【正文】 鋪供應(yīng)降幅越大，唯有 200平方米以上的戶型供應(yīng)有所上升（詳見表 1）。 由此可見，凡是單位戶型面積在 200平方米以下的商鋪供應(yīng)都呈下降趨勢，而 200平方米以上的商鋪供應(yīng)套數(shù)僅增加了 16套，然而總供應(yīng)面積就增加了 。也就是說 2021年的商鋪供應(yīng)總量比 2021年高，主要是因為大戶型商鋪供應(yīng)的增加。 大體量商鋪供應(yīng)增速較快 不僅大戶型商鋪供應(yīng)增加，大體量商鋪的新增供應(yīng)在 2021年也在繼續(xù)增加。 《 樓市 》 市場研究部調(diào)查發(fā)現(xiàn)， 2021年商業(yè)總體量過萬平方米的新增商鋪上市量達到 11個，比 2021年的新增上市量多 7個（詳見表 2）。 值得注意的是，表 2中所列數(shù)據(jù)僅包括這兩年的新增商鋪供應(yīng)。而據(jù)北京市商務(wù)局商業(yè)信息咨詢中心數(shù)據(jù)，2021年北京共有 239個體量 5000平方米以上的商鋪；體量過萬的零售商業(yè)就有 121個！ 還有數(shù)據(jù)顯示， 2021年有 500萬平方米左右的商鋪同期招商，從商鋪形態(tài)看，以世紀金源、萬達廣場、華貿(mào)中心和大鐘寺商業(yè)廣場為代表的大型 shoppingmall總建筑面積超過了 100萬平方米；以三環(huán)新城、沿海 賽洛城、北京華僑城、天鵝灣等為代表的社區(qū)商業(yè)供應(yīng)超過了 100萬平方米。除此之外，還有各區(qū)寫字樓底商以及木樨園等商業(yè)市場商鋪。 總體量在 1萬平方米以上的商鋪屬于大型商業(yè)，這類產(chǎn)品的建設(shè)應(yīng)當(dāng)十分謹慎，不能隨意開發(fā)，但在商鋪開發(fā)熱潮下，不能不說有的商業(yè)項目是開發(fā)商為了追求高利潤而盲目上馬。 6區(qū)域供應(yīng)上漲 通州劇跌 從各區(qū)域的商鋪新增供應(yīng)來看，主要集中在四大老城區(qū)，以及朝陽、海淀、豐臺和通州八個區(qū)域。其中，四大老城區(qū)，以及朝陽、豐臺的商鋪供應(yīng)量在 2021年都有所上升，海淀的新增供應(yīng)略有下降，而通州的新增供應(yīng)由 2021年的 2021年的 。 另外，從各城區(qū) 2021年商鋪的新增供應(yīng)看，朝陽區(qū)位居老大，通州的新增供應(yīng)面積最?。ㄔ斠姳?3）。 四大老城區(qū)的不少新增商鋪屬于該區(qū)域最后的新建項目，而不少開發(fā)商都希望能趕在 2021年之前建設(shè)完成并投入運營，因此 2021年的新增供應(yīng)面積較大就不難理解。海淀區(qū)商鋪新增供應(yīng)的核心部分在中關(guān)村板塊，而這一板塊項目的集中上市時間在 2021年， 2021年全新上市的項目不多。通州目前仍然處在大力開發(fā)住宅的階段，新增商鋪供應(yīng)量少必然是階段性的，隨著住宅的進一步開發(fā)，入住人群的增多，商鋪供應(yīng)也必然增加。 需求：成交 m2 狂漲 % 調(diào)查數(shù)據(jù)顯示， 2021年商鋪銷售量達到 ，比 2021年上升了 %。 ， /平方米的銷售均價，都透露出一個信息： 2021年的商鋪銷售市場比 2021年更火。小戶型成交套數(shù)猛增，預(yù)示著中小買家投資積極，而 2021年的大單成交亦不在少數(shù)，表明機構(gòu)投資者仍看好京城的優(yōu)質(zhì)商業(yè)地產(chǎn)。在火熱的市場大勢下，朝陽、海淀、豐臺的商鋪需求加速度上漲表現(xiàn)較為突出。 小商鋪成交活躍 無論是位于北三環(huán)的大鐘寺國際廣場、位于中關(guān)村的中關(guān)村 e世界，還是日壇國際廣場，其商業(yè)部分的單位面積都非常小，而這些項目都赫然排在“ 2021京城商鋪銷量前 20名排行榜”之列。 日壇國際廣場入市以來，截至到 12月，已銷售了 1446套，銷售面積達到 ，銷售金額約 元。而其平均戶型面積為 ；大鐘寺國際廣場商業(yè)部分戶均面積為 ；中關(guān)村 e世界戶均面積為 。此外，還有錦繡大地物流港、依陶閣、第三極文化中心等都是以小戶型為主。 