【正文】 房市場剛性需求強勁，而 2021土地供應量與年初土地供應計劃相比有較大的缺口，預計 2021年政府必然加大土地供應力度，確保供應量充足。 廣渠路 36號地以低于最高報價 4億元成交預示著政府土地供應思路的改變，將以往“價高者得”的拍賣規(guī)則改為 “綜合評分”的招標政策 ，目的在于通過控制地價進而平抑房價。 問題：通過評標方式選擇中標企業(yè)時，標準是多元的、有彈性的，過程也不似拍賣那般透明，因此人們更關(guān)注政府實施招投標的公平、公正性。 2021北京主要交易土地地塊 ● 海淀區(qū)西三旗新都東路住宅及配套項目用地 海淀區(qū)西三旗新都東路的住宅及配套項目建設(shè)用地面積 ，規(guī)劃建筑面積 ，這是在海淀成熟區(qū)域今年下半年推出的最大面積地塊之一。從周邊項目來看，項目品質(zhì)和價格差別很大，既有五六千一平方米的項目，如育新家園、森林大第、新龍城等，也有單價在萬元左右的項目，如上第MOMA。雖然地塊緊鄰八達嶺高速以及地鐵 13號線，交通比較便利，但生活配套大多都是一些小超市、小飯館，缺乏消費休閑娛樂的場所；而受政策所限，未來的住宅開發(fā)大部分為中小戶型，從戶型以及價格來說，可以吸引年輕人，而周邊的配套卻又滿足不了這部分人的需求。因此該地塊可能推出中低價位房。 ★海淀區(qū)溫泉鎮(zhèn) D2地塊辦公、住宅及商業(yè)用地 和 D1地塊一樣， D2地塊也經(jīng)歷宏觀調(diào)控的考驗，它們的不同之處在于拿地者一個是北京市國企，一個是外地私營企業(yè)。 D2地塊建筑面積比 D1大 2萬平方米，但成交價格少了近 3億元，前后成交的日期相差了一個半月。目前大連正源房地產(chǎn)開發(fā)有限公司正在為 D2地塊制訂分期開發(fā)的計劃。這是 5月 29日九部委出臺新的宏觀調(diào)控政策以來北京首宗公開出讓的地塊，業(yè)界普遍認為，此次土地出讓的象征意義非凡。 ★海淀區(qū)溫泉鎮(zhèn) D1地塊辦公、住宅及商業(yè)用地 溫泉鎮(zhèn)被政府用于中低住房建設(shè)的想法被天價地塊的現(xiàn)實打破。北辰在拿地后，市場傳言不斷：北辰規(guī)劃沒有通過，北辰曾有退回政府的想法等。該地塊面積近 30萬平方米，建筑面積 23萬平方米，是北辰實業(yè)經(jīng)過 88輪激烈角逐以 。其實， ，于北辰本身是背負了資金、規(guī)劃、產(chǎn)品定位、輿論監(jiān)督的多重壓力。北辰將怎樣在這塊備受關(guān)注的土地上大展身手，并帶動區(qū)域地產(chǎn)價值的提升，成為業(yè)界同仁與專家爭論的焦點，而高端但不奢侈的產(chǎn)品成為大家對這塊土地的最大猜想。直到目前北辰方面也沒有透露詳細規(guī)劃。 2021北京主要交易土地地塊 ●★ 石景山區(qū)銀河商務區(qū)一二期 根據(jù)石景山區(qū)打造首都休閑娛樂中心區(qū)（ CRD）的目標，石景山楊莊村金鼎商業(yè)區(qū)和現(xiàn)在政府所在地的銀河商業(yè)區(qū)都是石景山區(qū)重點打造的商業(yè)區(qū)域，而且都有土地出讓。金鼎商貿(mào)區(qū)用地位于楊莊，規(guī)劃建筑面積 ，用途為居住、商業(yè)，招標底價 ，北京實興騰飛置業(yè)發(fā)展公司以 ；銀河商務區(qū)一期用地建筑規(guī)模近 3萬平方米，用途為商業(yè)服務業(yè)、寫字樓，招標底價 7090萬元，中鐵建設(shè)集團有限公司以 。二期總建筑面積超過 20萬平方米，將于年底之前推出，由于石景山區(qū)商業(yè)項目偏多，發(fā)展壓力大，推出大體量商業(yè)、寫字樓用地，開發(fā)商拿地時應該會比較慎重。 ★豐臺區(qū)萬恒家園 二期項目用地 4月 25日，經(jīng)過 51輪的激烈競價，北京萬科以 ，擊敗所有競爭對手，成功將豐臺區(qū)萬恒家園二期項目用地收入囊中。這是萬科繼去年以 ，規(guī)劃面積為 ，在西部拿下的第二塊土地。去年，萬科、北京城建分別在豐臺摘得住宅用地，項目均將于今年入市，加上楓南世嘉、沸城、億城天筑、總部商務花園等已經(jīng)于近期上市或者即將推出的新項目，豐臺今年新盤放量將可輕松地突破 100萬平方米。