū)等均在 2022 年有大規(guī)模的拆遷動作，導(dǎo)致本地市場剛性需求同樣旺盛。 最后，開發(fā)商違規(guī)操作現(xiàn)象嚴(yán)重。由于缺乏有效的監(jiān)管及處罰措施，濟南市開發(fā)商囤地現(xiàn)象嚴(yán)重， 5 年未開發(fā)的土地比比皆是，而在銷售環(huán)節(jié)，捂盤惜售的操作模式更是屢見不鮮，這些違規(guī)行為更加劇了市場供應(yīng)量的不足，從而使得在售產(chǎn)品價格一路飆升。 第四部分： 2022 年房地產(chǎn)住宅市場預(yù)測 目前，房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展已經(jīng)遠遠超出了經(jīng)濟的增長水平。其產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟的帶動作用更甚于對經(jīng)濟的依附作用。因此，判斷 2022 年濟南市房地產(chǎn)的走勢，應(yīng)該更多的關(guān)注宏觀經(jīng)濟形 勢對產(chǎn)業(yè)的影響。 宏觀經(jīng)濟決定房地產(chǎn)不會面臨大幅調(diào)整 首先，國家刺激經(jīng)濟上行的政策沒有變。房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)自身的規(guī)模，以及對相關(guān)產(chǎn)業(yè)的帶動作用都注定了房地產(chǎn)仍為政府實現(xiàn)擴大內(nèi)需目標(biāo)最有效、最便利的調(diào)控產(chǎn)業(yè)。 其次，寬松貨幣環(huán)境沒有變。雖然 7 月份以來信貸規(guī)模有所收縮，但由于擴大內(nèi)需政策以基礎(chǔ)建設(shè)為主，后期仍需要有大量的資金投入，因此短期內(nèi)，寬松的貨幣環(huán)境不會迅速改變。而充足的資金是房地產(chǎn)得以發(fā)展的基礎(chǔ)。 再次，通脹預(yù)期沒有變。目前 CPI 指數(shù)已經(jīng)連續(xù)多個月環(huán)比出現(xiàn)增長，而 11 月份M1 貨幣增長率更是高達 32%，這預(yù)示著 通脹預(yù)期仍然存在， CPI 同比增幅止跌回升也已經(jīng)成為現(xiàn)實。在通脹預(yù)期下，投資房地產(chǎn)仍是最為有效的保值方式。 最后，實體經(jīng)濟投資尚不積極。近幾個月工業(yè)品增加值雖然開始上升，但國內(nèi)以制造業(yè)為主的實體經(jīng)濟，投資熱情仍不積極。受資本逐利性的特性帶動，大量的投資資金，難免會進入股市、樓市等市場尋求利益。 因此，由宏觀經(jīng)濟形勢分析可以看出，寬松貨幣政策不改變，新的經(jīng)濟增長結(jié)構(gòu)未出現(xiàn)，房地產(chǎn)業(yè)不會面臨大幅調(diào)整。 中觀市場來看，濟南仍有新的開發(fā)熱點 2022 年濟南市也將迎來較大的發(fā)展機遇，房地產(chǎn)市場整體向好，西部西客站區(qū)域會 成為開發(fā)熱點，但局部區(qū)域面臨價格調(diào)整壓力。 2022 年，濟南西客站片區(qū)建設(shè)將繼續(xù)帶動城市的 “ 西進 ” 步伐。作為京滬高鐵的重要站點，濟南西客站將于 2022 年正式投入運營。同時，西客站片區(qū)的城市建設(shè)也將在近年內(nèi)完成。整個片區(qū)可供開發(fā)的土地高達 6000 余畝，除去城市功能建設(shè)的公建用地，仍有 3000 余畝可供住宅開發(fā)。而北部，小清河的改造也帶動了區(qū)域形象的大幅提升，豐富的土地資源，也將使其有望成為 2022 年新的開發(fā)熱點。 2022 年，尤其是下半年土地供應(yīng)雖然有了較快增長，但可開發(fā)土地的增加很難馬上變?yōu)槭袌龅淖≌?yīng)量， 因此 2022 年市場的供應(yīng)量仍然較為緊張。但同時，隨著城市舊城改造步伐的推進，剛性需求以及投資、投機性需求也將繼續(xù)維持在高位，可以預(yù)計， 2022 年濟南市房地產(chǎn)市場仍然整體向好。 而局部區(qū)域，尤其是自身基礎(chǔ)設(shè)施并不優(yōu)秀，本輪 “ 跟風(fēng) ” 上漲的區(qū)域則會對政策收緊或市場波動反應(yīng)敏感，甚至?xí)邢蛳抡{(diào)整的空間。 從本年度成交土地來看，東部歷城區(qū)、西部西客站片區(qū)、北部小清河片區(qū)及南部九曲片區(qū)將成為明年住宅供應(yīng)集中區(qū)域，中部核心區(qū)的純居住功能則在慢慢弱化，城市擴張仍以東西向為主，北部發(fā)展重在改善現(xiàn)有環(huán)境，提升區(qū)域形象。整體來看 ， 2022 年濟南市房地產(chǎn)市場尤其上半年仍將延續(xù)本年上升勢頭，但本輪房地產(chǎn)市場的繁榮尤其得益于充足的資金流動性，目前濟南市的房價已經(jīng)開始逐漸偏離居民的購房能力，導(dǎo)致產(chǎn)業(yè)風(fēng)險開始集聚，于是下半年預(yù)計受宏觀政策調(diào)整等影響，持續(xù)上漲態(tài)勢將會受到抑制。