《 樓市 》 市場研究部數(shù)據(jù)顯示，近兩年小戶型商鋪的銷售套數(shù)遠高于大戶型（詳見表 1）。但 2021年卻發(fā)生逆轉(zhuǎn)，由表 1不難看出， 2021年小戶型商鋪的銷售套數(shù)遠遠高于 2021年。 大單成交不示弱 值得關(guān)注的是，雖然 200平方米以上的商鋪成交套數(shù)很低，但其總成交面積卻遠超出了小戶型成交面積（詳見表 2）。 在大戶型成交當(dāng)中，不乏整售整購案例，而這些大單交易正是其成交面積超大的重要原因。 2021年商鋪的大單交易十分活躍。 5月，凱德商用中國投資公司以 部分，同時，時代風(fēng)帆大廈、福地廣場、桃園二期危改小區(qū) G1樓商業(yè)部分都是大單交易（參見表 3）。 由此，高品質(zhì)、高售價的項目 2021年總銷售金額上有所突破。表 3的“ 20強排行榜”顯示，僅有福地廣場、桃園二期以及硅谷亮城三個項目的銷售均價低于 1萬元 /平方米，有中關(guān)村 e世界、大鐘寺國際廣場等 7個項目的售價高于 2萬元 /平方米。 另外， 2021京城商鋪的大單成交還在于一些國際知名零售商出于業(yè)務(wù)發(fā)展需要，搬遷情況頻繁。例如，宜家家居在望京重新開張的新店，不僅營業(yè)面積擴大，而且解決了老店的停車、餐飲設(shè)施等問題。另外，百貨類商業(yè)對項目選擇的要求比以往要高，比如，營業(yè)面積至少應(yīng)在三萬平方米以上。因此規(guī)模較大的項目，其 2021年競爭優(yōu)勢更強。 朝陽、海淀、豐臺需求上升最快 經(jīng)調(diào)查顯示， 2021年大多數(shù)區(qū)域的商鋪成交量都比 2021年有所上升，而其中尤以朝陽、海淀和豐臺三個區(qū)域的商鋪需求量上升幅度最大。 朝陽區(qū) 2021年商鋪成交 1671套，成交面積 ， 2021年成交 4852套，成交面積 ；同比上漲幅度分別高達 %、 %。而海淀區(qū)商鋪的成交套數(shù)也由 2021年的 3431套上升到 2021年的 4154套；成交面積上升了 ；豐臺區(qū) 2021年商鋪成交 168套，成交面積 ， 2021年成交 765套，成交面積 8萬平方米。 其中，朝陽區(qū)的望京、朝陽北路等板塊，許多住宅集中建設(shè)并相繼完工，居住人口增長極快，因此商業(yè)需求表現(xiàn)異常強烈。 朝青板塊隨著星河灣、天鵝灣等項目的相繼入住，如今，已經(jīng)一改前幾年的“荒涼景象”，商業(yè)發(fā)展極為迅速。 2021年 12月，由 30人組成的山西投資團到位于朝陽區(qū)青年路的國美第一商街考察，現(xiàn)場投資 ，認購了 1萬平方米的商鋪。 2021年 1月，同樣還是由 30多人組成的浙商投資團也空降國美第一商街，進行現(xiàn)場考察看鋪。 從公主墳、雙榆樹商圈到金源、金四季商圈，再到正在形成規(guī)模的中關(guān)村商圈， 2021年，海淀區(qū)五大商圈描繪出一幅海淀新商業(yè)版圖。據(jù)不完全統(tǒng)計，海淀區(qū)五大商圈現(xiàn)有的商業(yè)面積已超過 140萬平方米。 在海淀商務(wù)局舉辦的“ 2021海淀商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展推介洽談會”上，酈城、百望新城、權(quán)金城國際中心、北京興海商業(yè)物流中心、五道口商業(yè)中心和大鐘寺國際廣場，總面積達 80萬平方米的 6個大型商業(yè)項目進行了聯(lián)合招商。這 6個商業(yè)地產(chǎn)總投資 102億元，商業(yè)面積達 。 海淀區(qū)副區(qū)長楊志強表示，北京市“十一五”規(guī)劃中海淀區(qū)被確定為重要的首都城市功能拓展區(qū)，隨著 2021年第 29屆奧運會的臨近，海淀的商機無限。 豐臺區(qū) 2021年的商鋪市場表現(xiàn)平平，在 2021年卻大有起色，由于萬年花城這個 200萬平方米大型社區(qū)的逐漸建成入住，消費人群增加給商鋪市場的發(fā)展注入了極大動力；同時，馬家堡作為住宅開發(fā)的熱點板塊，其發(fā)展也非常迅猛，提升了該區(qū)域的商業(yè)需求。 