經(jīng)過近幾年的發(fā)展，豐臺已逐漸成為樓市供應主力，成為與朝陽、海淀等傳統(tǒng)熱點區(qū)域并駕齊驅(qū)的板塊，土地持續(xù)放量、新盤不斷上市、老盤推出后期、價格持續(xù)攀升將構(gòu)成豐臺今年樓市的主旋律，尤其是今年即將推出的一些新地塊，由于規(guī)模較大、靠近市中心、交通便利等先天優(yōu)勢，吸引大量開發(fā)商關(guān)注，預計明、后兩年隨著項目紛紛入市，會在豐臺引起不小的影響，對北京西南房價影響也很大。 ★豐臺區(qū)成壽寺路甲 1號 印鐵制罐廠住宅小區(qū)用地 豐臺區(qū)成壽寺路甲 1號印鐵制罐廠住宅小區(qū)用地地處南三環(huán)與南四環(huán)之間， 10萬平方米的住宅開發(fā)用地，緊鄰城外誠家居文化廣場，對于土地儲備“饑渴”的開發(fā)商自然是搶手貨。 4月 17日公開競拍，勝出的是延慶的北京京西北房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的下屬公司，后者也是成壽寺地塊的土地一級開發(fā)方。競得方公開表示，項目 2021年下半年開始銷售。雖然現(xiàn)在看這塊土地出讓價格比較高，但是在這一年時間內(nèi)，土地具有一定的升值空間，也可以坐享因為時間變化而產(chǎn)生的土地增值價值。作為房地產(chǎn)開發(fā)公司，他們對該地塊所在的區(qū)域價值還是有一定信心。 2021北京主要交易土地地塊 ● 亦莊三羊居住區(qū)三、四、五期用地 三羊居住區(qū)三塊地總面積在 1492258平方米，建筑面積在 512131平方米，容積率只有 ，其用途為居住、商業(yè)金融、配套，這樣的地塊條件在北京五環(huán)內(nèi)簡直是絕版。三羊居住區(qū)屬于亦莊經(jīng)濟區(qū)的邊緣，離大興區(qū)舊宮鎮(zhèn)也有段距離，周邊項目配套也不是很完善并且檔次低。但從未來兩年看其升值潛力巨大，目前區(qū)域附近的樓盤價格還在 6000元左右，可以說升值的空間很大。附近的項目有大城小鎮(zhèn)、小康小區(qū)，屬于典型的“新大陸”。 ●大興區(qū)采育鎮(zhèn)地塊 今年大興區(qū)采育鎮(zhèn)有三塊土地已經(jīng)出讓，包括了采育鎮(zhèn)控規(guī) A0702地塊、控規(guī) A0302地塊、采育鎮(zhèn)鎮(zhèn)區(qū)改造起步區(qū)項目用地（注：三塊地進行統(tǒng)一分析）。采育鎮(zhèn)是 2021年 2月經(jīng)北京市人民政府批準確定的重點發(fā)展的中心鎮(zhèn)。它位于北京市大興區(qū)的東南，京津冀的交匯處。緊依京津塘高速路采育出入口，由京津塘高速、 104國道與市區(qū)、亦莊新城、大興新城緊密相連。萬畝葡萄園鑲嵌在城鎮(zhèn)周圍，營造了優(yōu)美的生態(tài)環(huán)境。電力充沛，天然氣進鎮(zhèn)，六通一平的基礎(chǔ)設(shè)施形成了良好的投資環(huán)境。兩塊地都是由大興區(qū)興創(chuàng)房地產(chǎn)開發(fā)公司、北京合天和信房地產(chǎn)開發(fā)有限公司競得，也說明很多企業(yè)并沒有真正認識到采育的價值。在環(huán)渤海發(fā)展的背景下，采育未來的發(fā)展目標是京津冀北地區(qū)的一個中等規(guī)模的城市，因此城市基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)要有較高的起點，適度超前，要規(guī)劃建設(shè)較高水準的生活、娛樂等配套設(shè)施。 ●順義區(qū)河南村 老年社區(qū)住宅用地 該地塊位于仁和工業(yè)園東面，緊鄰潮白河，面積達 69萬平方米，規(guī)劃建筑面積為 42萬平方米。該地塊是今年北京市單項供地面積最大的地塊。出讓時間預計為 2021年 9月 26日。此次順義大體量的住宅類土地招標，按建面算預計為容積率較低的疊拼、聯(lián)排類別墅，將吸引大開發(fā)商的關(guān)注。