區(qū)域特征：八大板塊爭雄 眾所周知，商鋪投資與經(jīng)營要看區(qū)域優(yōu)勢與客流量大小?；仡?2021年商鋪供應(yīng)與投資熱點區(qū)域，不難發(fā)現(xiàn)，熱點區(qū)域日益細分，多中心格局逐漸形成。 海淀、西城和朝陽三大區(qū)域表現(xiàn)突出，而在三大區(qū)域中，八個板塊的商鋪“勁頭”最旺。這八個板塊分別是：中關(guān)村、北三環(huán)、金融街、西單、 CBD、朝青、百子灣，以及望京。 海淀：中關(guān)村、北三環(huán)發(fā)力 近兩年，海淀區(qū)的商業(yè)地產(chǎn)在發(fā)展中已逐漸形成了五大商圈。這五大商圈包括公主墳、雙榆樹、金源、金四季商圈以及中關(guān)村，五大商圈現(xiàn)有的商業(yè)總面積已超過了 140萬平方米。 2021年，中關(guān)村板塊和以大鐘寺為中心的北三環(huán)板塊，商鋪市場表現(xiàn)最突出。 2021年中關(guān)村板塊上市的商鋪包括新中關(guān)購物中心、第三極文化中心、中關(guān)村 e世界等多個項目，而其中尤以電子商鋪和小面積店鋪為主。 從各區(qū)域商鋪的平均戶型面積看，崇文區(qū)最小，平均單位面積僅 ，海淀區(qū)倒數(shù)第二，平均單位面積 ，這也是幾大區(qū)域中，商鋪平均單位面積低于 100平方米僅有的兩個區(qū)域（各區(qū)商鋪平均戶型面積參見表 1）。 大鐘寺國際廣場的出現(xiàn)為北三環(huán)的商鋪市場注入了一股巨大力量。該項目總投資額達 30億元，僅商業(yè)面積就達 21萬平方米，將極大地拉動這一區(qū)域的商業(yè)消費市場。 此外，海淀區(qū)的商鋪供應(yīng)還有阜石路的錦繡大地物流港、北京興海商業(yè)物流中心兩個物流類商鋪，以及五道口商業(yè)中心、權(quán)金城國際中心、酈城、百望新城等商鋪供應(yīng)。 西城：金融街、西單爭勝 金融街板塊出現(xiàn)了兩大強勢商業(yè)的爭霸，西單最后的兩塊商業(yè)寶地業(yè)已開發(fā)，百盛在金融街的商業(yè)市場中歷來是一枝獨秀，然 2021年， ，其定位為“奢華、時尚、高品位”，必然與百盛形成競爭，商鋪將于 2021年正式開業(yè)。四季商城的出現(xiàn)雖對百盛有一定的競爭壓力，但其更大的意義則是填補金融街的商業(yè)空白，若二者能實現(xiàn)錯位競爭，區(qū)域的商業(yè)氛圍將更濃，對兩個項目來說都是巨大利好。 2021年在西單這個傳統(tǒng)的商業(yè)中心區(qū)，又出現(xiàn)了兩個全新商業(yè)項目：西單 Mall與美晟國際廣場，二者皆定位于高端商業(yè)，可謂上演最后的奢華盛筵。 由于商業(yè)布局和業(yè)態(tài)規(guī)劃的痼疾，該區(qū)域的不少商鋪經(jīng)營效果不理想。西單是各大商圈問題最多，調(diào)整最頻繁的商圈之一。西單 Mall與美晟國際廣場的出現(xiàn)會給西單商圈帶來怎樣的變化，令人期待。 朝陽： CBD、朝青、望京、百子灣共榮 朝陽區(qū)憑借地盤大的優(yōu)勢，在 2021年中， CBD、朝青、望京和百子灣四大商鋪熱點板塊風(fēng)頭正勁，熱點板塊之?dāng)?shù)目位于各區(qū)之首。 CBD板塊最受關(guān)注的商鋪項目無疑是華貿(mào)中心商業(yè)部分，其商業(yè)總面積達 30萬平方米，并且引進了不少知名商家，其中包括來內(nèi)地開設(shè)第一家百貨公司的臺灣新光三越。據(jù)了解，在華貿(mào)中心 600多個品牌專賣店中，單國際奢華品牌就多達 90個；同時，沃爾瑪在萬達廣場的新店在 2021年開業(yè)，同時進入萬達廣場的還有一座中國僅有的法國雅高索菲特白金五星級酒店。此外，位于東大橋路的世貿(mào)天階也為 CBD注入約 8萬平方米的商業(yè)體量。 2021年，朝青板塊的商業(yè)不斷開發(fā)：潤楓水尚有 4萬平方米的底商、天鵝灣有 5萬平方米的底商，還有青年匯、珠江羅馬嘉園、星河灣等住宅項目都有較大的社區(qū)配套商業(yè)。商業(yè)形態(tài)以社區(qū)商業(yè)為主，這也正是朝青板塊 2021年商業(yè)的最大特點，據(jù)統(tǒng)計，該區(qū)域目前的商業(yè)放量約 30萬平方米，這些商鋪的開發(fā)入市將很快扭轉(zhuǎn)該區(qū)域商鋪供應(yīng)不足的局面。 望京在開發(fā)過程中有明顯的“先住宅后商業(yè)特征”， 2021年正是望京商鋪市場活躍的一年。望京國際商業(yè)中心全面開業(yè)，六佰本（望京商業(yè)街）入市以來，目前售價超過了 /平方米，同時方恒國際中心也已于 2021年年底入市，還將再增加該區(qū)域的商業(yè)供應(yīng)。 2021年，僅沿海賽洛城就提供了 12萬平方米的商鋪面積，這讓百子灣板塊的商鋪市場強勢放量； 12月 23日，大成國際商業(yè)中心就舉行了說明會，最新推出一二層的產(chǎn)品：歐式原生態(tài)步行街；同時，蘋果派等社區(qū)的商業(yè)也都紛紛入市。與百子灣的住宅火暴一樣，該區(qū)域的商業(yè)發(fā)展也非常迅猛。 此外，豐臺和通州的商鋪表現(xiàn)雖不如上述八大熱點區(qū)域火暴，但其發(fā)展?jié)摿Χ挤浅４螅绕涫峭ㄖ輩^(qū)，隨著住宅的開發(fā)入住、消費人群的增加，其商業(yè)也將很快進入快速發(fā)展階段。 展望： 2021將成“商鋪招商年” 2021年京城商鋪市場銷售火暴，不過實際招商經(jīng)營情況卻比較冷清，可謂喜憂參半。而展望 2021年，業(yè)內(nèi)專家多數(shù)認為此種喜憂參半的市場形勢還將延續(xù)。 2021年， 《 商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃條例 》 將對商鋪市場進行規(guī)范。雖然該條例尚未正式出臺，但其核心內(nèi)容，比如開發(fā) 1萬平方米以上的商鋪須進行聽證等原則都已明確。據(jù)悉，該條例將在今年正式實施。 另外，繼 2021年政府對“售后返租”、靠宣稱投資回報率來吸引買家的營銷行為進行禁止， 2021年的商鋪銷售市場將進一步規(guī)范。 在市場逐漸規(guī)范的同時，商鋪投資需求也將進一步上升；不過商鋪開發(fā)商與投資者的招商經(jīng)營壓力預(yù)計并不能緩解，還將達到一個新高度，商鋪投資高回報恐難以顯現(xiàn)。 招商壓力仍大 “ 2021年是商鋪大量入市和集中招商的一年， 2021年此局面還會加劇。”某資深商業(yè)地產(chǎn)分析家認為，結(jié)合各區(qū)域目前商業(yè)用地開發(fā)的情況看，東城、西城、崇文和宣武四個老城區(qū)在 2021年的新增商鋪供應(yīng)將十分有限，主要供應(yīng)將來自于其他區(qū)域，其中通州的商鋪供應(yīng)很可能大幅增加。 他進一步指出，目前商鋪市場能憑借的最好機會是 2021年將召開的奧運會，很多開發(fā)商、運營商都計劃在此之前將項目全面投入運營。因此 2021年是京城名副其實的“商鋪招商年”。 早在 2021年一季度，就有專家嚴肅地指出，北京 2021年將有 500萬商鋪同期招商，壓力非常大。而 2021年商鋪新增供應(yīng)又達到 ，雖然 2021年的新增商鋪供應(yīng)會有所減少，但招商形勢依然十分嚴峻。 根據(jù)中國商業(yè)聯(lián)合會日前發(fā)布的 《 20212021年中國商業(yè)十大熱點展望 》 報告， 2021年前后，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)超出市場實際需求、商業(yè)用房空置率上升的問題將更加突出。 商鋪租金分化加劇 商鋪開發(fā)量偏大，競爭壓力增強，在激烈的競爭中，開發(fā)商為了生存必然重視引入專業(yè)運營商，使商業(yè)布局更合理，業(yè)態(tài)分配更科學(xué)。優(yōu)質(zhì)商鋪將受到開發(fā)商與投資客共同的“寵愛”。 投資住宅極易受到政策變動的影響，比較起來，投資商鋪相對平穩(wěn)。多數(shù)投資客持如此的觀點，不過，盡管投資商鋪面臨的政策風(fēng)險較小，但是也只有優(yōu)質(zhì)商鋪才能確保投資回報。 另外，受到奧運效應(yīng)的拉動，優(yōu)質(zhì)商鋪投資性購買需求會進一步增加，尤其是定位于旅游類商業(yè)的物業(yè)。例