宗地由北京東方太陽城 房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司負責完成土地前期開發(fā)工作，該項目目前已經(jīng)完成了前兩期開發(fā)，出讓的地塊很可能出現(xiàn)“順義區(qū)仁和鎮(zhèn)河南村老年社區(qū)”。 ★順義區(qū)后沙峪鎮(zhèn)吉祥莊村 土地一級開發(fā)（住宅及配套）項目 2021 043號”的順義區(qū)后沙峪鎮(zhèn)吉祥莊村土地面積為 13． 75萬平方米，建筑面積控制在18． 15萬平方米以內(nèi)，出讓方式為招標。該地塊用地的性質(zhì)為住宅及配套，目前地塊的情況為七通一平，完全滿足開發(fā)條件。最終得到地塊是由土地一級開發(fā)企業(yè)北京空港天恒房地產(chǎn)開發(fā)有限公司競得，成交價格 19610萬元。該地塊未來將安置大量拆遷回遷居民，最后留下的真正商品房不多。目前北京土地多用招標方式出讓，開發(fā)企業(yè)多處于觀望狀態(tài)。 2021北京主要交易土地地塊 ■ 通州區(qū)喬莊村南住宅 及商業(yè)服務業(yè)項目用地 通州土地延續(xù)了往年的熱點。北京市通州區(qū)喬莊村南（特種水泥廠改造片區(qū)）住宅及商業(yè)服務業(yè)項目用地、邑景住宅小區(qū)項目用地都經(jīng)歷了拍賣到招標過程，其中前者建筑控制規(guī)模 157500平方米，后者建筑控制規(guī)模 47000平方米，都是有影響的項目。 2021年通州普宅新開發(fā)項目多達 11個，開發(fā)面積達 200萬平米； 2021年通州普通住宅項目新開盤的只有 3個，開發(fā)量僅為 23萬平方米； 2021年截止目前通州即將推向市場的土地整體質(zhì)量不錯， 2021年 831過關(guān)土地的建面為 131萬平方米，加上今年已經(jīng)推出的 31萬平方米，可以緩解一下該區(qū)域普通住宅開發(fā)量銳減趨勢，尤其是對平衡核心區(qū)域的房價將起到一定的作用。 ●房山區(qū)閻村鎮(zhèn)規(guī)劃 D02居住商業(yè)用地 房山閻村鎮(zhèn)規(guī)劃 D02居住商業(yè)用地，位于閻村鎮(zhèn)京周路南側(cè)，建筑用地面積為 ，規(guī)劃建筑面積為 方米，屬于普通住宅建筑類型，目前地塊平整。在北京“兩軸兩帶多中心”的新規(guī)劃中，房山區(qū)被明確納入“西部生態(tài)發(fā)展帶”，使得房山地產(chǎn)迎來新發(fā)展機遇。近幾年在閻村鎮(zhèn)附近就有不少大規(guī)模的項目，而且不乏知名大開發(fā)商的作品，比如綠城 百合公寓、提香草堂、水墨林溪、珠江 御景等，這些項目不僅都具有相當?shù)囊?guī)模，而且在開發(fā)水準上都起到了領(lǐng)頭羊的作用。在京城東部和北部地區(qū)，與房山相同環(huán)線位置的項目價格已經(jīng)狂飆到了 6000元以上，房山的項目房價仍然只有 4000元左右，有“京西南是最有發(fā)展?jié)摿Φ牡貐^(qū)”之說。 ★朝陽區(qū)工體北路 4號院 住宅及配套用地 2021年 1月 23日，港資背景的高置投資有限公司競得此地塊，目前地塊仍沒有正式動工的跡象。作為三環(huán)內(nèi)工體附近這么大的地塊，當時也被輿論稱為“地王”。地塊建筑面積在 46300平方米，經(jīng)過多輪競爭，以 。地塊離國貿(mào)直線距離不超過 2公里，四周商務氛圍濃厚，均是開發(fā)成熟區(qū)域 —— 盈科中心、太平洋百貨、工人體育場、兆龍飯店、武警醫(yī)院、東三環(huán)等，周邊地價已達三級，這些都構(gòu)成了該地塊附加值的攀升預期。人士認為，該地塊如果做公寓、商業(yè)的話可以盈利，如果純粹做住宅就難說。加上又遇到宏觀調(diào)控，地塊至今未透露項目的詳細規(guī)劃，也未有動工的打算。 2021北京主要交易土地地塊 ● 朝陽區(qū)四惠橋東北側(cè) 住宅與公建項目用地 朝陽區(qū)四惠橋東北側(cè)住宅及公建項目建設(shè)用地面積 平方米，規(guī)劃建筑面積 102400 平方米。雖然該項目建筑面積僅為 ，但由于位置好，也將會是開發(fā)商爭搶的目標。目前在其附近地鐵物業(yè)開發(fā)的一線國際的價格都已經(jīng)達到了 8000元 /平方米，附近項目眾多，包括了東區(qū)國際、中遠遠洋國際、東恒時代，以及稍遠一點的首創(chuàng) A— Z公寓、城市時代廣場等。這個區(qū)域由于成熟早，配套好，有大片土地可以開發(fā)，因此該區(qū)域未來潛力很大。目前區(qū)域內(nèi)的樓盤都在單價 8000元到 10000元，該項目在 2021年底推出的話也會在萬元左右的價位。惟一缺陷是由于項目距離地鐵近，可能會影響業(yè)主的生活質(zhì)量。 ●朝陽區(qū)廣渠路 15號地 廣渠路 15號地塊從去年開始，業(yè)內(nèi)討論已經(jīng)很多，今年又有傳言說將是一塊限價地，但政府已經(jīng)表態(tài)說將以招標方式出讓，首開、城建、華潤、合生等數(shù)家知名開發(fā)商紛紛表示出對此地的濃厚興趣。該地塊是原北京化工廠用地，東至東四環(huán)路，西至北京玻璃集團公司，南至廣渠路，北至北京建筑第一構(gòu)件廠，土地面積 ，規(guī)劃用途為住宅、公建及配套；規(guī)劃建筑面積 440900平方米，若按照開發(fā)建筑面積約 90平方米左右的住宅，這塊地可建 5000套左右住房。區(qū)域配套和住宅項目都很多，而且周邊項目多為高檔樓盤，如果確實做成了普通住宅，對北京 CBD東南房價會有較大的拉低效應。 ●朝陽區(qū)廣渠路 36號用地 廣渠路 36號用地地塊確定的上市時間為 2021年第四季度。其實對廣渠路 36號地塊上市時間的猜測自去年下半年開始就沒有間斷過，主要是由于地塊地理位置好，面積大。廣渠路 36號原是北京吉普汽車公司的生產(chǎn)車間，土地現(xiàn)已基本達到“七通一平”，規(guī)劃建筑用地面積 、規(guī)劃建筑面積 。目前整個區(qū)位都瞄準高端住宅，均價都在11000元 /平方米以上。對于地塊的推出，實力地產(chǎn)公司富力、合生創(chuàng)展、順馳、今典、中糧等都表示密切關(guān)注，業(yè)界也多認為項目將以高端產(chǎn)品形態(tài)亮相。 2021北京主要交易土地地塊 ★ 朝陽區(qū)東壩鄉(xiāng) 住宅及配套項目用地 朝陽區(qū)東壩向單店住宅及配套項目用地位于東五環(huán)七棵樹橋附近，總建筑面積約 。該地塊周邊比較有代表性的樓盤是北京奧林匹克花園，其一二期已售完， 2021年開售時均價約 5600元 /平方米。去年下半年開售三期，目前精裝修均價 6700元 /平方米。當年北京奧林匹克花園的容積率不到 1，向單店地塊的容積率在 1~，預計新盤售價會從 6000多元起價。 ●朝陽區(qū)管莊新村 C區(qū) 居住及配套用地 地塊位于朝陽路管莊楊閘環(huán)島以南，通惠河將地塊分為南北兩大部分。地塊建設(shè)用地面積 129178平方米，總規(guī)劃建筑面積 195117平方米。地塊性質(zhì)為住宅及可兼容使用性質(zhì)配套（即住宅和相關(guān)配套），目前地塊已完成三通一平整理，預計在今年第四季度掛牌出讓。地塊位于 CBD與通州之間，為 CBD人群居住轉(zhuǎn)遷的核心地。同時，地塊區(qū)域內(nèi)有大面積可開發(fā)土地，也符合北京市城市空間戰(zhàn)略調(diào)整要求的“組團式空間布局，板塊式經(jīng)濟發(fā)展”的思路，加上朝陽路和城鐵使地塊交通方便、周邊住宅項目很多、配套完善，所以會是眾多開發(fā)企業(yè)爭搶之地。周邊項目一般在 6000元 /平方米，項目在年底推出，有效供應在明年年底到 2021年之間，升值潛力巨大。 土地公開交易的數(shù)量在過去 3年的數(shù)字分布分別為： 2021年 546萬平方米； 2021年 433萬平方米； 2021年 824萬平方米，這些數(shù)字的單位都是已經(jīng)折合成為與銷售面積相一致的建筑面積。而在過去的三年時間，房屋的銷售面積分別是：2021年 2602萬平方米； 2021年 221